TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/53854 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OMR

N° : 5/JJ

Assignation du :

02 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 septembre 2025

par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

La société civile immobilière L’UNION

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Benjamin DONAZ, avocat au barreau de PARIS – #P0074

DEFENDERESSES

La S.A.S. NYA

[Adresse 2]

[Localité 5]

La S.A.S. [Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentées par M^e Hajer NEMRI, avocat au barreau de PARIS – #D2146

DÉBATS

A l’audience du 05 Août 2025, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 16 février 2023, la société civile immobilière L’UNION (ci-après la SCI L’UNION) a consenti à la société NYA un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 36.000 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement d’avance, outre une provision sur charges de 300 euros par mois (pièce n°1 du demandeur).

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 3 juin 2024, un commandement de payer la somme en principal de 9.900 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, outre la somme de 176,46 euros au titre du coût de l’acte, le commandement visant la clause résolutoire (pièce n°3 du demandeur).

La société NYA a cédé son fonds de commerce à la société [Adresse 7] le 22 février 2024. Estimant que cette cession ne respectait pas les clauses de l’article 19 du contrat de bail, en ce que la bailleresse n’a pas été appelée à donner son agrément préalable et écrit sur la personne du cessionnaire, ni appelée à concourir à l’acte de cession de fonds de commerce, la SCI L’UNION a, par courrier recommandé avec accusé de réception de son conseil daté du 4 avril 2024 et notifié par acte de commissaire de justice le 5 juin 2024 , mis en demeure les sociétés NYA et [Adresse 7] de « régulariser cette situation dans les meilleurs délais » en lui fournissant « toutes les informations et garanties nécessaires sur le cessionnaire, et en lui permettant de participer utilement à l’opération conformément aux stipulations de l’article 19 du bail » (pièces n°4 et 5 du demandeur).

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, le bailleur a, par exploits délivrés le 2 juin 2025, fait citer les sociétés NYA et [Adresse 7] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles L145-41 du code de commerce, 1728 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

— ordonner l’expulsion des sociétés NYA et [Adresse 7], et de tous occupants de leur chef, des locaux donnés à bail ;

— condamner à titre provisionnel, solidairement, les sociétés NYA et [Adresse 7] à payer à la SCI L’UNION la somme de 1.871,80 euros au titre des loyers et charges impayés, outre celle de 176,46 euros au titre des « frais d’huissiers » ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter du 3 juillet 2024 à une somme forfaitaire mensuelle de 4.500 euros correspondant à une fois et demi le montant du loyer en cours au jour de la résiliation, TVA en sus calculée prorata temporis à compter de la date à laquelle le preneur aurait dû libérer les locaux et condamner par provision et solidairement les sociétés NYA et [Adresse 7], à payer les sommes dues de ce chef jusqu’à la libération définitive des locaux ;

— condamner solidairement les sociétés NYA et [Adresse 7] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la société NYA, créancier inscrit, par exploit du 16 juin 2025 (pièce n°13 du demandeur).

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 20 juin 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

A l’audience du 5 août 2025, la demanderesse, représentée, dépose des conclusions qu’elle soutient oralement aux termes desquelles elle maintient les demandes de son acte introductif d’instance, et ramène à la somme de 1.139,12 euros la demande de provision qu’elle forme au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 août 2025.

Les sociétés NYA et [Adresse 7], représentées, déposent des conclusions qu’elles soutiennent oralement et demandent au juge des référés de :

«- dire et juger que les demandes de la SCI L’UNION sont irrecevables ou infondes en référé ;

Rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire

Suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire,Autoriser la [Adresse 7] à se libérer en 2 mensualités,Dire et juger que le juge des référés est incompétent pour connaître des demandes de nullité ou de résiliation judiciaire de la SCI L’UNION,Condamner la demanderesse aux entiers dépens ».Elles sollicitent oralement la mise hors de cause de la société NYA au motif qu’elle n’est plus la locataire en titre des locaux donnés à bail. La demanderesse ne s’y oppose pas.

Les défenderesses ayant indiqué à l’audience que l’apurement de la dette interviendrait sous huit jours, les parties ont été autorisées à produire, pour le 15 septembre 2025 au plus tard, une note en délibéré afin d’actualiser le montant de la dette, intégrant les règlements effectués depuis l’audience.

Par message RPVA du 8 août 2025, accompagné d’une pièce intitulé « justificatif de règlement », le conseil des demanderesses a indiqué que la dette était réglée et a sollicité qu’il soit constaté que la dette a été soldée et que la demande de la bailleresse est devenue sans objet, et de la débouter de ses demandes.

Par message en réponse reçu par RPVA le 12 septembre 2025, accompagné d’une pièce intitulée « votre extrait de compte au 12/09/25 » jointe « à toutes fins utiles », le conseil de la demanderesse a indiqué que la dette n’a aucunement été réglée, et qu’elle est désormais de 3.309,12 euros, l’échéance impayée de septembre 2025 étant venue s’ajouter au passif, de sorte que la SCI L’UNION maintient ses demandes.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que :

*le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

*la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

*les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 16 février 2023 stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de remboursements de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, des indemnités d’occupation prévues à l’article L.145-28 du code de commerce, ou d’inexécution de l’une ou l’autre des conditions du bail, et un mois après un commandement- resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 3 juin 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit (pièce n°17 du demandeur) permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 3 juillet 2024.

Sur la provision et la demande de délais de paiement

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par note en délibéré et porté au contradictoire, arrêté au 12 septembre 2025 et tenant compte du virement de 1.130 euros émis le 7 août 2025 par la défenderesse et portée à son crédit sur le décompte, qu’à cette date et déduction faite :

— des sommes de 176,46 euros et 76,26 euros, débitées les 3 et 5 juin 2024 et associées aux frais de délivrance du commandement de payer,

— de 108,80 euros et 101,70 euros, débitées les 2 et 16 juin 2025 et associés aux frais de délivrance de l’assignation et de sa dénonciation,

qui représentent un total de 463,22 euros et ont vocation à être prises en charge au titre des dépens, la dette locative résultant des loyers et charges impayés, terme de septembre 2025 inclus, est de 2.845,90 euros.

Il résulte des mentions de l’extrait Kbis de la société [Adresse 7], à jour au 13 mai 2025 (pièce n°10 du demandeur), que celle-ci a acquis son fonds de commerce de la société NYA et a débuté son activité dans les locaux situés [Adresse 4], le 1er mars 2024.

L’acte de cession de fonds de commerce régularisé entre la société NYA et la société ANWAR alors en cours de formation, représentée par ses deux futurs gérants, le 22 février 2024, mentionne en page 4 que « le preneur restera garant solidairement avec le cessionnaire pour une durée de trois années à compter de la date de la cession du bail ».

En conséquence, dès lors que la demande de provision est dirigée solidairement contre les sociétés NYA et [Adresse 7], en compte-tenu de l’existence de cette clause de solidarité qu’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter pour en déterminer l’étendue, il n’y a pas lieu de mettre hors de cause la société NYA.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Compte-tenu des efforts de paiement manifestés depuis la délivrance du commandement de payer, objectivés par le décompte produit, et du montant résiduel de la dette qui apparaît pouvoir être soldé dans les délais requis, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités ci-après exposés dans le dispositif, les délais ainsi accordés ayant pour effet de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.

A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et les défenderesses seront redevables d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, afin de réparer le préjudice causé au propriétaire résultant de l’indisponibilité de son bien et de la perte des loyers et charges.

La bailleresse sollicite que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à la somme de 4.500 euros correspondant à une fois et demi le montant du loyer en cours au jour de la résiliation bail, majoré de la TVA calculée prorata temporis à compter du jouer où le preneur aurait dû quitter les lieux.

Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

En conséquence, le préjudice causé à la bailleresse par l’occupation sans droit ni titre des lieux loués sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l’exécution, soit pour le moment la somme mensuelle de 3.300 euros TTC, ce jusqu’à libération des lieux.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, les sociétés NYA et [Adresse 7] supporteront chacune la moitié des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer (176,46 euros).

Il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles. La demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera par conséquent rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 4 juillet 2024 ;

Condamnons solidairement les sociétés NYA et [Adresse 7] à payer à la SCI L’UNION la somme de 2.845,90 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 12 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus ;

Les autorisons à se libérer de cette dette en deux mensualités de 1.422,95 euros chacune à régler en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers en cours, puis le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société NYA, et transmis à la société [Adresse 7], portant sur les locaux situés [Adresse 3] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la société MAISON ANWAR et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire dans le mois suivant la signification de la décision, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas solidairement les sociétés NYA et [Adresse 7] à payer à la société SCI L’UNION une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 3.300 euros TTC, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons les sociétés NYA et [Adresse 7] à supporter, chacune, la moitié des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer (176,46 euros) ;

Rejetons la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 29 septembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Emmanuelle DELERIS