Tribunal Judiciaire de Paris, 18deg chambre 2e section, 11 mars 2025, n° 18/04942

TJ Paris 11 mars 2025

Arguments

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Autre
Absence de motif grave et légitime
Le tribunal a ordonné une expertise pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction, sans se prononcer sur le fond de la contestation.
Autre
Droit à une indemnité d'éviction
Le tribunal a ordonné une expertise pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, sans statuer sur le montant demandé.
Rejeté
Indemnité d'occupation de droit commun
Le tribunal a débouté les défendeurs de leur demande d'indemnité d'occupation de droit commun, mais a reconnu leur droit à une indemnité d'occupation statutaire.

Résumé par Doctrine IA

La société ISAIA demandait la fixation d'une indemnité d'éviction suite au refus de renouvellement d'un bail commercial. Les légataires universels de Monsieur [J] [V], propriétaire initial, réclamaient une indemnité d'occupation.

Les questions juridiques portaient sur la validité du congé pour motifs graves et légitimes et le droit à une indemnité d'éviction pour ISAIA, ainsi que sur le montant de l'indemnité d'occupation due aux légataires. Un jugement avait ordonné une expertise pour déterminer ces montants.

La juridiction a ordonné un sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt d'une cour d'appel, afin d'éviter des décisions contradictoires concernant la recevabilité de l'action de la société ISAIA. Les dépens ont été réservés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 18deg ch. 2e sect., 11 mars 2025, n° 18/04942
Numéro(s) :	18/04942
Importance :	Inédit
Dispositif :	Sursis à statuer
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe THOMAS COURCELAlain RAPAPORTNicole-Marie POIRIER GALIBERT
Cabinet(s) :	CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE
Parties :	), S.A.S. ISAIA ( RCS de [ Localité 14 ] c/ ASSOCIATION DE PREVOYANCE DU NOTARIAT DE FRANCE, l'

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1]

■

18° chambre

2ème section

N° RG 18/04942

N° Portalis 352J-W-B7C-CM2DM

N° MINUTE : 1

Contradictoire

Assignation du :

13 Avril 2018

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 11 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ISAIA (RCS de [Localité 14] 823 683 784)

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par Maître Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0122

DEFENDEURS

FONDATION APPRENTIS D’AUTEUIL (SIREN 775 688 799)

[Adresse 4]

[Localité 9]

ASSOCIATION DE PREVOYANCE DU NOTARIAT DE FRANCE

(SIREN 784 361 248)

[Adresse 6]

[Localité 8]

FONDATION NOTRE DAME (SIREN 393 739 594)

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentées par Maître Nicole-Marie POIRIER GALIBERT de l’ASSOCIATION POIRIER SCHRIMPF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0228

Maître [C] [R], ès-qualités d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [J] [V]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par Maître Philippe THOMAS-COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0165

C. C. C. délivrées

le :

— M^e RAPAPORT

— M^e POIRIER GALIBERT

— M^e THOMAS-COURCEL

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente, assistée de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier lors des débats et de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience du 22 janvier 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 11 Mars 2025.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé le 28 octobre 1998, Monsieur [J] [N] [L] [V] a consenti au renouvellement du bail commercial au profit de la société L’ALSACE A [Localité 14], aux droits de laquelle est ultérieurement venue la société CHEZ CLEMENT, portant sur divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 15], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er juillet 1998 et pour l’exploitation d’une activité de commerce de café, brasserie, restaurant à titre exclusif.

La désignation des lieux est la suivante :

« La totalité du rez-de-chaussée de l’immeuble à gauche du couloir d’entrée jusqu’à la [Adresse 17]. Lesdits locaux comprenant les salles de restaurations, les cuisines et services, et, en outre une cave au sous-sol n° 11 du plan des caves et une pièce au premier étage sur cour intérieure, communiquant par un escalier intérieur avec la boutique, sans accès direct sur le palier commun.

Au premier étage, sur la [Adresse 17], un appartement comprenant entrée, couloir, vestiaire, water-closet, deux pièces avec escalier conduisant au rez-de-chaussée dans la boutique. Ledit appartement n’ayant pas d’accès par les parties communes de l’immeuble.

Au sous-sol, diverses caves formant les lots 21, 22, 23 et 26 du règlement de copropriété du 22 décembre 1958, comprenant les caves proprement dites côté [Adresse 17] et [Adresse 16] et des vestiaires et sanitaires au fond à droite.

Le tout représentant les 315/1.0000èmes des parties communes générales de l’immeuble."

Par acte extrajudiciaire en date des 21 et 26 décembre 2006, Monsieur [J] [V] a fait signifier à la société CHEZ CLEMENT un congé pour le 30 juin 2007 comportant offre de renouvellement pour neuf ans à compter du 1er juillet 2007 moyennant un loyer annuel en principal HT et HC de 260 000 euros.

Par jugement rendu le 19 avril 2013, le juge des loyers commerciaux de ce tribunal a fixé le loyer de renouvellement à la somme de 219 000 euros par an HT et HC à la date du 1er juillet 2007.

Par acte d’huissier de justice signifié le 30 décembre 2015, Monsieur [J] [V] a donné congé à la société CHEZ CLEMENT pour le 30 juin 2016, ledit congé comportant refus de renouvellement sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, la société locataire s’étant « abstenue à compter du terme du premier trimestre 2013 échu le 31 mars du paiement à bonne date des loyers courants, ce qui a nécessité la délivrance de dix commandements de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles L 145-41 et L 145-17-1 1° du Code de Commerce, en date des 29 mai, 16 juillet, 14 et 16 octobre 2013, 13 et 14 janvier, 4 avril, 7 juillet 2014, 4 février, 9 avril, 3 juillet et 8 octobre 2015 ».

Une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’encontre de la société CHEZ CLEMENT par jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris en date du 10 décembre 2015.

Dans le cadre de cette procédure collective, la société SENCO SAINT-ANDRE DES ARTS, dénommée depuis ISAIA, a acquis, le 20 mars 2017, les actifs du fonds de commerce de restaurant, bar, salon de thé, brasserie exploité par la société CHEZ CLEMENT, au [Adresse 11] et [Adresse 3] à [Localité 15], incluant le droit au bail sur les locaux, l’acquéreur ayant accepté « la reprise de tous les droits découlant des baux en l’état » et déclarant faire "son affaire personnelle des procédures en cours et des effets et conséquences du congé avec refus de renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes signifié à la requête de Monsieur [V] le 31 décembre 2015 pour le 30 juin 2016 de sorte qu’il contracte en pleine connaissance de cause". Le contrat de cession a été signifié à Monsieur [J] [V] par acte du 13 avril 2017.

Monsieur [J] [V] est décédé le 3 septembre 2017.

Par requête en date du 30 mars 2018, la société ISAIA a demandé au président du tribunal judiciaire de Paris la désignation d’un administrateur provisoire de la succession de Monsieur [J] [V]. Il a été fait droit à sa demande par ordonnance du même jour désignant Maître [C] [R] ès-qualités.

Par acte du 13 avril 2018, la société ISAIA a assigné Maître [C] [R], en qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [J] [V] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de contestation du motif grave et légitime fondant la délivrance du congé sans renouvellement et sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction et pour fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 3 860 000 euros.

L’instance a été enrôlée sous le numéro de RG 18/04942.

Par acte d’huissier de justice en date du 29 juin 2018, l’Association Prévoyance Notariat France, la Fondation Apprentis d’Auteuil et la Fondation Notre Dame, légataires universels conjoints de Monsieur [J] [V] ont assigné la société ISAIA devant ce tribunal afin d’obtenir :

« À titre principal,

■ la condamnation de la société Isaia à payer à l’Association de Prévoyance du Notariat de France, la Fondation d’Auteuil et la Fondation Notre Dame, une indemnité d’occupation de droit commun à compter rétroactivement du 10 novembre 2016 et jusqu’à complète libération des lieux de 400.000 euros par an, taxes – dont la TVA – et charges en sus.

A titre infiniment subsidiaire et dans l’hypothèse où, par impossible, le Tribunal ferait droit à la contestation de la société Isaia,

■ sa condamnation à payer à l’Association de Prévoyance du Notariat de France, la Fondation d’Auteuil et la Fondation Notre Dame une indemnité d’occupation de 366.390 euros par an, taxes – dont la TVA – et charges en sus sur le fondement de l’article L 145-28 du Code de commerce.

En tout état de cause,

■ ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir en ce qu’elle fera droit aux prétentions des demanderesses,

■ condamner la société Isaia à payer à l’Association de Prévoyance du Notariat de France, la Fondation d’Auteuil et la Fondation Notre Dame la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens. »

L’instance a été enrôlée sous le numéro de RG 18/11134.

Par acte d’huissier de justice en date du 8 novembre 2018, la société ISAIA a assigné l’Association de Prévoyance du Notariat de France, la Fondation Apprentis d’Auteuil et la Fondation Notre Dame, légataires universels conjoints de Monsieur [J] [V], devant ce Tribunal aux fins de :

«Voir ordonner la jonction de la présente procédure avec celle pendante devant la 18ème Chambre, 2ème Section et inscrite sous le numéro de R.G. 18/04942.

Vu le congé avec refus de renouvellement de bail sans offre d’indemnité d’éviction signifié le 30 décembre 2015 par Monsieur [J], [N], [L] [V] à la Société CHEZ CLEMENT, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la Société ISAIA ;

Dire et juger que ce congé ne repose pas sur un motif grave et légitime au sens de l’article L.145-17,1° du Code de Commerce.

Dire et juger, par voie de conséquence, que la Société ISAIA a droit à une indemnité d’éviction.

Voir fixer le montant de cette indemnité d’éviction à la somme de 3.860.000 €.

Condamner, par voie de conséquence, l’Association de Prévoyance du Notariat de France, la Fondation d’Auteuil et la Fondation Notre Dame au paiement de ladite somme de 3.860.000 €.

Condamner l’Association de Prévoyance du Notariat de France, la Fondation d’Auteuil et la Fondation Notre Dame à verser à la Société ISAIA la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Condamner l’Association de Prévoyance du Notariat de France, la Fondation d’Auteuil et la Fondation Notre Dame aux entiers dépens dont le recouvrement s’opérera au profit de Maître Alain RAPAPORT, Avocat à la Cour, dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.»

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de RG 18/13897.

Par ordonnances en date des 17 décembre 2018 et 4 mars 2019, les trois instances ont fait l’objet d’une jonction sous le numéro de RG 18/04942.

Par jugement contradictoire en date du 21 avril 2022, le tribunal judiciaire de Paris a notamment :

débouté l’Association Prévoyance Notariat France, la Fondation Apprentis d’Auteuil et la Fondation Notre Dame de leurs fins de non-recevoir ;dit que le bail commercial renouvelé le 1er juillet 2007 portant sur des locaux situés [Adresse 13] à [Localité 15], a pris fin le 30 juin 2016 à 24h00 par l’effet du congé avec refus de renouvellement et sans offre de paiement d’indemnité d’éviction délivré par Monsieur [J] [V] à la société CHEZ CLEMENT par acte du 30 décembre 2015 ;dit que la société ISAIA, cessionnaire des actifs du fonds de commerce de la société CHEZ CLEMENT, peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction par suite du congé avec refus de renouvellement signifié par Monsieur [J] [V], aux droits duquel interviennent l’Association Prévoyance Notariat France, la Fondation Apprentis d’Auteuil et la Fondation Notre Dame ;dit que la société ISAIA est redevable, à l’égard de l’Association Prévoyance Notariat France, la Fondation Apprentis d’Auteuil et la Fondation Notre Dame, prises ensemble, d’une indemnité d’occupation statutaire depuis le 20 mars 2017 et jusqu’à la libération effective des locaux intervenue le 5 février 2019 ;débouté l’Association Prévoyance Notariat France, la Fondation Apprentis d’Auteuil et la Fondation Notre Dame de leur demande tendant à voir « Condamner, en tout état de cause, la société Isaia à payer à l’Association de Prévoyance du Notariat de France, à la Fondation d’Auteuil et à la Fondation Notre Dame une indemnité d’occupation de droit commun de 400.000 euros par an, taxes- dont la TVA- et charges en sus, à compter rétroactivement du 20 mars 2017 et jusqu’au 5 février 2019 » ;

Avant dire droit, sur le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation statutaire, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard,

— ordonné une expertise et désigné Mme [Y] [E] en qualité d’expert :

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe de la contradiction, de :

*se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

*visiter les lieux situés [Adresse 12] à [Localité 15], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ;

*rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial ;

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial ;

2) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3) de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation exigible pour les locaux objet du bail à la date du 1er juillet 2016, conformément aux modalités de l’article L.145-28 du code de commerce.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 21 novembre 2024, l’Association de Prévoyance du Notariat de France, la Fondation Apprentis d’Auteuil et la Fondation Notre Dame, légataires universels conjoints de Monsieur [J] [V], demandent au juge de la mise en état de :

ordonner un sursis à statuer dans la présente instance enrôlée sous le n°RG 18/4942 et ce dans l’attente de l’issue de la procédure d’appel, et en conséquence, jusqu’au prononcé de l’arrêt à intervenir,réserver les dépens.

Elles indiquent qu’un appel a été interjeté du jugement du 21 avril 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Paris, par déclaration d’appel du 08 juin 2022. Dans ce contexte, elles considèrent qu’il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer dans l’attente de l’arrêt d’appel à intervenir. En effet, selon elle, l’arrêt d’appel à intervenir serait de nature à modifier l’issue du litige objet de la présente instance en cours devant le tribunal judiciaire de Paris et pourrait entraîner ainsi une contrariété de décisions dans l’hypothèse où le présent tribunal rendrait un jugement se prononçant sur l’indemnité d’éviction avant que la cour d’appel ne se prononce sur l’éventuelle irrecevabilité des demandes de la société SAS ISAIA sur le fondement de l’article L.145-60 du code de commerce fixant le délai de prescription des actions liées à un bail commercial.

La société ISAIA, a constitué avocat mais n’a pas notifié de conclusions d’incident.

L’incident a été plaidé à l’audience du 22 janvier 2025 et mis en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que le juge de la mise en état n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “ juger” qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande de sursis à statuer

Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure et les incidents mettant fin à l’instance.

L’article 73 du même code indique que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

L’article 378 du code de procédure civile indique que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine.

Il est acquis qu’une demande de sursis à statuer est soumise au régime des exceptions de procédure de sorte qu’elle relève de la compétence du juge de la mise en état.

En l’espèce, au soutien de sa demande de sursis à statuer, l’Association de Prévoyance du Notariat de France, la Fondation Apprentis d’Auteuil et la Fondation Notre Dame, légataires universels conjoints de Monsieur [J] [V] verse un avis d’audience collégiale devant la cour d’appel de [Localité 14] fixant une date de clôture de la mise en état le 05 février 2025 et une date de plaidoirie le 18 mars 2025. Cet avis mentionne une déclaration d’appel en date du 08 juin 2022 déposée au greffe de la cour d’appel le 24 juin 2022 par l’Association de Prévoyance du Notariat de France, la Fondation Apprentis d’Auteuil et la Fondation Notre Dame, légataires universels conjoints de Monsieur [J] [V] et selon laquelle elles interjettent appel du jugement du 21 avril 2022 du tribunal judiciaire de Paris portant le numéro RG n°18/4942.

Elles versent également des conclusions récapitulatives d’appel mentionnant une notification par voie électronique devant la cour d’appel de [Localité 14] le 17 octobre 2024 et aux termes desquelles elles sollicitent d’infirmer le jugement précité en ce qu’il les a déboutées de leur fins de non-recevoir tirée de la prescription de l’action intentée par la société ISAIA et de sa demande de condamnation de la société ISAIA à lui payer une indemnité d’occupation à compter du 20 mars 2017 jusqu’au 05 février 2019, en ce qu’il a dit que la société ISAIA peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction à la suite d’un congé avec refus de renouvellement et qu’il a ordonné une expertise judiciaire en vue de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction.

En conséquence, l’Association de Prévoyance du Notariat de France, la Fondation Apprentis d’Auteuil et la Fondation Notre Dame demandent notamment à la cour d’appel de [Localité 14] de :

« – Juger irrecevable la société ISAIA en son action et en ses demandes à l’encontre de l’Association de Prévoyance du Notariat de France, la Fondation Apprentis d’Auteuil et la Fondation Notre Dame, en leur qualité de légataires universels conjoints de Monsieur [J] [N] [L] [V] ,

A défaut, débouter la société ISAIA en toutes ses demandes ,Condamner la société ISAIA à payer à l’Association de Prévoyance du Notariat de France, la Fondation Apprentis d’Auteuil et la Fondation Notre Dame, une indemnité d’occupation de droit commun de 400 000 euros par an, taxes – dont la TVA – et charges en sus, à compter rétroactivement du 20 mars 2017 et jusqu’au 05 février 2019 ,Condamner la société ISAIA à payer à l’Association de Prévoyance du Notariat de France, la Fondation Apprentis d’Auteuil et la Fondation Notre Dame les intérêts au taux légal sur les compléments d’indemnité d’occupation dus ,Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ,Ordonner le cas échéant la compensation à due concurrence entre les créances réciproques des parties. »

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il existe un risque de contrariété de décisions.

En effet, l’instance en cours devant le tribunal porte sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation alors que la cour d’appel peut juger l’action de la société ISAIA en paiement d’une indemnité d’éviction irrecevable ou, à défaut, mal fondée.

Par conséquent, il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice que le sursis à statuer soit ordonné dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 14] dans l’instance portant le numéro RG n°22/10947.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il y a lieu de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, mise à disposition au greffe,

Ordonne le sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de Paris dans l’instance RG n°22/10947 ;

Réserve les dépens ;

Ordonne le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état du 25 juin 2025 à 11 heures 30 pour faire le point sur l’instance d’appel et la poursuite du sursis, les parties devant communiquer au juge de la mise en état toute information et tout justificatif utiles à ce sujet.

Faite et rendue à [Localité 14] le 11 Mars 2025

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER