TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Papa SALL

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carole DELESTRADE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07992 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5W2M

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [E] [O], demeurant [Adresse 3]

Madame [M] [D], demeurant [Adresse 3]

Madame [F] [O], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Carole DELESTRADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0983

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [B] [C], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne et assisté par M^e Papa SALL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0583

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024026258 du 25/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 avril 2025 et prorogé le 24 avril 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 24 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07992 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5W2M

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 septembre 2021, M. [E] [O], Mme [M] [D], Mme [F] [O], M. [Y] [O] ont consenti un bail d’habitation à M. [Z] [B] [C] sur des locaux situés au [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 927 euros et d’une provision pour charges de 180 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6871,28 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [B] [C] le 28 mars 2023.

Par assignation du 8 août 2024, M. M [E] [O], Mme [M] [D], Mme [F] [O], M [Y] [O] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [B] [C] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  19753,43 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 août 2024,

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 14 février 2025, M. [E] [O], Mme [M] [D], Mme [F] [O], M [Y] [O] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 février 2025, s’élève désormais à 27502,43 euros. M. M [E] [O], Mme [M] [D], Mme [F] [O], M [Y] [O] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils indiquent que les locaux ont fait l’objet de travaux de remise à neuf en 2017, que les photos versées ne permettent pas de déterminer les dates et lieux où elles ont été prises et ne constituent pas des preuves suffisantes d’une indécence, qu’il n’existe aucune contestation sérieuse en l’état. Ils s’opposent à l’octroi de délai.

M. [Z] [B] [C], représenté par son conseil sollicite qu’il ne soit pas fait droit au référé compte tenu de la difficulté sérieuse liée à l’état dégradé du logement le rendant indécent. A titre subsidiaire, il sollicite que soit ordonnée une mesure d’expertise dont les frais resteraient à la charge du bailleur et leur condamnation a verser la somme de 1500 euros en application des dispositions de l 'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

M. [E] [O], Mme [M] [D], Mme [F] [O], M [Y] [O] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [Z] [B] [C] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [E] [O], Mme [M] [D], Mme [F] [O], M [Y] [O] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 27 mars 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6871,28 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l’espèce, les photos versées en procédure qui ne portent ni date certaine ni justification des lieux visés ne sont pas suffisantes à établir l’indécence des lieux loués.

Il ressort par ailleurs des pièces que les locaux ont été refaits à neuf en 2017 et en l’absence d’état des lieux entrée versé aux débats ils sont présumés avoir été reçu en bon état par le locataire.

La réalisation d’une expertise judiciaire n’a pas pour objet de suppléer les parties dans l’administration de la preuve et il ne sera pas fait droit à cette demande.

Il convient donc de rejeter l’existence d’une contestation sérieuse dans le cadre du présent litige et de dire que le juge des référés est compétent pour statuer.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 mai 2023.

Ni le bailleur ni le locataire n’ ayant sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais, il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [E] [O], Mme [M] [D], Mme [F] [O], M [Y] [O] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [E] [O], Mme [M] [D], Mme [F] [O], M [Y] [O] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 février 2025, M. [Z] [B] [C] lui devait la somme de 27502,43 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Z] [B] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1107 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 mai 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [E] [O], Mme [M] [D], Mme [F] [O], M [Y] [O] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [B] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de M. [E] [O], Mme [M] [D], Mme [F] [O], M [Y] [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que la preuve de contestations sérieuses n’est pas rapportée,

DECLARE le juge des référés compétent pour statuer sur les demandes,

DEBOUTE M. [Z] [B] [C] de sa demande d’expertise judiciaire,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 septembre 2021 entre M. [E] [O], Mme [M] [D], Mme [F] [O], M [Y] [O], d’une part, et M. [Z] [B] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] face) [Localité 4] est résilié depuis le 28 mai 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Z] [B] [C], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [Z] [B] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 7] [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [Z] [B] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1107 euros (mille cent sept euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 mai 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [Z] [B] [C] à payer à M. [E] [O], Mme [M] [D], Mme [F] [O], M [Y] [O] la somme de 27502,43 euros (vingt-sept mille cinq cent deux euros et quarante-trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 février 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [Z] [B] [C] à payer à M. [E] [O], Mme [M] [D], Mme [F] [O], M [Y] [O] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [B] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 mars 2023 et celui de l’assignation du 8 août 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 avril 2025 et prorogé le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge