TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/50377 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XLK

AS M N° : 9

Assignation du :

13 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 mai 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A.R.L. BONHOMME MATHI’S

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Charles-edouard FORGAR, avocat au barreau de PARIS – #P0112

DEFENDERESSE

S.A.S. MATHIS

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS – #G0517

DÉBATS

A l’audience du 27 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé non daté, Mme [R] et MM. [S] ont consenti un bail commercial renouvelé à la société Mathis portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2016, payable mensuellement et à terme échu.

Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2017, la société Mathis a sous-loué à la société Bonhomme Mathi’s la partie de l’hôtel correspondant à l’ancienne salle de restaurant sis [Adresse 2] à [Localité 8], pour une durée de trois années à compter du 1er juillet 2017, moyennant le paiement d’un loyer annuel global hors charges et taxes de 10% du chiffre d’affaires annuel HT, étant précisé que le loyer annuel ne pourra être inférieur à 36 000 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Mathis a fait délivrer à la société Bonhomme Mathi’s, par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 23 953, 80 euros au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 30 novembre 2024.

N’ayant pu régulariser les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois, la société Bonhomme Mathi’s a, par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, fait assigner la société Mathis devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de 24 mois et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 24 mois, à compter de la notification du jugement à intervenir.

A l’audience qui s’est tenue le 27 mars 2025, dans ses écritures déposées et soutenues oralement par son conseil, la société Bonhomme Mathi’s a demandé au juge des référés de :

«  o DÉBOUTER la société MATHIS de l’intégralité de ses demandes ;

o JUGER que le bail du 26 juillet 2017 conclu entre les parties est un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux ;

o JUGER que l’arriéré locatif de la société BONHOMME MATHI’S s’élève à la somme de 19 368,00 € TTC ;

En conséquence,

o SUSPENDRE l’effet de la clause résolutoire pendant un délai minimum de vingt-quatre (24) mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;

o ACCORDER à la société BONHOMME MATHI’S un échelonnement de sa dette locative pendant un délai de vingt-quatre (24) mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;

En tout état de cause, de :

o CONDAMNER la société MATHIS à verser à la société BONHOMME MATHI’S la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

o CONDAMNER la société MATHIS aux entiers dépens. "

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience et oralement soutenues par son conseil, la société Mathis a demandé au juge des référés de :

«  Sur le titre d’occupation

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de sous-location liant la Société Mathis à la Société Bonhomme Mathi’s,

DEBOUTER la Société Bonhomme Mathi’s de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNER l’expulsion de la Société Bonhomme Mathi’s ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial qu’elle exploite [Adresse 3] ([Adresse 6]),

AUTORISER la Société Mathis à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés indument dans tout garde-meubles de leur choix aux frais, risques et périls de la Société Bonhomme Mathi’s,

CONDAMNER la Société Bonhomme Mathi’s à payer à la Société Mathis une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux,

Sur les arriérés

CONDAMNER la Société Bonhomme Mathi’s à payer à la Société Mathis, la somme provisionnelle de 26.568 euros à parfaire au titre de ses arriérés de loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir et

ORDONNER leur capitalisation,

DEBOUTER la Société Bonhomme Mathi’s de sa demande de délais de paiement,

En tout état de cause

DEBOUTER la Société Bonhomme Mathi’s de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la Société Bonhomme Mathi’s à payer à la Société Mathis la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la Société Bonhomme Mathi’s aux entiers dépens y compris le coût du commandement, des états de privilèges et nantissements ainsi que celui de la dénonciation aux créanciers inscrits ".

Elle a oralement précisé que la dette de la société Bonhomme Mathi’s s’élève à la somme de 22 968 euros, échéances du mois de mars 2025 incluse.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux conclusions déposées par les parties et aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS

Sur la question préalable de la qualification du contrat liant la société Mathis et la société Bonhomme Mathi’s

La société Bonhomme Mathi’s fait valoir que le contrat de sous-location initial était soumis au statut des baux dérogatoires de l’article L. 145-5 du code de commerce comme le permet une jurisprudence constante et que ce bail dérogatoire s’est transformé en bail commercial, en application de l’article L. 145-5, alinéa 2, du code de commerce qui est également applicable aux sous-locations, dès lors qu’elle n’a pas été évincée à l’expiration du contrat de sous-location relevant du régime des baux dérogatoires et qu’elle a poursuivi une jouissance paisible des locaux.

Elle rappelle que l’article 1759 du code civil est inapplicable dès lors qu’il concerne uniquement la tacite reconduction des baux de droit commun et non des baux dérogatoires qui relèvent du code de commerce.

La société Mathis soutient que la société Bonhomme Mathi’s est titulaire d’un contrat de sous-location dérogatoire qui est soumis uniquement aux dispositions des articles 1714 à 1762 du code civil et des articles L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce.

Elle relève qu’aucune de ces dispositions ne prévoit qu’à l’expiration du contrat initial, se substitue un bail commercial.

Elle argue qu’en application de l’article L. 145-32 du code de commerce, la société Bonhomme Mathi’s aurait pu demander le renouvellement de son bail, ce qu’elle n’a pas fait, de sorte que la sous-location a tacitement été renouvelée aux mêmes conditions en application de l’article 1759 du code civil.

Elle conteste que l’article L. 145-5 du code de commerce s’applique dans les relations entre le preneur principal et le sous-locataire et qu’une sous-location puisse être soumise aux dispositions de l’alinéa 2 de cet article.

Elle souligne enfin que la société Bonhomme Mathi’s ne justifie d’aucun accord du bailleur.

L’article L. 145-31 du code de commerce dispose, en son alinéa 1, que, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite et, en son alinéa 2, qu’en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.

L’article L. 145-32 précise que le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l’acte, comme il est prévu à l’article L. 145-31 et que, à l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties.

Aux termes de l’article L. 145-5 alinéas 1 et 2, " Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. "

Cet article déroge à l’article 1759 du code civil qui dispose que « Si le locataire d’une maison ou d’un appartement continue sa jouissance après l’expiration du bail par écrit, sans opposition de la part du bailleur, il sera censé les occuper aux mêmes conditions, pour le terme fixé par l’usage des lieux, et ne pourra plus en sortir ni en être expulsé qu’après un congé donné suivant le délai fixé par l’usage des lieux. »

En application des dispositions précitées du code de commerce, il est possible pour le preneur d’un bail commercial de conclure un contrat de sous-location dérogatoire au statut des baux commerciaux.

Le contrat de sous-location est alors régi, outre par les dispositions des articles L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce relatives à la sous-location, par celles contenues à l’article L. 145-5 relatives au bail dérogatoire (v. notamment en ce sens, Com., 3e Civ., 27 mai 2008, pourvoi n°07-13.302 ; Com.,17 décembre 2014, pourvoi n°13-26.658).

En l’espèce, le bail commercial qui lie la société Mathis aux consorts [R]/[S] stipule à l’article IV que le bailleur autorise la société Mathis à sous-louer si elle le souhaite la partie située à gauche du rez-de-chaussée, d’une superficie d’environ 35 m2, pour une activité de coiffeur barbier, accessoire à celle de l’hôtel, dans le cadre d’un bail dérogatoire conclu en application de l’article L. 145-5 du code de commerce.

Ainsi, par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2017, la société Mathis a sous-loué, en accord avec le bailleur, à la société Bonhomme Mathi’s les locaux situés dans la partie de l’hôtel correspondant à l’ancienne salle de restaurant pour l’exercice d’une activité de coiffeur-barbier, pour une durée de trois ans à compter du 1er juillet 2017 pour prendre fin le 30 juin 2020.

Le contrat de sous-location stipule expressément qu’il s’agit d’un bail consenti dans le cadre du statut légal des baux dérogatoires institué par l’article L. 145-5 du code de commerce.

A l’expiration de ce bail le 30 juin 2020, il n’est pas contesté que la société Bonhomme Mathi’s est restée et a été laissée dans les lieux et qu’elle jouit ainsi paisiblement des lieux depuis cette date, sans que la société Mathis ne s’y soit opposée et sans qu’aucun nouveau contrat n’ait été conclu entre les parties.

Dans ces conditions, contrairement à ce que soutient la société Mathis, les dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce, auxquelles il n’est pas possible de déroger, trouvent en l’espère à s’appliquer.

Ainsi, depuis le 1er août 2020, conformément à l’article L. 145-5, alinéa 2, du code de commerce, il s’est opéré un nouveau contrat de sous-location dont les effets sont régis par le statut des baux commerciaux.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En l’espèce, le contrat de sous-location contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 10 décembre 2024 par la société Mathis à la société Bonhomme Mathi’s pour avoir paiement de la somme au principal de 23 953, 80 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 novembre 2024.

Il n’est pas contesté que la société Bonhomme Mathi’s n’a pas soldé en intégralité les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 10 janvier 2025.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, la société Mathis sollicite la condamnation de la société Bonhomme Mathi’s au paiement d’une provision de 22 968 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Il ressort du décompte actualisé au 24 mars 2025 que cette somme est effectivement due par la société Bonhomme Mathi’s.

Si la société Bonhomme Mathi’s soutient avoir réglé l’échéance du mois de mars 2025 et ne devoir en conséquence que la somme de 19 368 euros, au jour de l’audience, elle n’en justifie pas.

Par conséquent, la société Bonhomme Mathi’s sera condamnée, par provision, au paiement de la somme, non sérieusement contestable, de 22 968 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 24 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera, enfin, ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du contrat de sous-location, des difficultés financières rencontrées par la société Bonhomme Mathi’s mais de ses efforts de paiement depuis la délivrance du commandement de payer, il y a lieu d’accorder à cette dernière, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance, les délais de paiement sollicités à hauteur, toutefois, de douze mois et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Il sera, par ailleurs, prévu qu’en cas de non-paiement à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée, la clause résolutoire sera acquise.

Dans ce cas, le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constituant un trouble manifestement illicite, il convient d’accueillir la demande de la société Mathis suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Enfin, l’indemnité d’occupation qui serait alors due par la société Bonhomme Mathi’s jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de la société Mathis.

Sur les autres demandes

Dès lors qu’il n’a été fait droit qu’en partie aux demandes de la société Bonhomme Mathis et que la présente instance n’existe que parce que cette dernière n’a pas réglé les loyers dont elle était redevable à l’égard de la société Mathis, cette dernière sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de sous-location sont réunies à la date du 10 janvier 2025 ;

Condamnons la société Bonhomme Mathi’s à payer à la société Mathis la somme provisionnelle de 22 968 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 24 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Autorisons la société Bonhomme Mathi’s à se libérer de sa dette en onze versements mensuels d’un montant égal de 1 914 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, en sus des loyers et charges courants, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision et les suivants le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le contrat de sous location ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Bonhomme Mathi’s et à celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 8], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du contrat de sous-location et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant des loyers contractuels, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la société Bonhomme Mathi’s aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société Bonhomme Mathi’s à payer à la société Mathis la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 06 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ