N° RG 25/00385 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NJDC

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 7]

[Adresse 11]

[Localité 10]

11ème civ. S1

N° RG 25/00385

N° Portalis DB2E-W-B7J-NJDC

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Elodie ARGENCE HAZOUME

— M^e Christophe CERVANTES

— M^e Steeve WEIBEL

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

[C] [G]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE S [Localité 14] – OPHEA

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Association UDAF DU BAS RHIN, es qualité de tuteur de Madame [B] [N]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Elodie ARGENCE HAZOUME, substituée par M^e Noël MAYRAN, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 48

Madame [B] [N]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Elodie ARGENCE HAZOUME, substituée par M^e Noël MAYRAN, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 48

Monsieur [M] [Z]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christophe CERVANTES, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 264

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Décembre 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de location du 11 septembre 1986 avec effet au 1er octobre 1986, l’Office Public d’H.L.M. de la communauté urbaine de [Localité 13], devenu OPHEA a donné à bail à Mme [B] [N] un logement à usage d’habitation de deux pièces et une cave sis [Adresse 12] moyennant un loyer mensuel de 516,90 francs et une provision sur charges de 920,40 francs.

Des échanges par courriel des 17 et 21 octobre 2022 entre M. [M] [Z] et M. [S] [Y] de l’UDAF du BAS-RHIN intervenaient à propos de son occupation de ce logement, des remboursements des sommes dues à Mme [B] [N] à propos de son occupation du logement, et avec M. [K] [T], oncle de M. [M] [Z] sur l’impossibilité de transfert du contrat de location à un petit-fils

L’UDAF du BAS-RHIN en qualité de curateur aux biens de Mme [B] [N] a été autorisée par ordonnance du juge des tutelles en date du 9 août 2023 à résilier le bail du logement sis [Adresse 1] à [Localité 13] et à en débarrasser les meubles meublants au motif que celle-ci résidait au sein de l’EHPAD ABRAPA SAINT ABROGAST.

L’UDAF du BAS-RHIN a notifié par lettre recommandée reçue le 28 août 2023 le congé avec un délai de préavis d’un mois.

En réponse OPHEA proposait de « fermer le bail » au 28 septembre 2023 et de convenir d’un rendez-vous pour l’état des lieux.

Un rendez-vous pour l’état des lieux de sortie était fixé le 26 septembre 2023, celui-ci n’a pu être réalisé au regard de l’occupation sans droit ni titre du logement par M. [M] [Z], petit-fils de la majeure protégée.

L’UDAF adressait par courriel du 17 novembre 2023 à M. [M] [Z] la copie de la lettre recommandée avisée non réclamée le mettant en demeure de quitter les lieux et de rendre les clés dudit logement.

Par lettre recommandée reçue à l’UDAF le 28 mai 2024, OPHEA donnait congé du logement pour le 31 août 2024 au motif du non paiement des loyers et accessoires.

Le conseil de l’UDAF soutenait par lettre recommandée reçue par OPHEA le 13 septembre 2024 l’inopposabilité du congé au motif de la résiliation antérieure du bail et le sommait de confirmer que Mme [B] [N] est bien à jour du paiement de ses loyers.

Il mettait également M. [M] [Z] en demeure par lettre recommandée reçue le 16 septembre 2024 :

— de laisser un représentant de l’UDAF accéder au compteur électricité pour résilier le contrat ;

— de retourner la box FREE à l’UDAF pour qu’elle puisse procéder à la résiliation du contrat ;

— de justifier de la date de son départ des lieux ;

— dans le cas contraire, de quitter sans délai l’appartement ;

— de le libérer de tous ses effets personnels ;

— d’apurer l’intégralité des arriérés de loyers et charges depuis le mois d’octobre 2023

— de restituer les clés de l’appartement en sa possession au bailleur.

Par ordonnance du juge des tutelles du 30 août 2024, l’UDAF voyait sa requête en autorisation d’accès au logement au besoin avec l’assistance de la force publique afin de procéder à la résiliation des contrats (électricité et FREE) rejetée.

OPHEA a fait assigner Mme [B] [N], l’UDAF du BAS-RHIN et M. [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 31 janvier 2025 par acte de commissaire de justice des 6 et 10 janvier 2025.

L’affaire a été renvoyée à la demande et au contradictoire des parties à six reprises jusqu’à l’audience du 17 octobre 2025.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 13], OPHEA, représenté par son conseil, au soutien de ses conclusions du 17 septembre 2025 demande :

— de déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;

En conséquence,

— débouter Mme [B] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— débouter M. [M] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— juger que le contrat de location par lui consenti en date du 11 septembre 1986, avec effet au 1er octobre 1986 à Mme [B] [N], concernant la location d’un appartement de type deux pièces situé au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9], a pris fin le 30 septembre 2023, date d’expiration du délai de préavis ;

— juger que Mme [B] [N] a été déchue de tout titre d’occupation des lieux

loués et est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

— juger que M. [M] [Z], occupant du chef de Mme [B] [N], est occupant sans droit ni titre de l’appartement de type deux pièces situé au 1er étage d’un

immeuble sis [Adresse 3] [Localité 9].

— ordonner l’expulsion, immédiate et sans délai, corps et biens, de Mme [B] [N] et de tout occupant de son chef, et plus particulièrement M. [M] [Z], de l’appartement situé au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8]

[Localité 13] et de tous locaux accessoires ;

— juger qu’à défaut d’évacuation volontaire, il y sera procédé avec le concours de la force publique ;

— juger qu’à défaut de libération volontaire, il sera procédé à l’évacuation des meubles laissés dans les lieux et que l’ensemble des frais engendrés resteront à la charge exclusive de Mme [B] [N] ;

— supprimer le délai de deux mois, fixé par l’article L.412-1 du Code de procédure civile

d’exécution, séparant le commandement de quitter les lieux et l’expulsion ;

— supprimer le sursis fixé par le premier alinéa de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, applicable à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante fixé par l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner in solidum Mme [B] [N], assistée et représentée par l’UDAF

du BAS-RHIN, et M. [M] [Z] à lui payer une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux ;

— condamner in solidum Mme [B] [N], assistée et représentée par l’UDAF

du BAS-RHIN, et M. [M] [Z] à lui payer à dater du 30 septembre 2023, date d’expiration du délai de préavis, une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1 000 euros augmentée des avances et charges normalement dues en cas de non-résiliation du bail ainsi que d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux . A défaut, condamner in solidum Mme [B] [N], assistée et représentée par l’UDAF du BAS-RHIN, et M. [M] [Z] à lui payer à dater du 30 septembre, date d’expiration du délai de préavis, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la mensualité normalement due en cas de non-résiliation du bail (échéance augmentée des charges et prestations fournies) et payable dans les mêmes conditions que le bail, jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire, augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter de chaque échéance ;

— juger que la clause d’indexation du loyer figurant dans le contrat de bail résilié s’appliquera à l’indemnité d’occupation, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date d’expiration du délai de préavis.

— condamner in solidum Mme [B] [N], assistée et représentée par l’UDAF

DU BAS-RHIN et M. [M] [Z] à lui payer une somme de 5 299,82 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 5 décembre 2024 augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter de la présente assignation ;

— condamner in solidum Mme [B] [N], assistée et représentée par l’UDAF

DU BAS-RHIN, et M. [M] [Z] à lui payer une somme de 1 000 euros, augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à dater de l’assignation, à titre de dommages-intérêts.

— ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil.

— condamner in solidum Mme [B] [N], assistée et représentée par l’UDAF

DU BAS-RHIN, et M. [M] [Z] à lui payer une somme de 1.648,76 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner in solidum Mme [B] [N], assistée et représentée par l’UDAF

DU BAS-RHIN, et M. [M] [Z] aux entiers frais et dépens, y compris les frais du

procès-verbal de constat d’occupation illicite à hauteur de 189,20 euros et de la sommation de libérer les lieux à hauteur de 90,00 euros, ainsi que l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier et, en particulier, tous les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier.

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Mme [B] [N] et l’UDAF du BAS-RHIN es-qualité de curateur de Mme [B] [N] ont comparu représentés par leur conseil. Au soutien de leurs conclusions du 18 septembre 2025, ils demandent :

— juger que le bail signé entre Mme [N] et OPHEA le 11 septembre 1986 a pris fin entre les parties le 26 septembre 2023, à l’expiration du préavis d’un mois visé dans le congé notifié le 27/08/2023 au bailleur par la locataire ;

— débouter OPHEA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’égard de Mme [N] représentée par l’UDAF du Bas Rhin ;

— condamner OPHEA à payer à Mme [N] la somme de 692 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la présente instance.

A titre reconventionnel,

— condamner M. [Z] à rembourser à Mme [N] la somme de 1.273,48 € au titre des frais d’abonnement Free Box internet entre août 2023 et septembre 2025 débités sur son compte, somme à parfaire jusqu’à la parfaite restitution de la Box internet et ses équipements par M. [Z] à l’UDAF pour le compte de Mme [N] ;

— condamner M. [Z] à rembourser à Mme [N] la somme de 1.221,20 € au titre des frais d’électricité et de gaz débités sur son compte entre août 2023 et juillet 2025, somme à parfaire jusqu’à ce que M. [Z] autorise les opérations de clôture du compteur ouvert au nom de Mme [N] ;

— condamner M. [Z] à rembourser à Mme [N] la somme de 1.172,07 € au titre des loyers et charges réglés par Mme [N] entre septembre 2023 et juillet 2025.

M. [M] [Z] a comparu représenté par son conseil. Il demande au soutien de ses conclusions du 7 octobre 2025,

Sur la demande de l’Office public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 13] :

A titre principal,

— de le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— de lui enjoindre de lui délivrer un contrat de bail écrit dont le loyer ne saurait être supérieur à celui antérieurement versé par Madame [B] [N] ;

— de condamner l’Office public de I’habitat de l’Eurométropole de [Localité 13] à lui verser une indemnité de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— de le condamner aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire,

— lui accorder les plus larges délais de paiement ;

— dire n’y avoir lieu à déroger aux dispositions des articles L.412-1 et 412-6 du Code des

procédures civiles d’exécution ;

— dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile à son détriment ;

Sur la demande reconventionnelle de Madame [N] et de I’UDAF,

— déclarer irrecevables l’ensemble des demandes reconventionnelles de Mme [N]

et de I’UDAF dirigées contre lui ;

— débouter en tout état de cause Mme [N] et de I’UDAF de l’ensemble de leurs

demandes reconventionnelles dirigées contre lui ;

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 13] par la voie électronique le 14 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LES EFFETS DU CONGÉ DU 23 AOÛT 2023 :

Aux termes des dispositions d’ordre public de l’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, « Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

L’article 74 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 applicable au logement en litige mentionne que «… Les dispositions du présent article ne portent pas atteinte aux règles concernant les délais à respecter pour les congés. »

Selon les articles 641 du code de procédure civile, « … Lorsqu’un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois. », l’article 642 de ce code ajoute, « Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. »

Il est admis que l’obligation de restitution des lieux loués se matérialise par la restitution des clés laquelle peut intervenir soit par la remise en main propre au bailleur ou à son mandataire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception,

Il n’est pas contesté que l’UDAF du BAS-RHIN, es-qualité de curateur de Mme [B] [N], autorisée par le juge des tutelles en application de l’article 426 du code civil, a donné congé par lettre recommandée avec accusé de réception reçue par OPHEA le 28 août 2023, il n’est pas plus contesté que le délai de préavis d’un mois était celui applicable en la cause tant au regard des dispositions contractuelles que légales.

En conséquence, nonobstant les dispositions contractuelles auxquelles se réfère OPHEA ou à la date fixée par l’UDAF, le contrat de location liant Mme [B] [N] à OPHEA s’est trouvé résilié à la date du 28 septembre 2023 à 24 heures.

Dès lors, Mme [B] [N] assistée par son curateur s’est trouvée déchue de tout titre d’occupation à la date du 28 septembre 2023 à 24 heures.

En l’espèce, il ne peut être soutenu et il n’est pas prouvé que M. [M] [Z] se soit introduit dans les lieux dans le temps du préavis en qualité de squatter, par manœuvre, menace, voies de fait ou contrainte, alors qu’il est établi et non contesté qu’il vivait avec sa grand-mère dans ce logement depuis son enfance, sa présence étant encore attestée en octobre 2022 dans le cadre d’échanges entre le frère de la majeure protégée et son curateur à propos de l’institutionnalisation de Mme [B] [N], présence confirmée lors de la tentative d’état des lieux du 26 septembre 2023. Aussi, la force majeure qui peut être reconnue dans le cas de l’introduction de squatters dans le temps du préavis, le locataire en titre ayant quitté les lieux, ne peut être admise au cas d’espèce alors que Mme [B] [N], du temps où elle avait encore la qualité de locataire, c’est-à-dire jusqu’au 28 septembre 2023, ne justifie pas avoir engagé une quelconque action laquelle appartient aussi au locataire en titre afin de faire constater l’introduction dans le domicile d’autrui ou la qualité d’occupant illégitime de M. [M] [Z] et obtenir ainsi l’autorisation de le faire expulser de manière à pouvoir exécuter ses propres obligations. En tout état de cause, elle n’établit pas que M. [M] [Z] ne soit pas un occupant de son chef quand bien même elle ne parvient plus à lui faire quitter les lieux de façon extra-judiciaire.

Mme [B] [N] et l’UDAF n’établissent pas plus avoir procédé au débarras des objets meublants autorisé par le juge des tutelles. Mme [B] [N] confirme par ailleurs être toujours titulaire de contrats de fournitures, énergie, accès et matériel internet au titre de ce logement qu’elle n’a pu résilier du fait du comportement de son petit-fils.

Ce statut d’occupante sans droit ni titre subsiste donc autant que les clés, ce qui n’est pas discuté, n’ont toujours pas été remises au bailleur lui permettant alors de reprendre possession des lieux.

En conséquence, faute d’avoir restitué les lieux et les clés, l’état des lieux programmé avec l’UDAF le 26 septembre 2023, dans le temps du préavis, n’ayant pu être réalisé en raison de la présence dans les lieux de M. [M] [Z], petit-fils de Mme [B] [N], elle est devenue occupante sans droit ni titre à la date du 29 septembre 2023.

3. SUR LA QUALITÉ D’OCCUPANT SANS DROIT NI TITRE DE M. [M] [Z] :

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent respectivement, article 6 « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. » et article 9 « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Aux termes de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 le contrat de location est établi par écrit, son article 7 disposant que la principale obligation du locataire est de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, OPHEA établit avoir fait constater par procès-verbal du 23 octobre 2024 l’occupation des lieux par M. [M] [Z] suite au départ de sa grand-mère, Mme [B] [N], en maison de retraite dont il sera rappelé qu’il est intervenu le 23 septembre 2021.

M. [M] [Z] ne conteste pas avoir occupé le logement sans discontinuer mais ne formule et ne fonde aucune autre prétention que de se voir attribuer un contrat de location.

M. [M] [Z] soutient avoir effectué des paiements s’appuyant sur la pièce n° 6 produite par OPHEA, ces paiements dont il n’est pas établi qu’ils émanent de sa personne, sont tous intervenus postérieurement à la résiliation du bail, le premier le 9 novembre 2023 laissant s’accumuler un solde débiteur selon les calculs d’OPHEA de 5 299,82 € au 30 novembre 2024.

Il ne démontre pas plus avoir accompli quelques démarches que ce soit afin de voir constater sa qualité de co-locataire du temps du bail, s’être vu transféré ou continuer le contrat de location ou attribué un bail alors qu’il était mis en demeure à plusieurs reprises dans la suite de la résiliation du bail, notamment les 19 octobre 2023 et 17 novembre 2023, par l’UDAF es-qualité de curateur de sa grand-mère afin de lui permettre de satisfaire à ses propres obligations en quittant les lieux en permettant l’établissement de l’état des lieux de sortie, la restitution du bien et la remise des clés.

En conséquence, il sera constaté que M. [M] [Z], occupant du chef de Mme [B] [N] est devenu occupant sans droit ni titre du logement à la suite de la résiliation du bail à compter du 29 septembre 2023.

Il sera donc débouté de sa prétention à se voir attribuer un contrat de location sur ledit logement.

4. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION :

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Selon l’article L.412-6 de ce même code, « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »,

A défaut de libération volontaire, l’expulsion corps et biens de Mme [B] [N] et de tout occupant de son chef, et plus particulièrement M. [M] [Z], de l’appartement situé au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] et de tous locaux accessoires sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration ou de statuer spécialement sur les frais qui en résulteront.

En l’espèce, il n’est pas soutenu que les conditions permettant de réduire ou supprimer le délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution soient remplies.

Il n’est pas plus démontré la mauvaise foi de Mme [B] [N] ou de ce que l’occupation des lieux résulte d’une entrée dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il n’est pas plus soutenu que les conditions de relogement de Mme [B] [N] remplissent les conditions de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, le relogement de M. [M] [Z] n’étant pas acquis.

En conséquence, OPHEA sera débouté de sa demande d’expulsion immédiate et sans délai et de suppression du sursis à exécution prévu à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

5. SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, alors qu’OPHEA a laissé perdurer pendant plus d’une année la situation objet du présent litige et, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [B] [N] et M. [M] [Z] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

6. SUR LA DEMANDE D’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 1240 du code civil «Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Mme [B] [N] et M. [M] [Z], occupants sans droit ni titre, seront ainsi condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à partir du 30 septembre 2023 conformément à la demande du bailleur.

Le montant de cette indemnité d’occupation dont il est admis qu’elle a un caractère compensatoire et indemnitaire ne saurait recouvrir un caractère comminatoire. OPHEA ne démontre par ailleurs pas de préjudice personnel distinct de celui de la perte des loyers et charges qui auraient pu être perçus en cas de restitution du logement à l’issue du délai de préavis et de relocation. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant au prorata temporis résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité est exigible et pour la première fois à compter du présent jugement pour les indemnités d’occupation antérieures.

Au regard des paiements intervenus depuis cette date, cette condamnation sera prononcée en deniers et quittance.

7. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION A PAIEMENT AU TITRE DES LOYERS, CHARGES ET INDEMNITÉS D’OCCUPATION :

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 13], OPHEA produit un décompte arrêté à la date du 5 décembre 2024 au nom de Mme [B] [N] établissant qu’il reste à lui devoir la somme de 5 299,82 € déduction faite des paiements soit en borne espèces soit par virement banque postale intervenus entre le 9 novembre 2023 et le 3 juillet 2024.

Il sera observé que le décompte, à l’exception du report de solde créditeur de 0,52 € ne porte que sur des indemnités d’occupation à compter du mois d’octobre 2023.

Mme [B] [N] si elle en conteste le principe ne rapporte pas la preuve de l’existence de circonstances l’exonérant de sa responsabilité alors que sa qualité d’occupante sans droit ni titre est établie et que ses démarches en vue d’obtenir la libération du logement par M. [M] [Z] dont elle n’a d’ailleurs pas informé le bailleur de sa présence dans les lieux ou l’impossibilité de l’en faire partir lors de la notification du congé, sont toutes postérieures à la résiliation du bail.

M. [M] [Z] en ce qui concerne la période concernée par la demande n’émet pas de contestation.

La demande est donc fondée.

L’existence de paiement postérieurs à la période considérée et les règles d’imputation des paiements fixées par les articles 1253 à 1256 du code civil justifient une condamnation en deniers et quittance.

Mme [B] [N] et M. [M] [Z] seront par conséquent condamnés in solidum au paiement en deniers et quittance de la somme de 5 299,82 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

8. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

Il est admis que l’octroi de dommages-intérêts en application de l’article 1240 du code civil sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce ni l’abus de droit alors qu’OPHEA en disposait lui-même depuis la résiliation du bail qu’il avait fixé au 30 septembre 2023 et n’en a rien fait avant l’introduction de la présente instance ni le préjudice ne sont caractérisés.

En conséquence, OPHEA sera débouté de sa demande à ce titre.

9. SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS :

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière est de droit si elle est demandée par le créancier, ce qui est le cas en l’espèce par OPHEA ; dès lors, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts précités.

10. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’historique du compte entre le 9 octobre 2023 et le 10 septembre 2025 démontre une dette en constante progression pour atteindre 10 163,94 €. M. [M] [Z], formulant cette prétention n’apporte aucun élément dans la discussion et n’établit pas plus ses capacités financières à honorer la dette dans les délais auxquels il prétend.

En conséquence, il n’y a pas lieu en l’état à accorder des délais de paiement à M. [M] [Z].

11. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES FORMULÉES PAR MME [B] [N] À L’ENCONTRE DE M. [M] [Z] :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Aux termes de l’article 1240 du code civil «Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ».

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent respectivement, article 6 « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. » et article 9 « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L’article 12 de ce code précise que « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

Il est établi qu’après la résiliation du bail, Mme [B] [N], assistée par son curateur, a accompli toutes démarches utiles à la résiliation des contrats d’abonnement FREE Box internet et ÉS ÉNERGIES [Localité 13] et qu’elle a en particulier mis en demeure M. [M] [Z] par lettre recommandée reçue le 16 septembre 2024 :

— de laisser un représentant de l’UDAF accéder au compteur électricité pour résilier le contrat ;

— de retourner la box FREE à l’UDAF pour qu’elle puisse procéder à la résiliation du contrat ;

— de justifier de la date de son départ des lieux ;

— dans le cas contraire, de quitter sans délai l’appartement ;

— de le libérer de tous ses effets personnels ;

— d’apurer l’intégralité des arriérés de loyers et charges depuis le mois d’octobre 2023

— de restituer les clés de l’appartement en sa possession au bailleur.

l’informant qu’elle pourrait lui demander l’indemnisation de son préjudice (pièce n° 10)

Que dès lors, M. [M] [Z] en s’abstenant après cette mise en demeure causait un préjudice à sa grand-mère, Mme [B] [N], et ne pouvait ignorer qu’engageant ainsi sa propre responsabilité il pourrait être appelé à l’indemniser de son préjudice.

Mme [B] [N] évalue la réparation de ce préjudice aux sommes qu’elle a payées depuis la résiliation du bail. Il n’est pas contesté qu’elle ait pris en charge ces mêmes dépenses depuis son institutionnalisation en 2021, ces abonnements étant antérieurs à la résiliation du contrat de location.

Que dès lors, l’indemnisation de son préjudice portera sur les sommes réglées à compter de la mise en demeure dont avis de réception du 16 septembre 2024 soit en ce qui concerne :

— la FREE BOX 12 mensualités à 48,98 € soit la somme totale de 587,76 € à parfaire jusqu’à la parfaite restitution de la Box internet et ses équipements dont l’allégation par M. [M] [Z] n’est pas corroborée par la preuve de la remise de ces matériels à l’UDAF ;

— les frais d’électricité et de gaz prélevés par ÉS ÉNERGIES [Localité 13] à raison de 10 mensualités de 60 € soit 600 €, montant à parfaire à la date de clôture du compteur ouvert au nom de Mme [B] [N].

Les sommes réclamées au titre des loyers et charges qu’elle a réglé entre septembre 2023 et juillet 2025 correspondent en réalité aux sommes qui restaient dues jusqu’à la résiliation du bail et aux indemnités d’occupation au paiement desquelles les défendeurs sont condamnés in solidum.

Elle sera en conséquence déboutée de ce chef de demande.

12. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [B] [N] et M. [M] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens lesquels sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile et ne sauraient comprendre ni les honoraires liés à une éventuelle mesure d’exécution ni les droits de recouvrement et d’encaissement à la charge du créancier, cette répartition des droits de recouvrement et d’encaissement ne pouvant être remise en cause par le juge que dans les litiges civils nés du code de la consommation, en application de l’article R. 631-4 du code de la consommation ni encore les coûts de constat et de sommation qui relèvent par définition des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur lesquelles auraient pu être engagées par ce dernier dans des délais plus raisonnables, l’équité justifie que seul M. [M] [Z] soit condamné à lui verser une somme de 350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

JUGE que Mme [B] [N], assistée de son curateur l’UDAF du BAS-RHIN, et M. [M] [Z] sont occupants sans droit ni titre du logement à usage d’habitation de deux pièces et une cave sis [Adresse 12] par l’effet de la résiliation du bail du 11 septembre 1986 s’étant poursuivi entre Mme [B] [N] et l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 13], OPHEA à la date du 28 septembre 2023 à 24 heures ;

CONDAMNE Mme [B] [N], assistée de son curateur l’UDAF du BAS-RHIN, ainsi que tous occupants de son chef et plus particulièrement M. [M] [Z] à restituer le logement qu’ils occupent ;

DIT qu’à défaut pour Mme [B] [N], assistée de son curateur l’UDAF du BAS-RHIN, et M. [M] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 13], OPHEA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE in solidum Mme [B] [N], assistée de son curateur l’UDAF du BAS-RHIN, et M. [M] [Z] à verser en deniers et quittance à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 13], OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés au prorata temporis tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible et pour la première fois à compter du présent jugement pour les indemnités d’occupation antérieures.

CONDAMNE in solidum Mme [B] [N], assistée de son curateur l’UDAF du BAS-RHIN, et M. [M] [Z] à payer en deniers et quittance à OPHEA, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 13], au titre des indemnités d’occupation impayés la somme de 5 299,82 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts au bénéfice de OPHEA, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 13], dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNE M. [M] [Z] à payer à Mme [B] [N] au titre :

— des frais d’abonnement FREE BOX internet la somme totale de 587,76 € à parfaire jusqu’à la parfaite restitution de la Box internet et ses équipements ;

— des frais d’électricité et de gaz prélevés par ÉS ÉNERGIES [Localité 13] la somme de 600 €, montant à parfaire à la date de clôture du compteur ouvert au nom de Mme [B] [N] ;

CONDAMNE in solidum Mme [B] [N], assistée de son curateur l’UDAF du BAS-RHIN, et M. [M] [Z] aux dépens lesquels ne sauraient comprendre ni les honoraires liés à une éventuelle mesure d’exécution ni les droits de recouvrement et d’encaissement à la charge du créancier ;

CONDAMNE M. [M] [Z] à verser à OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 13] la somme de 350 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN