TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Nicolas CROQUELOIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Bertrand DE LACGER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09494 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BQZ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 16 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [T] [V] épouse [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Bertrand DE LACGER de la SELEURL LB AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A0272

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [R],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Nicolas CROQUELOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0109

Société UDAF 75, es qualité de mandataire judiciaire de Monsieur [C] [R], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Nicolas CROQUELOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0109

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 avril 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 16 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09494 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BQZ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 25 avril 2006, Madame [T] [V] épouse [X] a donné à bail à Monsieur [C] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 430 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [T] [V] épouse [X] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 10047,24 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif au 31 octobre 2023, et visant la clause résolutoire contractuelle, les 3, 4 et 5 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, Madame [T] [V] épouse [X] a fait assigner Monsieur [C] [R] et la société UDAF 75, son curateur selon décision du 30 janvier 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [C] [R] à lui payer les loyers et charges impayés au 11 septembre 2024, soit la somme de 11021,26 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, majoré de 30%,

— condamner Monsieur [C] [R] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX.

Au soutien de ses prétentions, Madame [T] [V] épouse [X] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré les 3, 4 et 5 juillet 2024, et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 février 2025.

A cette audience, Madame [T] [V] épouse [X], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 13456,31 euros, selon décompte en date du 11 février 2025. Il a indiqué que les loyers ne sont plus payés depuis novembre 2022.

Monsieur [C] [R] et la société UDAF 75 ont été représentés par leur conseil à l’audience. Aucune demande n’a été formulée. Il a été fait état qu’une décision de recevabilité a été rendue en matière de surendettement le 28 octobre 2024.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 19 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Etant un bailleur privé, Madame [T] [V] épouse [X] n’était pas tenu de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Enfin, il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. La décision de recevabilité du 25 avril 2024 de la commission de surendettement de [Localité 5] est donc sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire, ne fait ainsi pas obstacle à la présente action du bailleur, même si le présent jugement sera exécuté conformément à la législation applicable en matière de surendettement.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 25 avril 2006 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3, 4 et 5 juillet 2024, pour la somme en principal de 10047,24 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 août 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [C] [R] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [T] [V] épouse [X] produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [R] reste lui devoir la somme de 13456,31 euros à la date du 11 février 2025. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [C] [R] et la société UDAF 75 n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. Monsieur [C] [R] sera donc condamné au paiement de la somme de 13456,31 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 10047,24 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose en outre que par dérogation à la première phrase du V, « lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge (…) statue dans les conditions suivantes : 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement […]. »

Il résulte de ces dispositions que le juge est tenu d’accorder des délais de paiement dès lors que le locataire a fait l’objet d’une décision de recevabilité de la commission de surendettement et qu’il a repris le paiement des loyers et charges courants.

L’article L.714-1 du code de la consommation prévoit qu’il appartiendra ensuite à la commission, dans le cadre des mesures de traitement de la situation de surendettement du débiteur locataire de lui imposer de nouveaux délais et modalités de paiement de cette dette, dont le bailleur sera avisé, ces délais et modalités de paiement se substituant à ceux précédemment accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précité.

En l’espèce, il est constant qu’aucun règlement n’est intervenu au titre des loyers est charges depuis l’échéance de novembre 2022. La dette atteint désormais un montant important. Il ne sera donc pas fait application des dispositions de l’article 24 V, VI et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 avril 2006 entre Madame [T] [V] épouse [X] et Monsieur [C] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 14 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [R], assisté de son curateur la société UDAF 75, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Madame [T] [V] épouse [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R], assisté de son curateur la société UDAF 75, à verser à Madame [T] [V] épouse [X] la somme de 13456,31 euros (décompte arrêté au 11 février 2025, incluant la mensualité de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024 sur la somme de 10047,24 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R], assisté de son curateur la société UDAF 75, à verser à Madame [T] [V] épouse [X] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R], assisté de son curateur la société UDAF 75, aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que la présente décision sera notifiée à la commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le Juge