TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e ZAOUI, M^e AUDINEAU

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e OUGOUAG

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/03674

N° Portalis 352J-W-B7F-CT67P

N° MINUTE :

Assignation du :

04 mars 2021

JUGEMENT

rendu le 17 Octobre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [I] [K]

[Adresse 1]

[Localité 11]

représenté par Maître Judith ZAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1459

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A.S. RINALDI

[Adresse 9]

[Localité 12]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

S.A. GROUPAMA

[Adresse 13]

[Localité 10]

représentée par Maître Na-ima OUGOUAG de la SCP BENICHOU OUGOUAG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0203

Décision du 17 Octobre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03674 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT67P

PARTIE INTERVENANTE

Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître Na-ima OUGOUAG de la SCP BENICHOU OUGOUAG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0203

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 27 juin 2025 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 3 octobre 2025, prorogé au 17 octobre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [K] est occupant d’un appartement (lot n°108) au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [K] a dénoncé la survenance de divers désordres depuis le mois de juin 2014 affectant le bien qu’il occupe.

Saisi par assignation délivrée par M. [K], le juge des référés a, par ordonnance du 27 mars 2019, désigné Mme [U] [G] en qualité d’expert judiciaire afin d’examiner les divers désordres invoqués par M. [K].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 30 septembre 2020.

Décision du 17 Octobre 2025

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C’est dans ces conditions que M. [K] a fait délivrer assignations en ouverture de rapport, par exploits d’huissier en date du 4 mars 2021, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 16], et à la compagnie d’assurance Groupama SA, aux fins de les voir condamner à l’indemniser pour les préjudices subis.

Par conclusions en intervention volontaire du 1er février 2022, la compagnie Groupama Méditerranée est intervenue volontairement à l’instance, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2025, M. [K] demande au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de :

« Constater que M. [I] [K] a bien qualité pour agir.

Et par conséquent :

Constater la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice le Cabinet C. P.Rinaldi ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice le cabinet C.-P.Rinaldi :

— la somme de 30 000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance liée à l’enfoncement du plancher pendant deux ans ;

— la somme de 5 000 euros de dommages intérêts au titre du préjudice de jouissance liée aux déjections des pigeons et de la dégradation de l’état de santé de M. [K] ;

— la somme de 8 300 euros à titre de remboursement des factures pour la réfection de la salle de douche et des désordres occasionnés par les dégâts des eaux ;

— la somme de 849 euros en remboursement du lave-linge et du réfrigérateur ;

Condamner in solidum la compagnie d’assurance Groupama Méditerranée et la compagnie Groupama en leur qualité d’assureur de l’immeuble à garantir l’intégralité des condamnations mises à la charge SDC du [Adresse 2] ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice le Cabinet C.-P.Rinaldi , la compagnie d’assurances Groupama Méditerranée et la compagnie Groupama à payer chacun au requérant la somme de 2000 € euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux entiers y compris les frais d’expertise ;

Condamner la compagnie d’assurances Groupama Méditerranée et la compagnie Groupama in solidum à garantir également le SDC du [Adresse 2] des entiers dépens y compris les frais d’expertise ».

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Paris 11ème demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil et de l’article L.113-1 du code des assurances, de :

« Dire et juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 14] bien-fondé en ses écritures et les déclarer recevables ;

Décision du 17 Octobre 2025

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A titre principal :

Déclarer mal fondées les demandes formées par M. [K] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] ;

En conséquence,

Le débouter de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] ;

A titre subsidiaire :

Rapporter les demandes formées par M. [K] à ses exactes proportions ;

Déclarer que la police d’Assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] a vocation à garantir les désordres dont s’agit,

En conséquence,

Limiter la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à de plus juste proportion ;

Allouer à M. [K] une somme forfaitaire de 1.000€ au titre de ses préjudices ;

Condamner les compagnies Groupama Méditerranée et Groupama SA à garantir et relever le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, du chef de la demande provisionnelle formée par M. [K] ;

En tout état de cause,

Condamner tout succombant à la présente instance sera condamné à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Déclarer que les frais d’expertise resteront à la charge exclusive de M. [K] ».

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2025, les compagnies Groupama SA et Groupama Méditerranée demandent au tribunal, au visa de l’article L.114-1 du code des assurances, des articles 1240, 1353 et 2224 du code civil, et de l’article 16 du code de procédure civile, de :

« Recevoir la société Groupama SA en ses conclusions, et l’y déclarer bien fondée ;

Constater que la société Groupama SA n’est pas l’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 16], et en conséquence, la mettre purement et simplement hors de cause ;

Donner acte à la compagnie Groupama Méditerranée en sa qualité de réel assureur de ladite copropriété de son intervention volontaire, sous toutes réserves de la recevabilité et du bien-fondé des demandes articulées à son encontre.

A titre principal,

Juger M. [I] [K] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 16] prescrits en leur action au titre des désordres.

A titre subsidiaire,

Juger irrecevable M. [I] [K] en sa demande de condamnation de garantie à l’encontre de l’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 16].

Le juger mal fondé en ses demandes au titre de l’article 1240 du code civil, aucune faute n’étant prouvée à l’encontre de la compagnie Groupama Méditerranée.

Juger inopposable à la Compagnie Groupama Méditerranée, le rapport d’expertise de Mme [G] en date du 30 septembre 2020 ;

Débouter M. [I] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Juger que la garantie responsabilité civile n’est pas mobilisable.

Juger tant irrecevable que mal fondé l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 16].

Le débouter de l’intégralité de ses demandes.

Rejeter toutes demandes à l’encontre de la compagnie Groupama Méditerranée.

Condamner M. [I] [K] ou tous succombant au profit de chacune des concluantes, au paiement d’une indemnité de 3.000 € en application de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SCP Benichou Ougouag avocats aux offres de droit, dans les conditions de l’article 699 du CPC.»

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’instruction a été close par ordonnance du 15 mai 2024. Par conclusions aux fins de rabat de clôture et d’incident notifiées le 24 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité le rabat de la clôture et soulevé une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du demandeur.

Par ordonnance du 11 avril 2025, le juge de la mise en état a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture, renvoyé l’examen de la fin de non-recevoir à la formation de jugement et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 27 juin 2025. L’ordonnance de clôture a été prononcée lors de cette audience, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 3 octobre 2025, prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de la société Groupama Méditerranée et la mise hors de cause de la société Groupama SA

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, « l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. »

La société Groupama Méditerranée et la société Groupama SA expliquent que cette dernière n’a jamais été l’assureur du syndicat des copropriétaires et sollicitent donc sa mise hors de cause. Elles demandent également que l’intervention volontaire de la société Groupama Méditerranée, assureur du syndicat, soit déclarée recevable.

Aux termes de ses dernières conclusions, M. [I] [K] sollicite la condamnation de la Groupama Méditerranée et de la société Groupama SA, en qualité d’assureur du syndicat.

Dans la mesure où il est toutefois établi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 16] est assuré auprès de la société Groupama Méditerranée, en vertu d’un contrat à effet au 1er janvier 2011, il convient de recevoir son intervention volontaire et de mettre hors de cause la société Groupama SA, qui n’est pas concernée par le présent litige dès lors qu’elle n’est pas l’assureur du syndicat et qu’il s’agit d’une entité juridique distincte ainsi qu’établi par les extraits Kbis produits aux débats.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [K] soulevée par le syndicat

Le syndicat des copropriétaires soutient que M. [K] n’a pas la qualité de copropriétaire et dès lors n’a pas qualité pour agir, au regard du jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 avril 2019 prononçant la vacance de la succession de M. [W] [H] [K] et de Mme [A] [J], et nommant curateur à leur succession le service des domaines (pris en la personne du directeur régional chargé de la direction nationale des interventions domaniales).

M. [K] soutient avoir qualité pour agir, car il est occupant de l’appartement issu de la succession de ses parents, en sa qualité d’indivisaire successoral, et ce sur toute la période considérée ; qu’il paye en outre les charges de copropriété sans que le syndicat ne s’en soit jamais étonné ; qu’il a personnellement subi l’inertie du syndicat des copropriétaires à remédier aux désordres dont il sollicite l’indemnisation ; que la recevabilité et le bien-fondé de son action, en qualité d’occupant, n’ont pas à être subordonnés à l’établissement préalable de sa qualité de copropriétaire ou de gérant de l’indivision successorale.

Sur ce,

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […]

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. »

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

En l’espèce, le juge de la mise en état ayant renvoyé au tribunal statuant au fond l’examen de cette fin de non-recevoir régulièrement soulevée par conclusions adressées au juge de la mise en état, le tribunal est compétent pour statuer sur celle-ci.

Il ressort de la procédure que M. [K] exerce son action à l’encontre du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et sur l’article 1240 du code civil. Dès lors, le fait qu’il soit copropriétaire ou non de l’appartement dans lequel il dénonce des désordres est indifférent, les fondements de responsabilité invoqués par celui-ci ne faisant pas de la qualité de propriétaire une condition indispensable à l’exercice de l’action.

La fin de non-recevoir soulevée par le syndicat sera donc rejetée et les demandes de M. [K] déclarées recevables.

Sur les fins de non-recevoir tirées de la prescription et d’un défaut de qualité à agir soulevées par la société Groupama Méditerranée

Le 6° de l’article 789 du code de procédure civile prévoit que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir ».

Ces dispositions sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Par conséquent, le tribunal est incompétent pour connaître des fins de non-recevoir soulevées par la société Groupama Méditerranée, qui aurait dû en saisir le juge de la mise en état, l’assignation ayant été délivrée le 4 mars 2021.

Les fins de non-recevoir soulevées par la société Groupama Méditerranée devant le tribunal seront donc déclarées irrecevables.

Sur l’opposabilité du rapport d’expertise judiciaire

Les compagnies Groupama SA et Groupama Méditerranée considèrent, en application de l’article 16 du code de procédure civile, que le rapport d’expertise n’est pas opposable à Groupama Méditerranée, assureur du syndicat des copropriétaires, en ce que ce seule Groupama SA a été attraite aux opérations d’expertise ; que la société Groupama Méditerranée n’était dès lors ni présente ni représentée durant ces opérations et n’a donc pas pu discuter des conclusions.

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En réponse, le syndicat des copropriétaires estime qu’en vertu de la jurisprudence, il importe peu que Groupama Méditerranée n’ait pas été attraite aux opérations d’expertise puisqu’elle est partie à la présente instance au fond en ouverture de rapport, suite à son intervention volontaire, et qu’elle a donc la possibilité de discuter du rapport d’expertise ; qu’il n’avait pas l’obligation de déclarer l’existence d’une opération d’expertise avant tout procès, puisque ce n’est qu’à l’occasion de la présente procédure au fond que sa responsabilité est recherchée.

M. [K] estime pour sa part que ses demandes d’indemnisation ne reposent pas sur les conclusions de l’expert, qui n’a pu évaluer les désordres dans la mesure où les travaux avaient déjà été réalisés, mais sur les pièces versées par lui dans le cadre de la présente procédure.

Sur ce,

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, « Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. »

L’article 16 du code de procédure civile prévoit que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ».

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que la mesure d’expertise judiciaire n’a pas été rendue commune à la société Groupama Méditerranée, assureur du syndicat des copropriétaires, le rapport rendu par l’expert judiciaire a été valablement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire, de sorte qu’il est opposable à la société Groupama Méditerranée, intervenante volontaire, qui ne prétend ni ne démontre au demeurant ne pas avoir pu en prendre connaissance durant la procédure au fond.

L’appréciation du bien-fondé des prétentions indemnitaires du demandeur relève de l’examen au fond du litige et des pièces débattues contradictoirement. Elle ne saurait en revanche se fonder uniquement sur les conclusions dudit rapport à l’égard de cet assureur, d’autant plus qu’ainsi que le conviennent les parties, celui-ci n’a pas permis de déterminer l’origine des désordres dénoncés.

Sur les demandes indemnitaires formulées par M. [K]

* Sur la matérialité des désordres

M. [K] expose avoir subi divers désordres depuis 2014. Le rapport d’expertise judiciaire n’a pas permis d’établir la matérialité des désordres, dans la mesure où les travaux réparatoires avaient été effectués entre temps.

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— désordre n°1 :

M. [K] dénonce des infiltrations en provenance des gouttières de la façade de la cour survenues en avril 2014 dans sa salle d’eau et dans la salle à manger, à la suite d’un débordement de la descente d’eaux pluviales, dont les travaux ont été réalisés en novembre 2014 par la copropriété sur ladite descente.

Au soutien de ses demandes, M. [K] produit aux débats un certain nombre de photographies non datées, faisant apparaître d’importantes traces d’infiltrations, décollements de peinture et moisissures, sans toutefois qu’il soit possible de localiser précisément ces désordres. Ce dégât des eaux n’est toutefois pas contesté en son principe par le syndicat qui indique avoir déclaré le sinistre à son assureur. Dès lors, la matérialité de ce désordre sera retenue par le tribunal.

— désordre n°2 :

Le demandeur dénonce l’enfoncement du sol de la salle à manger en 2015 et précise que si des travaux de réparation ont été votés par l’assemblée générale du 10 juin 2016, les travaux n’ont été réalisés qu’à l’automne 2017, malgré les injonctions de réaliser ces derniers faites par le bureau de sécurité de l’habitat le 1er février 2016 et le 3 février 2017.

Ces désordres, qui ne sont pas contestés par le syndicat des copropriétaires, sont par ailleurs confirmés par les courriers adressés à M. [K] et au syndic par le Bureau de la Sécurité de l’Habitat de la Préfecture de Police de [Localité 14] entre janvier 2016 et février 2018. Il ressort de ces courriers que l’architecte de sécurité de la Ville de [Localité 14] a constaté, lors de sa première visite le 7 janvier 2016, que :

« le plancher de la salle à manger du logement présente un affaissement avec une rupture du revêtement de sol souple du côté de la fenêtre sur cour ;

— la sous-couche en ciment semble également fissurée. Cette fissure est parallèle à la façade sur une longueur d’environ 1,50 m. Cette situation perdurerait, sans évolution notable, depuis 4 à 5 ans. Des planches stratifiées provisoires ont été posées au droit de la rupture du revêtement de sol ».

La Préfecture a conclu en février 2017 que cette situation constituait un péril au sens des dispositions du code de la construction et de l’habitation et a enjoint au syndicat d’effectuer les travaux de nature à remédier à ces désordres, qui sont dès lors établis.

— désordre n°3 :

M. [K] dénonce avoir subi une inondation accidentelle le 20 juillet 2017, correspondant selon lui à un dégât des eaux provoqué soit par un débordement soit par un engorgement « d’appareil à effet d’eau ». S’il produit aux débats une facture de la société [N] [V] datée du 20 juillet 2017 pour une prestation de « pompage suite à dégât des eaux, nettoyage des sols » qui permet d’établir la réalité du dégât des eaux, l’origine et la portée de celui-ci n’est nullement démontrée.

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— désordre n°4 :

Enfin M. [K] dénonce les nuisances provoquées par les déjections de pigeons en janvier 2018 signalées au service technique de l’habitat de la mairie de [Localité 14]. Ces désordres, non contestés par le syndicat qui indique y avoir remédié, sont établis par les courriers de la Préfecture de police et les photographies versées aux débats.

* Sur les responsabilités

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, M. [K] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires au visa de l’article 1240 du code civil, soit sur le fondement de sa responsabilité extra-contractuelle. Toutefois, dans le corps de ses écritures, M. [K] développe des moyens articulés autour du défaut d’entretien des parties communes par le syndicat et le syndic.

Il convient donc de considérer qu’il recherche la responsabilité du syndicat sur le fondement des dispositions de l’article 14 susvisé. M. [K] souligne, tant s’agissant du dégât des eaux que des nuisances liées aux pigeons, que les désordres sont liés à un défaut d’entretien des parties communes et que la carence du syndic à assurer l’entretien de l’immeuble l’a contraint à vivre dans un environnement insalubre pendant plus de deux années.

En réplique, le syndicat des copropriétaires oppose avoir fait preuve de diligence et avoir toujours pris soin de mandater les entreprises afin de rechercher les causes des désordres subis par M. [K], de sorte que sa responsabilité ne saurait être engagée à défaut de faute caractérisée.

Sur ce,

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable depuis le 01 juin 2020, dispose que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

La responsabilité prévue par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 s’entend d’une responsabilité de plein droit, indépendante de toute notion de faute, dès lors que la victime rapporte la preuve que le dommage dont elle se plaint trouve son origine dans les parties communes de l’immeuble et qu’elle démontre l’existence d’un lien de causalité direct avec le préjudice invoqué.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le désordre n°1, relatif au dégât des eaux survenu en avril 2014, avait pour origine la descente d’eaux pluviales, dont le caractère de partie commune est établi. De la même manière, les désordres n°2, relatif à l’affaissement du plancher et n°4, relatif aux déjections de pigeons sur les balcons, ont pour origine des parties communes, de sorte que la responsabilité du syndicat est susceptible d’être engagée pour ces trois désordres, à la condition toutefois que les préjudices allégués soient justifiés.

En revanche, l’origine du désordre n°3 (inondation accidentelle) n’étant ni invoquée par M. [K] ni établie par le rapport d’expertise ou les pièces produites, la responsabilité du syndicat ne saurait être retenue sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

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* Sur les préjudices

M. [K] sollicite l’indemnisation de préjudices de jouissance et préjudices matériels.

— s’agissant des préjudices de jouissance

M. [K] indique avoir subi un préjudice de jouissance du fait des désordres n°2 (enfoncement du plancher) dont il sollicite l’indemnisation à hauteur de 30.000 euros, en indiquant avoir dû vivre dans des conditions d’insalubrité pendant deux années, qu’il est âgé de 80 ans et que son bien était impropre à son usage dans des conditions normales.

Comme le relève le syndicat des copropriétaires, le tribunal constate que M. [K] ne produit aucun élément permettant de chiffrer son préjudice de jouissance, qu’il justifie par le seul état d’insalubrité de l’appartement. S’il est établi par les pièces produites qu’il a dénoncé ces désordres en juillet 2015 et que les travaux de reprise du plancher n’ont été effectués qu’à l’automne 2017, il ne produit ni avis de valeur locative ni élément permettant de déterminer précisément l’ampleur du trouble de jouissance subi.

Néanmoins, les photographies versées aux débats et les courriers de la Préfecture de police permettent d’établir la réalité du préjudice de jouissance subi du fait de cet affaissement de plancher et des dégradations constatées, lequel sera évalué, sur la période de juillet 2015 à l’automne 2017, à la somme de 5.000 euros.

S’agissant du préjudice de jouissance en lien avec les désordres n°4, relatifs aux déjections des pigeons dont M. [K] sollicite la réparation à hauteur de 5.000 euros, il indique que ces désordres l’ont empêché d’ouvrir ses fenêtres, d’avoir une jouissance paisible de son balcon et qu’il présente une gêne respiratoire liée à l’insuffisance d’aération du logement.

Au soutien de cette demande, M. [K] produit un certificat médical daté du 2 janvier 2018 indiquant qu’il « présente une gêne respiratoire liée à une insuffisance d’aération par la présence d’invasion de pigeons sur le rebord du balcon, aucune jouissance de son balcon depuis quelques années ». Un second certificat médical daté du 26 avril 2018 indique pour sa part que M. [K] « a présenté des lésions dermatologiques conséquentes et un syndrome anxieux sévère consécutifs à l’impossibilité d’ouvrir ses fenêtres ».

Toutefois, si la présence des fientes de pigeons est établie par les photos et courriers de la Préfecture produits aux débats, il convient de relever qu’aucun élément ne permet d’établir de manière certaine que la présence de ces fientes ait troublé la jouissance du balcon de M. [K] ou l’ait empêché d’ouvrir ses fenêtres, les seules affirmations contenues dans les certificats reposant sur les déclarations de M. [K] à son médecin qui n’a pas personnellement constaté les faits. Par ailleurs, le courrier de la Préfecture de police du 19 mars 2018 mentionne que « des pigeons se perchent sur les bandeaux du bâtiment et souillent de leurs fientes les rebords de fenêtres visibles depuis les logements des bâtiments donnant sur cour ».

Ces éléments sont dès lors insuffisants à attester de l’impossibilité pour M. [K] d’ouvrir ses fenêtres ou de ne pouvoir jouir de son balcon. Au surplus, le syndicat des copropriétaires justifie avoir fait poser des picots anti-pigeons le 30 juillet 2018.

Dès lors, M. [K] ne démontrant ni la réalité ni l’étendue du préjudice ainsi allégué, il sera débouté de sa demande à ce titre.

— s’agissant des préjudices matériels

Le tribunal relève que M. [K], qui développe dans les motifs de ses dernières écritures une demande de remboursement de la facture du déplacement du camion de pompage le 20 juillet 2017, ne reprend pas cette demande dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit le tribunal. Il ne sera donc pas statué sur cette demande, étant par ailleurs relevé que la responsabilité du syndicat ne peut être engagée pour ce désordre comme relevé plus haut.

Au titre des préjudices matériels, M. [K] sollicite le remboursement de la somme de 8.300 euros, correspondant aux frais de remise en état de la salle de douche suite aux dégâts des eaux subis. Il verse au soutien de cette demande une facture du 17 février 2017 pour un montant de 4.950 euros TTC et une facture de 3.350 euros datée du 25 mars 2018.

Toutefois, comme le relève le syndicat, ces factures sont bien postérieures à la survenance du désordre n°1 lié à la descente des eaux pluviales. Par ailleurs, M. [K] produit un courrier daté du 29 juillet 2015 adressé au Procureur de la République dans lequel il indique avoir pris lui-même en charge les travaux en lien avec le dégât des eaux subi et solliciter à ce titre le remboursement d’une somme de 2.500 euros. Enfin, dans le cadre de l’expertise judiciaire, M. [K] a déclaré le 13 décembre 2019 avoir été indemnisé par la Macif.

Dans ces conditions, M. [K] ne justifiant pas que les factures produites dans le cadre de la présente instance soient en lien avec le désordre n°1, pour lequel la responsabilité du syndicat est susceptible d’être engagée, il convient de constater qu’il ne rapporte pas la preuve du lien de causalité entre ces frais et le désordre en question. Il sera par suite débouté de sa demande à ce titre comme de celle tendant au remboursement du lave-linge et du réfrigérateur, le lien de causalité avec les désordres invoqués n’étant pas davantage établi pour ces postes de préjudice.

Sur les appels en garantie

A titre liminaire, le tribunal relève que M. [K] formule dans son dispositif une demande tendant à la « condamnation in solidum de la société Groupama Méditerranée et la compagnie Groupama SA à garantir l’intégralité des condamnations mises à la charge du syndicat ».

Dans la mesure où M. [K] soumet ainsi au juge une demande qui n’a pas vocation à satisfaire un droit qui lui est propre, mais celui d’un tiers, en l’occurrence le syndicat, sa demande doit être déclarée irrecevable en application du principe selon lequel nul ne plaide par procureur.

Décision du 17 Octobre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03674 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT67P

Le syndicat des propriétaires appelle en garantie la société Groupama Méditerranée, qui oppose que les sinistres litigieux ne sont pas garantis et que sa garantie n’est dès lors pas mobilisable.

Le syndicat des copropriétaires justifiant être assuré auprès de la société Groupama Méditerranée, ce que cette dernière ne conteste d’ailleurs pas, et produit l’intercalaire d’extensions de garantie couvrant notamment les dégâts des eaux au titre des événements garantis. L’assureur ne démontre quant à lui pas en quoi les sinistres en question seraient exclus de sa garantie. Alors qu’il lui appartient de démontrer la réunion des conditions de fait de cette exclusion, elle sera condamnée à garantir le syndicat des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires et la société Groupama Méditerranée perdant le procès, ils seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 695 4° du code de procédure civile, les dépens incluront les frais d’expertise judiciaire.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires et la société Groupama Méditerranée seront condamnés à payer à M. [K] la somme de 2.000 euros chacun au titre des frais irrépétibles et seront en conséquence déboutés de leurs demandes à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Décision du 17 Octobre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03674 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT67P

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

RECOIT la société Groupama Méditerranée en son intervention volontaire et MET hors de cause la société Groupama SA ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires ;

DECLARE irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par la société Groupama Méditerranée ;

DECLARE irrecevable la demande de M. [K] tendant à la condamnation de la société Groupama Méditerranée à garantir le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 16] à régler à M. [I] [K] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société Groupama Méditerranée à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 16] de toutes condamnations prononcées à son encontre en principal, frais et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 16] et la société Groupama Méditerranée à payer chacun à M. [I] [K] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 16] et la société Groupama Méditerranée aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 14] le 17 octobre 2025.

La greffière La présidente