TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/09655

N° Portalis 352J-W-B7F-CU36K

N° MINUTE : 4

Assignation du :

05 Mai 2021

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. CLUB CHAMPS ELYSEES

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Virginie DELANNOY, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0292

DEFENDERESSE

Mutuelle REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI

[Adresse 14]

[Localité 1]/ITALIE

représentée par M^e Massimo ARGAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2012

PARTIE INTERVENANTE

S.A.S CMG SPORTS CLUB

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Virginie DELANNOY, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0292

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 18 Janvier 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 août 2008, la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI a donné à bail commercial à la société CLUB MED GYM, devenue la société CMG SPORTS CLUB, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10], pour une durée de neuf ans du 1er novembre 2007 au 31 octobre 2016, l’exercice de l’activité de «  culture physique, gymnastique, massage, hydrothérapie, sauna, bioesthétique et coiffure, avec bar (service de boissons non alcoolisées réservé principalement à la clientèle fréquentant l’établissement )» et un loyer en principal de 256.000 euros par an.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 juin 2017, la société CMG SPORTS CLUB a sollicité le renouvellement du bail à effet au 1er juillet 2017 moyennant un loyer annuel de 145.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice signifié le 22 septembre 2017, la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI a déclaré accepter le principe du renouvellement de bail mais s’est opposée à la fixation du loyer au montant proposé, sollicitant un loyer annuel de 310.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable en date du 24 juin 2019, la société CMG SPORTS CLUB a notamment sollicité la fixation du montant du loyer à la somme de 145.000 euros.

Puis, la société CMG SPORTS CLUB a apporté à la société CLUB CHAMPS ELYSEES les éléments d’actif et de passif composant le club de sport sis dans l’immeuble litigieux, dont le droit au bail, et ce à effet au 31 décembre 2019.

Par acte d’huissier de justice signifié le 5 mai 2021, la société CLUB CHAMPS ELYSEES a assigné la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2017.

Par un jugement rendu le 20 avril 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société RMA et déclaré recevables les demandes de la société CLUB CHAMPS ELYSEES à l’encontre de la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI ;

— constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2017;

— désigné en qualité d’expert Mme [B] [M] en lui attribuant notamment pour mission de donner son avis sur une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité et de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2017 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

L’expert a déposé son rapport le 6 avril 2023.

Après renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 janvier 2024 à laquelle la société CLUB CHAMPS ELYSEES ainsi que la société CMG SPORTS CLUB, intervenante volontaire, et la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI étaient représentées par leur avocat.

Dans leur mémoire en ouverture de rapport n°2 régulièrement notifié, sur le fondement des articles 325 et suivants du code de procédure civile, L.145-16, L.236-16 à L.236-22, L.145-33, R.145-6 et R.145-8 du code de commerce et 1343-2 du code civil, la société CLUB CHAMPS ELYSEES et la société CMG SPORTS CLUB demandent au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI de l’ensemble de ses demandes;

— déclarer recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la société CMG SPORTS CLUB ;

— juger que le loyer renouvelé au 1er juillet 2017 doit être fixé à la valeur locative inférieure au plafond, soit à la somme annuelle en principal de 110.000 euros hors taxes hors charges ;

— condamner la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI à rembourser à la société CLUB CHAMPS ELYSEES le différentiel de loyer entre le montant du loyer payé depuis le 1er juillet 2017, augmenté des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité et leur capitalisation pour les intérêts échus depuis plus d’une année ;

— condamner la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI à payer aux sociétés CMG SPORTS CLUB et CLUB CHAMPS ELYSEES la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI aux entiers dépens dont l’intégralité des frais d’expertise ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans son mémoire n°2 après dépôt de rapport d’expertise régulièrement notifié, la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— déclarer la société CMG SPORTS CLUB irrecevable en toutes ses demandes ;

— débouter la société CLUB CHAMPS ELYSEES de toutes ses prétentions et moyens allégués car irrecevables et mal fondés ;

— fixer le montant du loyer annuel net du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2017 à la somme de 278.000 euros ;

— condamner la société CLUB CHAMPS ELYSEES à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire,

— désigner Mme [B] [M] afin de procéder à un complément d’expertise avec mission de déterminer la valeur locative des lieux litigieux tels que définis aux articles R. 145-3 à R. 145-6 du Code de commerce en se référant aux prix des baux stipulés, en 2011 et 2013, par la société CMG SPORTS CLUB pour la location des locaux à usage de salle de sport situés au [Adresse 2] ;

— fixer en tant que de besoin le loyer provisionnel, au cas où le complément d’expertise serait ordonné, à la somme annuelle nette de 278.000 euros.

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la recevabilité des demandes de la société CMG SPORTS CLUB

La société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI soutient que la société CMG SPORTS CLUB est irrecevable en toutes ses demandes en exposant que celles-ci ont été formées pour la première fois par mémoire du 11 septembre 2023, en-dehors de toute intervention volontaire, alors que la procédure a été diligentée à la demande de la seule société CLUB CHAMPS ELYSEES, qu’elle n’était pas présente aux opérations d’expertise et que son intention de céder le droit au bail en même temps que le fonds de commerce ne lui a pas été signifiée.

La société CLUB CHAMPS ELYSEES et la société CMG SPORTS CLUB sollicitent que l’intervention volontaire de cette dernière soit déclarée recevable en expliquant que la société CMG SPORTS CLUB a apporté à la société CLUB CHAMPS ELYSEES les éléments d’actif et de passif composant le club de sport sis dans l’immeuble litigieux, dont le droit au bail.

Sur ce,

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevableen sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la fin de non-recevoir de la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI, que celle-ci n’a ni motivé en droit ni qualifié, s’analyse en une fin de non-recevoir pour défaut de qualité et d’intérêt à agir.

Cependant, il s’avère que la société CMG SPORTS CLUB, qui a signé le contrat de bail du 27 août 2008 sous son ancienne dénomination CLUB MED GYM, était locataire des locaux litigieux du 1er novembre 2007 au 31 décembre 2019, date d’effet de son apport à la société CLUB CHAMPS ELYSEES des éléments d’actif et de passif composant le club de sport sis dans les locaux litigieux, dont le droit au bail. Cet apport a été notifié à la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI par lettre en date du 9 décembre 2019.

Il est en outre incontestable que c’est la société CMG SPORTS CLUB, en sa qualité de locataire, qui par lettre du 21 juin 2017 a sollicité de la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI le renouvellement du contrat de bail à compter du 1er juillet 2017 puis qui lui a notifié un mémoire en fixation du loyer le 24 juin 2019.

Ainsi, puisque le litige porte sur la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2019 et qu’elle était locataire des locaux jusqu’au 31 décembre 2019, la société CMG SPORTS CLUB a qualité et intérêt à voir fixer le loyer du bail renouvelé pour sa période d’occupation.

Par conséquent, son intervention volontaire et ses demandes seront donc déclarées recevables.

2- Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative .

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l’article L 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33.

En l’espèce, la société CLUB CHAMPS ELYSEES et la société CMG SPORTS CLUB sollicitent que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2017 soit fixé à la valeur locative en ce qu’elle est inférieure au loyer plafonné, soit la somme de 110.000 euros par an.

A titre principal, la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI ne conteste pas la fixation du loyer à la valeur locative mais soutient que celle-ci doit être arrêtée à la somme de 278.000 euros.

Les prétentions des parties impliquent ainsi d’évaluer tant le loyer plafonné que la valeur locative.

a) Sur le loyer plafonné

En application de l’article L. 145-34 du code de commerce et en raison de l’activité exercée dans les locaux, le loyer plafonné au 1er juillet 2017 doit être calculé par application de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, soit :

256.000 (loyer initial) x 109,46 (dernier indice publié au 1er juillet 2017, date du renouvellement, soit celui du 1er trimestre 2017 oublié le 21 juin 2017) /98,07 ( indice publié du 3ème trimestre 2017, la durée du bail étant de 9 ans et 7 mois soit 38 trimestres)

= 285.732,23 euros.

Le loyer plafonné au 1er juillet 2017 s’élève donc à 285.732,23 euros, ce que les parties ne contestent pas.

b) Sur la valeur locative

— Sur les caractéristiques du local

Selon l’article R 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon l’article R 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

• Sur la situation du local

La société CLUB CHAMPS ELYSEES et la société CMG SPORTS CLUB reprennent l’analyse de l’expert en faisant valoir que le stationnement dans le quartier et la [Adresse 12] est difficile et que les locaux se trouvent dans la partie de la rue la plus éloignée de l'[Adresse 6] donc la moins attractive car drainant moins de chalandise.

La société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI n’émet aucune observation quant à la situation des locaux.

Sur ce,

L’expert indique que la [Adresse 12] est une voie secondaire à sens unique de circulation reliant l'[Adresse 6] au [Adresse 9], à circulation assez dense. L’immeuble se trouve dans le tronçon compris entre la [Adresse 13] et la [Adresse 11], soit à 200m environ de l'[Adresse 6]. Elle relève une commercialité un peu diffuse, avec une majorité de bureaux, de commerces de restauration et d’hôtels, les flux de touristes étant davantage concentrés à proximité de l'[Adresse 6] et dans le triangle d’or, compris entre cette dernière, l'[Adresse 8] et l'[Adresse 7]. Elle retient néanmoins une bonne situation pour une salle de sport, dans le quartier central des affaires, à vocation principale de bureaux et touristique, dont la population et les nombreux employés bénéficient d’un pouvoir d’achat élevé. Il apparaît également que le quartier est desservi par les transports en commun et bénéficie de deux parkings publics.

Eu égard à cette description, il doit être retenu que les locaux loués bénéficient d’un emplacement de bonne commercialité.

• Sur la description du local

La société CLUB CHAMPS ELYSEES et la société CMG SPORTS CLUB invoquent que le fonds de commerce est exploité dans deux locaux distincts donnés à bail par deux bailleurs distincts, l’un par la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI situé au n°28 et l’autre par la société GECITER situé au n°26, l’accès se faisant par le n°26. Ils soutiennent que les locaux loués ne disposent que d’un accès médiocre et d’aucune vitrine sur rue.

La société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI n’émet aucune observation.

Sur ce,

Selon l’expert, les locaux loués dépendent d’un immeuble assez récent, élevé sur sous-sols et composé d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits et de 6ème et 7ème étages en retraits successifs avec façade largement vitrée avec parement en pierre sur rue, ravalement un peu ancien et toiture terrasse ainsi qu’une façade arrière sur jardin. Elle note que les locaux n’ont pas de vitrine sur rue et sont accessibles depuis le n°26 par une porte métallique vitrée à simple vantail avec enseigne drapeau et un escalier descendant menant au rez-de-jardin des locaux mitoyens également exploités par la société preneuse mais dépendant d’un bail distinct.

La description intérieure faite par l’expert est la suivante :

au rez-de-jardin, accessible depuis les locaux mitoyens du [Adresse 2] et depuis les parties communes de l’immeuble du 28 par le hall et un escalier commun, ainsi que par le jardin:

— dégagement ouvert en communication sur des locaux dépendant du bail distinct, départ d’escalier vers le rez-de-chaussée, sol synthétique.

— vaste salle de sport partiellement surélevée d’une marche, largement éclairée par huit fenêtres et une porte-fenêtre sur jardin, deux piliers de soutien centraux, sol parqueté et miroirs muraux.

— vestiaire femmes sans jour avec douches, sanitaires, espace détente et sauna, sol carrelé, faux plafond avec éclairage encastré, accès au vestiaire du personnel.

— divers locaux techniques et de ménage qui n’ont pas été visités par l’expert.

au rez-de-chaussée, accessible depuis le rez-de-jardin par un escalier intérieur, par une porte sur le hall commun de l’immeuble et par un escalier extérieur sur jardin :

— vaste salle largement éclairée par huit fenêtres et une porte-fenêtre sur jardin, ouverte en communication sur des locaux dépendant du bail distinct, pilier de soutien central, départ d’escalier vers l’étage supérieur, sol parqueté et miroirs muraux.

— petite salle de musculation sans jour, accessible uniquement par un escalier depuis une salle à l’étage supérieur, avec sol synthétique et miroirs muraux.

au 1er étage, accessible par une large ouverture depuis les locaux mitoyens et par un escalier extérieur sur jardin :

— salle de musculation largement éclairée par huit fenêtres et une porte-fenêtre sur jardin, ouverte en communication sur des locaux dépendant du bail distinct, départ d’escalier vers la petite salle de musculation du rez-de-chaussée, sol revêtu de dalles souples.

L’expert relève les vues sur jardin et terrasse dallée, étant relevé que ce sont les locaux mitoyens dépendant du bail distinct qui en ont la jouissance privative.

Les hauteurs moyennes sous plafond sont les suivantes :

— au rez-de-jardin : 2,62 m à 2,70 m sous plafond et 2,17 m à 2,34 m sous coffrage,

— au rez-de-chaussée : 3,10 m à 3,90 m sous plafond,

— à l’étage : 2,34 m sous plafond, 2,30 m dans la salle.

L’expert note que l’impression d’ensemble est bonne. Elle retient la bonne qualité de construction de l’immeuble, lequel est en bon état d’entretien apparent, le bon état général des locaux, la distribution fonctionnelle pour l’activité exercée mais l’absence d’entrée indépendante sur rue et de communication autonome avec l’étage supérieur et la répartition sur les deux baux des vestiaires hommes et femmes, l’absence d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, le très bon éclairement général sauf en rez-de-jardin en partie arrière, les mesuiseries extérieures métalliques à simple vitrage, la climatisation à eau perdue, aucune indication n’ayant été donnée quant au système de chauffage.

Cette description, qui n’est pas contestée par les parties, sera retenue.

• Sur la surface

Sur la surface réelle

L’expert retient les surfaces qui ressortent des plans d’aménagement établis le 23 janvier 2017 qui lui ont été communiqués par le preneur et qui indiquent une surface pour chaque pièce, soit la surface totale suivante :

— rez-de-jardin 409,50 m²

— rez-de-chaussée182,50 m²

— mezzazine102,60 m²

total694,60 m²

Ses surfaces étant les plus récentes et compte tenu des incohérences qui apparaissent dans la désignation stipulée au contrat de bail, elles seront retenues, étant relevé que la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI ne les conteste pas.

• Sur la surface pondérée

La société CLUB CHAMPS ELYSEES et la société CMG SPORTS CLUB contestent l’analyse de l’expert et sollicitent que les surfaces soient pondérées, selon les coefficients qu’elles indiquent, compte tenu de leur configuration, de l’absence d’accès direct et de leur répartition sur plusieurs niveaux et eu égard de l’avis de M. [F] [U], expert, sur la valeur locative au 24 mai 2017. Elles évaluent ainsi la surface pondérée à 323,58 m2 P pour une surface réelle de 696,90 m².

La société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI ne se prononce pas.

Sur ce,

L’ article R. 145-7 du code de commerce exige que l’analyse des prix pratiqués dans le voisinage soit réalisée par unité de surface et qu’elle concerne des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 du même code.

Ainsi, la pratique de la pondération des surfaces est fondée sur l’obligation de se référer aux valeurs de comparaison par unité de surface et permet une mise en équivalence avec des loyers de comparaison également exprimés en mètre carré unitaire pondéré.

L’expert indique que les locaux constituant une salle de sports, il lui paraît opportun de considérer les surfaces réelles, sans pondération, avec le cas échéant une valorisation des différentes parties à des prix unitaires distincts si les caractéristiques des locaux le justifient, tel qu’il est également l’usage en matière de bureaux, d’ateliers ou encore de supermarchés ou de discothèques. Elle considère en outre que les utilisateurs de salles de sports, qui sont des personnes sportives par définition, ne voient pas d’inconvénient à monter ou à descendre un escalier pour se rendre à une salle dont les caractéristiques seraient identiques au rez-de-chaussée, en mezzanine ou en rez-de-jardin. Elle mentionne que les loyers de comparaison seront également présentés en surface réelle non pondérée.

Il convient en effet de privilégier cette approche car les locaux concernés s’apparentent davantage à des locaux d’activités de grande surface valorisés au m² utile qu’à des boutiques dont la valeurlocative est déterminée en appliquant un prix unitaire à une surface pondérée et qui n’est pas adaptée à l’espèce dès lors qu’il s’agit de locaux de grande surface qui n’ont aucune vitrine sur rue à partir de laquelle apprécier l’éloignement des zones ni aucune zone de vente. Surtout, l’homogénéité de leur fonctionnalité, telle qu’elle résulte de leur description reprise dans les développements précédents, ne nécessite pas de réaliser une valorisation des différentes parties à des prix unitaires distincts.

Dans son avis M. [F] [U] procède d’ailleurs par deux approches distinctes qu’il dénomme « Grande surface spécifique (Salle de sport) » et « Surface commerciale standard » qui ne sont pas davantage sastisfaisantes dès lors que pour chacune des ce approches il n’est indiqué aucun coefficient de pondération de référence qui serait ensuite adapté aux caractéristiques de chaque partie des locaux, qu’à l’examen de la première approche il n’apparaît pas une spécificité de la grande surface de salle de sport et que la seconde semble combiner une approche boutique et une approche grande surface alors que l’approche boutique est inadaptée.

Il en est de même en ce qui concerne la pondération pratiquée par la société CLUB CHAMPS ELYSEES et la société CMG SPORTS CLUB aux termes de leur mémoire, laquelle ne fait apparaître aucun coefficient de pondération de référence.

Par conséquent, il convient de retenir une surface utile de 694,60 m².

— Sur la destination des lieux

Les locaux sont destinés à l’exercice de l’activité de «  culture physique, gymnastique, massage, hydrothérapie, sauna, bioesthétique et coiffure, avec bar (service de boissons non alcoolisées réservé principalement à la clientèle fréquentant l’établissement )», ce qui, dans le domaine de l’activité sportive en salle, constitue une destination large puisqu’elle n’est pas limitée à la seule pratique des activités sportives mais comprend également des activités annexes de bien-être.

— Sur l’évaluation de la valeur locative

La société CLUB CHAMPS ELYSEES et la société CMG SPORTS CLUB demandent qu’il soit retenu une valeur locative unitaire de 400 euros/m²P ou 200 euros/m² s’il est fait application d’une surface réelle, en se basant sur l’avis de M. [F] [U] qui retient une valeur unitaire moyenne de 400 euros/m²P et en soulignant que l’expert judiciaire qui retient une valeur moyenne de 250 euros/m² fait exclusivement référence à des locations nouvelles.

La société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI fait valoir qu’en valeur monétaire réelle et compte tenu de l’inflation, le loyer n’a subi aucune véritable augmentation. Elle ajoute que l’expert aurait dû se référer aux deux contrats de bail conclu en 2011 et 2013 par le preneur pour les locaux mitoyens situés au [Adresse 2] et demande qu’il soit retenu une valeur locative unitaire de 430 euros.

Sur ce,

L’article R.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’expert retient une valeur locative unitaire de 300 euros/m² compte tenu de la bonne situation pour une salle de sport, dans un quartier à vocation de bureaux et touristique, à proximité de l'[Adresse 6], du bon état général des locaux, de la distribution fonctionnelle pour l’activité exercée mais de l’absence d’entrée indépendante sur rue et de communication autonome avec la mezzanine, de la répartition des vestiaires hommes et femmes sont répartis sur les deux baux, de l’absence d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, du très bon éclairement général sauf en rez-de-jardin en partie arrière,des vues sur jardin et terrasses au calme, éléments particulièrement favorables des salles de sport, de la destination large prévue au bail, de la tendance baissière des loyers de locaux commerciaux, avec un maintien des prix voire une hausse pour les seuls emplacements très recherchés, et des différents termes de comparaison répertoriés qui ne comprennent que des locations nouvelles dans la mesure où elle n’a pas eu connaissance de renouvellement de bail ou de décision judiciaire récente concernant des salles de sport.

Il ressort de l’ensemble des éléments de comparaison donnés par l’expert des prix de 104 euros/m² à 446 euros /m² pour des baux neufs de mars 2012 à septembre 2021.

Dans l’appréciation de ces références il convient toutefois de tenir compte de l’écart usuel entre les loyers de nouveaux baux et la valeur locative qui est généralement compris entre 20% et 50%.

Contrairement à ce que soutient la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI, l’expert a pris en considération le loyer des locaux mitoyens situés au [Adresse 2] qui s’élève à 368 euros/m² pour un bail conclu le 1er janvier 2011, étant relevé qu’il n’est pas établi qu’un autre contrat de bail aurait été conclu en 2013 et que la mention d’un bail de 2013 dans l’avis de M. [F] [U] procède à l’évidence d’une erreur matérielle. Il n’y a donc pas lieu à complément d’expertise sur ce point.

En outre, il n’y a pas lieu de tenir compte de l’évolution du loyer en valeur monétaire réelle ainsi que l’avance la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI puisque la valeur locative doit être déterminée en application des dispositions légales rappelées ci-dessus.

En l’état de ces éléments justement appréciés par l’expert, la valeur locative unitaire au 1er juillet 2017 doit être fixée à 300 euros/m².

— Sur les correctifs

La société CLUB CHAMPS ELYSEES et la société CMG SPORTS CLUB font valoir la majoration de 5% retenue par l’expert en raison de la communication des locaux loués avec ceux donnés à bail distinctement ne se justifie pas dans la mesure où l’exploitation par deux baux fragilise sa situation locative. En revanche elles approuvent les abattements appliqués par l’expert de 15% pour absence d’accès direct sur la rue et 8% pour charges exorbitantes.

La société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI ne se prononce pas à ce sujet.

Sur ce,

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-33 précité que la valeur locative est fixée en tenant compte notamment des obligations respectives des parties.

L’article R.145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Sur l’abattement pour absence d’accès direct sur rue

Il est incontestable que l’absence d’accès direct au local à partir de la rue constitue un facteur de diminution de la valeur locative dès lors que cela fragilise l’exercice de l’activité qui ne peut être visible depuis la rue par les clients potentiels et que l’accès des clients et du personnel dépend de l’accès accordé aux parties communes de l’immeuble par le syndicat des copropriétaires.

L’abattement de 15% retenu par l’expert doit être appliqué.

Sur la majoration pour accès au local mitoyen

La possibilité d’accéder au local mitoyen pris à bail distinctement constitue un facteur d’augmentation de la valeur locative puisqu’elle permet d’agencer les lieux de manière à ce que le local litigieux ait un accès direct et fonctionnel à la rue.

Cependant, cet avantage demeure limité dès lors que l’accès et ses conséquences sur l’activité dépendent fortement d’un bailleur et d’un contrat de bail distincts.

La majoration fixée à 5% par l’expert doit être retenue.

Sur l’abattement pour charges exorbitantes

Au titre de la clause de remboursement de la taxe foncière, de l’assurance et des charges de copropriété

Il ressort de l’article R. 145-35 du code de commerce que peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

Il est acquis que si le contrat de bail peut valablement mettre la taxe foncière, l’assurance de l’immeuble et les charges de copropriété à la charge du preneur, il demeure qu’elles incombent légalement au bailleur et que leur transfert sans contrepartie au preneur doit donc être pris en compte dans l’appréciation de la valeur locative.

Par conséquent, la clause de transfert doit donner lieu à un abattement.

Au titre de la clause de transfert des travaux de mise en conformité

Il ressort de l’article 1719 du code civil selon lequel le bailleur est tenu de délivrer des locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été livrés, qu’il lui incombe d’effectuer les travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation qui leur est applicable.

En outre, selon l’article R.145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire, d’une part, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, et, d’autre part, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

La clause par laquelle le bailleur se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux de mise en conformité constitue une clause exorbitante et en conséquence un facteur de diminution de la valeur locative .

Il est donc justifié d’appliquer un abattement.

L’abattement général de 8% fixé par l’expert pour charges exorbitantes doit être retenu.

***

La valeur locative au 1er juillet 2017 est donc la suivante :

— avant correctifs : 694,60 m² x 300 euros = 208.380 euros

— après correctifs : 208.380 – 31.257 (208 380 x 15 % = 31.257) + 10.419 (208.380 x 5% =10.419) – 16.670,40 (208.380 x 8% = 16.670,40) = 170.871,60 euros.

La valeur locative au 1er juillet 2017 s’établit à 170.871,60 euros hors taxes et hors charges par an.

c) Sur le loyer de renouvellement

Au 1er juillet 2017, la valeur locative de 170.871,60 euros étant inférieure au loyer plafonné de 285.732,23 euros, le montant du loyer du bail renouvelé sera fixé à 170.871,60 euros, hors taxes et hors charges par an.

3- Sur les demandes accessoires

Il n’appartient pas au juge des loyers de condamner le bailleur au remboursement du trop-perçu de loyer, sa compétence étant strictement limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé en application de l’article R.145-23 du code de commerce. La demande de la société CLUB CHAMPS ELYSEES de condamnation de la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI à lui payer le différentiel de loyer sera par conséquent rejetée.

Les intérêts au taux légal sur l’éventuel trop-perçu de loyer, correspondant à la différence entre le montant du loyer provisionnel acquitté par la société CLUB CHAMPS ELYSEES et la société CMG SPORTS CLUB et le montant du loyer fixé par le présent jugement, seront dus par la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI à compter du 24 juin 2019, date de la notification du mémoire de la première, pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière.

Enfin, la procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et les demandes des parties à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare recevables l’intervention volontaire et les demandes de la société CMG SPORTS CLUB ;

Fixe à la somme annuelle en principal de 170.871,60 euros hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2017, le loyer du bail renouvelé entre, d’une part, la société CLUB CHAMPS ELYSEES et la société CMG SPORTS CLUB et, d’autre part, la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI pour les locaux situés à [Adresse 3] ;

Dit qu’ont couru les intérêts au taux légal sur l’éventuel trop-perçu de loyer, correspondant à la différence entre le montant du loyer provisionnel acquitté par la société CLUB CHAMPS ELYSEES et la société CMG SPORTS CLUB et le montant du loyer fixé par le présent jugement, à compter du 24 juin 2019 pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Rejette la demande de la société CLUB CHAMPS ELYSEES de condamnation de la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI à lui payer le différentiel de loyer ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ;

Rejette les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à PARIS, le 12 mars 2024.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER