TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/03591

N° Portalis 352J-W-B7H-CZLJ2

N° MINUTE : 1

Assignation du :

09 Mars 2023

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 29 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S SAS MORI

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître André GUILLEMAIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0102

DEFENDERESSE

S.C.I SCI FONCIERE ELBP

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Fleur GAFFINEL, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #K0030

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 11 Mars 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2001 modifié par deux avenants du 1er août 2001 et du 14 septembre 2004, la S.C.I du [Adresse 1], aux droits de laquelle vient la S.C.I Foncière ELBP, a donné à bail à la société MMW2, aux droits de laquelle vient la S.A.S Mori, des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] pour une durée de 12 ans à compter du 1er août 2001, pour l’activité principale de « restaurant, café licence IV » et à titre connexe « vente de produits dérivés de design », moyennant un loyer annuel de 167.694 euros au principal.

Le bail a été renouvelé, après désignation d’un expert judiciaire, pour une durée de 12 ans à compter du 1er janvier 2017 moyennant un loyer annuel de 176.000 euros en principal. Le montant du loyer après indexation est aujourd’hui de 187.413,44 euros HT et HC.

Par acte extrajudiciaire du 26 janvier 2021, la société Mori a demandé la révision triennale du loyer et sa fixation à la somme annuelle de 78.500 euros HT et HC à compter de cette date, en raison d’une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une variation à la baisse de plus de 10 % de commerce.

Par un mémoire en demande régulièrement notifié le 23 novembre 2022, la société Mori a sollicité la fixation du prix du loyer du bail révisé à la somme annuelle de 73.350 euros en principal, à compter du 26 janvier 2021, toujours sur le fondement d’une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une diminution de la valeur locative de plus de 10 %.

Par acte extrajudiciaire du 9 mars 2023, la société Mori a assigné la S.C.I Foncière ELBP en réitérant les prétentions formulées dans son mémoire en demande.

Par mémoire du 1er septembre 2023, la S.C.I Foncière ELBP a contesté toute modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. A titre subsidiaire, elle sollicitait la désignation d’un expert judiciaire.

Par jugement du 8 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a :

— ordonné une expertise confiée à M. [J] [V] pour évaluer le montant du loyer révisé à la date du 26 janvier 2021 et déterminer si une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative était caractérisée en l’espèce,

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel, soit 187.413,44 euros en principal, outre les charges,

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 15 octobre 2024, concluant à une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité caractérisée, et à une valeur locative en révision estimée à 141.550 euros par an, hors taxes et hors charges.

Aux termes de son mémoire notifié par lettre recommandée réceptionnée le 6 mars 2025, la société Mori demande au juge des loyer commerciaux de :

« – FIXER le loyer révisé au 26 janvier 2021 à la somme par an en principal HT et HC de 125.316 €.

— JUGER que les sommes trop-versées à compter du 26 juillet 2021 porteront intérêts au taux légal, outre la capitalisation de ces intérêts des lors qu’ils seraient dues depuis une année entière et consécutive.

— DEBOUTER la S.C.I FONCIERE ELBP de toutes ses demandes, fins et prétentions y inclus celles présentées au visa de l’article 700.

— CONDAMNER la S.C.I FONCIERE ELBP à payer à la SAS MORI au titre de l’article 700 la somme de 10.000 €.

— CONDAMNER la S.C.I FONCIERE ELBP aux entiers dépens, y inclus les honoraires d’expertise, la mesure d‘instruction ayant été rendue nécessaire pour la contestation de la S.C.I FONCIERE ELBP sur l’évolution matérielle des facteurs locaux de commercialité, contestation qui persiste après le dépôt par l’expert de son rapport. »

Par mémoire notifié par lettre recommandée réceptionnée le 4 mars 2025, la S.C.I Foncière ELBP demande au juge des loyers commerciaux de :

« – DEBOUTER la société S.A.S MORI de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— RECEVOIR la société S.C.I FONCIERE ELBP en l’ensemble de ses demandes et y faire droit ;

A titre principal :

— CONSTATER l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative des Locaux Loués ;

En conséquence :

— DIRE ET JUGER que la majoration ou la diminution du loyer du Bail révisé au 26 janvier 2021 ne saurait excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux compte-tenu de l’absence d’une quelconque modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ;

— FIXER le loyer du bail révisé au 26 janvier 2021 à la somme de 187.413,44 € hors taxes, correspondant au montant du loyer révisé plafonné ;

A titre subsidiaire, si le Juge des Loyers devait s’estimer insuffisamment informé :

— SOLLICITER de l’Expert désigné un complément de mission ou DESIGNER un nouvel expert, avec la mission que le Juge des Loyers estimera devoir lui confier ;

A titre plus subsidiaire, s’il devait être constaté l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité :

— CONSTATER l’absence de variation de plus de 10 % de la valeur locative des Locaux Loués entre le 1er janvier 2017 et le 26 janvier 2021 ;

En conséquence :

— FIXER le loyer du bail révisé au 26 janvier 2021 à la somme de 187.413,44 € hors taxes, correspondant au montant du loyer révisé plafonné ;

A titre infiniment subsidiaire, si le Juge des Loyers devait constater une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, d’une part, et d’autre part l’existence d’une variation de plus de 10 % de la valeur locative des Locaux Loués :

— CONSTATER l’absence de lien de causalité entre la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et la variation de plus de 10 % ;

En conséquence :

— FIXER le loyer du bail révisé au 26 janvier 2021 à la somme de 187.413,44 € hors taxes, correspondant au montant du loyer révisé plafonné ;

En tout état de cause, si le Juge des Loyers devait constater une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative :

— REJETER la demande de la S.A.S MORI tendant à fixer le loyer à la somme annuelle de 125.316 € hors taxes et hors charges à compter du 26 janvier 2021 ;

— FIXER le loyer du bail révisé au 26 janvier 2021 à la somme annuelle de 160.050 euros hors taxes et hors charges hors taxes avant majoration ;

— DEBOUTER la S.A.S MORI de sa demande d’abattement de la valeur locative des Locaux Loués ;

— MAJORER de 11% la valeur locative des Locaux Loués pour tenir compte de l’avantage que représente pour les Locaux Loués les deux terrasses extérieures et la terrasse couverte, laquelle peut être ouverte aux beaux jours ainsi que l’existence de passe plats ;

En conséquence :

— FIXER le montant du loyer révisé à la somme annuelle de 177.655 euros hors taxes et hors charges ;

En tout état de cause :

— DEBOUTER la société S.A.S MORI de sa demande tendant à ce que le trop versé de loyers et de dépôt de garantie porte intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date de l’assignation ;

— ORDONNER que le trop versé de loyer ne porte intérêt au taux légal que passé un délai d’un mois suivant un jugement devenu définitif ;

— CONDAMNER la société S.A.S MORI au paiement de la somme de 10.000 € ;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER la société S.A.S MORI au paiement des entiers dépens. »

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 11 mars 2025 et mise en délibéré au 20 mai 2025, prorogée au 29 juillet 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En application de l’article L. 145-37 du même code, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

Selon l’article L. 145-38, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Il est acquis qu’en présence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative, quel que soit le montant de celle-ci, même si ce dernier est inférieur au loyer en vigueur, et indépendamment du sens de la variation de l’indice.

En outre, en l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci, soit à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le montant du loyer en cours et celui du plafond résultant de la variation indiciaire, soit au montant du loyer en cours lorsque la valeur locative est inférieure à celui-ci, de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause le montant de la valeur locative.

En vertu de l’article R. 145-20, la demande de révision des loyers prévue à l’article L.145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert.

À défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L.145-56 à L.145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

En l’espèce, les parties sont liées par un contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2017, pour une durée de 12 ans, expirant le 31 décembre 2028.

Par exploit d’huissier en date du 26 janvier 2021, la société Mori a sollicité de la S.C.I Foncière ELBP la révision du loyer annuel, en précisant faire application des articles L.145-37, L.145-38 et R.145-20 du code de commerce et en sollicitant la fixation du loyer à la valeur locative, qu’elle évalue à la somme annuelle de 78.500 euros hors taxes et hors charges dans cet acte, en raison d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Par conséquent, il convient de rechercher s’il existe une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative entre le 1er janvier 2017, date d’effet du bail renouvelé, et le 26 janvier 2021, date de la demande de révision du loyer.

Sur la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité

La société Mori soutient que, comme l’a retenu l’expert, la modification des facteurs locaux de commercialité peut être durable ou provisoire et que le caractère provisoire des trois crises retenues n’exclut pas leur prise en compte ; que le mouvement des « gilets jaunes » fin 2018 a entrainé des fermetures de commerces notamment le week-end pour éviter les dégradations, comme le relève l’expert, ayant pour conséquence une baisse des chalands préférant déserter le quartier particulièrement ciblé par les manifestations ; que la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 a eu des effets sur les commerces confrontés à des fermetures administratives, tels que celui de la demanderesse, a fait chuter l’afflux de touristes, a entrainé l’interruption des salons et événements, notamment au sein du Palais Brongniart situé en face des locaux litigieux ; que les conséquences de la pandémie, à savoir la baisse de fréquentation du quartier, la fermeture des bureaux, le développement du télétravail, la fermeture du Palais Brongniart, ont généré une baisse d’activité constituant une modification des facteurs locaux de commercialité ; que l’expert judiciaire a retenu une modification matérielle des facteurs locaux résultant des conséquences de la crise sanitaire sur la commercialité locale.

La S.C.I Foncière ELBP fait valoir que le preneur ne rapporte pas la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité qui ne peut reposer sur des considérations d’ordre générale sur la crise des gilets jaunes ou la crise sanitaire, sans rapporter d’élément probant propre au quartier considéré.

S’agissant des gilets jaunes, elle soutient qu’il n’est pas démontré que le quartier de la Bourse était particulièrement impacté par les rassemblements ; que s’agissant de quelques manifestations exceptionnelles, qui se sont déroulées en dehors des horaires d’ouverture des locaux loués, ces évènements ne peuvent caractériser une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

S’agissant de la crise de la Covid 19, elle expose que les arguments et éléments utilisés sont trop généraux et la simple invocation de cette crise ne permet pas de démontrer une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ; que les arguments et éléments utilisés ne démontrent pas le caractère local des supposées modifications matérielles liées à la crise sanitaire ; que deux experts consultés à titre amiable, Mme [O] et le cabinet Robine & Associés refusent de retenir la crise sanitaire du Covid-19 qui ne remplit ni le critère matériel, ni le critère local ; que les moyens de transport desservant le local ont continué de circuler, seuls les métros étant réduits en dehors des heures de pointe, la place de la Bourse étant restée accessible pendant la période ; que les fermetures de commerces liées aux mesures administratives ou à des fermetures estivales, n’ont pas modifié la commercialité de la zone géographique des locaux loués ; que la vacance des commerces n’est pas démontrée de sorte que la simple fermeture temporaire ne caractérise pas une modification matérielle des facteurs locaux ; que l’expert judiciaire se contredit en retenant une modification défavorable des facteurs locaux de commercialité tout en constatant que le nombre de café/hôtel/restaurant est resté stable ; que les restaurants ont pu, dès le premier confinement, réaliser de la vente à emporter.

S’agissant de la fermeture du Palais Brongniart pendant la crise sanitaire, elle soutient que le preneur ne justifie pas de ces fermetures alors que des soirées étaient organisées dans le Palais à compter de juin 2020 ; que l’effet de ces éventuelles fermetures sur le commerce considéré n’est pas démontré.

S’agissant de la baisse de fréquentation touristique, elle estime qu’il n’est pas démontré que la clientèle de l’établissement est dépendante du flux touristique.

S’agissant de la vacance des bureaux, elle expose que la locataire et l’expert ne produisent pas d’éléments probants car trop généraux ; que les photographies prises par l’expert de bureaux à louer sont datées du 10 février 2021, donc postérieures à la date de révision considérée et doivent être écartées. Elle estime qu’il n’est pas démontré l’existence d’une modification matérielle, tangible et concrète des facteurs locaux de commercialité qui serait due aux conséquences de la crise des Gilets Jaunes ou du Covid 19.

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Selon l’expert judiciaire, les locaux sont situés au pied d’un ample et bel immeuble d’angle ancien de type Haussmannien, au premier numéro pair de la [Adresse 13] qui est une large artère passante et commerçante, reliant la [Adresse 11] à la [Adresse 10], à sens unique depuis la [Adresse 10]. Ils sont situés à l’angle de la [Adresse 15], face à la [Adresse 11], dans un quartier très central, à dominante tertiaire (au sein du « QCA », quartier central d’affaires), « avec un grand potentiel de clientèle provenant des nombreux salariés venant travailler dans les bureaux environnants et les magasins, et des touristes ». L’expert relève l’implantation des locaux en face de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) et de l’Agence France Presse. Il retient la présence d’une offre commerciale variée en pied d’immeuble, avec dominante de restauration en tous genres et services, notamment autour et aux abords immédiats de la [Adresse 11]. Les locaux sont desservis par trois stations de métros « Bourse » (à 50 m), « 4 Septembre » (à 300 m), « [Localité 12] Drouot » (à 450 m), cinq lignes de bus et un parking public (à 150 m). Il conclut à un « emplacement tout à fait favorable à l’exploitation d’un restaurant telle qu’exercée dans les locaux ».

Concernant les différentes crises invoquées par le preneur, l’expert expose que leur caractère provisoire ne fait pas obstacle à leur prise en compte et que le caractère local s’apprécie non au niveau de la modification matérielle mais au niveau des facteurs locaux de commercialité.

Sur la crise des « gilets jaunes » invoquée par la société Mori, à l’appui de photographies et de vidéos des manifestations, l’expert retient qu’il « n’est pas démontré de dégradations place de la Bourse, ni dans les locaux loués précisément. » Il retient cependant un impact pour les locaux considérés en ce que, comme pour les commerces situés sur le parcours des manifestants, des fermetures préventives ont eu lieu, tout en indiquant dans le même temps que « l’établissement n’assure qu’un seul service le samedi soir ».

Cet impact n’est toutefois pas établi en l’absence de dégradations et en l’absence de fermeture subie par le local considéré qui n’est ouvert que le samedi soir, soit après les rassemblements de manifestants qui avaient lieu en journée. Le preneur n’apportant pas d’élément complémentaire de nature à démontrer des effets de cette crise sur son commerce, il n’est pas démontré une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité de ce fait.

En ce qui concerne la crise de la Covid-19 et les fermetures de commerces de restaurant, l’expert judiciaire retient que « la fermeture de nombreuses activités de ce type, aux abords immédiats de la [Adresse 11], constitue un fait matériel » et conclut que « la fermeture de nombreux commerces de restaurant, constituant l’activité dominante du secteur » caractérise un des éléments de « modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, au cours de la période du 1er janvier 2017 au 26 janvier 2021, dans le quartier [Adresse 14] (p. 56 et p. 63). L’expert reprend les tableaux d’évolution de la commercialité (source CODATA) extraits du rapport amiable de Mme [O] établi le 16 février 2023, à la requête de la bailleresse, dont il ressort qu’entre 2017 et 2021, le nombre de commerces de café/hôtel/restaurant, tant [Adresse 11] que [Adresse 13], est resté stable voire a légèrement progressé. Il estime dans sa réponse aux dires des parties que les fermetures des commerces pendant la période considérée, du fait de la crise sanitaire, est avérée et a nécessairement entrainé une baisse des recettes, peu importe que l’offre de café/restaurants/hôtel soit restée sensiblement la même, ces commerces n’ayant subsisté que grâce aux aides de l’Etat (rapport p.78).

L’expert reproduit dans son rapport des prises de vue extraites du site Google Maps, prises en août 2020, seule période disponible sur le site internet, pour vérifier les fermetures administratives de restaurants à proximité des lieux loués. Toutefois, ces prises de vue ont été prises pendant une période de congés estivaux où les restaurants de quartier sont fréquemment fermés temporairement. D’autre part, l’heure des prises de vue n’est pas précisée mais, au regard du faible nombre de passants, il semble s’agir d’une heure matinale à laquelle les restaurants ne sont pas encore ouverts. Ces photographies ne permettent donc pas d’établir que la crise Covid-19 a entrainé la fermeture définitive des restaurants à proximité des locaux loués, ni de savoir lesquels d’entre eux ont pratiqué de la vente à distance. En outre, il convient de rappeler que les mesures de fermeture administrative ont concerné l’ensemble du territoire national, de sorte qu’elles ne constituent pas en soi une modification des facteurs locaux de commercialité.

En ce qui concerne la fermeture du Palais Brongniart, l’expert expose que ce lieu affecté à l’événementiel a été fermé durant la crise sanitaire, les salons et événements étant annulés ou reportés « privant ainsi les commerces alentours d’un potentiel conséquent de clientèle ». Les contestations de la bailleresse sur ce point ne sont pas probantes dès lors qu’il est constant que les événements destinés à accueillir du public ont été interdits pendant la période de crise sanitaire, pendant les périodes de confinement de la population et par la suite en raison des jauges imposées dans les locaux accueillant du public. Il ne peut être soutenu pour un commerce de restauration situé en face d’un lieu d’événements que l’ouverture ou la fermeture d’un tel lieu est indifférent pour la fréquentation dudit restaurant, le Palais Brongniart constituant un facteur de commercialité direct pour les restaurants à proximité. L’existence d’une offre de restauration au sein même du Palais Brongniart est indifférente, dans la mesure où il s’agit de commerces concurrents constituant la commercialité du secteur au même titre que les autres restaurants de la [Adresse 11].

En outre, les effets de cette fermeture et de la crise sanitaire se reflètent notamment dans l’évolution de la fréquentation des transports en communs et en particulier de la station de métro [7], analysée dans le rapport amiable de Mme [O] et reproduite dans le rapport de l’expert judiciaire (p. 34). Il ressort des chiffres reproduits qu’entre 2016 et 2021 la fréquentation a baissé de 49,4 %, le détail révélant qu’entre 2016 et 2018 elle a progressé, puis connu des baisses successives de -0,7 % en 2019, -58,4% en 2020 et -49,4% en 2021. Mme [O] estime que « L’évolution de la fréquentation de la station de métro la plus proche des locaux étudiés est fortement négative sur la période 2017/2021, mais elle était déjà faiblement négative en 2019, avant même le début de la crise. Cette évolution négative, ne peut donc constituer une modification notable et positive des facteurs locaux de commercialité ». Mais il apparait au contraire que la fréquentation était pratiquement stable en 2019 et que l’évolution négative est conséquente en 2020 et 2021, mettant en évidence une modification matérielle notable des facteurs locaux de commercialité.

Cette évolution de la fréquentation de la station métro, associée à la fermeture administrative des restaurants pendant la période de crise sanitaire et à la fermeture du Palais Brongniart, se reflète dans le chiffre d’affaires de la société Mori que l’expert judiciaire reproduit dans ses réponses aux dires de parties. Entre 2017 et 2019 le chiffre d’affaires était stable entre 2.019.594 euros et 2.049.843 euros par an, et il est passé à 1.066.338 euros en 2020 et 1.246.519 euros en 2021 (rapport p. 78).

En ce qui concerne la fermeture des bureaux et la généralisation du télétravail, l’expert rapporte que durant la période Covid, la part du télétravail est passée de 25% en 2017 à 41% en 2020 et 35% en 2021 (source Satista 2024 en France) et il estime que cela s’est traduit pour le quartier considéré par la mise sur le marché de bureaux à louer. Le rapport d’expertise reproduit des photographies prises par l’expert dans la [Adresse 13] le 10 février 2021, soit à proximité immédiate de la date de révision du prix, dont il ressort 10 photographies de panneaux de locaux à louer dans la rue. Ces photographies attestent de la vacance des locaux, laquelle, associée à la chute de fréquentation de la station de métro [7], met en évidence un phénomène local et matériel. En réponse aux critiques de la bailleresse sur son reportage photographique, l’expert judiciaire reprend en réponse aux dires des parties des extraits de rapports de commercialisateurs de bureaux qui notent une progression de l’offre immédiate de bureaux à [Localité 8] « QCA » de 150 % entre le 1er trimestre 2020 et le 1er trimestre 2021, et un taux de vacance en progression de 2,3 points. Comme le relève l’expert, cette vacance de bureaux constitue un élément matériel et local défavorable pour les commerces alentours, en particulier les restaurants.

En ce qui concerne, la chute du tourisme, l’expert retient que la fréquentation touristique a été « en chute libre durant cette période » de crise sanitaire, mais il retient qu’il « n’est pas démontré d’impact matériel particulier pour le quartier concerné », retenant que la clientèle touristique représente 25 à 30% de part de marché pour la société Mori. Il convient de relever que Mme [O] a estimé que le commerce considéré est « un commerce de destination qui draine une clientèle en grande partie touristique et accessoirement de bureau qui vient pour sa réputation ». Mme [O] ne se fonde cependant sur aucun élément concret pour soutenir cette affirmation, mais son raisonnement devrait conduire à estimer que la chute du tourisme a nécessairement une conséquence matérielle sur le commerce considéré.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera retenu que la baisse de 58 % en 2020 et de 49 % en 2021 de la fréquentation de la station de métro « [7] », la vacance des bureaux qui reflète notamment le développement du télétravail, la fermeture du Palais Brongniart, centre d’événements situé en face du local, pendant la période de crise sanitaire, sont les conséquences de la crise sanitaire.

S’agissant d’un secteur principalement tertiaire de bureaux et de tourisme, au regard de l’évolution du chiffre d’affaires de la société preneuse, ces conséquences constituent une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité qui affecte directement l’activité de la locataire.

Il convient dès lors d’examiner si cette modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Sur la variation de plus de 10 % de la valeur locative

La société Mori soutient que le rapport amiable de M. [P] qu’elle a requis a établi une variation nettement supérieure à 10 % de la valeur locative ; que l’expert judiciaire a également conclu à une variation supérieure à 10 % ; que le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative.

La S.C.I Foncière ELBP soutient que la variation de plus de 10 % doit être démontrée par comparaison entre la valeur locative à la date de fixation amiable et à la date de révision sollicitée. Elle critique les termes de comparaison retenus par l’expert pour la fixation de la valeur locative au 1er janvier 2017 estimant que certaines ne sont pas pertinentes en raison de l’activité exercée ou de la différence de caractéristiques des locaux. A l’appui du rapport amiable établi par Mme [O], elle estime que la valeur locative au 1er janvier 2017 doit être établie entre 850 et 875 euros/m²²P.

S’agissant de la valeur locative au 26 janvier 2021, elle conteste la méthode de l’expert qui a retenu principalement les valeurs de comparaison des années 2020-2021 sans tenir compte de toutes les valeurs collectées sur la période 2017-2021 ; elle estime que parmi les valeurs de la période 2020-202, certaines retenues par l’expert doivent être écartées parce que les locaux sont trop éloignés des locaux loués ; qu’au regard des valeurs pertinentes, la moyenne des valeurs locatives devrait s’établir à 809,8 euros/m²P, soit une variation oscillant entre 5 et 7,5 %, inférieure à 10 % ; que la pertinence des valeurs retenues par l’expert est contestable car ne correspondent pas à des activités et des locaux comparables ; qu’il y a lieu de tenir compte des références retenues par Mme [O] et qui sont comparables ; que Mme [O] établi un prix unitaire à la date de révision compris entre 800 et 850 euros/m²p et fixe la valeur locative des locaux loués à 825 euros/m²p, soit une évolution de la valeur locative comprise entre 0 et 8,5 % ; qu’il n’est pas démontré une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Elle soutient qu’en tout état de cause il n’y a pas de lien de causalité entre la prétendue dégradation des facteurs locaux de commercialité et la prétendue variation à la baisse de plus de 10 % de la valeur locative, que le preneur n’en rapporte pas la preuve et que l’expert n’aborde pas cette question.

En l’espèce, il convient de rechercher si la valeur locative du local loué a varié de plus de 10 % sur la période considérée.

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R. 145-2 à R. 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Sur les caractéristiques du local

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R. 145-4 du même code dispose que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’espèce, il ressort du rapport de l’expert judiciaire, non contesté sur cette description par les parties, que les locaux sont situés dans un ample et bel immeuble d’angle de type Haussmannien, situé au [Adresse 1] à l’angle avec la [Adresse 15], avec un grand développé de façade, élevé sur deux niveaux de sous-sols, avec un rez-de-chaussée en boutiques et 6 étages. La façade ouvragée sur rue est aujourd’hui ravalée mais ne l’était pas au 26 janvier 2021.

L’expert décrit les locaux ainsi qu’il suit :

— une boutique en rez-de-chaussée avec un important linéaire de façade totalisant 31 m, soit 15 m sur la rue du 4 septembre, 8,5 m sur le plan arrondi comportant un accès clientèle, 7,5 m sur la [Adresse 15]. L’établissement bénéficie de trois petites terrasses ouvertes de part et d’autre de l’angle arrondi (totalisant 10,40 m²) et une terrasse fermée côté [Adresse 15] (8,11 m²). L’intérieur se compose d’une grande salle d’angle de restaurant, des sanitaires PMR, un office en partie arrière du bar avec 3 monte-plats en liaison avec la cuisine du 1er sous-sol,

— un premier sous-sol relié par un large escalier et par les monte-plats, des sanitaires accessibles à la clientèle, une grande cuisine professionnelle, des annexes (réserves, chambres froides, bureau, local poubelles, local technique, etc…),

— un deuxième sous-sol non accessible à la clientèle, relié par un escalier en béton de faible largeur, composé d’un dégagement, de vestiaires avec sanitaires pour le personnel, d’un local de récupération de graisses accessible par trappe.

L’expert retient une très bonne impression d’ensemble avec des locaux en bon état général et « constituant un bel outil de travail ».

Sur la surface

L’expert judiciaire retient une surface réelle de 341,45 m² et une surface pondérée de 190 m²P.

La société Mori critique le coefficient de pondération de 0,9 retenu par l’expert pour la 2ème zone de la salle de restaurant estimant que les fenêtres ne sont pas de véritables vitrines et qu’un abri sur la chaussée constitue un impact qui devrait conduire à retenir un coefficient de 0,8 ; que le 2ème sous-sol devrait se voir affecter un coefficient de 0,10 au lieu de 0,15 dans la mesure où la Charte de l’expertise ne préconise aucun coefficient et où cette zone n’est pas d’une réelle utilité ; que la surface pondérée doit donc être fixée à 184,61 m² arrondis à 185 m²P.

La bailleresse demande de rejeter les corrections demandées par la société preneuse et soutient que le 2ème sous-sol est une zone utile et qui devrait être affectée du coefficient 0,2 au lieu des 0,15 retenus par l’expert.

En l’espèce, l’expert a fixé la pondération de chaque partie du local au regard de la Charte des experts applicable pour les boutiques jusqu’à 600 m² situées en centre-ville.

Concernant la 2ème zone de la salle de restaurant de 31 m², l’expert a expliqué dans sa réponse aux dires des parties maintenir sa pondération de 0,9 « s’agissant d’une zone arrière en parfaite communication avec celle en façade sur les voies, sans aucune entrave type dénivelé, grosses piles, etc… ni configuration alambiquée ». Ces explications répondent aux contestations de la société Mori qui n’explique pas l’impact négatif qu’elle retient pour cette zone, il y a donc lieu de retenir la pondération de l’expert.

S’agissant du 2ème sous-sol, le coefficient de 0,15 retenu par l’expert est justifié compte tenu du fait qu’il s’agit d’une zone véritablement utile puisque s’y trouvent les vestiaires et sanitaires employés et la cave à vin, et que la zone est correctement reliée par un escalier en béton et qu’elle est saine. S’agissant d’un 2ème sous-sol et non d’un premier, le coefficient de 0,2 demandé par la bailleresse est en revanche excessif.

Les autres différences dans la pondération retenue par la bailleresse portent sur les sanitaires du rez-de-chaussée et du sous-sol, ainsi que sur la partie non reliée du 2ème sous-sol. La bailleresse ne développant aucun moyen dans son mémoire pour contestations les pondérations de l’expert, le tribunal retiendra les propositions de l’expert.

En conséquence, la surface pondérée évaluée par l’expert sera retenue, soit 190 m²P.

Sur la destination des lieux

Selon le contrat de bail, les locaux sont destinés à l’activité de « restaurant, café, licence IV » et à titre connexe, vente de produits dérivés de design, cette activité ne pouvant pas être développée sur une surface supérieure à 10 % de la surface des locaux loués, ce qui constitue une activité élargie avantageuse.

Sur les facteurs locaux de commercialité

L’article R. 145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, les facteurs locaux de commercialité sont étudiés dans les développements précédents relatifs à leur modification.

Ainsi que l’a retenu l’expert, les locaux loués bénéficient d’un « emplacement tout à fait favorable à l’exploitation d’un restaurant telle qu’exercée dans les locaux, profitant :

— d’un quartier très central et animé, à dominante tertiaire, très bien desservi par transports en communs (métros et bus), avec présence d’un parking public très proche.

— d’un axe principal, de bonne visibilité, dont la commercialité est principalement orientée vers les activités de bouche et de service,

— d’un large potentiel de clientèle. »

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour les locaux commerciaux et la valeur locative unitaire

L’article R. 145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

S’agissant de la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2017, l’expert se réfère aux loyers de comparaison suivants :

—  15 références de nouvelles locations de 538 euros à 1.518 euros/m²P, pour des locaux de surfaces de 41 m²P à 185 m²P, dans lesquels sont exercés des activités de restauration, restauration rapide, pâtisserie, tissu d’ameublement, décorateur, bar PMU, avec des baux conclus entre le 4ème trimestre 2014 et le 4ème trimestre 2016,

—  4 références de loyers de renouvellement fixés amiablement de 549 euros à 700 euros/m²P, de surfaces de 62 m²P à 182 m²P, dans lesquels sont exercées des activités de restaurant, restaurant-traiteur, rôtisserie, avec des baux conclus entre le 4ème trimestre 2014 et le 1er trimestre 2016,

—  5 références de loyers fixés judiciairement de 600 euros à 900 euros/m²P, de surfaces de 29 m²P à 416 m²P, dans lesquels sont exercées des activités de café-restaurant, restaurant, pizzeria, tissu d’ameublement, avec des dates de renouvellements à effet du 3ème trimestre 2014 et du 1er trimestre 2016.

Il retient une valeur locative de 880 euros/m²P/an pour les locations nouvelles, et 676 euros/m²P/an pour les renouvellements amiables et judiciaires. Pour le local étudié il propose une valeur locative unitaire au 1er janvier 2017 de 900 euros/m²P/an.

Parmi les références critiquées par la bailleresse, il convient d’exclure les très petites surfaces et les références pour des surfaces inférieures à 80 m²P, qui ne représentent pas des locaux comparables à ceux examinés. En revanche, il ne convient pas d’exclure les références relatives au magasin d’ameublement ou au magasin de décoration dans la mesure où, malgré la différence d’activité, ils constituent des références pertinentes au regard de leurs surfaces pondérées (98,5 et 144 m²P), qu’il convient de conserver en tenant compte de ces différences.

Ainsi, il y a donc lieu de retenir 6 références de nouvelles locations pour des prix compris entre 830 et 1.100 euros/m²P/an.

Eu égard aux références relevées, à l’activité exercée, à la situation du local, la surface et l’état des locaux, et, eu égard à la commercialité, examinés dans les développements précédents, il convient de retenir la valeur locative unitaire de 910 euros/m²P/an à la date du 1er janvier 2017.

S’agissant de la valeur locative des locaux loués au 26 janvier 2021, l’expert se réfère aux loyers de comparaison suivants :

—  21 références de nouvelles locations de 518 euros à 1.500 euros/m²P, pour des locaux de surfaces de 20 m²P à 220 m²P, dans lesquels sont exercés des activités de restauration, restauration rapide, épicerie japonaise, prêt à porter, parfumeur, équipement maison, agence immobilière, informatique, centre esthétique, institut de beauté, optique, centre dentaire, avec des baux conclus entre le 1er trimestre 2017 et le 2ème trimestre 2021,

—  4 références de loyers de renouvellement fixés amiablement de 572 euros à 1.009 euros/m²P, de surfaces de 30,6 m²P à 130,55 m²P, dans lesquels sont exercées des activités de café-restaurant, cordonnerie, agence voyage, bijouterie, avec des baux conclus entre le 1er trimestre 2017 et le 4ème trimestre 2018,

—  2 références de loyers fixés judiciairement de 750 euros à 1.000 euros/m²P, de surfaces de 54,6 m²P à 65,75 m²P, dans lesquels sont exercées des activités de boulangerie-pâtisserie et de cordonnerie, avec des dates de renouvellements à effet du 4ème trimestre 2018 et le 1er trimestre 2020.

Il retient une valeur locative de 846 euros/m²P/an pour les locations nouvelles, et 825 euros/m²P/an pour les renouvellements amiables et judiciaires. Il relève cependant que la modification des facteurs locaux de commercialité résultant des effets de la crise sanitaire n’a eu des conséquences que sur les dernières années, en 2020/2021. A s’en tenir à ces références, il retient une valeur locative de 763 euros/m²P/an pour les locations nouvelles, et 750 euros/m²P/an pour les renouvellements judiciaires.

Pour le local étudié il retient une valeur locative unitaire au 26 janvier 2021 de 800 euros/m²P/an.

La bailleresse critique le fait que l’expert judiciaire retienne les références locatives de la période 2020 et 2021. Toutefois, il a été exposé dans les précédents développements que les modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité sont consécutives à la crise sanitaire, la crise des gilets jaunes ayant été exclue, de sorte que ces facteurs se sont manifestés à compter de 2020. Dans la mesure où l’expert judiciaire propose un nombre de références suffisant pour la période 2020-2021, il y a lieu de suivre le raisonnement de l’expert sur ce point.

S’agissant des références que la bailleresse demande d’exclure, il convient de relever que certaines sont citées dans le rapport de son expert amiable, Mme [O], et que, celles qu’elle juge trop éloignées du local, sont situées dans l’un des quartiers « Vivienne » ou « Mail » retenus comme pertinents par Mme [O].

Ainsi, il y a donc lieu de retenir 6 références de nouvelles locations pour des prix compris entre 632 et 990 euros/m²P/an.

Eu égard aux références relevées, à l’activité exercée, à la situation du local, la surface et l’état des locaux, et, eu égard à la commercialité sur la période, la valeur locative unitaire de 800 euros/m²P/an proposée par l’expert judiciaire à la date du 26 janvier 2021 sera retenue.

Il résulte de ces développements une variation de la valeur locative des locaux loués sur la période considérée de 12,08 %.

Cette variation à la baisse de la valeur locative résulte directement des modifications matérielles retenues puisque seules les références de la période 2020-2021 au cours de laquelle sont survenues les modifications dans le quartier considéré, ont été retenues.

En conséquence, il y a lieu de fixer le loyer révisé à la date du 26 janvier 2021 à la valeur locative.

L’expertise judiciaire ayant suffisamment éclairé le juge des loyers, il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise complémentaire.

Sur le montant du loyer révisé au 26 janvier 2021

Il est rappelé que selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

La société Mori estime que dans le cadre de la fixation du loyer révisé, la valeur locative unitaire à retenir devrait être de 750 euros/m²P estimant que l’expert M. [P] dont elle produit le rapport amiable préconise une valeur de 700 euros/m²P et que la valeur retenue par l’expert judiciaire est excessive au regard des références qu’il a proposées.

La valeur locative unitaire du local au 26 janvier 2021 a d’ores et déjà été retenue à 800 euros/m²P/an, et les valeurs de référence proposées par l’expert et par les parties ont déjà été analysées.

Il en résulte une valeur locative brute du local au 26 janvier 2021 de 800 euros x 190 m²P = 152.000 euros.

Il convient d’examiner les abattements et majorations invoqués.

Sur le droit de terrasse

L’expert judiciaire retient une majoration forfaitaire de + 3 % au titre du droit de terrasse en considération de la présence d’une terrasse ouverte (10,4 m²) et d’une terrasse fermée (8,11 m²) mais aussi du fait que la terrasse totalise 18,51 m², ce qui ne représente que 13 % de la salle de restaurant de 143 m².

La bailleresse estime que la majoration devrait être fixée à 8 % de la valeur locative compte tenu de l’avantage qu’elle représente notamment pendant la crise sanitaire et au regard de l’atout de visibilité, d’agrément et de luminosité qu’elles représentent.

La locataire soutient que l’avantage tiré des terrasses est très faible compte tenu de leur petite taille dont une partie est occupée par des plantes et que les contestations de la bailleresse ne sont pas justifiées.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que les trois petites terrasses sont très étroites, seule la terrasse fermée côté [Adresse 15] de 8,11 m² pouvant réellement être exploitée car elle a une largeur de 1,23 m. La terrasse ouverte attenante présente une longueur de 3,4 m sur 1,10 m, soit très peu de place pour des tables, la troisième terrasse ouverte sur la rue du 4 septembre s’étend sur 7,4 m mais seulement 0,90 m de largeur, ce qui limite le nombre de tables pouvant y être installées.

Au regard de ces éléments mais aussi de l’avantage que procure ce droit à terrasse préexistant à la crise sanitaire, une majoration de 5 % sera appliquée.

Sur l’existence de trois passe-plats

La bailleresse soutient que la présence de passe-plat est un avantage pour le commerce de restaurant qui va au-delà de l’obligation de délivrance à la charge du bailleur ; que l’établissement dispose de 3 passe-plats entre les cuisines et la salle, ce qui constitue un avantage justifiant une majoration de 3 %.

La société locataire fait valoir que la présence de passe-plats est une nécessité au regard de la configuration des locaux et non un avantage, le preneur ne pouvant utiliser les escaliers desservant notamment les sanitaires pour acheminer les plats aux clients.

En l’espèce, les passe-plats sont une nécessité compte tenu de la configuration des locaux. La taille de la salle implique une grande cuisine, laquelle se trouve au sous-sol. Compte tenu des dimensions du restaurant, l’acheminement des plats ne peut s’envisager par l’escalier, les passe-plats étant nécessaires. En conséquence, il ne sera pas retenu de majoration à ce titre.

Sur l’abattement au titre des charges exorbitantes

L’expert judiciaire propose une déduction des montants réels des assurances propriétaire et de l’impôt foncier pour un total de 10.450 euros et un abattement forfaitaire de 3 % au titre du transfert de charges de mise aux normes.

La bailleresse conteste l’abattement au titre de la taxe foncière en ce que ce transfert de charge est permis par l’article R. 145-35 du code de commerce et qu’il est devenu usuel, de sorte qu’il ne peut plus être qualifié de charge exorbitante. Concernant l’abattement de mise aux normes, elle estime que ni l’expert, ni la locataire ne justifient que cette charge n’est pas transférée au locataire dans les différentes références retenues et donc, déjà intégrée dans la valeur locative.

La société Mori estime que l’abattement pour les mises aux normes devrait être porté à 5 % compte tenu du fait qu’il s’agit d’un restaurant d’une superficie importante. Elle estime qu’il n’y a pas lieu de ne pas procéder à la déduction pour la taxe foncière.

Si le contrat de bail peut valablement mettre la taxe foncière et les assurances à la charge du preneur, il demeure qu’elle incombe légalement au bailleur et que son transfert au preneur constitue donc une stipulation exorbitante du droit commun qui doit être prise en compte dans l’appréciation de la valeur locative.

En l’espèce, l’expert ne retient pas que le transfert de charge de la taxe foncière et de l’assurance constitue un transfert usuel dont il aurait déjà été tenu compte dans l’appréciation de la valeur locative.

En conséquence, il sera déduit le montant réel de la taxe foncière et des assurances propriétaires pour un montant de 10.450 euros.

En outre, la clause par laquelle le bailleur se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux de mise en conformité constitue également une clause exorbitante du droit commun et par conséquent un facteur de diminution de la valeur locative.

La S.C.I Foncière ELBP ne rapporte pas la preuve qu’il est d’usage de prévoir une telle clause dans les contrats et l’expert ne mentionne d’ailleurs pas cet usage.

Ainsi, il y aura lieu d’appliquer un abattement de 3 % sur le montant de la valeur locative.

Au total, la valeur locative en révision au 26 janvier 2021 sera fixée à :

152.000 + (152.000 * 5 %) – 10.450 – (152.000 * 3 %) = 144.590 euros/an HT et HC.

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont éventuellement couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 9 mars 2023, date de l’assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société Foncière ELBP qui succombe en ses prétentions, supportera les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du même code formée par la société Mori.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme de 144.590 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 26 janvier 2021, le loyer annuel révisé du bail conclu entre la société S.C.I Foncière ELBP et la S.A.S Mori pour les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 9],

Déboute la S.C.I Foncière ELBP de sa demande en désignation d’un expert judiciaire pour un complément d’expertise,

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 9 mars 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière,

Rejette les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.C.I Foncière ELBP aux dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à [Localité 8], le 29 juillet 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER D. SANTOS CHAVES