TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/10721

N° Portalis 352J-W-B7H-C2ICC

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 18 Décembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 6], représenté par son syndic, la société ARCO, SAS

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Edwige TEIRA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0328

DÉFENDEUR

La SCI BRIERE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Aurore FAROIGI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #B1202

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Julie KHALIL, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 18 Décembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/10721 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2ICC

DÉBATS

A l’audience du 16 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Julie KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

La SCI BRIERE est propriétaire d’un appartement (lot n° 15) situé au 3ème étage d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 20 juin 2018, un dégât des eaux est survenu entre les 2ème et 3ème étages de l’immeuble et a donné lieu à la signature d’un constat amiable le 24 juin suivant.

Lors d’une visite du 12 avril 2019, l’architecte de l’immeuble a constaté que « le plancher entre les appartements du R+2 et R+3 gauche, sous l’emprise des pièces humides (cuisine et SDE), n’est pas solide et présente un risque de chute de gravois voire même l’effondrement de certaines parties ».

Le 1er juillet 2019, la Direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 7] a rendu un arrêté de péril, après visite des lieux effectuée le 6 juin 2019, avec injonction de prendre les mesures nécessaires dans un délai de deux mois.

Le 7 juillet 2019, l’expert mandaté par l’assureur du syndicat des copropriétaires a conclu que « la dégradation des solives bois entre les 2ème et 3ème étages, n’est pas la conséquence d’un dégât des eaux ponctuel et accidentel. Cette dégradation serait la conséquence de sinistres perdurant depuis de nombreuses années ».

Un diagnostic d’état parasitaire en date du 13 septembre 2019 a mis en évidence la présence de charançons xylophages.

Le syndicat des copropriétaires a fait réaliser les travaux de reprise en urgence, à savoir la mise en conformité de la salle de bain du 3ème étage (propriété de la SCI BRIERE), la remise en état de l’appartement de Madame [J] (appartement du 2ème étage endommagé par le dégât des eaux et situé en dessous de celui de la SCI BRIERE) ainsi que le confortement du plancher entre les deux appartements (changement des poutres).

Le syndicat des copropriétaires a demandé à la SCI BRIERE le remboursement des frais avancés pour les travaux effectués dans son appartement ainsi que la prise en charge de l’ensemble des travaux réparatoires effectués sur les parties communes de l’immeuble et au sein de l’appartement de Madame [J].

La SCI BRIERE a refusé de payer ces travaux et à la suite d’un échec de médiation engagée entre les parties, l’assemblée générale des copropriétaires en date du 30 novembre 2020 a voté, à la demande de la SCI BRIERE, le principe du recours à un expert amiable afin de déterminer précisément l’origine des désordres.

L’expert amiable désigné par les parties, Monsieur [F], a rendu un rapport le 3 novembre 2021 aux termes duquel il a indiqué que « les désordres importants sur la structure du plancher sont la conjugaison de 2 phénomènes bien distincts :

— la présence de charançons du bois ou vrillettes qui sont des vers creusant des galeries dans le bois pour pondre leurs œufs. Ces nombreuses galeries, au fil des ans, affaiblissent la structure du bois. Toutefois la consistance et l’épaisseur des solives résistent très bien dans le temps.

— malheureusement des propriétaires ont aménagé les studios en créant des WC et douche pour s’affranchir des toilettes sur le palier en réalisant ces sanitaires par des professionnels qui ont oublié les règles de l’art. Il n’y a aucune étanchéité de faite. Le carrelage est posé sur un ragréage directement sur le parquet des logements.

De plus quand on voit l’état de la plomberie (évacuation en PVC fixée avec du scotch, siphon de lavabo recollé, brasure des alimentations en eau déficiente). Bref l’ensemble de la plomberie, au vu des nombreuses photos transmises, est en très mauvais état.

Les conséquences du ou des dégâts des eaux ont provoqué le pourrissement du bois. L’eau s’infiltrant dans les galeries réalisées par les vrillettes ou charançons provoquant la destruction progressive par désagrégation du cœur du bois des solives, amenant à son affaissement.

Il est évident que le seul dégât des eaux de 2018 ne peut être à l’origine de la destruction du plancher.

C’est la succession de plusieurs dégâts des eaux sur de nombreuses années et consécutifs à l’absence d’étanchéité des pièces humides (salle d’eau) qui est à l’origine de la reprise du plancher ».

L’expert amiable a conclu que les dommages dans l’appartement de la SCI BRIERE restent à sa charge et que les dommages concernant le plancher sont à la charge du syndicat des copropriétaires pour 35 % et à la charge de la SCI BRIERE pour 65 %.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] a, par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2023, fait assigner la SCI BRIERE, devant le tribunal judiciaire de Paris, en remboursement des travaux de réparation et de mise en conformité de son lot, en réparation des dommages subis de son fait ainsi qu’en paiement de sa quote-part dans les frais de suivi des travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] demande au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les articles 1302, 1302-2, 1103, 1109, 1240 et 1241 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

A titre principal, condamner la SCI BRIERE au paiement de :

—  9.412 euros en remboursement des travaux de réparation et mise en conformité de son lot,

—  6.546,15 euros en réparation des dommages créés de son fait,

—  3.250 euros au titre de sa quote-part dans les frais de suivi de travaux, telle que déterminée par l’expert,

A titre infiniment subsidiaire, condamner la SCI BRIERE au paiement de la somme de 15.000 euros qu’elle s’était engagée à verser pour mettre un terme au litige [lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 juillet 2022],

En toute hypothèse, condamner la SCI BRIERE à verser :

—  5.000 euros à titre d’indemnité pour résistance abusive,

—  5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du prononcé du jugement,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toute voie de recours et sans caution,

Condamner la SCI BRIERE aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’aux frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, pour le recouvrement de la créance, et qui seront imputés au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2024, la SCI BRIERE demande au tribunal de :

« Vu les articles 10-1 et 14 de la loi 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces transmises,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 6] de l’intégralité de ses demandes,

A titre reconventionnel

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 6] à payer à la SCI BRIERE la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour violation de la confidentialité des échanges en médiation,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 6] à payer à la SCI BRIERE la somme de 5.000 euros à titre de procédure abusive,

A titre subsidiaire

ORDONNER la mise en place d’un échéancier sur 24 mois en cas de condamnation de la SCI BRIERE,

En tout état de cause

DIRE que la SCI BRIERE sera dispensée de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 6] à payer à la SCI BRIERE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 6] à supporter l’ensemble des dépens ».

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 16 octobre 2025, a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

Motifs de la décision :

I – Sur les demandes de remboursement des frais relatifs aux travaux effectués au sein de l’appartement de la SCI BRIERE, de réparation des dommages subis dans les parties communes de l’immeuble et au titre des frais de suivi des travaux, ainsi que des frais relatifs aux travaux effectués au sein de l’appartement du 2ème étage, formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] sollicite en premier lieu le remboursement des frais relatifs aux travaux effectués au sein de l’appartement de la SCI BRIERE, à titre principal sur le fondement de la répétition de l’indu (articles 1302 et suivants du code civil), et à titre subsidiaire sur le fondement de l’enrichissement sans cause (articles 1303 et suivants du code civil).

Il fait valoir en substance que :

— tous les experts sollicités ont constaté que l’étanchéité et la plomberie des pièces humides de l’appartement de la SCI BRIERE n’étaient pas aux normes et le plancher était détérioré à un point qu’il occasionnait un risque pour les locataires des 2ème et 3ème étages,

— la mairie de [Localité 7] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de prendre les dispositions nécessaires dans un délai de deux mois, raison pour laquelle les travaux de réfection de l’étanchéité des pièces humides de plomberie et d’embellissements corrélatifs (peintures/carrelages…) ont été effectués en urgence dans l’appartement du 3ème étage, afin de mettre un terme aux dégâts des eaux répétitifs ; sans la réalisation de ces travaux, il aurait été vain de réaliser les travaux de reprise et de confortement des planchers et plafonds,

— la SCI BRIERE ne s’est jamais opposée aux démarches effectuées par le syndicat des copropriétaires ; elle a d’ailleurs laissé l’accès à son bien pour que lesdits travaux soient effectués ; le principe et le montant de ces travaux ont été régularisés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 novembre 2019 sans contestation de la part de la SCI BRIERE ; cette dernière s’est engagée à payer la somme de 15.000 euros au titre des travaux réalisés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 juillet 2022.

En réponse à la SCI BRIERE sur l’absence de conformité de la chape de la salle de bain, il indique que l’architecte de l’immeuble l’a constatée et l’a indiquée dans son rapport à la suite de sa visite sur les lieux ; en outre, ce n’est pas la seule chape mais toute la plomberie qui doit être reprise, et ce pour éviter de nouveaux dégâts, comme l’a relevé Monsieur [F] dans son rapport du 3 novembre 2021.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] sollicite, en second lieu, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, le remboursement des frais avancés s’agissant des travaux consistant à faire traiter, réparer, conforter les planchers/plafonds entre les 3ème et 2ème étages, au droit des dégâts constatés (parties communes), et à faire effectuer les reprises des dégâts occasionnés par les infiltrations, dans l’appartement du 2ème étage.

Il fait valoir en substance que :

— les différents dommages constatés résultent de dégâts des eaux/infiltrations récurrents et anciens entre le 3ème et le 2ème étages de l’immeuble,

— Monsieur [F] écarte la thèse de la SCI BRIERE selon laquelle les infiltrations proviendraient du toit terrasson de l’immeuble ou des appuis de fenêtre,

— il est également exclu d’imputer les désordres constatés sur les planchers et dans l’appartement du 2ème étage aux seuls insectes xylophages puisque ces insectes n’apparaissent que sur des bois déjà fragilisés par un champignon, lequel n’apparaît qu’en cas d’humidité ; les infiltrations et dégâts des eaux récurrents intervenus entre les 3ème et 2ème étages sont la cause de cette humidité, raison pour laquelle Monsieur [F] a estimé que le taux de responsabilité de la SCI BRIERE dans la survenance des désordres pouvait être estimé à 65 % (les 35 % restant pouvant être imputés à la présence des xylophages),

— la SCI BRIERE est responsable du dommage causé au plancher entre le 2ème étage et le 3ème étage et dans l’appartement du 2ème ; l’origine des désordres est l’absence d’étanchéité des pièces humides, le mauvais état de la plomberie de l’appartement du 3ème étage et les infiltrations récurrentes et dégâts des eaux intervenus en conséquence.

En réponse aux arguments exposés en défense, il souligne que :

— le principe du recours à une expertise amiable pour déterminer les responsabilités a été suggéré par la SCI BRIERE, voté, notamment par elle, en assemblée générale des copropriétaires et n’a pas été contesté postérieurement ; la désignation de Monsieur [F] a été validée par la société défenderesse,

— les pièces produites en défense ne font état d’aucun élément probant permettant de contredire les éléments des différents rapports produits en demande,

— l’évocation par la SCI BRIERE de sinistres intervenus postérieurement dans l’immeuble sont sans lien avec la présente instance.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] sollicite la condamnation de la SCI BRIERE sur le fondement des engagements pris par cette dernière lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 juillet 2022 et en application de l’article 1103 du code civil.

La SCI BRIERE répond d’une part que :

— le syndicat des copropriétaires retient sa responsabilité sans aucun élément probant ; aucune des pièces produites ne permet d’établir une quelconque responsabilité de sa part,

— le défendeur ne démontre pas que le dégât des eaux déclaré le 24 juin 2018 a pour origine une fuite provenant de ses installations privatives et essaie de renverser la charge de la preuve alors qu’il lui appartient de démontrer sa responsabilité,

— le constat amiable du 24 juin 2018 ne donne aucune indication sur l’origine du sinistre au 3ème étage ; son propre locataire a indiqué n’avoir constaté aucune fuite au 3ème étage ; la société DALIA RENOV a également constaté le 24 septembre 2018 l’absence de fuite sur les canalisations apparentes au 3ème étage et l’assureur du locataire relève au contraire que la fuite proviendrait des parties communes ; le rapport de l’architecte de l’immeuble du 12 avril 2019 a relevé que le taux d’humidité était normal entre 10 et 15 % et n’a pas établi que les fuites antérieures, vraisemblablement à l’origine des dommages importants des solives, provenaient du 3ème étage ni de ses installations privatives ; il en est de même de l’arrêté de péril du 1er juillet 2019,

— le rapport de Monsieur [F] est succinct ; l’expert ne s’est jamais rendu sur les lieux et a réalisé une étude sur pièces ; de plus, l’analyse des canalisations parties communes n’est pas faite par cet expert ayant pour mission de déterminer l’origine des désordres ; enfin, Monsieur [F] ne détermine ni les responsabilités des parties, ni les mesures nécessaires pour mettre un terme à la prétendue origine des désordres ; il valide les travaux déjà réalisés par le syndicat des copropriétaires en mai 2020 en les mettant à la charge de la SCI BRIERE sans plus d’explications et il ne prend pas en considération l’inefficacité de ces travaux.

La SCI BRIERE répond, d’autre part, s’agissant de son accord au protocole d’accord ou de son engagement à payer que :

— la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires ne contenait pas le projet de protocole d’accord et la résolution n° 31 de cette assemblée générale n’avait pas pour objet l’approbation d’un tel protocole ; durant l’assemblée générale, cette résolution a été complétée de façon illicite, raison pour laquelle elle n’a pas voté pour cette résolution,

— de plus, elle n’a jamais signé le protocole d’accord pendant la procédure de médiation,

— la preuve de son consentement au paiement n’est pas rapportée.

Elle ajoute qu’après avoir réalisé des travaux urgents, un nouveau dégât des eaux récent a été déclaré par le voisin du 2ème étage, ce qui démontre que les désordres ne proviennent pas de son appartement ; l’origine du désordre pourrait provenir de canalisations fuyardes, parties communes, et notamment d’un WC de palier, de canalisations en plomb fuyardes, ou encore d’un terrasson percé.

***

1-1 Sur les désordres, leur matérialité et leur origine :

Il ressort des éléments de la procédure, sans que les parties ne le discutent, l’existence de désordres subis tant dans les parties privatives que dans les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6].

Ainsi, le compte rendu du cabinet MDLM concept, architecte, en date du 15 avril 2019, indique qu’à la suite de l’effondrement d’une partie du plancher entre les 2ème et 3ème étages de l’immeuble, le cabinet a effectué une visite le 12 avril 2019 au cours de laquelle il a été constaté que le plancher haut de l’appartement situé au 3ème étage gauche, notamment au-dessus de l’espace cuisine et salle d’eau, est très endommagé et présente des risques de chute de morceaux de gravois et que certaines lames de parquet ne tiennent plus sur les solives qui sont, elles-mêmes, très endommagées « vraisemblablement à cause des fuites antérieures » car au moment de la visite, le taux d’humidité s’est avéré normal (entre 10 et 15 %). Il relève également que la chape de la salle d’eau au 3ème étage n’a pas été réalisée dans les règles de l’art et présente de nombreux défauts de réalisation.

A la suite d’une visite du 6 juin 2019, la direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 7] a adressé au syndicat des copropriétaire un courrier en date du 1er juillet 2019 aux termes duquel il ressort les désordres suivants :

— au sein de l’appartement du 2ème étage, 1ère porte gauche : une partie du bacula s’est effondrée au droit du coin cuisine sur une surface d’environ 1 m², « probablement à la suite d’infiltrations d’eau » ; les solives en bois, visibles au droit de la partie effondrée « semblent saines » sauf pour celle située contre la cloison des sanitaires qui est pourrie « à l’endroit où les traces d’infiltrations sont perceptibles » ; les lames de plancher à cet endroit sont également pourries.

— au sein de l’appartement du 3ème étage, une partie du sol au droit de la zone sinistrée « semble avoir été refaite ».

L’architecte de sécurité de la ville de [Localité 7], dans ce même courrier, préconise les travaux suivants :

— déposer les éléments de sous-face du plancher haut qui n’adhèrent plus correctement à leur support, notamment au droit de la cuisine du logement situé au 2ème étage,

— assurer la stabilité du plancher haut précité et procéder à tous les travaux de réparation ou de remplacement de structures endommagées qui ne remplissent plus leur fonction telles que la sablière, les poutres, solives et chevêtre bois et reconstituer la sous-face de façon à restituer la cohésion de l’ensemble,

— exécuter tous travaux annexes nécessaires à la stabilité du gros-œuvre et garantir la sécurité des personnes.

Le syndicat des copropriétaires a, en outre, fait établir un rapport parasitaire de l’immeuble le 13 septembre 2019 ainsi qu’un rapport de l’état du bâtiment le 3 mars 2020 qui constatent tous les deux la présence de galeries porteuses de vermoulures hétérogènes caractéristiques des espèces de charançons xylophages. Ces rapports précisent que ces insectes présentent un danger pour les structures bâties mais n’attaquent le bois que s’il a été préalablement dégradé par des champignons ce qui accélère considérablement sa dégradation.

Enfin, les parties ont eu recours à une expertise amiable confié à Monsieur [F] qui a dressé deux rapports en date des 23 juin et 3 novembre 2021. Aux termes du premier rapport, l’expert indique qu’ « il apparaît qu’il y a eu un 1er dégât des eaux en juin 2018 suivi, semble-t-il, d’un 2ème en août 2018 provoquant des désordres dans le logement du 2ème étage occupé par Mme [M].

M. [W] nous informe qu’une recherche de fuite aurait été diligentée en 2018 avec une facture d’intervention et/ou de réparation. Or nous n’avons pas ce rapport de recherche de fuite qui aurait été réalisée par le locataire occupant, M. [S]. [..] Dans ce rapport on prétend qu’il n’y aurait pas eu de dégât des eaux ».

Il est produit au débat un constat amiable dégât des eaux signé le 24 juin 2018 entre les deux occupants des lots 11 et 15 qui n’indique pas l’origine de la fuite mais qui mentionne « canalisation et robinet cassés » sans plus de précision sur l’origine privative ou collective de la fuite. Par ailleurs, la société défenderesse produit également un rapport de passage d’un plombier en date du 24 septembre 2018 qui indique n’avoir constaté aucune fuite sur toute l’installation d’alimentation et évacuation sanitaire apparente.

L’expert amiable ajoute en outre qu’ « au vu des photos les dégradations sont bien la conséquence d’une forte humidité laquelle peut provenir soit d’une fuite d’eau du 3ème étage gauche, soit d’une absence totale d’aération des pièces humides au 2ème étage chez Mme [M], soit la combinaison des deux phénomènes ». L’expert évoque le rapport du cabinet MDLM concept sur la mauvaise réalisation de l’étanchéité de la salle d’eau de l’appartement du 3ème étage ainsi que les rapports sur l’état parasitaire de l’immeuble précisant que la présence de charançons a contribué à aggraver le problème et à affaiblir la structure du plancher.

L’expert conclut aux termes de ce premier rapport établi sur pièces que selon lui « les dégâts des eaux ne sont pas récurrents car, lors de la visite de l’architecte, le plancher était sec ».

Aux termes de son rapport d’expertise amiable du 3 novembre 2021, l’expert rejette comme cause des désordres la toiture en terrassons et les appuis de fenêtres et indique que les désordres importants sur la structure du plancher sont la conjugaison de deux phénomènes bien distincts :

— d’une part, la présence de charançons du bois ou vrillettes qui sont des vers creusant des galeries dans le bois pour pondre leurs œufs : « Ces nombreuses galeries, au fil des ans, affaiblissent la structure du bois. Toutefois la consistance et l’épaisseur des solives résistent très bien dans le temps ».

— d’autre part, les « propriétaires ont aménagé les studios en créant des WC et douche pour s’affranchir des toilettes sur palier en réalisant ces sanitaires par des professionnels qui ont oublié les règles de l’art. il n’y a aucune étanchéité de faite. Le carrelage est posé sur un ragréage directement sur le parquet des logements ».

L’expert souligne que les dégâts des eaux ont provoqué le pourrissement du bois, l’eau s’infiltrant dans les galeries réalisées par les vrillettes ou charançons provoquant la destruction progressive, par désagrégation au cœur en bois des solives amenant à son affaiblissement, et il indique, contrairement à ce qu’il avait mentionné dans son précédent rapport, que « seul le dégât des eaux de 2018 ne peut être à l’origine de la destruction du plancher. C’est la succession de plusieurs dégâts des eaux sur de nombreuse années et consécutifs à l’absence d’étanchéité des pièces humides (salle d’eau) qui est à l’origine de la reprise du plancher ». Il conclut à un partage de responsabilité entre le syndicat des copropriétaires pour les insectes parasitaires à hauteur de 35 % et de la SCI BRIERE pour les dégâts des eaux successifs à hauteur de 65 %.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la matérialité des désordres est établie.

S’agissant de leur origine, il apparaît de manière claire et certaine que ces désordres sont le résultat de deux causes distinctes, à savoir la présence de charançons (qui relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires) ainsi que la survenue de dégâts des eaux.

Concernant les dégâts des eaux, les éléments produits aux débats ne permettent pas d’établir l’origine précise de ceux-ci, et particulièrement le fait qu’ils proviendraient des installations sanitaires privatives de la SCI défenderesse. Ainsi, le rapport du cabinet MDLM concept, en date du 15 avril 2019, relève que la chape de la salle d’eau au 3ème étage n’a pas été réalisée dans les règles de l’art et présente de nombreux défauts de réalisation mais il ne donne aucune explication sur les défauts de réalisation qui auraient été constatés et surtout il ne fournit aucun élément permettant d’établir un lien de causalité entre ces défauts de réalisation et les dégâts des eaux à l’origine des désordres.

De même, le nombre de dégâts des eaux et leurs dates précises ne sont pas établis puisque, comme le relève l’expert amiable, lors de la visite du cabinet MDLM concept, le taux d’humidité était normal. Le constat amiable dégât des eaux signé le 24 juin 2018 entre les deux occupants des lots 11 et 15 n’indique pas l’origine de la fuite et la société défenderesse produit un rapport de passage d’un plombier en date du 24 septembre 2018 qui indique n’avoir constaté aucune fuite sur toute l’installation d’alimentation et évacuation sanitaire apparente.

L’expert amiable a établi ses deux rapports sur pièces et il ne s’est pas déplacé sur les lieux. Il n’a pas indiqué dans son rapport quelles pièces lui ont été transmises par le syndicat des copropriétaires. Il évoque également des photographies sans plus de précision. Si le syndicat des copropriétaires produit dans le cadre de la présente instance des photographies, il n’est pas précisé si ce sont les mêmes que celles transmises à l’expert ni même les lieux et moments de leurs prises de vues. Il apparaît en outre que certaines sont relatives aux travaux de réparation du toit terrasson (pièce 20 produite par le syndicat des copropriétaires) alors que l’expert exclut cette cause comme origine des désordres.

Outre des considérations générales sur la mauvaise exécution de travaux portant sur des sanitaires réalisés par des entreprises peu professionnelles, l’expert reprend dans son rapport l’existence d’un défaut de réalisation de l’étanchéité des installations sanitaires constaté par le cabinet MDLM mais ne peut apporter plus de précision dans la mesure où il ne s’est pas rendu sur les lieux et où le rapport de l’architecte n’apporte aucun détail sur ce point.

En conséquence, si la matérialité des désordres est établie, l’origine exacte de ceux-ci n’est pas démontré par les pièces versées au débat.

1-2 Sur les responsabilités :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Pour engager la responsabilité civile délictuelle sur le fondement de la faute, le demandeur doit rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce,

1-2-1 Le syndicat des copropriétaires recherche, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la responsabilité de la SCI BRIERE dans les dommages subis du fait de dégâts des eaux ayant pour origine les installations sanitaires situées dans l’appartement de la société défenderesse.

Il lui appartient d’apporter la preuve d’une faute de la part de la SCI BRIERE, de l’existence de dommages, résultant de manière certaine et directe de cette faute.

Outre le fait que l’origine des désordres n’est pas établie, et en particulier qu’il n’est pas démontré que l’origine des dégâts des eaux provient des parties privatives de la SCI BRIERE, le syndicat des copropriétaires demandeur n’indique pas aux termes de ses dernières conclusions quelle faute il reproche précisément à celle-ci.

Par ailleurs, si certaines pièces de la procédure, comme notamment le rapport d’expertise amiable, mentionnent la mauvaise réalisation de travaux d’étanchéité dans l’appartement de la société défenderesse, ces mentions ne permettent pas à elles-seules d’établir l’existence de fautes délictuelles de nature à engager la responsabilité de la SCI BRIERE sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Dès lors, la responsabilité de la SCI BRIERE n’est pas démontrée et il conviendra de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnation au titre des frais de réparations des désordres affectant les parties communes et l’appartement du 2ème étage ainsi que des frais de suivi des travaux.

1-2-2 S’agissant des travaux réalisés dans l’appartement de la SCI BRIERE pour lesquels le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement au titre de la répétition de l’indu à titre principal ou de l’enrichissement sans cause à titre subsidiaire, il convient de rappeler que l’article 1302 du code civil dispose que « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ».

Dès lors, pour invoquer la répétition de l’indu, le syndicat des copropriétaires doit rapporter la preuve de l’existence d’une dette de la part de la SCI BRIERE. Il soutient à cette fin que l’étanchéité et la plomberie des pièces humides de l’appartement de la SCI BRIERE n’étaient pas aux normes et que le plancher était détérioré à un point qu’il occasionnait un risque à la fois pour le locataire du 3ème étage et pour celui du 2ème étage ce qui a conduit la mairie de [Localité 7] à mettre en demeure la copropriété de réaliser les travaux réparatoires dans un délai de deux mois ; c’est dans ces conditions que les travaux ont été votés en urgence et ont consisté en des travaux de réfection de l’étanchéité des pièces humides, de plomberie, et d’embellissements corrélatifs (peintures/carrelages…) dans l’appartement du 3ème étage et ce, afin de mettre un terme aux dégâts des eaux à répétition.

Or, il a été précédemment retenu qu’il n’était pas démontré que l’origine des désordres était en lien direct et certain avec les installations sanitaires privatives de la SCI BRIERE ni que cette dernière devrait supporter le coût de ces travaux. Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que la SCI défenderesse est débitrice d’une dette qu’il a payé à sa place et que cette dernière devrait lui rembourser.

Les conditions de la répétition de l’indu ne sont donc pas remplies.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires soulève l’application de l’article 1303 du code civil relatif à l’enrichissement sans cause qui dispose que « celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement ».

Or, en l’absence de preuve de l’origine des désordres, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas d’une part un enrichissement de la part de la SCI BRIERE et d’autre part que cet enrichissement est injustifié. Au surplus, si le syndicat des copropriétaires indique aux termes de ses dernières écritures que la SCI BRIERE s’est enrichie de pièces humides remises aux normes et au propre (encore faudrait-il démontrer que ces travaux auraient dû être à la charge de la société défenderesse), « ce qui augmente d’autant la valeur de son bien », le demandeur ne justifie pas de la valeur de l’enrichissement dont aurait bénéficié le bien de la SCI BRIERE. En effet, il ne produit aucune pièce permettant de démontrer que la valeur du bien a été augmentée à la suite de la réalisation des travaux.

Le fait que la société défenderesse n’ait pas contesté, antérieurement à la procédure, cette demande est sans incidence.

Il en résulte que les conditions de l’enrichissement sans cause ne sont pas réunies.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de remboursement des frais relatifs aux travaux effectués au sein de l’appartement de la SCI BRIERE.

Enfin, sur le moyen tiré de l’engagement pris par la société défenderesse dans le cadre de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SCI BRIERE à payer la somme de 15.000 € à ce titre.

Il ressort du procès-verbal de cette assemblée générale que :

« 31. Point sur la procédure amiable en cours avec la SCI BRIERE (art 24)

Après la fin des travaux de confortement des planchers hauts et bas entre le 2ème et 3ème étages votés en AG urgente fin 2019, le conseil syndical et le syndic ont engagé une série de réunions à l’initiative de Monsieur [W], gérant de la SCI BRIERE, afin de trouver un accord amiable sur le partage du budget engagé pour la réalisation ces dits travaux.

Le recours à un médiateur civil n’ayant pas débouché sur un accord satisfaisant pour les prétentions et demandes des parties, il a été décidé de solliciter un expert judiciaire préalablement à la saisine de la justice.

[…]

Suite aux débats entre les copropriétaires et Monsieur [W] (SCI BRIERE) il a été décidé de faire appel à un expert indépendant comme expliqué plus haut, qui fait une proposition de partage des couts de ces travaux entre le SDC et la SCI BRIERE et joint à la convocation.

A ce jour aucun versement n’a été reçu de la part de la SCI BRIERE sur la base du rapport d’expertise et de la proposition d’assumer 60% des frais faite par le Conseil Syndical le 5/11/2021(mail joint à la convocation).

Il est donc demandé à l’AG de confirmer la fin des démarches amiables afin de mandater un avocat pour ester en justice contre la SCI BRIERE afin d’avoir à assumer sa part financière des travaux de remise en état des parties communes et du logement du 2ème étage qui appartenait à l’époque à Madame [J].

NB : Monsieur [W], représentant de la SCI BRIERE est présent en AG par visioconférence et fait part de son point de vue sur la situation.

Après échanges de vues avec les membres du conseil syndical présents en visioconférence, il est décidé de transiger sur une participation de 15 000 euros à la charge de la SCI BRIERE sur la base des divers rapports du médiateur et de l’expert consultant Monsieur [F] jointe à la convocation.

Cette somme est exigible à 4 mois à partir de la notification de ce PVAG sous peine de transmission du dossier à l’avocat du syndicat des copropriétaires afin de porter l’affaire en justice.

Monsieur [W] s’engage à verser, avant la fin de l’instruction par sn assureur PNO de sa demande de prise en charge éventuelle, les 9412 € de remise en état et de mise en conformité aux règles de l’art de son lot en cause.

Ont voté pour :

[B] [N], [C], [A] [K], [E] [Z], représentant 388/388 tantièmes

Se sont abstenus :

SCI BRIERE représentant 81/388 Tantièmes

Ont voté contre :

Néant

En conséquence de quoi cette résolution est acceptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés ».

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande sur l’article 1103 du code civil qui dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et sur l’article 1109 alinéa 1er du même code qui prévoit que « le contrat est consensuel lorsqu’il se forme par le seul échange des consentements quel qu’en soit le mode d’expression».

Il résulte des termes de la résolution n° 31 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 18 juillet 2022, devenue définitive en l’absence de contestation de celle-ci dans le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que la SCI BRIERE devait verser la somme de 15.000 € au syndicat des copropriétaires au titre des travaux réalisés.

Selon le syndicat des copropriétaires, il s’agit d’un engagement contractuel de la société défenderesse qui doit l’exécuter. Or, comme le soulève la SCI BRIERE, l’article 1128 du code civil dispose qu’un contrat n’est valablement formé qu’après l’échange des consentements des parties.

Or, la SCI BRIERE s’est abstenue lors du vote de cette résolution. Cette abstention ne peut dès lors valoir accord et consentement de sa part.

Aucun contrat n’a donc été formé et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande subsidiaire sur ce fondement.

II – Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] fonde sa demande sur l’article 1240 du code civil et il expose que l’examen des pièces du dossier et la lecture des échanges avec la SCI BRIERE montrent que cette dernière a fait preuve d’une mauvaise foi certaine depuis le début, ce qui justifie sa demande indemnitaire.

***

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui succombe en ses demandes, ne démontre par aucune pièce l’abus de droit ni la mauvaise foi de la SCI BRIERE dont il fait état, de même que le préjudice qui en découlerait, dont la nature même n’est pas précisée et qui n’est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum par aucun élément de preuve.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

III – Sur les demandes reconventionnelles indemnitaires formées par la SCI BRIERE

La SCI BRIERE sollicite, à titre reconventionnel, des dommages et intérêts, d’une part, en raison de la violation de la confidentialité de la médiation et, d’autre part, pour procédure abusive.

Il indique que :

— la médiation est soumise à la confidentialité des échanges ; lorsque celle-ci échoue, le médiateur indique que la médiation a échoué sans préciser ni les raisons ni la partie à l’origine de cet échec ; il s’agit de l’un des principes principaux de la médiation et chacune des parties s’engage à le respecter,

— or, le syndicat des copropriétaires affirme dans son assignation que la médiation a échoué du fait de la SCI BRIERE,

— par ailleurs, aucun protocole n’a été signé ; dès lors, la communication du projet par le syndicat des copropriétaires apparaît déloyale,

— cette violation des échanges intervenus pendant la médiation ainsi que la communication du projet de protocole non signé entraînent un préjudice à la SCI BRIERE qu’il convient de réparer.

En réponse, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] souligne que :

— la SCI BRIERE ne justifie pas du préjudice qu’elle allègue mais surtout, elle n’établit pas la réalité de la violation de la confidentialité de la médiation qu’elle invoque,

— la médiation a été instituée entre le syndicat des copropriétaires et la SCI BRIERE ; la confidentialité couvre leurs échanges, lesquels n’ont nullement été dévoilés,

— néanmoins, après qu’un accord ait été trouvé, le médiateur a rédigé le projet de protocole qui devait être soumis au vote de l’assemblée générale ; dès lors, il est parfaitement normal que le contenu de l’accord soit évoqué dans les procès-verbaux d’assemblées générales,

— l’assignation délivrée se contente d’indiquer que « le protocole ne sera finalement pas régularisé ».

***

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

En l’espèce, la SCI BRIERE ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires a violé la confidentialité de la médiation puisqu’il n’a été divulgué aucun élément sur les échanges intervenus entre les parties dans le cadre de celle-ci. En outre, elle n’apporte aucun élément permettant de démontrer l’existence d’un préjudice qui découlerait de cette prétendue violation.

Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires est débouté de ses demandes tant principales que subsidiaires, la SCI BRIERE ne démontre par aucune pièce l’abus du droit d’agir de ce dernier de même que le préjudice qui en découlerait, dont la nature même n’est pas précisée et qui n’est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum.

La preuve n’étant pas rapportée de l’existence d’une faute commise par le demandeur en introduisant la présente instance, la SCI sera déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice.

IV – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 € à la SCI BRIERE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI BRIERE sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de ses demandes au titre des dépens, dont distraction, des frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure par le syndicat « pour le recouvrement de la créance » et des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] de sa demande principale en paiement formée au titre du remboursement des travaux de réparation et mise en conformité du lot de la SCI BRIERE, à titre de réparation des dommages affectant les parties communes et privatives de l’immeuble ainsi qu’au titre des frais de suivi de travaux,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] de sa demande subsidiaire en paiement de la somme de 15.000 euros, à verser pour mettre un terme au litige, mentionnée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 juillet 2022,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Déboute la SCI BRIERE de ses demandes reconventionnelles indemnitaires pour procédure abusive et violation de la confidentialité de la médiation,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] aux entiers dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] à payer à la SCI BRIERE la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense la SCI BRIERE de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, des frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure par le syndicat « pour le recouvrement de la créance » et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 18 Décembre 2025

La Greffière Le Président