TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18] [1]

[1] Copies certifiées conformes

délivrées le :

Copies exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/04308

N° Portalis 352J-W-B7H-CZNEF

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 08 Juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [F] [M]

[Adresse 15]

[Localité 2]

représenté par Maître Armelle BENALI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0918, et par Maître Elsa POUDEROUX, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat plaidant

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, le GROUPE LRDI GECOTRA

[Adresse 16]

[Localité 17]

représenté par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399

Décision du 08 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/04308 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZNEF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 09 avril 2025 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 08 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suite au décès de sa mère, M. [F] [M] est devenu propriétaire depuis le 2 juin 1997 du lot n°59 constituant la chambre de service n°19 et deux millièmes des parties communes générales dans l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 14] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ce lot est loué à Mme [U] [I] depuis le 15 juin 1987 avec effet au 1er juillet 1987.

Par lettre du 22 novembre 2021, le syndic a indiqué à M. [M] que la salle d’eau utilisée par sa locataire constituait une partie commune sur les plans et lui a demandé de lui communiquer l’acte de vente.

Par courriel du 13 avril 2022, le syndicat des copropriétaires a proposé de régulariser la situation en lui cédant la partie commune annexée au prix de 19.052 euros.

Par lettre du 18 mai 2022, le conseil de M. [M] a informé le syndicat des copropriétaires avoir acquis la partie commune litigieuse par effet de la prescription acquisitive.

Au cours de l’assemblée générale du 14 décembre 2022, la résolution n°25 a été votée refusant la reconnaissance de la prescription acquisitive au profit de M. [M].

Contestant cette résolution, M. [M] a fait assigner par acte du 23 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice (ci-après le syndicat des copropriétaires), aux fins essentielles d’obtenir son annulation.

Aux termes de ses dernières conclusions n°1 notifiées par RPVA le 9 janvier 2024, M. [M] demande au tribunal, au visa des articles 2258 et suivants du code civil et de la loi du 10 juillet 1965, de :

«  – Annuler la résolution n°25 prise lors de l’assemblée générale de la copropriété de l’immeuble [Adresse 10] du 14 décembre 2022, refusant de reconnaître la prescription acquisitive trentenaire de la partie commune annexée par le lot n°59, propriété de Monsieur [M] ;

— Juger que le lot 59 de la copropriété, correspondant à la chambre n°19 située au 8ème étage comprend la jouissance privative de la salle d’eau et de la cuisine jouxtant la chambre, à raison d’une occupation privative de plus de trente ans, continue, paisible, publique et non équivoque ;

— Ordonner à la diligence de Monsieur [M] la publication du jugement au service de publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble cadastré section AS numéro [Cadastre 1] sis [Adresse 5] et [Adresse 13] ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à payer et porter à Monsieur [F] [M] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] aux entiers dépens. "

En réponse, le syndicat des copropriétaires, par conclusions en défense n°2 notifiées par RPVA le 14 juin 2024 sollicite du tribunal de:

«  Vu l’article 17-2 du décret du 17 mars 1967

Vu les articles 2258 et suivants du code civil

Vu la jurisprudence

Vu le règlement de copropriété

Vu les pièces versées aux débats

Débouter Monsieur [M] de l’intégralité de ses demandes

Condamner Monsieur [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 11.678,34 euros à parfaire, à titre de dommages-intérêts au titre de l’occupation illicite faire des parties communes depuis 5 années avant la présentation de cette demande dans les écritures du 15 octobre 2018 et ce, jusqu’à cessation de ladite occupation

Interdire à Monsieur [M] de mettre à la location les locaux destinés au service des chambres du 8ème étage, tels que « WC communs et salles de douches ou de bains » et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard

Condamner Monsieur [M] à remettre en état les locaux destinés au service des chambres du 8ème étage, tels que « WC communs et salles de douches ou de bains » et, notamment, supprimer toute fermeture qu’il aurait pu installer dans les locaux et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard

Ecarter l’exécution provisoire

Condamner Monsieur [M], sinon tout succombant, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile assortie de l’exécution provisoire, ainsi qu’aux entiers dépens. "

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 9 septembre 2024 et fixée à l’audience du 9 avril 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de « juger »

Il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande, laquelle ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais est la reprise des arguments développés dans les écritures de M. [M].

Sur la demande d’annulation de la résolution n°25 de l’assemblée générale du 14 décembre 2024

Au soutien de sa demande d’annulation de la résolution n°25 de l’assemblée générale du 14 décembre 2024, M. [M] soutient que cette décision refuse la reconnaissance de l’usucapion alors que l’ensemble des conditions prévues aux articles 2258, 2272 et 2261 du code civil sont réunies.

Il fait valoir qu’il justifie d’une possession effective, continue, non équivoque à titre de propriétaire de ladite pièce d’eau et ce depuis la conclusion du contrat de bail le 15 juin 1987. A ce titre, il soutient que:

— si le contrat de bail ne peut caractériser à lui seul la possession, il doit pourtant être considéré comme établissant que le locataire occupe les lieux pour le compte du possesseur ;

— cette possession est démontrée à la fois par le contrat de bail, l’état des lieux annexé et les relevés de charges de copropriété ;

— contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires, ces sanitaires ne concernent pas une autre pièce d’eau située à l’intérieur de son lot ce que confirme la fille de la locataire ;

— sur le fondement de l’article 2265 du code civil, il peut joindre sa possession à celle de sa mère en qualité de seul héritier ;

— il s’est comporté en véritable propriétaire en fermant cette pièce ;

— l’inscription au règlement de copropriété de cette partie commune laquelle est destinée à l’usage des chambres des 7ème et 8ème étages n’est pas de nature à caractériser une possession équivoque ou précaire ;

— la résolution n°26 de l’assemblée du 14 décembre 2022 fait état de l’avis du conseil syndical qui considère que cette partie commune n’est pas indispensable à la conservation ou à la destination de la copropriété;

— jusqu’au 22 novembre 2021, il n’y avait aucun doute sur sa qualité de propriétaire de la pièce d’eau ;

— sa possession est nécessairement publique puisqu’elle est matérialisée par une porte.

En réplique, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet en l’absence de prescription acquisitive. Il oppose que :

— ni le règlement de copropriété ni l’acte de propriété de M. [M] ne font état de la qualité de propriétaire de ce dernier sur la salle d’eau litigieuse ;

— la conclusion d’un bail ne permet pas de caractériser la possession ;

— les installations sanitaires mentionnées dans le contrat de bail et l’état des lieux sont celles situées dans le lot comme le démontre le plan établi par la société CPL ;

— la possession est équivoque et précaire puisque le règlement de copropriété autorise M. [M], propriétaire d’une chambre au 8ème étage à utiliser la salle d’eau qu’il prétend avoir acquis par usucapion ;

— la possession n’est pas à titre de propriétaire puisque le règlement de copropriété ne lui a conféré qu’une simple mise au service de ces commodités ainsi qu’aux autres chambres du 7ème et du 8ème étages ;

— le caractère public n’est pas davantage démontré puisque M. [M] ne justifie pas d’un titre de propriétaire, que le contrat de bail et l’état des lieux sont des actes privés et non publics et qu’ils réfèrent à des commodités situées dans son lot et non dans la partie commune litigieuse.

*

L’article 2258 du code civil prévoit que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Aux termes des dispositions de l’article 2261 du code civil « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire » et de celles de l’article 2272 du même code « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »

Enfin, son article 2265 dispose « Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux ».

La prescription acquisitive est un mode d’acquisition de la propriété par l’effet de l’écoulement du temps.

Contrairement à la prescription décennale, l’acquisition de la prescription trentenaire ne nécessite pas que l’occupant soit de bonne foi mais la possession doit avoir été continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et réalisée à titre de propriétaire.

Sur ce,

La résolution n°25 de l’assemblée générale du 14 décembre 2022 a été votée en ces termes :

«  A la demande de M. [M] : reconnaissance de la prescription acquisitive trentenaire

A la demande de M. [M], propriétaire du lot 59, reconnaissance de la prescription acquisitive concernant des parties communes annexées représentant 6,43 m².

[ …]

N’ayant pas recueilli la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, cette résolution est rejetée ".

Aux termes du règlement de copropriété, le lot n°19 est désigné comme étant :

« Au huitième étage, une chambre n°19 et les deux /millièmes des parties communes de l’immeuble ».

Il définit comme parties communes : « les douches n°1 du 7ème étage et n°2 du 8ème étage » ainsi que « tous les locaux qui sont à l’usage commun des habitants de l’immeuble et du concierge ainsi que ceux destinés au service des 7ème et 8èmes étages tels que les W.C. communs et salles de douches ou de bains ».

Le contrat de bail conclu le 15 juin 1987 entre Mme [M] et Mme [I] porte sur la location « au 8ème étage une chambre meublée avec cuisine douche et WC ».

L’état des lieux et inventaire annexé fait notamment état d’un WC broyeur neuf, d’une cuisine avec un bac, d’un lavabo et d’une douche et expose le relevé d’un compteur d’eau chaude.

Si le syndicat des copropriétaires soutient que les installations sanitaires dont il est fait référence dans le contrat de bail et l’état des lieux sont celles situées dans la chambre n°19, en se fondant sur un plan établi par la société CPL, il apparaît pourtant que cette société sur interrogation de M. [M] réfute être à l’origine de ce plan. En outre, cette société précise que les sanitaires ne se trouvent pas dans la chambre 19 « mais dans la petite pièce située à côté nommée » Dairy «   » correspondant à la partie commune annexée, ce qui est confirmé par la fille de la locataire. Par conséquent, il est établi que l’annexion de la salle d’eau litigieuse remonte a minima au 15 juin 1987.

En outre, le syndicat des copropriétaires ne peut contester l’existence de la possession de M. [M] au motif qu’il aurait mis en location le lot 59 incluant la salle d’eau alors que la conclusion d’un tel contrat et la perception de loyers justifient au contraire de sa volonté de se conduire en propriétaire.

L’état des lieux mentionne le relevé du compteur d’eau de sorte qu’il apparaît que la consommation d’eau était prise en charge par M. [M] sans que cela ne soit contesté par le syndicat des copropriétaires. De plus, le moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires tiré de l’absence de titre de M. [M] ne peut prospérer puisque ce dernier revendique précisément son acquisition par prescription à défaut de disposer d’un titre.

La circonstance que le règlement de copropriété ait octroyé au lot n°59 l’usage de la salle d’eau litigieuse n’est pas davantage de nature à caractériser une prescription équivoque ni précaire dans la mesure où cette salle d’eau a été fermée et utilisée que par le lot n°59, caractérisant a fortiori une possession publique et alors qu’il n’est pas justifié de la moindre contestation de la part d’un copropriétaire ou syndicat des copropriétaires en 34 ans.

Décision du 08 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

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Au contraire, il est démontré que M. [M] justifie d’une possession, à titre de propriétaire, de plus de trente ans laquelle est publique et sans équivoque compte tenu de l’installation d’une porte visible pour les autres copropriétaires, notamment ceux du 7ème et 8ème étages ainsi que par le syndic.

Enfin, cette possession s’est avérée paisible et continue puisque le lot n°59 est toujours loué à la même locataire depuis 1987 et que le demandeur peut joindra sa possession à celle de sa mère conformément à l’article 2265 du code civil.

Par conséquent, la résolution n°25 de l’assemblée générale du 14 décembre 2022 qui dénie à M. [M] la reconnaissance de son acquisition par prescription est abusive et doit être annulée.

Conformément à la demande de M. [M], la publication de ce jugement au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble cadastré section AS numéro [Cadastre 1] sis [Adresse 5] et [Adresse 13] sera ordonnée à la diligence de M. [M].

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires forme des demandes reconventionnelles tendant à obtenir la condamnation de M. [M] à lui payer la somme de 10.155 euros au titre de dommages et intérêts suite à une mise en location sans autorisation d’une partie commune durant ces cinq dernières années et à remettre en état les parties communes annexées et enfin, à lui interdire de poursuivre la location de la salle d’eau sans autorisation.

Compte tenu du sens de la décision et en particulier de l’acquisition de la salle d’eau litigieuse par usucapion, le syndicat des copropriétaires sera nécessairement débouté de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, sera condamné aux entiers dépens.

Décision du 08 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/04308 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZNEF

Il sera en outre condamné à payer la somme de 3.000 euros à M. [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que M. [F] [M] a acquis par prescription acquisitive la salle d’eau partie commune intégrée au lot n°59 d’une surface de 6,43m² dans l’immeuble sis [Adresse 6] ;

ANNULE la résolution n°25 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] tenue le 14 décembre 2022 ;

ORDONNE à la diligence de M. [F] [M] la publication de ce jugement au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble cadastré section AS numéro [Cadastre 1] sis [Adresse 3] et [Adresse 11] ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice à payer à M. [F] [M] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 18] le 08 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente