TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 24/55758

N° Portalis 352J-W-B7I-C5RXR

N° : 1

Assignation du :

16 Août 2024

[1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendue le 09 juillet 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

La VILLE DE [Localité 9]

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS – #K0131

DEFENDERESSE

Madame [G] [O]

[Adresse 6]

[Localité 4], GRÈCE

représentée par Maître Madiha SILINI, avocat au barreau de PARIS – #A0962

DÉBATS

A l’audience du 18 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Vu l’assignation délivrée le 16 août 2024 par la Ville de Paris, prise en la personne de Madame la Maire de Paris, à Madame [G] [O], devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 2] (bâtiment B, escalier 2, cinquième étage, porte 004, lot de copropriété n°107) ;

Vu les observations oralement développées par le conseil de la Ville de [Localité 9] à l’audience du 18 juin 2025, se reportant aux prétentions et moyens formulés dans son acte introductif d’instance ;

Vu les écritures déposées au soutien des intérêts de Madame [G] [O], auxquelles son conseil s’est référé à l’audience ;

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 10] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 9], d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 9] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

En l’espèce, il est constant comme résultant des écritures et observations orales des parties, concordantes sur ce point, que le bien immobilier situé [Adresse 2] qui était affecté à un usage d’habitation au sens de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation, a fait l’objet de locations meublées de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur la qualification de résidence principale ou secondaire

Selon l’article L.631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation :

« […] Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

Il appartient à la partie défenderesse qui invoque les dispositions susvisées d’établir la preuve que le local litigieux constitue sa résidence principale.

Aux termes des dispositions de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, Madame [G] [O] est propriétaire de l’appartement litigieux [Adresse 2], ainsi qu’il résulte du relevé de propriété et de l’acte de vente du 6 mai 2022. L’acte de vente mentionne : « L’acquéreur déclare qu’il destine les biens et droits immobiliers objets des présentes à un usage principal d’habitation ». Le 14 octobre 2022, Madame [G] [O] a effectué une déclaration de location meublée de tourisme portant sur le lot litigieux, en mentionnant que celui-ci constituait sa résidence principale.

Toutefois, Madame [G] [O] reconnaît avoir quitté la France pour aller résider durablement en Grèce à compter du mois de novembre 2022. La Ville de [Localité 9] démontre que la défenderesse a déclaré l’adresse « [Adresse 5] » comme étant sa résidence principale et le logement situé au [Adresse 3] comme étant sa résidence secondaire. Par ailleurs, la période automnale correspond à la date de déclaration du local en meublé de tourisme et à la conclusion par Madame [G] [O] d’un mandat de gestion locative de courte et/ou moyenne durée, signé le 25 septembre 2022.

Au regard de ces éléments, le local litigieux ne constitue pas la résidence principale de Madame [G] [O], à tout le moins depuis le mois de novembre 2022.

Sur le montant de l’amende :

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 9] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En premier lieu, le constat de location meublée touristique du 28 juin 2024 établit que Madame [G] [O] a mis en location le lot litigieux sur une plateforme numérique spécialisée dans la location touristique de courte durée et que des commentaires ont été laissés par des locataires jusqu’au mois de mars 2024 inclus.

Le relevé de nuitées transmis à la Ville de [Localité 9] établit que le bien a été loué durant 55 nuitées en 2022 et 318 nuitées en 2023.

La Ville de [Localité 9] estime à 41030 euros le revenu tiré des locations illicites sur la totalité de la période concernée, ce que conteste Madame [G] [O]. Il ressort des avis d’imposition versés aux débats qu’un montant total de 26576 euros a été déclaré au titre des locations intervenues en 2022 et 2023, soit un revenu mensuel moyen avoisinant 2000 euros.

En tout état de cause il ne fait aucun doute que le changement illicite d’usage du bien a généré un profit substantiel par rapport aux revenus issus d’une mise en location en bail d’habitation, ainsi que l’établit le bail meublé produit par Madame [G] [O] qui stipule un loyer mensuel de 900 euros.

Toutefois, dès réception du courrier de la Ville de [Localité 9], Madame [G] [O] a fait preuve de réactivité et de transparence. Elle justifie avoir immédiatement contacté la société de conciergerie aux fins d’organiser la visite des lieux, avoir communiqué tous justificatifs utiles à l’agent assermenté de la Ville de [Localité 9] et avoir procédé à la régularisation de la situation pour ne permettre la location de son bien que selon des modalités conformes à la législation applicable. Par ailleurs, les revenus ont été déclarés aux services fiscaux et les taxes afférentes acquittées.

Enfin, Madame [G] [O] réside en Grèce et n’a vécu que brièvement en France, de sorte que sa connaissance imparfaite de la réglementation applicable apparaît crédible. De surcroît, elle justifie s’être enquise des conditions lui permettant de louer son appartement plus de 120 jours par an auprès de la société de gestion et s’être conformée aux préconisations formulées par celle-ci.

En considération de la durée limitée de la période incriminée, des nombreuses réservations mais également de l’entière coopération de Madame [G] [O] et de la bonne foi manifestée par celle-ci dans l’ensemble des correspondances produites, il convient de fixer l’amende civile à 5000 euros.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 9], Madame [G] [O] supportera la charge des dépens.

Condamnée aux dépens, la partie défenderesse devra verser à la Ville de [Localité 9] une indemnité que l’équité commande de fixer à 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

CONDAMNE Madame [G] [O] à payer une amende civile de cinq mille euros (5000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 9] ;

CONDAMNE Madame [G] [O] à payer à la Ville de [Localité 9] la somme de deux mille euros (2000 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 9] le 09 juillet 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Marie-Hélène PENOT