Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01199 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755V3

JUGEMENT

DU : 05 Février 2025

[D] [H] [S]

C/

[K] [W]

[V] [T]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Février 2025

Jugement rendu le 05 Février 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [D] [H] [S]

née le 12 Mai 1969 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 3]

comparante

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [K] [W]

née le 01 Octobre 1986 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 6]

comparante

M. [V] [T]

né le 30 Juin 1983 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 6]

non comparant

DÉBATS : 12 Décembre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01199 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755V3 et plaidée à l’audience publique du 12 Décembre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Février 2025, les parties étant avisées,

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 juin 2017, Mme [D] [H] [S] a consenti un bail d’habitation à M. [V] [T] et Mme [K] [W] sur un logement situé au [Adresse 8] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance de 670,00 euros et d’une provision pour charges de 15,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1528,21 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [V] [T] et Mme [K] [W] le 31 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 août 2024, Mme [D] [H] [S] a ensuite assigné M. [V] [T] et Mme [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire, au visa des articles 1103 et 1741 du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du jugement à intervenir ; ordonner l’expulsion des défendeurs de corps et de biens ainsi que tout occupant de leur chef, en la forme ordinaire, en faisant procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ; condamner solidairement les défendeurs au paiement : de la somme de 3840,41 euros en principal suivant décompte en date du 29 juillet 2024, outre les loyers et les charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer et ce depuis le prononcé de la résiliation jusqu’à la totale libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024, date du commandement de payer les loyers au visa de l’article 1231-7 du code civil ; de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ; de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de participation aux frais exposés et à venir et en compensation des tracasseries engendrées par la présente instance, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ; à être autorisé à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs ; condamner in solidum les défendeurs, suivant les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience 7 novembre 2024. Elle a été renvoyée à l’audience du 12 décembre 2024 à la demande de Mme [K] [W], celle-ci ayant sollicité le renvoi de l’audience par courrier reçu le 31 octobre 2024 pour des raisons médicales dont elle a justifié.

À l’audience du 12 décembre 2024, Mme [D] [H] [S] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 décembre 2024, s’élève désormais à 4869,90 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs.

Mme [K] [W] sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation et propose en ce sens de régler la somme mensuelle de 155 euros en plus du loyer.

Elle conteste le montant de la dette locative en soutenant qu’elle a effectué un paiement de 100 euros en août et un autre de 100 euros qui ne sont pas repris dans le décompte actualisé.

Elle précise que son conjoint a repris le travail en tant qu’intérimaire depuis juin 2024 après que son entreprise ait fait faillite. Elle indique qu’il perçoit 1500 euros par mois et qu’elle a 1780 euros de salaire. Elle ajoute qu’ils doivent rembourser deux crédits à la consommation dont un pour leur voiture.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [V] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [D] [H] [S] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée au bail prévoyait la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer les loyers resté infructueux.

Un commandement de payer visant un délai de deux mois et reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 31 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1528,21 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er avril 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, malgré l’absence de reprise du paiement intégral du loyer au jour de l’audience, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après, dès lors que la bailleresse ne s’est pas opposée à la demande de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires, ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la trêve hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, lorsque plusieurs personnes physiques ou morales concourent au même dommage, ces dernières peuvent être condamnées de manière in solidum.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner in solidum, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement, M.[T] et Mme [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 778,44 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clefs à la bailleresse.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [H] [S] verse aux débats un décompte exposant qu’à la date du 12 décembre 2024, M. [V] [T] et Mme [K] [W] lui devaient la somme de 4869,90 euros, échéance de décembre non incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite qui ne constituent pas des loyers et des charges et qui seront compris le cas échéant dans les dépens (149,05 euros), ainsi que les frais d’impayés qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant (22,95 euros).

De même, Mme [W] conteste le décompte de la bailleresse en produisant le décompte du commissaire de justice mandaté par la demanderesse.

Il apparaît que ces deux décomptes sont contradictoires sur les versements effectués par la locataire. Il apparaît que Mme [W] a réalisé des versements supplémentaires : 100,00 euros le 27 août 2024, 100,00 euros le 03 octobre 2024 et 965,40 euros le 30 octobre 2024.

Il convient alors de déduire ces sommes de la dette locative.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Une clause de solidarité étant insérée au bail (article VII), les locataires seront tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.

M. [T] et Mme [W] seront donc solidairement condamnés à payer cette somme de 3 532,40 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 528,21 euros et à compter de la de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [T] et Mme [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M.[T] et Mme [W] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] et Mme [W], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300,00 euros à la demande de Mme [D] [H] [S] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Les défendeurs seront condamnés à régler cette somme in solidum.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 14 juin 2017 entre Mme [D] [H] [S] (bailleresse), d’une part, et M. [V] [T] et Mme [K] [W] (locataires), d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 11] sont réunies depuis le 1er avril 2024,

CONDAMNE solidairement M. [V] [T] et Mme [K] [W] à payer à Mme [D] [H] [S] la somme de 3 532,40 euros (trois mille cinq cent trente-deux euros et quarante centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers et charges) arrêtés au 12 décembre 2024, échéance de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024 sur la somme de 1 528,21 euros, et à compter de la de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [V] [T] et Mme [K] [W] à se libérer de leur dette en 22 mensualités de 155,00 euros (cinquante-cinq euros) et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M.[V] [T] et Mme [K] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et les locataires pourront se maintenir dans les lieux,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [V] [T] et de Mme [K] [W] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [V] [T] et de Mme [K] [W] seront condamnés à verser à Mme [D] [H] [S], une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 778,44 (sept cent soixante-dix-huit euros et quarante-quatre centimes) et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse,

DÉBOUTE Mme [D] [H] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE in solidum M. [V] [T] et Mme [K] [W] à payer à Mme [D] [H] [S] la somme de 300,00 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [V] [T] et Mme [K] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 janvier 2024, de la notification à la préfecture et celui de l’assignation du 2 août 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 février 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection,