TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 24/54453 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ASJ

AS M N° : 4

Assignation du :

11 Juin 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 mai 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

La SASU BAUDESSON

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS – #C2358

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. JEUX D’IMAGES

[Adresse 2]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 27 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 19 novembre 2020, la SCI [Adresse 1], aux droits de laquelle vient la SASU Baudesson, a donné à bail commercial à la SARL Jeux d’images des locaux situés [Adresse 1] à Paris 17ème arrondissement (75017), pour une durée de trois, six ou neuf années à compter du 1er janvier 2011, moyennant un loyer annuel de 9 480 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, la SASU Baudesson a fait délivrer à la SARL Jeux d’images, par acte de commissaire de justice en date du 3 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 5 622, 76 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 26 avril 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SASU Baudesson a, par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, fait assigner la SARL Jeux d’images devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de l’article 1741 du code civil et des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

« - Constater la clause résolutoire acquise ;

— Ordonner l’expulsion de la SARL JEUX D’IMAGES et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est du [Adresse 2] à [Localité 7] ;

— Ordonner la séquestration du mobilier conformément à la loi du 9 Juillet 1991.

— Condamner à titre provisionnel SARL JEUX D’IMAGES à payer à ma requérante la somme de 7.270,20 euros, montant des loyers impayés au mois de juin 2024 inclus ;

— Condamner à titre provisionnel SARL JEUX D’IMAGES à payer à ma requérante une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel actualisé plus charges et taxes jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner SARL JEUX D’IMAGES au paiement de 1.500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;

— Condamner SARL JEUX D’IMAGES aux entiers dépens en ce inclus le coût du commandement ".

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

L’affaire, appelée la première fois à l’audience du 19 septembre 2024, a fait l’objet de deux renvois à la demande de la partie demanderesse afin qu’elle s’assure de l’apurement de la dette par la société défenderesse.

A l’audience qui s’est tenue le 27 mars 2025, la SASU Baudesson, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés, précisant, toutefois, que la dette ne s’élève plus qu’à 3 777, 24 euros, échéance du mois de mars 2025 incluse.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, la SARL Jeux d’images n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 3 mai 2024 par la SASU Baudesson à la SARL Jeux d’images pour avoir paiement de la somme de 5 622, 76 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 avril 2024.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture des décomptes produits arrêtés au 19 novembre 2024 et au 25 mars 2025 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé en intégralité les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 3 juin 2024.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la SARL Jeux d’images jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de la SASU Baudesson.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La SASU Baudesson sollicite la condamnation de la SARL Jeux d’images à lui régler la somme de 3 777, 24 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 25 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse).

Il ressort du contrat de bail et du décompte actualisé au 25 mars 2025 que cette somme est due par la SARL Jeux d’images.

Cette dernière sera en conséquence condamnée au paiement, par provision, de la somme de 3 777, 24 euros qui n’est pas sérieusement contestable.

Sur les demandes accessoires

La SARL Jeux d’images, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la SASU Baudesson une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 3 juin 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL Jeux d’images et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 8], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL Jeux d’images à la SASU Baudesson, à compter de la résiliation du bail, soit du 4 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoire ;

Condamnons, par provision, la SARL Jeux d’images à payer à la SASU Baudesson la somme de 3 777, 24 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 25 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse) ;

Condamnons la SARL Jeux d’images aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la SARL Jeux d’images à payer à la SASU Baudesson la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 06 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ