Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 13 octobre 2025, n° 24/55393

TJ Paris 13 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Violation du règlement de copropriété
La cour a estimé que la configuration actuelle des lots n° 170 et 182, qui sont reliés par un escalier, ne constitue pas une violation manifeste du règlement de copropriété, et que le trouble allégué n'est pas établi.
Rejeté
Préjudice lié à la violation du règlement de copropriété
La cour a jugé qu'aucune violation non sérieusement contestable du règlement de copropriété n'était établie, rendant la demande de dommages-intérêts provisionnels irrecevable.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 13 oct. 2025, n° 24/55393
Numéro(s) :	24/55393
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphan RENAUDVania COLETTIJulien FRANCOISFrédéric LEVADE
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS (SCP) DSC AVOCATSSCP SANTONISANTONI & ASSOCIES
Parties :	Société Civile Professionnelle d', LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DES [ Adresse 8 ], C/O société DROP FOOD, La S.A.R.L. 2B FOOD, La S.C.I. ATTICHE ACTIVITES

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 22]

■

N° RG 24/55393

RG 25/50656

— N° Portalis 352J-W-B7I-C5GFE

N° : 10

Assignation du :

27 Juin, 2 Juillet 2024

15 Janvier 2025

[1]

[1] 4 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 octobre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

RG 24/55393

DEMANDERESSE

Madame [W] [K] [D] [T]

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par Maître Stéphan RENAUD de l’AARPI RENAUD TRUCHE ( R & T ), avocats au barreau de PARIS – #E0045

DEFENDEURS

La S.C.I. ATTICHE ACTIVITES

[Adresse 10]

[Localité 16] / FRANCE

représentée par la SCP Société Civile Professionnelle d’avocats HUVELIN & associés, par Maître Charlotte HILDEBRAND, avocat au barreau de PARIS – #R0285, avocat postulant et par L’AARPI MALLE TITRAN FRANCOIS prise en la personne de M^e Julien FRANCOIS, avocat au barreau de LILLE, [Adresse 4], avocat plaidant

La S.A.R.L. 2B FOOD

C/O société DROP FOOD

[Adresse 15]

[Localité 17]

représentée par M^e Vania COLETTI, avocat au barreau de PARIS – #P0567

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DES [Adresse 8], représenté par son Syndic la S.A.S. FONCIA [Localité 22] RIVE DROITE

[Adresse 5]

[Adresse 20]

[Localité 18]

non constitué

RG 25/50656

DEMANDERESSE à l’ASSIGNATION en INTERVENTION FORCEE

La S.A.R.L. 2B FOOD

C/O société DROP FOOD

[Adresse 15]

[Localité 17]

représentée par M^e Vania COLETTI, avocat au barreau de PARIS – #P0567

DEFENDERESSE à l’ASSIGNATION en INTERVENTION FORCEE

La société [O] S.A.S.

[Adresse 6]

[Localité 19]

représentée par Maître Frédéric LEVADE de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS – #L007

DÉBATS

A l’audience du 08 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

L’ensemble immobilier composé de trois bâtiments de 8 étages sis [Adresse 14] à [Adresse 21] [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le règlement de copropriété de cet ensemble immobilier a été rédigé avant son édification et stipule que : « Le présent règlement de copropriété s’applique à un ensemble immobilier qui sera édifié sur un terrain sis à [Localité 23][Adresse 2], d’une contenance superficielle de deux mille cent trente mètres carrés environ.

Cet immeuble comprendra :

1°/ Un bâtiment « A » à usage principal d’habitation, couvert en terrasse, élevé de huit étages sur rez-de-chaussée.

Il sera édifié en façade principale sur la [Adresse 24] avec une aile en retour, bordant la limite Sud-Ouest de la propriété avec façade principale sur le jardin commun.

2º / Un bâtiment « B » à usage principal d’habitation, couvert en terrasse, élevé de deux étages sur rez-de-chaussée.

Il sera édifié dans la partie postérieure du terrain et séparé du bâtiment « A » par le bâtiment « C ».

30/ Un bâtiment « C » à usage commercial, élevé d’un rez-de-chaussée, couvert en terrasse sur laquelle seront aménagés un jardin commun et un escalier permettant d’accéder au premier étage du bâtiment « B ». Il sera édifié sur la parcelle de terrain délimitée par la façade Sud-Est du bâtiment « A », la façade Nord-Est de l’aile en retour du bâtiment « A », la façade Nord-Ouest du bâtiment « B » et le passage pour voitures ».

Selon les stipulations du règlement de copropriété, « L’immeuble est destiné pour plus des trois quarts de sa superficie développée à l’usage principal d’habitation, à l’exception des locaux constituant les lots n° 164 à 174 – 354 – 375 – 376 qui seront à usage commercial, professionnel ou artisanal.

Les lots à usage de boxes et emplacements de voitures pourront éventuellement être transformés en locaux à usage d’entrepôt commercial, à la condition que cela ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants.

Les locaux ainsi transformés en locaux à usage d’entrepôt commercial seront soumis aux mêmes droits et obligations que les locaux commerciaux. »

Mme [W] [T] est propriétaire du lot 183 de cet ensemble immobilier correspondant au studio du 1er étage sur rue, porte I. Ce studio jouxte le studio correspondant au lot 182, porte H, dont la société Attiches Activités est propriétaire.

La société Attiches Activités, est propriétaire des lots désignés comme suit :

« Lot 170 : un local numéro deux à usage commercial accessible par la [Adresse 24], situé à droite du local commercial numéro 1.

Lot 182 : un studio H, situé à droite en sortant de l’ascenseur I, septième porte à gauche du dégagement comprenant : entrée, pièce principale, W.C., lavabo, terrasse sur façade rue ».

Par acte du 31 mars 2015, la société Attiches Activités a accordé à la société [O] un bail commercial portant sur les lots 170 et 182.

Par acte du 11 juillet 2022, la société [O] a cédé son fonds de commerce à la société 2BFood.

Soutenant que les lots 170 et 182 appartenant à la société Attiches Activité ont été reliés moyennant la réalisation d’un escalier intérieur et qu’une chambre froide a été installée dans le studio porte H du 1er étage, dont les moteurs ont été placés sur la terrasse du studio, Mme [T] a, par actes délivrés les 27 juin et 9 juillet 2024, assigné le syndicat des copropriétaires des [Adresse 9], la société 2BFood et la société Attiches Activités devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

« DECLARER recevable le recours de Mme [T] ;

CONDAMNER in solidum ta SCI ATTICHES et la SARL 2B FOOD à procéder à la dépose des moteurs de chambre froide installés sur la terrasse du studio H correspondant au lot 182, et à la remise en état des lieux conformément au règlement de copropriété, dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance, sous peine d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé ce délai ;

CONDAMNER la SCI ATTICHES à procéder à la remise en état des lots 170 et 182, conformément au règlement de copropriété, dans le délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance, sous peine d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé ce délai ;

CONDAMNER in solidum Ia SCI ATTICHES et la SARL 2B FOOD à paver 10 000 euros de dommages-intérêts à Mme [T] (à parfaire) ;

CONDAMNER in solidum la SCI ATTICHES et la SARL 2B FOOD à payer à Mme [T] la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile. »

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, régularisées et soutenues à l’audience du 8 septembre 2025, Mme [W] [T], représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« DECLARER recevable le recours de Mme [T] ;

A TITRE PRINCIPAL

CONDAMNER in solidum la SCI ATTICHES et la SARL 2B FOOD à procéder à la dépose des moteurs de chambre froide installés sur la terrasse du studio H correspondant au lot 182, et à la remise en état des lieux conformément au règlement de copropriété, dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance, sous peine d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé ce délai ;

SUBSIDIAIREMENT

— CONDAMNER in solidum la SCI ATTICHES et la SARL 2B FOOD à procéder à la dépose des moteurs de chambre froide installés sur la terrasse du studio H correspondant au lot 182, et à la remise en état des lieux conformément au règlement de copropriété, dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance, sous peine d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé ce délai ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER in solidum la SCI ATTICHES, la SARL 2B FOOD et la SARL [O] à payer 10.000 euros de dommages-intérêts provisionnels à Mme [T] ;

— DEBOUTER la SCI ATTICHES, la SARL 2B FOOD et la SARL [O] de l’intégralité de leurs demandes ;

— CONDAMNER in solidum la SCI ATTICHES, la SARL 2B FOOD et la société [O] à payer à Mme [T] la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile. »

Par acte du 15 janvier 2025, la société 2BFood a assigné en intervention forcée la société [O] devant le juge des référés et a sollicité la jonction de l’instance (RG 25/50656) avec celle enrôlée sous le numéro RG 24/55393.

A l’audience du 3 février 2025, les instances ont été jointes sous le numéro unique RG 24/55393.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, régularisées et soutenues à l’audience du 8 septembre 2025, la société 2BFood, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu l’article 809 du code de procédure civile,

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

JUGER que Mme [T] ne justifie pas d’un trouble manifestement illicite,

JUGER qu’il ne saurait avoir lieu à référé,

En conséquence,

DEBOUTER Mme [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Si par extraordinaire, il était fait droit à la demande de Mme [T] :

CONDAMNER IN SOLIDUM les sociétés ATTICHES ACTIVITES et [O] à payer à la société 2BFOOD une provision de 320.000 euros correspondant au prix de son fonds de commerce,

Si par extraordinaire, il était fait droit à la demande de Mme [T] mais pas à la demande de provision :

ACCORDER aux défenderesses un délai de vingt-quatre mois pour exécuter les éventuelles injonctions de remise en état,

En tout état de cause,

DEBOUTER la société [O] de sa demande d’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER les sociétés ATTICHES ACTIVITES et [O] à garantir indemne la société 2BFOOD de toute condamnation prononcée en faveur de Mme [T]

CONDAMNER IN SOLIDUM les sociétés ATTICHES ACTIVITES et [O] à payer à la société 2BFOOD la somme de 10.000 euros de préjudice moral et 6.000 euros d’article 700 du code de procédure civile. »

Aux termes de ses conclusions régularisées et soutenues à l’audience du 8 septembre 2025, la société Attiches Activités, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu les articles 9 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1253 du code civil,

Vu les articles 1194 et suivants du code civil et 145-1 et suivants du code de commerce,

1° Concernant l’action tendant à la remise en état des lots n°170 et 182 conformément au règlement de copropriété :

DECLARER la demanderesse irrecevable en ses demandes et en tout état de cause la DEBOUTER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

2° Concernant l’action tendant à la dépose des moteurs installés sur la terrasse du lot n°182 :

DECLARER la demanderesse irrecevable en ses demandes et en tout état de cause la DEBOUTER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire, CONDAMNER la société 2BFOOD à la garantir et la relever quitte et indemne de toutes condamnations.

3° Concernant les demandes reconventionnelles de la société 2BFOOD : DEBOUTER la société 2BFOOD des demandes qu’elle formule à son encontre.

4º CONDAMNER in solidum Mme [T] et la société 2BFOOD au paiement de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous frais et dépens ».

Aux termes de ses conclusions régularisées et soutenues à l’audience du 8 septembre 2025, la société [O], représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu les pièces produites au débat,

CONSTATER l’existence de contestations sérieuses ;

DEBOUTER la société 2BFOOD de toutes ses demandes dirigées à l’égard de la société [O]

DEBOUTER Mme [T] de toutes ses demandes dirigées à l’égard de la société [O]

CONDAMNER in solidum la société 2BFOOD et Mme [W] [T] à payer à la société [O] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER in solidum la société 2BFOOD et Mme [W] [T] en tous les dépens. »

Le syndicat des copropriétaires des [Adresse 9], bien que régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat ni comparu à l’audience, de sorte que la présente ordonnance sera réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 octobre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action tendant à la remise en état des lots 170 et 182 conformément à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété

La société Attiches Activités soutient que l’action de Mme [T] tendant à la remise en état des lots 170 et 182 conformément à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété est irrecevable comme prescrite et fait valoir que :

— les lots 170 et 182 ont toujours communiqué puisque l’escalier reliant le lot 170 situé au rez-de-chaussée au lot 182 situé au 1er étage a été réalisé lors de la construction de l’immeuble par la société civile immobilière du [Adresse 12], propriétaire de l’immeuble et maitre d’ouvrage des travaux,

— le lot 182 a toujours constitué un accessoire au lot 170, local commercial situé au rez-de-chaussée

— la prétendue infraction au règlement de copropriété alléguée par Mme [T] a été commise il y a plus de cinq ans,

— le syndic et les copropriétaires étaient informés de la configuration des locaux, de leur affectation et de leur usage dès les années 1970.

La société [O] et la société 2BFood font également valoir que l’action aux fins de remise en état des lots 170 et 182 est prescrite.

Mme [W] [T] oppose que :

— seul l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ont vocation à fixer la réalité juridique des lots,

— les défenderesses reconnaissent expressément que la configuration actuelle des lots n° 170 et 182 méconnaît le règlement de copropriété, aucune autorisation, régularisation ou ratification d’aucune sorte n’étant produite aux fins de justification de la situation présente,

— si le changement d’affectation d’un lot peut s’effectuer librement, c’est sous réserve, non seulement de la destination de l’immeuble, compte tenu du règlement de copropriété, mais encore sous réserve des droits des autres copropriétaires, auxquels il ne peut être porté atteinte,

— le règlement de copropriété ne prévoit nullement le rattachement des deux lots précités, ni la possibilité d’une exploitation commerciale du lot du premier étage,

— le point de départ du délai de l’article 42 de la loi de 1965 est la date à laquelle les parties ont pu connaître les dommages, et non le jour où ceux-ci sont apparus.

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, précise que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Avant l’entrée en vigueur de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, le 25 novembre 2018, le délai de prescription était de 10 ans.

En application de l’alinéa 2 de l’article 2222 du code civil, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Il appartient aux défenderesses d’établir le point de départ du délai de prescription et dès lors, en l’espèce et dans la mesure où elles soutiennent que l’existence de l’escalier reliant les lots 170 et 182 et l’usage des lots datent de la construction de l’immeuble et ne pouvaient donc être ignorés des copropriétaires, d’en établir la date.

En l’espèce, les défenderesses versent aux débats des pièces, et notamment des plans et actes, visant à démontrer que :

— les lots 170 et 182 ont toujours été reliés par un escalier réalisé lors de la construction de l’immeuble par la société civile immobilière du [Adresse 12], propriétaire de l’immeuble et maitre d’ouvrage des travaux,

— le lot 182 a toujours constitué un accessoire au lot 170, local commercial situé au rez-de-chaussée,

— le syndic et les copropriétaires étaient informés de la configuration des locaux, de leur affectation et de leur usage dès les années 1970.

Ces pièces sont sujettes à débat et leur valeur probante ainsi que leur portée doivent être examinées dans le cadre du débat au fond. Le moyen tiré de la prescription n’est donc pas suffisamment établi pour fonder une fin de non-recevoir sur l’article 122, précité, du code de procédure civile.

Elles seront néanmoins examinées plus en détail dans le cadre de l’examen du caractère manifestement illicite du trouble allégué.

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il sera rappelé que l’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

Il appartient au demandeur de démontrer l’existence de l’illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Aux termes de l’article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant … l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s’ils tendent à rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l’état descriptif. A défaut, le syndicat des copropriétaires a le droit d’exiger la cessation de l’atteinte ainsi portée aux parties communes de l’immeuble et du trouble manifestement illicite qui en résulte.

Aux termes de l’article 9 de la loi précitée, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, Mme [T] fait valoir que la configuration actuelle des lots n° 170 et 182 n’est pas contestée en ce qu’ils sont reliés par un escalier, que cette configuration méconnaît le règlement de copropriété, qui ne prévoit pas non plus la possibilité d’une exploitation commerciale du lot du premier étage.

Toutefois, il est constant que le règlement de copropriété a été rédigé avant l’édification de l’ensemble immobilier sis [Adresse 14] à [Adresse 21] [Localité 3], ce qu’il stipule au demeurant expressément en précisant « Le présent règlement de copropriété s’applique à un ensemble immobilier qui sera édifié sur un terrain sis à [Localité 23][Adresse 1] [Adresse 13] ».

La société Attiches Activités produit l’acte de cession de parts en date du 30 mars 1971 conclu entre la société Sinvim et autres et la société Voyages Wasteels indiquant en page 11 que l’immeuble est en cours d’édification (pièce n°2 de la société Attiches Activités).

Elle produit également l’étude avant plan d’exécution de la construction de l’ensemble d’habitation de la SCI [Adresse 12] en date de 1968 concernant le rez-de-chaussée et le 1er étage (pièce n°2 de la société Attiches Activités).

Sur cette étude avant plan d’exécution, le lot 170 situé en rez-de-chaussée et le lot 182 situé au 1er étage et appartenant tous deux alors à la société Voyages Wasteels n’apparaissent pas reliés par un escalier.

En revanche, sur les plans modifiés en 1971 dans le cadre de l’aménagement des locaux pour la société Wasteels, agence de voyages, figure un escalier reliant le lot situé au rez-de-chaussée à celui situé au 1er étage (pièce n°4 de la société Attiches Activités).

Le juge des référés relève donc que la construction d’un escalier pour relier les deux lots était prévue dans les plans d’aménagement de la société Wasteels dès 1971. Or, la société Attiches Activités soutient que le lot 182 a toujours constitué un accessoire au lot 170, local commercial situé au rez-de-chaussée.

En outre, aux termes de l’article X de l’acte de retrait du 27 mars 1997 versé aux débats, il est rappelé que l’assemblée générale des associés de la société civile immobilière des [Adresse 12] réunie le 19 mars 1996 a constaté que l’immeuble est entièrement achevé et conforme aux énonciations de l’état descriptif (pièce n°5 de la société Attiches Activités).

Compte tenu de l’établissement du règlement de copropriété avant l’édification de l’immeuble, des plans d’aménagement des lots 182 et 170 établis en 1971 et de l’achèvement de l’édification de l’immeuble constatée par l’assemblée générale de 1996 qui l’a déclaré conforme aux énonciations de l’état descriptif, Mme [T] échoue à établir, avec l’évidence requise en référé, que :

— la configuration actuelle des lots n° 170 et 182 qui sont reliés par un escalier et qui résulte de travaux effectués en 1971,

— et le changement d’usage du lot 182, utilisé comme accessoire au local commercial situé au rez-de-chaussée,

constituent une violation manifeste du règlement de copropriété et de l’état descriptif et partant, un trouble manifestement illicite.

En effet, le règlement de copropriété, que les plans versés aux débats ou encore les énonciations de l’acte de retrait du 27 mars 1997 s’agissant de l’assemblée générale des associés en date de 1996, nécessitent une appréciation du juge du fond quant à leur valeur probante et leur portée pour pouvoir déterminer s’il existe une violation du règlement de de copropriété.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur ses demandes principales de dépose des moteurs de chambre froide installés sur la terrasse du studio H correspondant au lot 182 et de la remise en état des lots 170 et 182, conformément au règlement de copropriété.

Sur demande subsidiaire de dépose des moteurs de groupe froid

Mme [T] soutient subsidiairement que le dispositif réfrigérant illégalement installé sur la terrasse qui jouxte son studio correspond à une activité commerciale qui s’est développée en méconnaissance de la réglementation qui gouverne le changement d’usage.

Elle ajoute que son préjudice en lien avec les manquements correspondant à cette situation caractérise le trouble manifestement illicite, indépendamment même de la flagrante infraction au règlement de copropriété.

Les défenderesses opposent que le lot 182 a toujours constitué un accessoire au lot 170, local commercial situé au rez-de-chaussée, et que les nuisances sonores invoquées par Mme [T] ne sont pas établies.

Il a déjà été retenu ci-dessus que compte tenu des éléments versés aux débats, une violation manifeste du règlement de copropriété n’était pas démontrée avec l’évidence requise en référé, ni par conséquent le trouble manifestement illicite commis à ce titre.

S’agissant des nuisances sonores invoquées, Mme [T] verse aux débats :

— deux courriers que son conseil a adressé à la société Attiches Activités et à la société 2BFood le 27 novembre 2023 faisant état d’un « fonctionnement bruyant des deux moteurs de chambre froide installés sur la terrasse de l’immeuble »

— le courrier en réponse que le conseil de la société Attiches Activités a adressé à son conseil le 28 janvier 2024

— un mail du gestionnaire de son logement en date du 9 août 2023 faisant état, dans le cadre de visite pour la location de son studio, de candidats incommodés par la « climatisation du Subway qui est bruyante » (pièces de Mme [T] n°8 à n°11).

Ces éléments sont insuffisants pour établir l’existence d’un trouble, en l’espèce de bruits, excédant les inconvénients normaux du voisinage.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande subsidiaire de dépose des moteurs de chambre froide installés sur la terrasse du studio H correspondant au lot 182, et à la remise en état des lieux.

La société 2BFood et la société Attiches Activités ne faisant pas l’objet de condamnation en référé, il n’y a pas lieu à référé sur leurs demandes respectives de garantie à ce titre.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes formulées par la société 2BFood de condamnation in solidum des sociétés Attiches Activité et [O] au paiement d’une provision de 320.000 euros correspondant au prix du fonds de commerce, et de 10.000 euros de dommages et intérêts à titre provisionnel.

Sur la demande de provision

Mme [W] [T] sollicite la condamnation solidum de la société Attiches Activité, de la société 2B Food et de la société [O] à lui payer 10.000 euros de dommages-intérêts provisionnels.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des développements précédents, qu’une violation non sérieusement contestable des dispositions du règlement de copropriété et un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ne sont pas établis avec l’évidence requise en référé.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation définitive du préjudice en résultant qui est allégué en demande.

Mme [W] [T] sera également renvoyée à mieux se pourvoir au principal sur ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

Mme [W] [T], échouant dans ses prétentions en référé, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile étant rejetée.

En équité, elle sera toutefois dispensée de toute indemnité sur le fondement de ces dispositions.

Il sera rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort

Disons n’y avoir lieu sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes tant principales que subsidiaires formulées par Mme [W] [T] de dépose des moteurs de chambre froide et de la remise en état des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle à des dommages-intérêts formulée par Mme [W] [T] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de garantie et relevé indemne présentées par les sociétés 2BFood et Attiches Activité ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par la société 2BFood de condamnation in solidum des sociétés Attiches Activité et [O] au paiement d’une provision de 320.000 euros correspondant au prix du fonds de commerce, et de 10.000 euros de dommages et intérêts à titre provisionnel ;

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront,

Condamnons Mme [W] [T] aux dépens ;

Rejetons les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 22] le 13 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON