TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [P] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Nathalie MAYA-AVRIL

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04806 – N° Portalis 352J-W-B7J-C725Z

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 09 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. BAYON, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Nathalie MAYA-AVRIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0239

DÉFENDERESSE

Madame [P] [V], demeurant [Adresse 1]

non comparante et non représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04806 – N° Portalis 352J-W-B7J-C725Z

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 15 mars 2021, la SCI BAYON a donné à bail à Madame [P] [V] un appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 505 euros outre 40 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI BAYON a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1081,18 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juillet 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 25 juillet 2023. Un commandement de produire l’attestation d’assurance a également été signifié le même jour.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mai 2025, la SCI BAYON a fait assigner Madame [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Madame [P] [V] à lui payer les loyers et charges impayés au 1er mai 2025, soit la somme de 11271,62 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur,

— condamner Madame [P] [V] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût des deux commandements de payer du 25 juillet 2023.

Au soutien de ses prétentions, la SCI BAYON expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 25 juillet 2023, et ce pendant plus de six semaines.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juillet 2025.

A l’audience, la SCI BAYON, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 12361,62 euros, selon décompte arrêté au 10 juillet 2025. Elle a indiqué que le dernier réglement date de mai 2023.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [P] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 5 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Etant une SCI familiale, la SCI BAYON n’était pas tenue de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu le 15 mars 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juillet 2023, pour la somme en principal de 1081,18 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux tant pour les impayés de loyers pendant plus de deux mois, que pour l’assurance du bien (aucun justificatif n’ayant été produit) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 août 2023, sans que l’octroi de délais de grâce suspensifs de la clause résolutoire ne soient possibles compte tenu du défaut de justification de l’assurance.

En effet si en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, de tels délais suspensifs ne sont pas prévus concernant le défaut d’assurance.

Madame [P] [V] étant sans droit ni titre depuis le 26 août 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aux termes de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai de deux mois ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il ressort de l’attestation d’un voisin de pallier de Madame [P] [V] du 29 avril 2025 que “depuis octobre 2023, il n’a plus vu ni entendu Madame [P] [V] dans son logement ni dans l’immeuble”. Un autre voisin confirme dans une attestation du 29 avril 2025 que “depuis octobre 2023", il “n’a plus vu Madame [P] [V] dans l’immeuble et il ne l’a pas entendue aller et venir dans son appartement”. Il a aussi remarqué que “sa boîte aux lettres est pleine”. Il est donc suffisamment établi que l’appartement objet du litige n’est plus habité par la locataire depuis près de deux années, si bien que le bailleur sera dispensé du respect des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [P] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI BAYON produit un décompte démontrant que Madame [P] [V] reste lui devoir la somme de 12361,62 euros à la date du 10 juillet 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Madame [P] [V], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 12361,62 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1081,18 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [P] [V] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût des deux commandements du 25 juillet 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2021 entre la SCI BAYON et Madame [P] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 25 août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [V] de restituer les clés du logement àla SCI BAYON dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [V] d’avoir restitué les clés dans ce délai,la SCI BAYON pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et sans devoir respecter un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, ceci par exception aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [V] à verser à la SCI BAYON la somme de 12361,62 euros (décompte arrêté au 10 juillet 2025, incluant la mensualité de juillet 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023 sur la somme de 1081,18 euros et à compter de la signiciation de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [P] [V] à verser à la SCI BAYON une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 545 euros), à compter du 11 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Madame [P] [V] à verser à la SCI BAYON une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [P] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des deux commandements du 25 juillet 2023 ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 4] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection