TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Anne FRAYSSE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emmanuel COSSON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10588 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KWE

N° MINUTE :

3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0004

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [X] divorcée [D] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Anne FRAYSSE, avocat au barreau de PARIS, (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202431701 du 15/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 juin 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 05 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10588 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KWE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2012, prenant effet le 26 décembre 2012, la société ICF LA SABLIERE a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [X] sur des locaux situés au [Adresse 2] (étage 02, escalier 01, porte 126), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 549,62 euros et d’une provision pour charges de 162,87 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 949,23 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [Z] [X] le 7 août 2024.

Par assignation du 5 novembre 2024, la société ICF LA SABLIERE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [X], sous astreinte de 200 euros par jours de retard, ainsi qu’au transport et à la séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4 296,48 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,650 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 28 mars 2025, la société ICF LA SABLIERE, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, s’élève désormais à 5 997,95 euros, terme du mois de février 2025 inclus. La société ICF LA SABLIERE considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle déclare s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

La société ICF LA SABLIERE expose qu’une précédente décision suspendant les effets de la clause résolutoire a été rendue à l’encontre de la locataire. Elle indique qu’une nouvelle dette s’est créée. Elle précise que seul le loyer résiduel est payé et que le versement des APL n’a pas repris. Elle ajoute que tous les services sociaux ont été saisis mais qu’une dette se forme toujours.

Mme [Z] [X], représentée par son conseil, se référant aux conclusions déposées à l’audience, reconnait le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 166 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle demande subsidiairement un sursis à expulsion, l’octroi de délais pour se reloger ainsi que le débouté des demandes au titre de l’article 700.

Mme [Z] [X] expose qu’elle a 63 ans et que ses deux filles vivent avec elle depuis 13 ans. Elle indique que son loyer s’élève à la somme de 837 euros avec charges. Elle ajoute qu’elle travaille en intérim, qu‘elle perçoit en ce moment le RSA et que le versement des APL a été bloqué. Elle précise que la participation irrégulière de ces deux filles au paiement du loyer l’a mise en difficulté mais qu’elles sont en mesure de payer. Elle fait part du paiement du loyer résiduel depuis janvier 2024.

Mme [Z] [X] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [Z] [X] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ICF LA SABLIERE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 14 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 949,23 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 octobre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que Mme [Z] [X] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience et que les revenus de son foyer ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ICF LA SABLIERE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [Z] [X] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur le sursis à l’expulsion et les délais pour quitter les lieux

Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [Z] [X] ne justifie pas de démarches réalisées en vue de son relogement. Il apparait, en outre, que par ordonnance de référé du 12 octobre 2017, les effets de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail de Mme [Z] [X] ont été suspendus et que des délais de paiement lui ont été octroyés, sa dette a été ensuite soldée en mars 2019 par le Fond de Solidarité Logement et un nouveau plan d’apurement a été conclu entre les parties le 31 juillet 2023. Ainsi, il ressort des pièces versées aux débats que la dette de Mme [Z] [X] est récurrente.

Au regard de ces éléments, il ne sera pas accordé de délai supplémentaire pour quitter les lieux.

De plus, la loi n°2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable que Mme [Z] [X] invoque ne permet nullement au juge de surseoir à l’expulsion d’une personne jusqu’à ce que son relogement soit assuré. Ce fondement est donc inopérant, et cette demande sera rejetée.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société ICF LA SABLIERE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 mars 2025, Mme [Z] [X] lui devait la somme de 5 997,95 euros, terme du mois de février 2025 inclus.

Mme [Z] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 837.25 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ICF LA SABLIERE ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société ICF LA SABLIERE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 décembre 2012 entre la société ICF LA SABLIERE, d’une part, et Mme [Z] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (étage 02, escalier 01, porte 126) est résilié depuis le 15 octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Z] [X], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [Z] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] (étage 02, escalier 01, porte 126) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Z] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 837.25 euros (huit cent trente-sept euros et vingt-cinq centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [Z] [X] à payer à la société ICF LA SABLIERE la somme de 5 997,95 euros (cinq mille neuf cent quatre-vingt-dix-sept euros et quatre-vingt-quinze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus,

REJETTE la demande d’astreinte de la société ICF LA SABLIERE,

REJETTE la demande de sursis à l’expulsion et de délais pour quitter les lieux de Mme [Z] [X],

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [Z] [X] à payer à la société ICF LA SABLIERE la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 août 2024 et celui de l’assignation du 5 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge