TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 04/03/2025

à : Maitre Faustine CALMELET

Copie exécutoire délivrée

le : 04/03/2025

à : Maître Louis DE MEAUX

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/11667

N° Portalis 352J-W-B7I-C6V4Y

N° MINUTE : 6/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [Z] [B], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de Maitre Faustine CALMELET, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #D1873

DÉFENDERESSE

La S.A.S. FONCIERE DU [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Louis DE MEAUX de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0158

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 mars 2025 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 04 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/11667 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6V4Y

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 mai 2016, les consorts [A] ont consenti à Mme [Z] [B] un bail d’habitation, à effet au 1er juin 2016, portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte notarié du 20 juin 2023, les consorts [A] ont vendu l’immeuble à la société FONCIERE DU [Adresse 2] en stipulant de prévenir les locataires de la vente et proroger pour six ans les baux d’habitation en cours.

Le nouveau propriétaire a demandé à Mme [Z] [B] de résilier son bail de façon anticipée sur la base de plusieurs protocoles d’accords transactionnels successifs proposés par ses représentants entre septembre et novembre 2023, tous refusés par la locataire.

la société FONCIERE DU [Adresse 2] a entrepris des travaux de démolition dès le 22 juin 2024, que Mme [Z] [B] estime menés dans la perspective de travaux de réaffectation de l’immeuble à un usage autre que l’habitation et engagés selon des modalités visant à lui nuire, l’immeuble s’étant vidé peu à peu de ses habitants, passant de 14 à six lors occupés.

Par acte d’huissier en date du 17 décembre 2024, Mme [Z] [B] a fait assigner la société FONCIERE DU [Adresse 2] devant le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé du tribunal judiciaire de PARIS, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1219, 1719 du code civil aux fins de :

— ordonner la suspension des son loyer du 22 juin 2024 jusqu’à la fin des travaux engagés,

— condamner la société FONCIERE DU [Adresse 2] à rembourser les loyers perçus entre le 22 juin 2024 et le jour de la décision à intervenir,

— condamner la société FONCIERE DU [Adresse 2] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de provision sur dommages et intérêts du fait de la mauvaise foi caractérisée de la bailleresse,

— condamner la société FONCIERE DU [Adresse 2] à lui payer la somme de 3.000 € de frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Mme [Z] [B] évoque en guise de trouble manifestement illicite des travaux de démolition engagés autour d’elle, uniquement dans les appartements entourant son lot, aux 4ème, 5ème et 6ème, exclusivement le matin entre 7h et 9h 30 et le soir entre 18h et 21h30, avec les portes et fenêtres des chantiers ouverts. Elle évoque avoir du subir un dysfonctionnement de son chauffage pendant trois semaines ainsi qu’une fuite et subir des entreprises un contexte de déchetterie. Elle estime ainsi voir sa jouissance de la chose louée troublée par son bailleur.

Elle demande au juge de lui accorder de retenir ses loyers suivant l’article 1219 du code civil jusqu’à la fin des travaux, avec le remboursement qui s’ensuit des mois ainsi passés.

Elle affirme avoir subi des pressions par les représentants du bailleur du fait des travaux annoncés et la perspective d’indemnités transactionnelles toujours plus élevées.

Elle estime que le bailleur amplifie la nuisance notamment sonore issues des travaux, ayant voulu lui faire quitter sa location sous cette menace.

Elle précise que selon l’acte de vente de l’immeuble, la destination de l’immeuble est censée ne pas être conservée, des travaux devant précéder l’édification d’immeubles non affectés à l’habitation.

***

Décision du 04 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/11667 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6V4Y

Dans ses conclusions en défense, la société FONCIERE DU [Adresse 2] demande au Juge des contentieux de la protection, statuant en référé du tribunal judiciaire de PARIS, au visa des articles 9 et 835 du code de procédure civile, 544, 1219, 1719 s. du code civil et 7 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 de:

— dire n’ y avoir lieu à référé,

— débouter la demanderesse de ses demandes,

— condamner la demanderesse à lui payer la somme de 3.000 € de frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant notamment le coût de l’assignation.

la société FONCIERE DU [Adresse 2] affirme que les locataires ont été avisés des travaux de réhabilitation à venir et objets de protocoles d’accord transactionnels non exclusifs de l’engagement de prorogation des baux sur six années.

Elle estime que les troubles de jouissance issus des travaux ne sont pas anormaux, même si la locataire exigeait une compensation financière dans la période de pourparlers.

Elle précise que Mme [Z] [B] lui a refusé une indemnité transactionnelle de 25.000 €, puis 51.000 € , soit 45 mois de loyers, en mai 2024. Y faisait suite une information sur le début des travaux de réhabilitation, en rien menaçante et un certain temps avant le début de ceux-ci

la société FONCIERE DU [Adresse 2] indique avoir tout mis en oeuvre pour régler le dysfonctionnement de chauffage de sa locataire du 25 octobre 2023 au 30 novembre 2023, échange de courriel mentionné, de même que fin décembre 2024. Elle indique avoir engagé de travaux sur la chaudière collective à cause de sa vétusté et non pour nuire à la locataire.

De même elle indique avoir été réactive pour les incidents d’intrusion dans l’immeuble et de mauvais fonctionnement de la porte commune.

la société FONCIERE DU [Adresse 2] minimise l’accusation de « déchetterie » et souligne sa liberté de mener des travaux dans les parties communes de l’immeuble, encadrés par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et par son contrat, lesquels éludent donc toute allégation de trouble manifestement illicite, la preuve de la nuisance continue forcenée n’étant pas rapportée.

la société FONCIERE DU [Adresse 2] affirme que la jouissance de l’appartement demeure tout à fait possible sans justifier une suspension de loyer, l’exception d’inexécution étant ici inapplicable et le juge n’étant pas saisi d’une demande accessoire de travaux par le locataire.

L’affaire a été examinée à l’audience du 16 janvier 2025.

A l’audience,Mme [Z] [B], représentée par son conseil, reprenant les écritures de ce dernier, a évoqué le harcèlement du premier gestionnaire à son égard. Elle a montré des clichés de sacs de gravas laissés à des endroits de passage ainsi qu’une vidéo pour le bruit des travaux. Elle a parlé de 15 relances pour son problème de chauffage qui n’a été résolu que trois semaines plus tard. Elle indique que le bailleur refuse de remplacer la chaudière vétuste qui ne dépendrait pas de lui. Elle indique qu’en mars elle sera la dernière locataire non compris les locataires commerciaux du rez de chaussée. Elle a indiqué ne pas avoir les moyens de faire appel à un huissier. Elle affirme que l’interphone n’est toujours pas réparé.

la société FONCIERE DU [Adresse 2], représentée par son conseil, reprenant les écritures de ce dernier, a évoqué des demandes fantaisistes et l’absence de caractère vexatoire des travaux.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (…). Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…) ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…) ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

(…).

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé (…) e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. (…) Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ; (…)

Selon l’article 1725 du code civil, Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

A contrario, le bailleur garantit le preneur contre toutes voies de fait contre sa jouissance paisibles intervenues du fait de personnes dont il répond.

En l’espèce, le contrat de vente de l’immeuble prévoyant simultanément, de façon mal compréhensible, le renouvellement des baux d’habitation pour six ans et un engagement de construire sur les mêmes lieux dans les quatre ans en vue de réaffecter le bâti à un usage industriel ou commercial offre évidemment au cadre des circonstances de l’affaire un caractère troublant, tout comme les démarches insistantes du dénommé [T] [U] auprès de Mme [Z] [B] entre septembre et novembre 2023 pour la convaincre d’une résiliation amiable anticipée, attestés par courriels et textos. Il est ainsi permis de penser qu’un propriétaire guignant un local d’habitation dans le cadre d’une opération excluant la présence de la locataire dans l’immeuble peut être soupçonné de vouloir exercer sur elle des pression auxquelles son programme de travaux donne opportunément prise, de plus fort au vu des propositions financières importantes proposées pour son départ. Cependant, vraies ou non, ces motivations ne deviennent répréhensibles que pour autant qu’elle contreviennent dans les faits aux droits de la locataire.

Il convient ainsi de cerner la réalité objective de ces pressions au quotidien que Mme [B] déclare subir sous différentes formes : travaux de démolition engagés uniquement aux 4ème, 5ème et 6ème,dans les appartements entourant son lot le matin lors de ses heures de présence, entre 7h et 9h 30 et le soir entre 18h et 21h30, avec les portes et fenêtres des chantiers ouverts, entreposage de sacs de gravats dans les espaces de circulation, dysfonctionnement du chauffage et d’une porte traînant en longueur.

Décision du 04 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/11667 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6V4Y

Pour autant, selon les articles 1719 et suivants du code civil, le locataire doit souffrir les travaux menés dans les parties communes et l’article 544 permet au propriétaire de mener des travaux sur son bien.

Il importe donc de surprendre le bailleur dans des excès de modalités de travaux ou des excès de manquements aux doléance locatives qui souligneront tout à la fois le trouble manifestement excessif et une carence de propriétaire propre à justifier l’exception d’inexécution.

Mme [B] produit ainsi de nombreux clichés montrant l’entreposage des sacs de déchets du chantier dans des dégagements, des traces de plâtre dans les escaliers et l’ascenseur, des déchets entreposés dans la cour, jusqu’à des photographies de mégots et de bouts d’emballage isolés sur les pavés.

Pour autant, outre la saleté inhérente à tout chantier d’importance, on ne peut que constater sur ces clichés que malgré l’évidente profusion de sacs de déchets, ceux-ci laissent libre cours au passage vers l’ascenseur et les portes de sortie, même si un tel contexte est évidemment de nature à conférer une sensation d’insécurité.

Par ailleurs les horaires de travaux dont la locataire se plaint, dénoncés par elle dans des courriels des 11 et 14 octobre 2024, ne pourraient être répréhensibles que si systématiquement réitérés dans le but de lui nuire. Or, en l’absence de constat d’huissier ad hoc marquant cette réitération et malgré la vidéo produite à l’audience, il manque à ce reproche une objectivation dont, ajouté aux autres éléments, l’abus aurait pu être déduit.

Enfin, une note d’information a été délivrée avant le début des travaux le 22 juin prévenant les occupants d’interventions de nature lourde et de nuisances sonores, si bien qu’on ne peut reprocher au bailleur quelque soudaineté dans l’expression de son droit de propriété.

Mme [B] produit également des échanges de courriels du 25 octobre 2023 au 13 décembre 2023 avec le gestionnaire REDBLUE relativement à son défaut de chauffage qui a perduré de façon chaotique pendant cette période. Cependant il ressort de ces échanges que le gestionnaire a mis en œuvre ses efforts dès le 27 octobre, que la demanderesse n’était pas la seule touchée, que les interventions suscitées, et réitérées, ont bien eu lieu, que le gestionnaire a tenu étroitement au courant la locataire des interventions pratiquées par le service de maintenance.

L’échange de courriels relatif à la porte de l’interphone, entre le 23 décembre et le 13 janvier, montre une réponse du gestionnaire REDBLUE à défaut d’une intervention effective. Cependant, cet élément ne peut suffire à caractériser une volonté de nuire du bailleur plus qu’une mauvaise volonté.

L’incident survenu dans la nuit du 7 au 8 avril, faits de tiers introduits dans l’immeuble sans qu’on en sache plus, pas davantage que les propos du courriel de M. [X] [Y] en date du 26 avril 2024, en rien menaçants, ne peuvent venir étayer les propos de Mme [B] selon lesquelles elle serait au centre d’une cabale destinée à la faire partir.

Il ressort de tous ces éléments qu’au vu de ce contexte de travaux de grande ampleur qui, par nature, ne peut que mal combiner les droits du propriétaire et celles du locataire, Mme [B], en demeurant dans les lieux selon le droit qui est le sien, ne pouvait pas s’attendre à vivre « normalement et sereinement » dans son appartement, c’est à dire à l’identique de ce qu’elle avait vécu auparavant, dès lors qu’aucun abus de droit ou caractère vexatoire du bailleur , passible de responsabilité contractuelle ne venait empiéter sur la jouissance paisible qui lui est due .

Dès lors, en l’absence d’éléments plus nombreux et objectifs de trouble de jouissance caractérisés par un abus du droit de propriété du bailleur, le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé.

Il est à préciser que pour autant qu’il le serait, le juge ne pourrait autoriser Mme [B] à retenir l’intégralité de son loyer dans le cadre de l’ exception d’inexécution qui était invoquée.

En effet, l’exception d’inexécution n’est fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a, selon la formule de la jurisprudence, impossibilité pure et simple d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

Ce n’est pas le cas si le logement présente certes des points d’indécence, mais demeure en mesure de satisfaire aux besoins normaux de ses occupants, ce qui en l’espèce ressort dans la mesure des éléments fournis aux débats.

II. Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Mme [B] supportera les dépens, y compris le coût de l’assignation .

Par ailleurs, il ne serait pas équitable de laisser à la charge de la société FONCIERE DU [Adresse 2] les frais exposés par elle au cours de la présente instance. Mme [B] sera donc condamnée à lui régler la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, applicables en l’espèce au litige, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTONS Mme [Z] [B] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société FONCIERE DU [Adresse 2];

CONDAMNONS Mme [Z] [B] à payer à la société FONCIERE DU [Adresse 2] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [Z] [B] aux entiers dépens, y compris le coût de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et jugé , la présente décision étant signée par le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, et par la greffière.

La greffière Le juge des contentieux et de la protection