TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [W], [J] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Michael HADDAD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10897 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NUR

N° MINUTE : 9

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [N] [S] veuve [L] [D] représentée par son mandataire la Société BO GESTION, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Michael HADDAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2092

DÉFENDERESSE

Madame [W], [J] [C], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10897 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NUR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat des 29 février et 2 mars 2020, Mme [N] [L] [D] a consenti un bail d’habitation à Mme [W], [J] [C] sur des locaux meublés situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 670 euros, outre un forfait de charges de 80 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6196,91 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W], [J] [C] le 13 mai 2024.

Par assignation du 15 octobre 2024, Mme [N] [L] [D] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion immédiate de Mme [W], [J] [C], et la condamner par provision au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, revisable dans les conditions du bail, majoré des taxes et charges, à compter du 9 juillet 2024 et jusqu’à libération des lieux,

—  5495,64 euros à titre de provision sur l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 8 juillet 2024 inclus,

—  2959,30 euros à titre de provision sur l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 9 juillet 2024 au 31 octobre 2024 inclus,

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 18 mars 2025, Mme [N] [L] [D] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 mars 2025, s’élève à 10 712,99 euros.

Mme [N] [L] [D] ne sollicite ni délais de paiement au bénéfice de Mme [W], [J] [C], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [W], [J] [C], comparante en personne, reconnaît le montant de sa dette et indique vouloir l’apurer par le versement de 24 mensualités d’apurement.

Mme [W], [J] [C] sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux, indiquant avoir formé une demande de logement social.

Elle précisé que le FSL lui avait été accordé en juillet 2023, sous réserve que les APL soient versées au bailleur et que les loyers courants soient réglés. Elle explique l’importance de sa dette par la perte de son emploi, et l’insuffisance de son activité d’auto-entrepreneur, qui ne lui a pas permis de générer suffisamment de revenus.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [N] [L] [D] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Bien que cela ne soit pas une condition de recevabilité des demandes formées par les personnes physiques, elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est ainsi recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer impartissant un délai de deux mois à la locataire pour régler la somme en principal de 6196,91 euros et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail lui a été signifié le 7 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6196,91 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois, suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 juillet 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [W], [J] [C] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [N] [L] [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Par ailleurs, selon l’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Ces délais peuvent être accordés même d’office, conformément à l’article R 412-3 du même code.

L’article L 412-4 du même code dispose en outre que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, Mme [W], [J] [C] sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux.

Elle n’a toutefois réglé aucun loyer ou indemnité d’occupation depuis le mois de juillet 2024, les sommes portées au crédit de son compte locataire à compter de cette date ne résultant que du versement de l’aide au logement directement à la propriétaire par la caisse d’allocations familiales. Les paiements réguliers effectués par elle jusqu’à l’été 2022 permettent toutefois de démontrer sa bonne foi, et corroborent ses declarations quant aux difficultés qu’elle a rencontrées dans sa vie professionnelle, à compter de cette période.

Elle déclare ne percevoir pour seules ressources que le RSA.

Dans ces conditions, et compte-tenu de l’importance de la dette, il y a lieu de ne lui accorder qu’un délai de 4 mois pour quitter les lieux, à compter de la signification de la présente décision.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [N] [L] [D] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 mars 2025, Mme [W], [J] [C] lui devait la somme de 10 712,99 euros.

Mme [W], [J] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’artcile 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la situation de précarité dans laquelle se trouve Mme [W], [J] [C] justifie qu’il lui soit accordé un délai de 24 mois pour payer sa dette, dans les modalités détaillées au dispositif de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 786,01 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [N] [L] [D] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [W], [J] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 février et 2 mars 2020 entre Mme [N] [L] [D], d’une part, et Mme [W], [J] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 8 juillet 2024,

ACCORDE à Mme [W], [J] [C] un délai de 4 (quatre) mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux,

ORDONNE à Mme [W], [J] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [W], [J] [C] à payer à Mme [N] [L] [D] la somme de 10 712,99 euros (dix mille sept cent douze euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 13 mars 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5495,64 euros à compter de l’assignation et de la présente ordonnance pour le surplus,

AUTORISE Mme [W], [J] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, une somme minimale de 440 euros (quatre-cent-quarante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

DIT que dans l’hypothèse où une seule mensualité, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Mme [W], [J] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 786,01 par mois, à compter du 13 mars 2025,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W], [J] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 mai 2024 et celui de l’assignation du 15 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 03 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge