TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Yves FATRANE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Julien FERTOUC

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09011 – N° Portalis 352J-W-B7I-C552H

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 26 février 2025

DEMANDEUR

Monsieur [P] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Julien FERTOUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0437

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [B] [S], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Yves FATRANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0098

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 février 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 26 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09011 – N° Portalis 352J-W-B7I-C552H

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 6 octobre 2022, Monsieur [P] [V] a donné à bail à Monsieur [B] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 882 euros outre 98 euros au titre de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [V] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 412,52 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire contractuelle, le 12 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, Monsieur [P] [V] a fait assigner Monsieur [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur ;

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

— condamner Monsieur [B] [S] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 3 577,52 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

— condamner Monsieur [B] [S] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [P] [V] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 12 avril 2024.

A l’audience du 16 décembre 2024, Monsieur [P] [V], représenté par son conseil, a par conclusions responsives et récapitulatives a repris les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 8 720,94 euros, selon décompte en date du 12 décembre 2024. Il précise qu’aucun règlement n’est intervenu depuis août 2024. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés et à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [B] [S] comparant en personne et assisté par son conseil, par conclusions écrites soutenues oralement sollicite :

A titre principal

— Accorder 36 mois de délais de paiement pour apurer sa dette locative ;

— Ordonner au bailleur de délivrer toutes les quittances en paiement des loyers précités ;

— Débouter le bailleur de ses demandes ;

A titre subsidiaire

— Accorder au locataire un délai de relogement de 3 années ;

— Ordonner au bailleur de délivrer au locataire toutes ses quittances en paiement des loyers précités ;

Monsieur [B] [S] a reconnu le montant de la dette locative, et a indiqué vouloir quitter les lieux suivant la lettre de son assistante sociale.

Le locataire expose qu’il a formé une demande logement social en 2024. Il précise être atteint d’une pathologie lourde et ne plus percevoir de revenus depuis août 2024 en raison de difficulté avec Pôle Emploi et le versement de l’ASS. Les services sociaux attendent le jugement pour faire avancer son dossier.

Il sollicite des délais de paiement sur 36 mois afin de pouvoir apurer sa dette.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 1er août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [P] [V] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 6 octobre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 avril 2024, pour la somme en principal de 3 412,52 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de 6 semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mai 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Monsieur [B] [S] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui empêche le juge de lui octroyer de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permettant de constater que Monsieur [B] [S] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions, et en raison de l’opposition du bailleur, il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [B] [S] étant sans droit ni titre depuis le 25 mai 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de délai d’expulsion, il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que le locataire n’a formé une demande de logement social que le 4 décembre 2024 soit concomitamment avec la date d’audience alors que l’assignation a été délivrée le 30 juillet 2024. Par ailleurs, la dette n’a cessé de croitre entre la délivrance du commandement, l’assignation et l’audience. Toutefois, au regard de sa situation de vulnérabilité confirmée par le courrier de l’assistante sociale, il convient d’octroyer à Monsieur [B] [S] un délai de 6 mois pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [B] [S] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [P] [V] produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [S] reste lui devoir la somme de 8 720,94 euros à la date du 12 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [B] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 8 720,94 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 412,52 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [B] [S] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande reconventionnelle de délivrance des quittances de loyer

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Le locataire qui s’acquitte partiellement de sa dette doit néanmoins se voir délivrer un reçu par le bailleur. Toutefois, la délivrance d’une quittance n’est pas due si le loyer n’a pas été intégralement payé.

En l’espèce, le bailleur demeure silencieux sur la délivrance de quittances de loyers sollicitées par le locataire.

Au regard du décompte actualisé de la créance locative non contesté par le locataire, il apparait que certains loyers sont demeurés impayés, en l’espèce, septembre 2023, novembre 2023, janvier 2024, février 2024, août 2024, septembre 2024, octobre 2024, décembre 2024, loyers pour lesquels le bailleur n’était pas tenu à la délivrance d’une quittance.

Pour les autres échéances, il apparait que ces loyers ont été intégralement payés.

Toutefois, si en cas de paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer à son locataire un reçu, ainsi que le précise la partie finale de ce même article 21, en cas de non-exécution de cette obligation par le bailleur, le locataire doit mettre préalablement le bailleur en demeure de délivrer les quittances, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

Il s’ensuit que le locataire sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [P] [V] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 octobre 2022 entre Monsieur [P] [V] et Monsieur [B] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation meublé, situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 25 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

ACCORDE un délai de 6 mois à Monsieur [B] [S] pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 2] et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [S] à verser à Monsieur [P] [V] la somme de 8 720,94 euros (décompte arrêté au 12 décembre 2024, incluant la mensualité de décembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 sur la somme de 3 412,52 euros et à compter de la présente décision pour le surplus;

CONDAMNE Monsieur [B] [S] à verser à Monsieur [P] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 12 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETTE la demande de Monsieur [B] [S] au totre des quittances de loyers;

CONDAMNE Monsieur [B] [S] à verser à Monsieur [P] [V] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les plus amples prétentions des parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 26 février 2025 susdits par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection