14 Avril 2026

N° RG 25/00438 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FW4U

Ord n°

TROIS IV, S.D.C. [Adresse 1] représenté par son Syndic coopératif en exercice Mme [J] [S]

c/

S.A.S. FRANCELOT, S.A. S.M. A.B.T.P. – assureur de FRANCELOT

Le :

Exécutoire à :

la SELARL POLYTHETIS

Copies conformes à :

la SCP IPSO FACTO AVOCATS

la SELARL POLYTHETIS

la SELARL VALERIE CIZERON AVOCAT

Régie

Expertises

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 14 Avril 2026

DEMANDEURS

S.D.C. [Adresse 1] représenté par son Syndic coopératif en exercice Mme [J] [S]

domicilié [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Julien ECHARDOUR de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Madame [J] [E] [H] [S]

Née le 07/06/1988, demeurant [Adresse 3]

Madame [Y] [N]

Née le 13/05/1989 à [Localité 1], domiciliée [Adresse 3]

Madame [T] [K]

née le 18/09/1982 à [Localité 2] – [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Julien ECHARDOUR de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

DEFENDERESSES

S.A.S. FRANCELOT

RCS VERSAILLES 319 086 963 dont le siège social est situé [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Valérie CIZERON de la SELARL VALERIE CIZERON AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

S.A. S.M. A.B.T.P.

RCS PARIS 775 684 764 dont le siège social [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Hélène CHERRUAUD

LE GREFFIER : Julie ORINEL

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Mars 2026

ORDONNANCE : Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Exposé du litige

Suivant arrêté de permis d’aménager en date du 5 janvier 2018, la commune de [Localité 3] a autorisé l’opération d’aménagement de 28 lots libres de construction et de 64 lots divisibles, dans le cadre de la réalisation d’un lotissement dénommé [Adresse 6] et situé au [Adresse 2] à [Localité 4]. Le promoteur de cette opération est la SAS FRANCELOT.

Les parties communes de la résidence ont été livrées le 20 novembre 2023 avec réserves suivant procès-verbal de livraison. Par courrier recommandé en date du 13 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic a mis en demeure la SAS FRANCELOT d’avoir à lever les réserves listées sur le procès-verbal de livraison et a dénoncé de nouveaux désordres.

Par courrier recommandé en date du 11 janvier 2024, le syndic a de nouveau mis en demeure la SAS FRANCELOT de réaliser les travaux nécessaires à la réparation de ces désordres.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 janvier 2024, le syndic a procédé à une déclaration de sinistre auprès de la SMABTP., en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, laquelle a mandaté le cabinet EQUAD qui a réalisé une expertise amiable. La S.M. A.B.T.P. a dénié sa garantie, au motif que les désordres sont apparus pendant la première année suivant la réception.

Une nouvelle réunion d’expertise sur site s’est tenue le 8 août 2024 à l’initiative de l’assureur dommages-ouvrage.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] soutient que de nouveaux désordres sont apparus dans le délai de parfait achèvement.

Par actes de commissaire de justice du 4 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a fait assigner la SAS FRANCELOT et la SMABTP en sa qualité d’assureur dommage-ouvrage et CNR de la SAS FRANCELOT, devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance de référé en date du 7 janvier 2025, une expertise était ordonnée et confiée au cabinet GUILLOT, dont la mission portait sur les désordres, malfaçons et non-conformités allégués suivants :

— non-conformités du local poubelles : absence d’éclairage sur réseau électrique, absence de robinetterie, absence de ventilation ;

— absence d’éclairage électrique dans les 8 celliers de la copropriété ;

— absence de grillage au niveau des jardinets côté route (poutant noté dans l 'acte notarié);

— absence de reprise de la dalle béton à l’encontre du bloc 2 bis (formation d’une flaque d’eau les jours de pluie) ;

— absence de mise en place d’une cornière pour terminer le mur, sous le toit, au niveau du balcon nord de l’appartement A14 ;

— absence des reprises d’enduit (trous dans les murs, jonction enduit béton mal réalisé au niveau des balcons) ;

— absence de reprise des panneaux aluminium des portes d’entrée (rayures);

— absence de numérotation des entrées 2 et 2 bis ;

— absence de connexion fibre dans le bloc 2 ;

— reprise sol local VMC 2 bis ;

— seuil d’entrée : gravillons propres à remettre ;

— scotch vert à retirer (notamment balcon A 11) ;

— infiltrations en toiture du bâtiment A et défaut de fixation des tuiles de la couverture de ce bâtiment.

Par ordonnance en date du 16 mai 2025, monsieur [Z] a été désigné en lieu et place du cabinet GUILLOT, en raison d’un risque de conflit d’intérêts.

Une première réunion d’expertise s’est tenue le 23 septembre 2025.

C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a fait assigner la S.A.S FRANCELOT et la SMABTP, ès-qualité d’assureur dommages-ouvrages et CNR de la société FRANCELOT devant le président du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE, par actes de commissaire de justice délivrés respectivement les 22 et 17 octobre 2025.

La SMABTP a constitué avocat le 23 octobre 2025.

La SAS FRANCELOT a constitué avocat le 6 novembre 2025.

L’affaire appelée à la première audience du 18 novembre 2025 a fait l’objet de trois renvois contradictoires.

Madame [J] [S] est intervenue volontairement à l’instance par conclusions notifiées par RPVA le 18 novembre 2025.

Madame [Y] [N] et madame [T] [K] sont intervenues volontairement à l’instance par conclusions notifiées par RPVA le 13 février 2026.

A l’audience du 17 mars 2026, toutes les parties ont comparu, représentées par leur avocat respectif.

La jonction avec deux autres procédures enregistrées sous les N° RG 26/21 et 26/41 a été sollicitée par le demandeur et les intervenants volontaires. Les parties défenderesses s’y sont opposées, en raison de la tardiveté d’une telle demande. En l’absence de demande en ce ses incluse dans les conclusions N°5 des demandeurs, il n’a pas été fait droit à cette demande de jonction.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], madame [S], madame [N] et madame [K] ont soutenu leurs demandes dans les termes de leurs conclusions N°5 notifiées par RPVA le 13 février 2026, aux fins de voir, au visa des articles 145 et 834 du code de procédure civile, 1646-1 et 1792 et suivants, 1231-1 et suivants, 1240 et suivants du code civil, L124-3, L241-1 et suivants et L242-1 et suivants du code des assurances :

— recevoir madame [S], madame [K] et madame [N] en leurs interventions volontaires ;

— étendre les opérations d’expertise judiciaire confiées à monsieur [Z], par ordonnance de référé du 7 janvier 2025 n°24/00423, aux désordres complémentaires suivants :

Infiltration d’eau dans le cellier A14 ([S]), dans le cellier de Madame [K] et dans le cellier de Madame [N] ; Faïençage de l’enduit côté rue ; Cloquage de la peinture sur les poteaux (peintures blanche) ; Cloquage et dégradation de la peinture en sous-face des balcons ; Dégradation de la peinture / enduit au niveau des soubassements des celliers ; Dysfonctionnements de l’interphone du bloc [Adresse 7] (il n’y a pas de sonnerie dans les appartements) ;- débouter la SMABTP de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires ;

— condamner la SMABTP, ès-qualité d’assureur dommages-ouvrages à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une provision de 11.800 euros à valoir sur les travaux de reprise de la couverture et des embellissements intérieurs ;

— condamner la société FRANCELOT à communiquer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours suivant l’ordonnance à intervenir, les procès-verbaux de réception des parties communes avec chacune des entreprises sous-traitantes et les éventuels PV de levée de réserves ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Ils soutiennent la recevabilité des interventions volontaires de mesdames [S], [N] et [K], subissant des infiltrations dans leurs celliers.

Ils tiennent à rappeler que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] avait initialement demandé que soit soumis à l’examen de l’expert judiciaire le désordre affectant la peinture blanche des poteaux. Ils soutiennent que le juge des référés dans son ordonnance du 7 janvier 2025 n’a pas écarté la possibilité d’engager la responsabilité contractuelle de droit commun du promoteur. Ils se réfèrent aux photographies jointes à l’assignation. Ils défendent que la nature décennale des désordres observés ne peut être écartée, en invoquant les phénomènes d’oxydation et de carbonation des axiers et d’éclatement du béton sous l’effet de l’eau qui migre à travers les balcons et poteaux. S’agissant des infiltrations dans les celliers, ils soutiennent que l’expert dommages-ouvrage en a constaté des stigmates et que l’expert judiciaire n’a pu les examiner en raison du refus des défendeurs lors de la réunion d’expertise. Ils se réfèrent aux photographies prises dans le cellier de madame [S]. S’agissant des désordres objets de sa demande de complément de mission, ils tiennent à rappeler qu’ils n’ont pas été examinés à ce jour par l’expert judiciaire qui a conclu à un désordre esthétique quant à l’absence de reprise d’enduit au niveau du balcon de madame [S] donnant au nord. Ils soutiennent qu’il appartient à la société FRANCELOT d’apporter la preuve de l’apparence invoquée des désordres, en soulignant le caractère évolutif des dégradations des peintures et des enduits affectant des parties communes (poteaux structurels, sous-face de balcon, soubassement des celliers, piliers extérieurs soutenant les balcons). En réponse à l’irrecevabilité tirée de l’absence de déclaration de sinistre préalable, ils font valoir que rien n’interdit au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de régulariser une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage en cours de procédure, ce qu’il a fait par courrier recommandé en date du 6 novembre 2025, suivi d’un refus de garantie par la SMABTP par courrier recommandé en date du 12 janvier 2026 et d’une experise dommages-ouvrage. S’agissant des moyens opposés sur sa demande relative au dysfonctionnement de l’interphone, ils rappellent avoir été en lien contractuel avec le seul promoteur, maître d’ouvrage, constructeur non réalisateur et donc ne pas avoir pris part à la réception des ouvrages. Ils soutiennent par ailleurs que les celliers privatifs sont nécessairement composés de parties communes générales dont la qualification échappe de la compétence du juge des référés. Ils déplorent que le promoteur réduit une nouvelle fois la question de sa responsabilité et celle des constructeurs à la garantie des vices apparents, la garantie de parfait achèvement et la garantie de bon fonctionnement. Ils se réfèrent par ailleurs au procès-verbal de réception des parties privatives avec réserves en date du 6 août 2023, sans mentionner les désordres dénoncés dans le cadre de la présente procédure. Ils soutiennent que pourrait être engagée la responsabilité de la société FRANCELOT, en tant que maître d’ouvrage professionnel et constructeur non réalisateur tout comme le maître d’oeuvre pour ne pas avoir émis de réserves y afférentes.

La société FRANCELOT a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions N°3, notifiées par RPVA le 9 mars 2026, aux fins de voir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile :

— déclarer la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] irrecevable à défaut d’intérêt à agir ;

— déclarer irrecevables la demandes de madame [S], madame [N] et madame [K] ;

— rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et madame [S] tendant à obtenir l’extension des opérations d’expertise judiciaire ;

— rejeter toutes demandes plus amples ou contraires ;

— réserver les dépens.

Au soutien de l’irrecevabilité des intervenants volontaires, elle soulève la prescription de leur action au titre de la garantie de parfait achèvement, en ce que la réception des parties privatives est intervenue le 6 août 2023 ; que les désordres dénoncés concernant le cellier, l’interphone et le balcon sont apparents et ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage.

Sur l’objet de l’expertise, elle fait observer que ni l’expert judiciaire ni l’expert dommages-ouvrage n’a constaté d’infiltrations dans les celliers. Elle se réfère à la qualification d’esthétiques par l’expert judiciaire des défauts affectant l’enduit, écartant ainsi leur nature décennale. Elle soutient qu’il en est de même pour le dysfonctionnement allégué de l’interphone.

La SMABTP a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions n°5, notifiées par RPVA le 16 mars 2026, aux fins de voir au visa des articles L242-1 et suivants du code des assurances, 122 et suivants ainsi que 835 du code de procédure civile :

— déclarer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] irrecevable à son encontre, ès-qualité d’assureur dommages-ouvrage, s’agissant des désordres non préalablement déclarés suivants : le faïençage de l’enduit côté rue, le cloquage de la peinture sur les poteaux (peinture blanche), cloquage et dégradation de la peinture sous face des balcons ;

— déclarer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] irrecevable à son encontre, ès-qualité d’assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur, pour défaut de qualité à agir pour l’allégation relative au cellier, partie privative ;

— décerner acte de ses protestations et réserves d’usage en ses deux qualités, s’agissant des infiltrations dans le cellier de madame [S] et pour lequel cette dernière est intervenue volontairement ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande d’extension à l’allégation relative au dysfonctionnement de l’interphone;

— décerner acte de ce qu’elle s’en remet à justice es-qualité d’assureur CNR pour les allégations suivantes : le faïençade de l’enduit côté rue, le cloquage de la peinture sur les poteaux (peinture blanche), cloquage et dégradation de la peinture sous face des balcons ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation formée à son encontre ès-qualité d’assureur dommages-ouvrage, à lui verser la somme de 11.800 € au titre du désordre d’infiltrations ;

— condamner la société FRANCELOT à transmettre, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours suivant l’ordonnance à intervenir, l’ensemble des PV de réception de l’opération avec la liste des réserves et les éventuels PV de levée de réserves ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de son irrecevabilité partielle, elle soulève l’absence de déclaration de sinistre préalable pour trois désordres dont il est demandé l’extension de la mission de l’expertise en cours, en rappelant que d’autres désordres allégués avaient été écartés dans la décision initiale d’expertise.

Elle fait valoir que le syndic lui a dénoncé par courrier du 3 février 2025 des infiltrations dans le cellier de madame [S] ; qu’elle a refusé sa garantie, faute de gravité suffisante du désordre localisé dans un cellier non habitable, en soulignant qu’il est à l’extérieur de l’immeuble collectif. Elle prend acte de l’intervention volontaire de madame [S] à l’instance, propriétaire d’un cellier privatif.

S’agissant de l’allégation du dysfonctionnement de l’interphone, elle dénonce que le syndicat des copropriétaires n’a toujours pas communiqué le procès-verbal de réception des parties communes qui serait intervenu le 20 novembre 2023 y compris à la suite d’une demande de l’expert judiciaire dans sa note aux parties n°1. Elle soutient qu’il ne peut confondre réception et livraison des parties communes. Elle fait valoir qu’à défaut de réception des parties communes, le syndicat des copropriétaires est irrecevable à agir à son encontre ès-qualité d’assureur dommages-ouvrage pour forclusion. Elle s’en rapporte à l’appréciation du juge des référés quant aux éléments versés aux débats pour démontrer la vraissemblance du dysfonctionnement allégué.

S’agissant de la demande de provision au titre des infiltrations, elle soulève une contestation sérieuse, en soutenant que le désordre a été purgé, pour être apparent et non réservé en l’absence de procès-verbal de réception.

Il a été indiqué aux parties comparantes que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de recevoir madame [J] [S] en son intervention volontaire, en ce qu’elle justifie avoir acquis par acte notarié du 10 février 2021 les lots de copropriété N°8, 9 et 17 correspondant à l’appartement A14, une annexe de rangement B1 et un emplacement de stationnement extérieur pour véhicule automobile B1, faisant partie de l’îlot N°1 (A) du lotissement, en application des articles 325 et suivants du code de procédure civile.

Il convient de recevoir madame [Y] [N] en son intervention volontaire, en ce qu’elle justifie avoir acquis par acte notarié du 30 décembre 2020 les lots de copropriété N°7, 10 et 18 correspondant à l’appartement A13, une annexe de rangement B2 et un emplacement de stationnement extérieur pour véhicule automobile A2, faisant partie de l’îlot N°1 (A) du lotissement, en application des articles 325 et suivants du code de procédure civile.

Il convient de recevoir madame [T] [K] en son intervention volontaire, en ce qu’elle justifie avoir acquis par acte notarié du 29 juin 2021 les lots de copropriété N°6, 13 et 23 correspondant à l’appartement A12, une annexe de rangement B5 et un emplacement de stationnement extérieur pour véhicule automobile A7, faisant partie de l’îlot N°1 (A) du lotissement, en application des articles 325 et suivants du code de procédure civile.

I – Sur les demandes d’extension à des désordres supplémentaires

La juridiction des référés peut, sur le fondement de l’article 245 du code de procédure civile, sous réserve d’avoir préalablement recueilli les observations du technicien, étendre la mission de celui-ci ou confier une mission complémentaire à un autre technicien.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que l’action judiciaire envisagée ne soit manifestement pas vouée à l’échec et que la mesure soit de nature à améliorer sa situation probatoire.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

En l’espèce, dans sa note aux parties n°1 en date du 6 octobre 2025, monsieur [Z] ne formule pas d’objection au projet d’assignation en référé-extension aux désordres suivants : infiltration d’eau das le cellier A14 ([S]), faïençage de l’enduit côté rue, peinture blanche des piliers extérieurs soutenant les balcons (formant des cloques), cloquage et dégradation de la peinture en sous-face des balcons.

Dans sa note aux parties n°3 en date du 17 février 2026, il ne formule pas d’opposition à l’extension de sa mission à l’examen du dysfonctionnement de l’interphone du bloc 2 (absence de sonnerie dans les appartements).

Il résulte des articles L 111-4, L 242-1, L 243-8 et l’annexe II à l’article A 243-1 du code des assurances que pour mettre en œuvre la garantie de l’assurance dommages-ouvrage, l’assuré est tenu de faire, soit par écrit contre récépissé, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une déclaration de sinistre à l’assureur, lequel doit alors désigner un expert ou, en cas de récusation, en faire désigner un par le juge des référés. Il est de jurisprudence constante que ces dispositions, d’ordre public, interdisent à l’assuré de saisir directement une juridiction aux fins de désignation d’un expert judiciaire, avant l’expiration du délai imparti à l’assureur ou pour des désordres non visés dans une déclaration de sinistre.

Il est justifié par les demandeurs d’une liste complémentaires de réserves à lever des parties commununes adressée à la société FRANCELOT qu’elle a réceptionnée le 15 janvier 2024, concernant les celliers précisément le vide peristant entre la dale béton et le mur en enduit du bâtiment et les soubassements à peindre. Ils justifient également de la réception par la SMABTP d’une déclaration de sinistre du 3 février 2025 concernant infiltration dans le cellier, ainsi que de la réception de la déclaration de sinistre dommages-ouvrage en date du 6 novembre 2025 portant sur les désordres suivants : faïençage de l’enduit côté rue, peinture blanche des piliers extérieurs soutenant les balcons (formant des cloques), cloquage et dégradation de la peinture en sous-face des balcons.

La société FRANCELOT a produit le procès-verbal de réception des travaux signé le 6 août 2023 par elle en sa qualité de maître de l’ouvrage, assisté d’un maître d’oeuvre, avec 4 réserves, ainsi que le procès-verbal de livraison des parties communes avec réserves signé le 20 novembre 2023 par le maître de l’ouvrage et le syndic coopératif de la copropriété du bâtiment A. Il en ressort que des désordres apparents concernant la peinture et l’enduit d’élements extérieurs ont été mentionnés.

Il convient de relever que l’assureur dommages-ouvrage a refusé sa garantie selon son appréciation du critère de gravité, sans contester l’existence des désordres qui lui ont été dénoncés, à l’exception d’infiltration dans le cellier visé et le dysfonctionnement de l’interphone dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [Q] du cabinet SARETEC a d’ailleurs constaté le 18 décembre 2025 l’écaillement de la peinture sur les porteaux carré extérieur en partie inférieur, le cloquage du revêtement pelliculaire de ragréage de sous face de balcon avec des spectres de décollement pelliculaire en angle, ainsi que des microfissures d’enduit sur façade principalement au droit des angles du bâtiment. Il a expliqué dans son rapport les dommages par des défauts de mise en oeuvre et des remontées capillaires entre le revêtement et son support. Il invoque également comme causes de la microfissuration des enduits un défaut de préparation du support ou des conditions atmosphériques d’application favorables.

De plus, il ressort du rapport d’expertise IRD en date du 15 avril 2025 que madame [S] a relaté avoir constaté l’apparition d’un écoulement d’eau dans son cellier, endommageant une étagère en bois ; que l’expert missionné par l’assureur dommages-ouvrage a lui-même constaté la dégradation de l’étagère en bois ; que depuis l’appartement de madame [S], situé au dessus de la partie annexe du bâtiment composé des celliers, il a constaté que le joint de la bande solin de la toiture des celliers est infiltrant, sous l’appui de fenêtre de l’appartement. Ce désordre est susceptible de concerner l’ensemble de la structure annexe jouxtant le bâtiment principal composé des celliers appartenant aux trois intervenants volontaires.

Force est de constater l’absence d’élément objectif rendant vraissemblable l’allégation du dysfonctionnement de l’interphone, tel que le témoignage des copropriétaires occupant l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et les trois intervenants volontaires justifient ainsi d’un motif légitime à faire examiner les désordres allégués précités à l’exception du dysfonctionnement de l’interphone, au contradictoire avec le promoteur, maître de l’ouvrage, son assureur constructeur non réalisateur ainsi que l’assureur dommages-ouvrage, s’agissant de désordres évolutifs dont la qualification décennale ne saurait être exclue à ce stade.

En conséquence, il convient de faire droit partiellement à l’extension, en prorogeant le délai de dépôt de rapport définitif de six mois.

II – Sur la demande de provision à valoir sur les travaux de reprise de la couverture et des embellissements intérieurs

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son second alinéa que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Par application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qu’il invoque ; c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] s’est vu opposer le 22 mars 2024 un refus de garantie dommages-ouvrage par la SMABTP pour le sinistre déclaré “infiltrations dans le hall du 2bis et apt A13" au travers de la toiture, dont les “tuiles se soulèvent à chaque coup de vent”, aux motifs que les désordres sont apparus pendant la première année suivant la réception, pendant la période de parfait achèvement et qu’il n’a pas procédé personnellement à la mise en demeure de l’entreprise présumée responsable ou du constructeur et que cette mise en demeure soit restée infructueuse.

Or il est justifié de la réception par le promoteur, constructeur non réalisateur d’une lettre du syndic aux fins de mise en demeure de travaux de réparation de la toiture le 15 janvier 2024.

Il ressort du rapport d’expertise établi le 22 octobre 2024 par monsieur [B] du cabinet EQUAD RCC, missionné par l’assureur dommages-ouvrage que le sinistre résulte manifestement d’un défaut de fixation des tuiles en partie courante et en rives ; qu’un remaniement complet de la couverture s’impose afin de reprendre les fixations exigées par le DTU, dont le coût ne saurait être inférieur à 10.000 € TTC (en attente de devis). S’agissant des réparations des conséquences (reprise plâtrerie plafond circulation R +1 et local technique, ainsi que des peintures associées ; reprise peinture murale façade gaine technique commune au rez-de-chaussée), leur coût a été estimé à dire d’expert à 1.800 € TTC.

L’expert judiciaire dans sa note aux parties n°1 a indiqué que les désordres affectant la couverture, soit la solidité et l’étanchéité du couvert, sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

L’assureur dommages-ouvrage ne peut sérieusement désormais invoquer le caractère apparent de tels désordres lors de la réception pour en soutenir la purge, alors que les infiltrations dénoncées auprès du promoteur à titre de réserves complémentaires et que l’ampleur ne pouvait être décelée au jour de la livraison des parties communes. Son obligation de garantie n’est pas sérieusement contestable.

Dans ces circonstances, la SMABTP sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 11.800 € à titre de provision à valoir sur l’indemnisation des désordres d’infiltrations à travers la toiture en tuiles.

III – Sur les demandes de communication de pièces sous astreinte

L’article 145 du code de procédure civile permet au juge des référés d’ordonner toute mesure d’instruction légalement admissible à la demande de tout intéressé, justifiant d’un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il ressort des dispositions des articles 132 à 134 du code de procédure civile qu’en l’absence de communication spontanée de pièces entre les parties, il peut être demandé au juge une injonction de communiquer, au besoin à peine d’astreinte.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et les intervenants volontaires, comme la SMABTP justifient d’un intérêt légitime à prendre connaissance du procès-verbal de réception signé par la société FRANCELOT et des éventuelles réserves émises, ainsi que des conditions du suivi de levée de celles-ci le cas échéant.

Force est de constater que la société FRANCELOT a communiqué un procès-verbal de réception des travaux qu’elle a signé le 6 août 2023, assignée d’un maître d’oeuvre, auquel a été annexée une liste de 4 réserves, précisant les entreprises concernées.

Dans ces circonstances, les demandes de communication sous astreinte sont devenues sans objet, une injonction n’ayant pas de sens concernant les éventuels procès-verbal de levée des réserves.

IV – Sur les demandes accessoires

En application des articles 491, alinéa 2 et 696 du code de procédure civile, l’issue donnée à la présente instance de référé-expertise justifie de laisser à la charge du demandeur les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

Recevons Madame [J] [S], Madame [Y] [N] et madame [T] [K] en leurs interventions volontaires ;

Disons que la mission confiée à monsieur [L] [Z], désigné par ordonannce en date du 16 mai 2025 suivant les dispositions de l’ordonnance de référé du 7 janvier 2025 (n°24/00423)

est étendue à l’examen des désordres suivants :

— infiltration d’eau dans le cellier A14 ([S]), dans le cellier de Madame [K] et dans le cellier de Madame [N] ;

— faïençage de l’enduit côté rue ;

— cloquage de la peinture sur les poteaux (peintures blanche) ;

— cloquage et dégradation de la peinture en sous-face des balcons ;

— dégradation de la peinture / enduit au niveau des soubassements des celliers ;

Disons que le délai de dépôt du rapport définitif est prorogé d’un délai supplémentaire de six mois ;

Rappelons que le magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction est compétent pour statuer sur toute difficulté relative aux opérations d’expertise ;

Condamnons la SMABTP, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 11.800 €, à titre de provision à valoir sur l’indemnisation des désordres d’infiltrations à travers la toiture en tuiles ;

Disons que les dépens resteront à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ;

Déboutons les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le président,

Julie ORINEL Hélène CHERRUAUD