N°Minute:25/01334

N° RG 24/01439 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PDAB

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [G] [U], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jérémie OUSTRIC, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [T] [S] [Z] [M], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Flora AIGUESVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 27 Mars 2025

Affaire mise en deliberé au 22 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 22 Mai 2025 par

Julia VEDERE, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Jérémie OUSTRIC

Copie certifiée delivrée à : M^e Flora AIGUESVIVES

Le 22 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 01 janvier 2024 ayant pris effet le même jour, Madame [T] [M] a donné à bail à Monsieur [G] [U] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 350 euros.

Madame [T] [M] a repris les lieux en date du 29 janvier 2024.

Le logement loué par Monsieur [G] [U] a fait l’objet d’une enquête du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 5] en date du 30 janvier 2024.

Par ordonnance sur requête en date du 05 mars 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier a autorisé la SCP ALFIER-LABADIE-AFFORTI, commissaires de justice, accompagnée d’un serrurier et du requérant, à se rendre au logement loué par ce dernier et pénétrer dans celui-ci, et à dresser un rapport desdites opérations et constatations réalisées.

Par arrêté préfectoral en date du 05 avril 2024, notifié aux parties, établi à la suite du rapport des services de la mairie de [Localité 5], Monsieur le Préfet de l’Hérault amis fin, à titre définitif, à la mise à disposition aux fins d’habitation du logement situé [Adresse 3] considéré comme impropre par nature car pouvant nuire gravement à la santé de l’occupant en raison de sa surface exiguë.

Ledit arrêté prévoit également, dans un délai d’un mois, l’obligation pour la bailleresse de procéder au relogement de l’occupant.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, Monsieur [G] [U] a fait assigner Madame [T] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 02 décembre 2024, aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à ses torts exclusifs

— la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

o 6 000 euros au réparation de son préjudice moral,

o 1 440 euros au titre de l’obligation d’indemnisation ordonnée par l’arrêté préfectoral,

o 1 457,70 euros au titre de la perte des meubles et effets personnels,

o 836,46 euros au titre de son préjudice économique,

— la voir condamner au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la voir condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais de justice engagés dans le cadre de l’ouverture de porte si ceux-ci n’étaient pas indemnisés au titre du préjudice économique susvisé,

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, Monsieur [G] [U], représentée par son avocat qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance.

En défense, Madame [T] [M], également représentée par son avocat qui a plaidé, a sollicité qu’il soit jugé qu’elle est redevable d’une indemnité égale à trois fois le montant du loyer soit la somme de 1 050 euros, que Monsieur [G] [U] soit débouté de ses demandes au titre du préjudice matériel, du préjudice moral et de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 55 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. »

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et indique que les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat. Il dispose également que les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

L’article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains précise que le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

En application de l’article 1224 du code civil, le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [G] [U] sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail signé en date du 01 janvier 2024 avec Madame [T] [M] portant sur le logement situé [Adresse 4], aux torts exclusifs de la bailleresse.

Monsieur [G] [U] verse aux débats un arrêté préfectoral en date du 05 avril 2024, établi à la suite d’un rapport du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 5] en date du 06 février 2024, duquel il ressort que le logement loué par la bailleresse à Monsieur [G] [U] présente « une surface d’environ 7,5 m² au sol avec une hauteur sous plafond de 250 m [et] un volume de 17,5 m3 » et que « si on considère l’emprise au sol des équipements sanitaires, de cuisine et de rangement, soit environ 2,50 m², ainsi que la taille des équipements mobiliers minimum nécessaires et indispensables pour habiter un logement (un lit, une table et une chaise), soit au minimum 4m², la surface habitable est ainsi amputée de 6,5 m², ce qui laisse 1 m² pour se mouvoir ». Le document affirme ainsi que « Ce local, très exigu, ne permet donc pas de disposer d’un escape vital suffisant ».

Ledit arrêté préfectoral indique que « en application de l’article L1331-23 du code de la santé publique, les locaux insalubres que constituent les […] pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante […] ou de configuration exigüe et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation ».

Il constate également que « l’occupation de ce type de locaux peut nuire gravement à la santé de l’occupant », que « les équipements sanitaires [sont] non séparés du coin cuisine ce qui entraine des problèmes d’odeurs et un risque de contamination des lieux où sont préparés et manipulés les aliments » et qu'« il n’existe pas de moyen technique pour remédier à l’ensemble de ces désordres ».

Il prévoit enfin l’interdiction de mise à disposition du local aux fins d’habitation, et ce à titre définitif, au regard de la surface du logement.

Madame [T] [M] a ainsi délivré à Monsieur [G] [U] un logement ne comportant pas une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. Le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent est ainsi caractérisé.

L’inexécution de ses obligations par la bailleresse est d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail à effet du prononcé du présent jugement.

Sur l’indemnité de relogement

En application de l’article Article L521-3-1 du code de la santé publique, lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En l’espèce, Monsieur [G] [U] sollicite la condamnation de Madame [T] [M] à lui verser la somme de 1 440 euros au titre de l’indemnité de relogement due par la bailleresse en raison de l’interdiction définitive de la mise à disposition du logement loué à des fins d’habitation.

Il ne produit toutefois aucun document justifiant du montant de son nouveau loyer.

La bailleresse reconnaît néanmoins être redevable envers le locataire d’une indemnité de relogement équivalente à trois mois de loyer compte tenu de l’insalubrité irrémédiable du logement, soit 1 050 euros.

Madame [T] [M] sera par conséquent condamnée à verser à Monsieur [G] [U] la somme de 1 050 euros au titre de l’indemnité de relogement.

Sur l’indemnisation du préjudice moral

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer

En application de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Le fait de priver un locataire de l’accès à son logement en changeant les serrures sans respecter les dispositions prévues par l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution constitue une voie de fait caractérisant un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment de l’attestation de Monsieur [I] [Y] et des SMS envoyés par Madame [T] [M], que cette dernière a repris de force le logement loué à Monsieur [G] [U] et a fait procéder au changement des serrures, et ce sans décision de justice, ou autre titre exécutoire l’y autorisant. Elle l’a en outre menacé de se faire attaquer par un chien dans l’hypothèse où le locataire souhaiterait revenir au sein du logement loué.

Monsieur [G] [U] produit par ailleurs un compte rendu médical en date du 01 février 2024 duquel il ressort que ladite expulsion de force du logement lui a provoqué une crise d’angoisse et que son état de santé a nécessité un passage aux urgences.

Il ressort de surcroît des documents produits, et notamment du procès-verbal établi par le commissaire de justice en date du 25 mars 2024, que Madame [T] [M] a reloué le logement à un tiers, Monsieur [B] [E], sans même avoir procédé à la résiliation du contrat de bail avec Monsieur [G] [U], et que celui-ci n’a par conséquent pu réintégrer le logement.

Au regard de ces éléments Madame [T] [M] sera condamnée à verser à Monsieur [G] [U] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice moral.

Sur l’indemnisation du préjudice matériel

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer

En l’espèce, Monsieur [G] [U] sollicite la condamnation de Madame [T] [M] à lui verser la somme de 1 457,70 euros au titre de son préjudice matériel, soit :

—  13,76 euros au titre du certificat d’immatriculation

—  499 euros au titre de la trottinette électrique

—  215,94 euros au titre de la paire de basket achetée par sa sœur pour son anniversaire

—  599 euros au titre du téléviseur

—  180 euros au titre de la paire de lunette

Il verse aux débats le compte rendu dressé par le commissariat de police de [Localité 5] lors de son dépôt de plainte contre Madame [T] [M] en date du 31 janvier 2024 au sein duquel il a déclaré « au soir du 29 janvier 2024, j’ai récupéré des affaires qu’elle m’a rendu, mais pas la totalité, ce qu’elle m’a volé est listé en tête du procès-verbal », à savoir notamment une paire de chaussure de sa sœur, une télévision de marque TCL, une paire de lunette de vue RAYBAN, une paire de lunettes de vue de la marque OFFICINA et une trottinette XIAOMI Pro 2.

Il produit également le compte rendu complémentaire dressé par le commissariat de police de [Localité 5] lors de son dépôt de plainte en date du 12 février 2023 au sein duquel il a également déclaré le vol de sa carte grise.

Monsieur [G] [U] justifie avoir dû refaire sa carte grise en date du 22 février 2024 et avoir dû payer la somme de 13,76 euros. Il sera ainsi fait droit à sa demande à ce titre.

Le ticket de caisse versé aux débats concernant la paire de lunettes de vue indique néanmoins une prise en charge partielle du coût de la paire de lunette par la sécurité sociale, et ainsi un reste à charge du demandeur de seulement 70 euros. La demande d’indemnisation à ce titre sera par conséquent limitée à la somme de 70 euros et non 180 euros.

Les factures produites concernant la trottinette électrique, la paire de basket et le téléviseur ne sont cependant pas au nom du locataire. La facture de la paire de basket date en outre de 2020 et Monsieur [G] [U] ne justifie aucunement que celle-ci n’a pas été dégradée au cours des années. Il sera par conséquent débouté de sa demande d’indemnisation au titre de la trottinette électrique, du téléviseur et de la paire de basket.

Madame [T] [M] sera par conséquent condamnée à verser à Monsieur [G] [U] la somme de 83,76 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice matériel.

Sur l’indemnisation du préjudice économique

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [G] [U] sollicite la condamnation de Madame [T] [M] à lui verser la somme de 836,46 euros au titre de son préjudice économique résultant des frais de commissaire de justice ayant dû être engagés pour l’ouverture de la porte à la suite de l’ordonnance sur requête rendue par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire en date du 05 mars 2024.

Il verse aux débats une facture de la SCP ALFIER – LABADIE et AFFORTI en date du 05 juin 2024 pour un montant total de 836,46 euros.

Il convient néanmoins de dire que ces frais sont des frais d’exécution de l’ordonnance du juge des contentieux de la protection et qu’il ne s’agit donc pas d’un préjudice économique indemnisable sur ce fondement.

Monsieur [G] [U] sera donc débouté de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice économique.

Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [M], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

• Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnée aux dépens, Madame [T] [M] sera condamnée à payer à Monsieur [G] [U] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de la décision à intervenir sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition :

PRONONCE la résiliation du bail conclu en date du 01 janvier 2024 entre Madame [T] [M] et Monsieur [G] [U] et portant sur le logement situé [Adresse 4], aux torts exclusifs de la bailleresse, à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [T] [M] à verser à Monsieur [G] [U] la somme de 1 050 euros au titre de l’indemnité de relogement ;

CONDAMNE Madame [T] [M] à verser à Monsieur [G] [U] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [T] [M] à verser à Monsieur [G] [U] la somme de 83,76 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice matériel ;

DEBOUTE Monsieur [G] [U] de sa demande de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice économique ;

CONDAMNE [T] [M] aux entiers dépens, en ce les frais liés à l’ouverture de la porte par la commissaire de justice ;

CONDAMNE Madame [T] [M] à verser à Monsieur [G] [U] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution est de droit.

Le Greffier La Juge