TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [B] [G] épouse [M]

Monsieur [L] [F] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Le Cabinet LGH & ASSOCIES,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02738 – N° Portalis 352J-W-B7I-C7KMQ

N° MINUTE :

4/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 mai 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6]

ayant pour sigle RIVP

Société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par le Cabinet LGH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P483

DÉFENDEURS

Madame [B] [G] épouse [M]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparante en personne

Monsieur [L] [F] [M]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 mai 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 14 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02738 – N° Portalis 352J-W-B7I-C7KMQ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 mai 2013, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [G] et M. [T] [U] [G] sur des locaux situés au [Adresse 2] (étage 08, porte 85), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 518,57 euros et d’une provision pour charges de 110 euros.

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) a reçu le congé de M. [T] [U] [G], le 15 septembre 2016.

Mme [B] [G] a épousé M. [L] [F] [M], le 03 novembre 2016.

Par actes de commissaire de justice du 23 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 499,92 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [G] épouse [M] et M. [L] [F] [M] le 24 septembre 2024.

Par assignations du 27 novembre 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [G] épouse [M] et M. [L] [F] [M] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1 887,84 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 25 novembre 2024,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 14 mars 2025, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP), représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 mars 2025, s’élève désormais à 4 468,28 euros, terme du mois de février 2025 inclus. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) déclare ne pas s’opposer à la demande de suspension de la clause résolutoire et indique renoncer à la condition de reprise du paiement du loyer courant.

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) expose qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant depuis un an mais elle déclare accepter l’échéancier proposé par la locataire.

Mme [B] [G] épouse [M], qui comparait à l’audience, reconnait le montant de la dette locative mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l’arriéré ainsi que le paiement d’une somme de 2 000 euros à partir du 28 mars 2025.

Mme [B] [G] épouse [M] expose que M. [L] [F] [M] a quitté les lieux depuis 2021 et qu’il n’a jamais donné congé. Elle produit une copie d’un jugement de divorce du 27 janvier 2025, dans lequel la jouissance du logement lui est attribuée et M. [L] [F] [M] est tenu de lui verser une pension alimentaire de 300 euros. Elle indique être aide-soignante et percevoir un salaire mensuel de 2 200 euros. Elle ajoute percevoir les allocations familiales à hauteur de 1 500 euros et avoir 5 enfants à charge.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [L] [F] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Mme [B] [G] épouse [M] et M. [L] [F] [M] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [B] [G] épouse [M] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, sur la solidarité :

L’article 1751 du code civil énonce que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

Jusqu’à la transcription du divorce en marge des registres d’état civil, les loyers constituent des dettes ménagères dont les époux sont solidairement tenus, en application de l’article 220 du code civil, et les deux conjoints sont solidairement responsables de leur paiement.

En l’espèce, en l’absence de transcription de leur divorce en marge des registres de l’état civil, Mme [B] [G] épouse [M] et M. [L] [F] [M] restent solidairement tenus au paiement de la dette locative, des frais et de l’indemnité d’occupation.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 23 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 499,92 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 novembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) a déclaré renoncer à la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [B] [G] épouse [M] et M. [L] [F] [M] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette ainsi que le paiement d’une somme de 2 000 euros.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [B] [G] épouse [M] et M. [L] [F] [M] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 mars 2025, Mme [B] [G] épouse [M] et M. [L] [F] [M] lui devaient la somme de 4 468,28 euros, terme du mois de février 2025 inclus.

Mme [B] [G] épouse [M] et M. [L] [F] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [B] [G] épouse [M] et M. [L] [F] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 697.26 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [G] épouse [M] et M. [L] [F] [M], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 mai 2013 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP), d’une part, et Mme [B] [G] épouse [M] et M. [L] [F] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (étage 08, porte 85) est résilié depuis le 24 novembre 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [G] épouse [M] et M. [L] [F] [M] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) la somme de 4 468,28 euros (quatre mille quatre cent soixante-huit euros et vingt-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus,

AUTORISE Mme [B] [G] épouse [M] et M. [L] [F] [M] à se libérer de leur dette en réglant la somme de 2 000 euros ainsi que chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [B] [G] épouse [M] et M. [L] [F] [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 novembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [G] épouse [M] et M. [L] [F] [M] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [B] [G] épouse [M] et M. [L] [F] [M] seront solidairement condamnés à verser à titre de provision à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [G] épouse [M] et M. [L] [F] [M] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [G] épouse [M] et M. [L] [F] [M] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 septembre 2024 et celui des assignations du 27 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge