TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e LIEU (E0281)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 24/04558

N° Portalis 352J-W-B7I-C4AQ2

N° MINUTE : 1

Assignation du :

28 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 26 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. STELY (RCS de [Localité 8] 478 584 568)

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par Maître Christine LIEU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0281

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. ANN SISTERS (RCS de [Localité 8] 539 311 282)

[Adresse 1]

[Localité 9]

défaillante

Décision du 26 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 24/04558 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AQ2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 17 Mars 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée non daté, la S.C.I. STELY a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. ANN SISTERS des locaux en rez-de-chaussée ainsi que des réserves aux premier et deuxième sous-sols constituant le lot n°55 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Adresse 7] [Localité 3] cadastré section [Cadastre 6] numéro [Cadastre 5] pour une durée de neuf années à effet au 1er avril 2019 afin qu’y soit exercée une activité d’épicerie, de vente de produits alimentaires, de sandwicherie, de petite restauration, de restauration, et de vente de plats à consommer sur place ou à emporter, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 70.536 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement à terme à échoir.

Lui reprochant de ne pas s’être acquittée du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des mois de septembre, octobre et novembre de l’année 2023, la S.C.I. STELY a, par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, fait signifier à la S.A.R.L. ANN SISTERS un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur les sommes principales de 28.653,21 euros au titre de l’arriéré locatif et de 2.865,32 euros au titre de la clause pénale stipulée au bail, outre le coût de l’acte d’un montant de 245,32 euros et, s’apercevant que les locaux semblaient inexploités, a fait dresser un procès-verbal de constat par commissaire de justice le même jour.

Par lettre en date du 24 novembre 2023, la S.A.R.L. ANN SISTERS a sollicité la résiliation anticipée du contrat de bail commercial à compter rétroactivement du 22 novembre 2023, date de restitution des clefs des locaux à la mandataire et administratrice de biens de la S.C.I. STELY.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 3 janvier 2024 expédiée le lendemain et retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé », la S.C.I. STELY a mis en demeure la S.A.R.L. ANN SISTERS de lui payer sous huitaine la somme de 34.300,79 euros.

En l’absence de réponse, la S.C.I. STELY a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 6 février 2024 expédiée le lendemain et retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé », mis en demeure la S.A.R.L. ANN SISTERS de lui verser sous huitaine la somme de 20.482,56 euros après déduction du dépôt de garantie, et à défaut de règlement l’a, par exploits de commissaire de justice en date des 28 mars et 4 avril 2024, fait assigner en paiement devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son assignation, la S.C.I. STELY demande au tribunal, sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce et de l’article 1728 du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

– en conséquence, condamner la S.A.R.L. ANN SISTERS à lui payer la somme de 20.482,56 euros au titre des loyers et charges non réglés après déduction du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure en date du 3 janvier 2024 ;

– ordonner la capitalisation des intérêts ;

– condamner la S.A.R.L. ANN SISTERS à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.R.L. ANN SISTERS aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 22 novembre 2023, le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, et le coût de l’extrait K-bis ;

– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, la S.C.I. STELY fait valoir que la S.A.R.L. ANN SISTERS a manqué à ses obligations contractuelles au titre du contrat de bail commercial en s’abstenant de régler ses loyers, charges et taxes locatives, ce qui justifie son action en paiement.

La S.A.R.L. ANN SISTERS, régulièrement assignée suivant procès-verbal de recherches infructueuses à l’adresse de son siège social et à domicile à l’adresse de sa gérante respectivement le 28 mars et le 4 avril 2024, n’a pas constitué avocat. Le jugement est donc réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 10 septembre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 17 mars 2025, et la décision a été mise en délibéré au 26 mai 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et que le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’action en paiement

Sur la créance de loyers, de charges et de taxes locatives

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions de l’article 1103 dudit code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon les dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 1217 de ce code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

D’après les dispositions de l’article 1221 du code susvisé, le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1353 du code susmentionné, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le contrat de bail commercial renouvelé conclu entre la S.C.I. STELY et la S.A.R.L. ANN SISTERS stipule : en sa clause intitulée « LOYER », que « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal de : SOIXANTE-DIX MILLE CINQ CENT TRENTE-SIX EUROS (70.536 €) hors charges, hors taxes et charges en sus, que le PRENEUR s’oblige à payer au BAILLEUR ou à son MANDATAIRE, par MOIS, mensuellement d’avance » ; en sa clause intitulée « INDEXATION DU LOYER », que « le loyer ci-dessus fixé sera révisé de plein droit chaque année, à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, suivant la variation de l’indice du Coût de la Construction publié trimestriellement par l’INSEE. L’indice de base retenu sera celui du 3ème trimestre 2018, soit 1.733, l’indice de comparaison sera celui du trimestre de chacune des années suivantes de la signature du bail » ; et en sa clause intitulée « DÉPÔT DE GARANTIE », qu’ « à titre de garantie de l’entière exécution des obligations mises à sa charge et des réparations éventuelles en fin de location, le dépôt de garantie est fixé à la somme de : ONZE MILLE SEPT CENT CINQUANTE SIX EUROS (11.756 €) à titre de dépôt de garantie correspondant à 2 mois de loyer. […] Cette somme non productive d’intérêt sera remboursée au PRENEUR qu’après complet déménagement et remise des clefs, déduction faite de toute somme due au BAILLEUR notamment à titre de dégât ou qui pourrait lui être réclamée ou dont il pourrait être tenu pour responsable » (pièce n°1 en demandes, pages 3, 4 et 5).

De plus, il est établi : que par lettre en date du 24 novembre 2023, la S.A.R.L. ANN SISTERS a indiqué à la mandataire et administratrice de biens de la bailleresse que « les clés ont été remises le 22 novembre 2023 entre les mains de la société ALPHA IMMOBILIER, gestionnaire locatif des biens […] ; Déclare par la présente restituer les lieux en l’état au bailleur la S.C.I. STELY et mettre fin au bail en date du 1er avril 2019 ; Demande la résiliation anticipée du bail à compter de la restitution des clés, soit le 22 novembre 2023, en raison de difficultés financières » ; et que par lettre recommandée en date du 3 janvier 2024 expédiée le lendemain et retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé », le conseil de la S.C.I. STELY a mentionné que « vous avez souhaité mettre fin de façon anticipée au bail et avez procédé à la restitution des clés le 22 novembre 2023 entre les mains de la société ALPHA IMMOBILIER, gestionnaire dudit bien. La bailleresse a pris acte de la restitution des clés et a accepté la résiliation du bail à effet au 22 novembre 2023 » (pièces n°5 et n°6-1 en demande) ; de sorte qu’il est démontré que le contrat de bail commercial a été résilié amiablement à compter du 22 novembre 2023.

Il ressort du décompte actualisé en date du 6 février 2024 produit aux débats, ainsi que des avis d’imposition au titre de la taxe foncière des années 2022 et 2023 et du décompte de charges de copropriété en date du 13 juin 2023, que la créance de loyers, de charges et de taxes locatives de la S.C.I. STELY s’élève, après déduction du montant du dépôt de garantie conservé par-devers elle, à la somme de 20.482,56 euros (pièces n°8, n°9-1, n°9-2 et n°11 en demande), ce qui n’a jamais été contesté par la locataire.

Enfin, la demanderesse justifie avoir fait signifier à la preneuse un commandement de payer valant mise en demeure en date du 22 novembre 2023 (pièce n°3 en demande).

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. ANN SISTERS à payer à la S.C.I. STELY la somme de 20.482,56 euros en règlement de l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 22 novembre 2023.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En outre, en application des dispositions de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En l’espèce, bien qu’ayant fait signifier à la preneuse un commandement de payer valant mise en demeure par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023 (pièce n°3 en demande), la bailleresse sollicite que les intérêts moratoires courent à compter du 3 janvier 2024, date de la lettre recommandée de mise en demeure qu’elle a adressée à la locataire par l’intermédiaire de son conseil (pièce n°6-1 en demande), de sorte qu’il sera fait droit à cette prétention.

En conséquence, il convient de dire que la somme de 20.482,56 euros que la S.A.R.L. ANN SISTERS est condamnée à payer à la S.C.I. STELY emportera intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2024 jusqu’à complet paiement.

Sur l’anatocisme

Selon les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Civ. 1, 5 avril 2023 : pourvoi n°21-19870 ; Civ. 3, 20 mars 2025 : pourvoi n°23-16765) ; et que d’autre part, à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 28 mars 2024, date de signification de l’assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. ANN SISTERS, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023.

Elle sera également condamnée à payer à la S.C.I. STELY une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code, ainsi qu’à rembourser les frais afférents à l’établissement du procès-verbal de constat dressé par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023 et à la commande de l’extrait K-bis de la locataire en date du 25 mars 2024 (pièces n°4 et n°12 en demande), dès lors que de tels frais ne constituent pas des dépens au sens des dispositions de l’article 695 dudit code (Civ. 1, 31 mai 2007 : pourvoi n°06-10080 ; Civ. 2, 12 janvier 2017 : pourvoi n°16-10123 ; Civ. 3, 6 avril 2022 : pourvoi n°20-18117), mais des frais indemnisables sur le fondement des dispositions de l’article 700 à l’instar des frais d’avocats.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la S.A.R.L. ANN SISTERS à payer à la S.C.I. STELY la somme de 20.482,56 euros (VINGT MILLE QUATRE CENT QUATRE-VINGT-DEUX euros et CINQUANTE-SIX centimes) en règlement de l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 22 novembre 2023, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 3 janvier 2024 jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024,

CONDAMNE la S.A.R.L. ANN SISTERS à payer à la S.C.I. STELY la somme de 2.000 (DEUX MILLE) euros, outre le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023 et le coût de la commande de l’extrait K-bis de la S.A.R.L. ANN SISTERS en date du 25 mars 2024, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. ANN SISTERS aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 26 Mai 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM