TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [F] [Z], M^e Yves ARDAILLOU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03069 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4LCF

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 22 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSES

Madame [F] [Z], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Yves ARDAILLOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0138

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 22 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03069 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4LCF

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 21 juin 2016, la Mutuelle d’Epargne, de Retraite et de Prévoyance CARAC a donné à bail à Mme [P] [Z] un logement situé au 5ème étage de l’immeuble du [Adresse 5] à [Adresse 7] [Localité 1].

L’immeuble a été préempté par la Ville de [Localité 6] qui a, le 12 mars 2020, consenti un bail emphytéotique à la S.A LA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (ci-après, « la RIVP »), qui a elle-même consenti à Mme [P] [Z] un nouveau bail, conventionné, portant sur le logement qu’elle occupait déjà à compter du 1er septembre 2021 moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 516,85 euros outre une provision sur charge de 130,99 euros.

Suspectant Mme [P] [Z] de proposer son appartement à la sous-location, la RIVP a fait procéder à des constatations sur le site internet AIRBNB le 21 juin 2023 puis a fait constater les conditions d’occupation du logement selon procès-verbal des 14 novembre et 5 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, la RIVP a fait assigner Mme [P] [Z] et la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la résiliation du contrat de bail consenti à Mme [P] [Z],

— l’expulsion de Mme [P] [Z], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et sans le bénéfice des dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la séquestration des meubles garnissant le logement dans un lieu choisi par la requérante, aux frais, risques et périls des défendeurs, en garantie des sommes dues,

— la condamnation de Mme [P] [Z] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, outre les charges et taxes à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des locaux,

— la condamnation in solidum de Mme [P] [Z] et de la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY à lui verser la somme de 7 955 euros, à parfaire,

— la condamnation de la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY à lui verser la somme de 1 424,50 euros au titre des sommes encaissées à raison de la sous-location, à parfaire,

— la condamnation in solidum de Mme [P] [Z] et de la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY à communiquer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, l’ensemble des relevés faisant apparaître les locations réalisées par Mme [P] [Z] et les sommes perçues à ce titre, l’ensemble des frais facturés par la société AIR BNB IRELAND UNLIMITED COMPANY tant à Mme [P] [Z] qu’aux sous-locataires,

— la condamnation in solidum de Mme [P] [Z] et de la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY à lui verser 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des entiers dépens.

Lors de l’audience du 12 mars 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la RIVP, représentée par son conseil, a fait viser par le greffe les conclusions qu’elle a soutenues oralement. Elle ne maintient pas ses demandes relatives à la production des relevés des transactions puisqu’elle indique que ceux-ci on été produits le 4 décembre 2024 et qu’ils révèlent que Mme [P] [Z] a mis son logement en location pour un total de 157 nuits.

Elle modifie, en conséquence, ses demandes d’ordre pécuniaire et forme ainsi, outre la condamnation in solidum des défenderesses aux dépens et au versement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes suivantes :

— la condamnation in solidum de Mme [P] [Z] et de la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY à lui verser 17 056,05 euros au titre des sous-loyers illicites, à parfaire,

— la condamnation de Mme [P] [Z] à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— la condamnation de la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY à lui verser la somme de 636,95 euros au titre des frais de service facturés à l’hôte et encaissés à raison de la sous-location à parfaire,

— la condamnation de la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY à lui verser la somme de 2 387,85 euros au titre des frais de service facturés au voyageur et encaissés à raison de la sous location à parfaire.

Elle soutient que Mme [P] [Z] a enfreint l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et 5 de son contrat de bail prohibant toute sous-location, ce qui justifie la résiliation du contrat et son expulsion. Elle avance, au visa des articles 546 et 547 du code civil, que Mme [P] [Z] doit, par ailleurs, être condamnée in solidum avec la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY à lui restituer les fruits civils perçus du fait des sous-locations illicites à hauteur de 157 nuits entre le mois de juillet 2022 et le mois de mars 2023 correspondant à un montant total de 17 056,05 euros. Elle estime également que la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY doit lui verser les frais qu’elle a facturés, ces derniers devant être considérés également comme des fruits civils.

La société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY, représentée par son conseil, a déposé des conclusions visées par le greffe et soutenues oralement, aux termes desquelles elle demande :

— de débouter la RIVP de toute demande formée à son encontre,

— de condamnera la RIVP lui verser la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens de la procédure.

Elle estime que les frais de service dont la RIVP lui réclame remboursement ne sont pas des fruits civils au sens de l’article 547 du code civil puisqu’ils ne sont pas produits par le bien lui-même et qu’ils ne présentent aucun caractère périodique et qu’ainsi, elle ne peut être condamnée à les restituer à la requérante. Elle soutient, par ailleurs au visa de l’article 1302 du code civil qu’elle ne peut pas non plus être condamnée in solidum avec Mme [P] [Z] à verser à la RIVP les fruits civils provenant des sous-locations illicites que seule la locataire en titre a perçus. En tout état de cause, elle fait valoir que sa responsabilité délictuelle ne peut pas être engagée puisqu’elle n’est que hébergeur de contenu et non éditeur, qu’il ne lui revient donc pas de contrôler la licéité des annonces postées et qu’ainsi, aucune faute ne peut lui être reprochée.

Mme [P] [Z], comparaissant en personne, a fait viser des écritures qu’elle a déposées et par lesquelles elle demande le débouté des demandes formées par la RIVP à son encontre et sollicite, oralement à titre subsidiaire, l’octroi de délais de paiement.

Elle fait savoir qu’elle a quitté le logement le 21 janvier 2025, reconnaît qu’elle a sous-loué occasionnellement son logement pour faire face à ses difficultés financières suite à son licenciement et indique ne pas comprendre le préjudice qu’en aurait subi la RIVP, tant au titre des sous-loyers qui lui sont réclamés et dont elle demande, a minima, qu’ils soient amputés des loyers qu’elle a versés, qu’au titre du préjudice moral qui n’est pas démontré par la RIVP, étant précisé qu’elle s’est elle-même trouvée dans une situation financière très délicate et qu’elle n’a sous loué son logement que par pure nécessité.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025, date à laquelle la présente décision a été mise à disposition des parties au greffe.

Dans le cours du délibéré, Mme [P] [Z] a justifié de sa nouvelle adresse et la RIVP a indiqué se désister de ses demandes de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion sans application du délai de légal prévu à l’article L 41261 du code des procédures civiles d’exécution, et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des sous-loyers illicites

En vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes et après information préalable du bailleur.

Cette interdiction est reprise à l’article 5 du contrat de bail signé par Mme [P] [Z] et la RIVP aux termes duquel « le locataire ne pourra sous-louer les lieux loués, même partiellement, sauf aux personnes limitativement énumérées à l’article 442-8 du code de la construction et de l’habitation et dans le respect des conditions dudit article, sous réserve d’informer préalablement le bailleur de son intention d’user de cette faculté ».

En application des articles 546 et 547 du code civil, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement intégral, sans déduction des loyers éventuellement perçus (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727) étant précisé que le droit de percevoir des fruits est totalement indépendant de la démonstration de l’existence d’un préjudice, le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière causant nécessairement un préjudice financier à celui-ci.

L’article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l’autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.

En l’espèce, la RIVP démontre par la production d’un constat de commissaire de justice daté du 21 juin 2023 réalisé à partir du site internet airbnb.fr et d’un constat des conditions d’occupation du logement réalisé au sein de l’appartement litigieux les 14 novembre 2023 et 5 décembre 2023, que Mme [P] [Z] a sous-loué par l’intermédiaire de la plateforme airbnb.fr le logement qu’elle a pris à bail auprès de la RIVP, ce que ne conteste pas la locataire et qui est corroboré par la pièce communiquée n°9 correspondant au relevé de transactions dont il résulte que Mme [P] [Z] a perçu la somme totale de 38 355,65 euros au cours de la période allant du 3 juillet 2022 au 31 décembre 2023, étant précisé que la RIVP limite sa demande à la somme de 17 056,05 euros.

Mme [P] [Z] sera donc condamnée au paiement de cette somme à la RIVP, sans qu’il y ait lieu à déduire le montant des loyers dont elle s’est acquittée.

En revanche, la RIVP n’est pas bien fondée à demander la condamnation in solidum de la société IRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY à lui restituer cette somme, la restitution impliquant un paiement antérieur conformément à l’article 1302 du code civil, qui n’est en l’espèce pas démontré puisque seule la sous-locataire ayant perçu le montant des sous-loyers.

Par ailleurs, si la RIVP précise, dans ses écritures, que la demande de condamnation in solidum de de la société AIR BNB IRELAND COMPANY est formée, en réalité, non pas au titre de la restitution des fruits civils mais à titre indemnitaire et que le montant du préjudice est simplement calqué sur celui des sous-loyers perçus de manière illicite, elle ne fait pas la preuve du préjudice économique et financier qu’elle soutient avoir subi, étant relevé qu’elle obtient déjà la condamnation de Mme [P] [Z] à lui restituer le montant des fruits civils perçus de manière illicite.

La RIVP sera donc déboutée de sa demande de condamnation de la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY in solidum avec Mme [P] [Z] à lui verser la somme de 17 056,05 euros.

Sur la demande en paiement au titre des frais de service

Aux termes des articles 546 et 547 du code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.

Il est constant que peuvent être qualifiés de fruits civils, les produits qui remplissent trois conditions : ils doivent procéder d’un bien et résulter directement de celui-ci, ils doivent présenter un caractère périodique, ils ne doivent pas altérer la substance de la chose dont ils émanent.

L’article 548 du même code ajoute toutefois que les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement.

En l’espèce, la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY obtient paiement des frais de service du fait de la mise en sous-location du logement litigieux. Ces frais ne sont donc pas dus en l’absence de la sous-location et pourraient ainsi recevoir la qualification de fruits civils, étant rappelé qu’il convient de ne pas confondre périodicité et régularité et que les frais étant dépendants de la mise en location sont, au même titre que celle-ci, périodiques bien que pas forcément réguliers et qu’enfin, ils n’altère pas la substance de la chose dont ils émanent. Cependant, sans l’intervention de la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY, la sous-location, productrice de fruits civils que la RIVP est en droit de réclamer, n’aurait pas lieu de sorte que ces frais de service, peuvent être qualifiés d’impenses utiles à la perception des sous-loyers et doivent ainsi être analysés comme des frais de l’article 548 précité.

LA RIVP sera, par conséquent, déboutée de sa demande en paiement à l’encontre de la société AIRBNB au titre du remboursement des frais facturés à l’hôte à hauteur de 636,95 euros et des frais facturés aux voyageurs à hauteur de 2 387,85 euros.

Sur la demande en réparation du préjudice moral

En application des articles 1217 et 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de la mauvaise d’exécution de l’obligation, de son inexécution ou du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le demandeur doit cependant rapporter la preuve de la faute de son cocontractant, du préjudice qu’il a subi et du lien de causalité.

En l’espèce, il est établi que Mme [P] [Z] a mis en location son logement très peu de temps après avoir signé un bail avec la RIVP, entraînant une diminution de son loyer, puisque le relevé de transactions atteste de ce que les premières sous-locations sont intervenues courant juillet 2022.

Ce même relevé de transactions démontre qu’elle a persisté dans cette activité de sous-location illicite après avoir déclaré au commissaire de justice le 5 décembre 2023 qu’elle avait cessé de le faire, en ayant ainsi parfaitement connaissance du caractère prohibé de ces sous-locations.

La faute contractuelle commise par Mme [P] [Z], qui a pratiqué une activité lucrative dans un logement social alors que de nombreuses personnes sont en attente d’un logement à loyer modéré, ne fait ainsi aucun doute, porte atteinte à l’image du bailleur et le contraint à une particulière vigilance quant à ce type d’activité pour tenter d’y mettre fin.

Mme [P] [Z] sera par conséquent condamnée à payer à la RIVP une somme de 800 euros à la RIVP en réparation de son préjudice moral.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [P] [Z] sollicite l’octroi de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette et justifie de sa situation économique problématique ne lui permettant pas de régler le montant du en une seule échéance. Par ailleurs, la situation du créancier ne constitue pas un obstacle à l’octroi de délais de paiement qui seront, par conséquent, accordés à la défenderesse selon les modalités précisées au dispositif de la décision.

Sur les demandes accessoires

Mme [P] [Z], partie perdante, supportera les dépens de l’instance.

Il sera inéquittable de laisser à la charge de la RIVP le coût des frais irrépétibles qu’elle a du engager. Par conséquent, Mme [P] [Z] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la S.A LA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] de ses demandes aux fins de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [P] [Z] à verser à la S.A LA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] la somme de 17 056,05 euros,

DÉBOUTE la S.A LA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] de sa demande de condamnation de la société AIR BNB IRELAND UNLIMITED COMPANY au paiement des sommes suivantes :

—  17 056,05 euros au titre des fruits civils et au titre de la réparation de son préjudice économique,

—  636,95 euros au titre des frais facturés à l’hôte,

—  2 387,85 euros au titre des frais facturés aux voyageurs,

CONDAMNE Mme [P] [Z] à verser à la S.A LA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral,

AUTORISE Mme [P] [Z] à s’acquitter de la somme susvisée en 24 mensualités de 740 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Mme [P] [Z] à verser à la S.A LA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [P] [Z] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

REJETTE pour le surplus,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection