TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

LE 13 MAI 2025

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 13 Mai 2025

N° RG 22/01680 – N° Portalis DBXM-W-B7G-FAL7

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame MARTIN, Juge faisant fonction de Présidente, statuant à juge unique (article 813 du Code de Procédure Civile)

GREFFIERE : Madame LANOIX

DÉBATS : à l’audience publique du 11 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au treize Mai deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe de la présente juridiction

JUGEMENT rendu le treize Mai deux mil vingt cinq, par mise à disposition au greffe

date indiquée à l’issue des débats

ENTRE :

S.C.I. SCI AVENIR DU FEU, dont le siège social est sis ZA de l’Espérance – 22120 QUESSOY

Représentant : Maître Arnaud BOIS de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

ET :

S.A.S. BLEU MERCURE, dont le siège social est sis 3, rue des Mimosas – Immeuble 1.618 – 22190 PLERIN

Représentant : Maître Marie-caroline CLAEYS de la SELEURL MC2 AVOCAT, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

La SCI AVENIR DU FEU est une société civile immobilière constituée entre monsieur [H] [Y], madame [S] [Y], monsieur [U] [Y] et la société DIPROSANE.

Elle était propriétaire d’un local d’activité d’une surface de 3.000 m² édifié sur un terrain d’environ 12.035 m², situé Zone de l’Espérance à QUESSOY (22120).

Cherchant à vendre son bien, la SCI AVENIR DU FEU s’est rapprochée de la société BLEU MERCURE, agent immobilier à PLERIN, qui a évalué le bien à 750.000 € hors taxes.

Par acte sous seing privé en date du 27 février 2018, la SCI AVENIR DU FEU a donc conféré à la société BLEU MERCURE un mandat de vente sans exclusivité pour un prix net vendeur de 750.000 € hors taxes.

Par acte sous seing privé en date du 17 juillet 2018, les parties ont conclu un mandat exclusif de vente au même prix net vendeur de 750.000 € hors taxes.

Le 13 novembre 2018, monsieur [M] [T] et madame [R] [W] signaient une promesse d’achat d’une partie du bien nommé « cellule 1 » pour un prix de 250 000 € net vendeur sous diverses conditions suspensives ;

Le 14 novembre 2018, la société Kaolinière Armoricaine « SOKA » signait une promesse d’achat d’une partie du bien nommé « cellule 2 » pour un prix de 430 000 €.

Par acte en date du 31 janvier 2019, la SCI Avenir du Feu a consenti une promesse unilatérale de vente au profit des époux [T] pour la cellule n°1 au prix de 250 000 € HT sous diverses conditions suspensives.

Par acte en date du 8 février 2019, la SCI Avenir du Feu a consenti une promesse unilatérale de vente au profit de la SCI Logistae venant aux droits de la société SOKA pour la cellule n°2 au prix de 430 000 € HT sous diverses conditions suspensives.

Le PLU de la ville de Quessoy interdisant dans le secteur du bien immobilier les activités d’artisanat et de commerce de détail et les activités de service où s’effectue l’accueil d’une clientèle, la vente avec les époux [T] n’a pu être réitérée.

Par acte en date du 27 mars 20219, la SCI Avenir du Feu a vendu à la SCI Logistae la cellule n°2 au prix de 430 000 € HT.

Par acte en date du 10 décembre 2020, la SCI Avenir du Feu a vendu la cellule n°1 à la SCI Fremaelle gérée par monsieur [M] [T] pour un montant 140 000 € HT.

Par courrier en date du 27 avril 2021, le conseil de la SCI Avenir du Feu adressait un courrier à la société Bleu Mercure sollicitant son indemnisation à hauteur de 110 000 € résultant du manquement de l’agence immobilière à son devoir de conseil.

Par assignation en date du 2 août 2022, la SCI Avenir du Feu a attrait la société Bleu Mercure devant la présente juridiction.

Aux termes de ses dernières écritures, la SCI Avenir du Feu sollicite de :

— CONDAMNER la société BLEU MERCURE à verser à la SCI AVENIR DU FEU la somme de 110.000 €.

— DIRE et JUGER que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 27 avril 2021.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil. 2

— DEBOUTER la société BLEU MERCURE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— CONDAMNER la société BLEU MERCURE à verser à la SCI AVENIR DU FEU la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la société BLEU MERCURE aux dépens.

Aux termes de ses dernières écritures, la société Bleu Mercure sollicite, au visa des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile et des articles 1103, 1104, 1175 et 1178 du Code civil de :

— DEBOUTER la SCI AVENIR DU FEU de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la SCI AVENIR DU FEU à verser à la société BLEU MERCURE une indemnité de 15.000,00 € HT soit 18.000,00 € TTC correspondant au montant de la rémunération prévue ;

— ORDONNER la compensation entre les dette et les créances réciproques ;

— CONDAMNER la SCI AVENIR DU FEU à verser à la société BLEU MERCURE une somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI AVENIR DU FEU aux entiers dépens ;

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci.

La clôture de l’instruction est intervenue le 9 septembre 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée le 11 mars 2025 et a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIVATION

À titre liminaire le tribunal rappelle que son office est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de « constater », « dire » ou « dire et juger » qui, hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile lorsqu’elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder.

Il convient de rappeler en outre que le tribunal ne doit répondre qu’aux demandes qui figurent au sein du dispositif des dernières conclusions des parties.

Sur la responsabilité de la société Bleu Mercure

Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits».

L’alinéa 1 de l’article 1104 du code civil prévoit que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

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L’article 1231-1 du Code civil dispose que« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure».

Il échet de l’article 1231-6 du Code civil que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la SCI Avenir du Feu entend engager la responsabilité contractuelle de la société Bleu Mercure du fait de sa négligence et du manquement à son obligation de conseil et d’information, outre le fait d’avoir agi en contradiction avec les intérêts du vendeur.

S’agissant de la faute, la SCI Avenir du Feu indique avoir été convaincue de scinder son bien en dépit de ses intérêts, outre le fait que l’agence immobilière aurait dû l’informer que le projet des époux [T] était voué à l’échec.

Afin d’engager une telle responsabilité, il convient de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

Il est d’usage d’étudier l’existence d’une faute en premier, mais il conviendra ici de s’attacher à la notion de préjudice en préambule.

En effet, la SCI Avenir du Feu sollicite son indemnisation à hauteur de 110 000 €, somme estimée entre la différence des promesses de vente signées initialement et les ventes effectivement signées. Il échet de noter surabondamment que cette différence ne concerne que la vente de la deuxième partie de l’immeuble et que, dès lors, la longue démonstration quant à une collusion d’intérêt entre la société Bleu Mercure et la société SOKA est inopérante.

Néanmoins, il apparaît que, le 18 septembre 2017, la SCI Avenir du Feu avait signé une promesse de vente de l’entièreté de son bien immobilier pour un montant de 555 000 € net vendeur. Cette vente n’a pas pu aller à son terme mais le prix était bien de 26% moindre que celui prévu dans les mandats qu’elle a signés avec la société Bleu Mercure. Or, in fine, le bien s’est vendu, scindé en deux, pour un montant total de 570 000 €.

De sorte que la SCI Avenir du Feu avait elle-même estimé le montant de son bien immobilier quelques mois avant la signature du mandat simple avec la société Bleu Mercure à une somme inférieure à celle vendue effectivement.

Enfin et surabondamment, il n’est pas démontré de l’imputabilité de la société Bleu Mercure dans l’échec de la vente avec les époux [T] en ce que il n’est pas rapporté la preuve de ce que la défaillance des vendeurs dans l’accomplissement des conditions suspensives serait de la responsabilité de la société Bleu Mercure. En effet, aucune preuve d’un quelconque dépôt de permis de construire ni aucune pièce démontrant le refus d’autorisation de la mairie aux époux [T] pour l’activité envisagée ne figurent au dossier des demandeurs.

La SCI ne peut arguer dès lors ni qu’un quelconque préjudice ni du moindre lien d’imputabilité et, à ce titre et sans qu’il soit besoin d’examiner les éventuelles fautes reprochées, il convient de débouter la SCI Avenir du Feu de sa demande.

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Sur la demande reconventionnelle de la société Bleu Mercure

A titre reconventionnel, la société Bleu Mercure sollicite la somme de 15 000 € HT soit 18 000 € TTC au titre de sa commission de la vente intervenue entre la SCI Avenir du Feu et la SCI Fremaelle le 10 décembre 2020. Par courrier en date du 25 mai 2021, la société Bleu Mercure sollicitait à ce titre la somme de 37 200 € TTC.

La société Bleu Mercure argue de ce que la SCI Avenir du Feu aurait volontairement attendu l''expiration du délai de douze mois pour traiter directement avec les époux [T] afin de se soustraire volontairement et de mauvaise foi au paiement de la commission qui lui était due.

Néanmoins, ainsi que rappelé à plusieurs reprises par les parties dans leurs écritures respectives, la SCI Avenir du Feu était pressée de vendre son bien. De sorte qu’attendre 18 mois entre la fin du mandat exclusif qui la liait à la société Bleu Mercure et la signature effective de la vente n’était pas dans son intérêt, d’autant qu’elle a accepté in fine de baisser son prix de vente de façon significative et que, dans la première promesse de vente, les frais de commission étaient à la charge des acheteurs.

De sorte qu’il n’est absolument pas rapporté la preuve de ce que la SCI Avenir du Feu aurait volontairement et de mauvaise foi retardé la vente de son bien dans l’unique but d’évincer la société Bleu Mercure.

La société Bleu Mercure échouant à faire la preuve de ce qu’elle avance, sera déboutée de sa demande reconventionnelle.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’est pas contraire à l’équité de laisser à la charge de chaque partie les frais exposés au cours de la présente procédure et non compris dans les dépens.

Il convient en conséquence de débouter chacune des parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Eu égard à la solution du litige, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler que conformément aux dispositions prévues par l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI Avenir du Feu de sa demande tendant à la condamnation de la société Bleu Mercure à lui verser la somme de 110 000 € et de toutes les demandes subséquentes;

DEBOUTE la société Bleu Mercure de sa demande au titre de sa commission ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

DEBOUTE la SCI Avenir du Feu de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société Bleu Mercure de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Greffière et la Présidente.

La Greffière, La Présidente,

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