TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

N° RG 25/52087 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63KW

N° :

Assignation du :

21 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 octobre 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La SCI NATALOR

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0074

DEFENDEURS

La société LGDM SAS

[Adresse 5]

[Localité 8]

et dans les locaux loués

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [T] [U]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentés par M^e Mathieu DUCROCQ, avocat au barreau de PARIS – #T0001

DÉBATS

A l’audience du 15 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 juillet 2022, la société Natalor a consenti un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux à la société LGDM sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10], pour une durée de douze mois à compter du 1er août 2022, moyennant un loyer en principal de 3 000 € par mois.

Par acte du même jour, Monsieur [U] a signé un acte de caution autonome à première demande dans la limite de 12 000 € et pour une durée de 12 mois à compter du 1er août 2022 jusqu’au 31 juillet 2023.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 16 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la société LGDM un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 67 789,65 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 20 août 2024.

Par actes délivrés le 21 mars 2025, la société Natalor a fait assigner la société LGDM devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, et clause pénales contractuelles afférentes, ainsi que Monsieur [U], en qualité de garant.

L’affaire a été renvoyée à la demande des défendeurs.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 15 septembre 2025, la société Natalor demande au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société LGDM et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société LGDM à lui payer la somme provisionnelle de 108 770,45 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner la société LGDM à lui payer la somme provisionnelle de 10 877,05 € au titre de la clause pénale,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— dire qu’elle pourra conserver le dépôt de garantie,

— condamner Monsieur [U] à lui verser la somme de 12 000€,

— condamner la société LGDM au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle journalière de 98,63 € à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner in solidum la société LGDM et Monsieur [U] au paiement d’une somme de 6 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société LGDM et Monsieur [U] demandent au juge des référés de :

— débouter la société Natalor de l’ensemble de ses demandes à leur encontre,

— la condamner au paiement d’une somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la société LGDM oppose l’existence de contestations sérieuses et soutient que :

— en raison de la rédaction de la clause résolutoire « le bail pourra être résilié », le caractère automatique de l’acquisition de la clause à titre de sanction, en cas d’impayés de loyers, n’apparaît pas clairement,

— le décompte de la dette locative joint au commandement de payer est imprécis et erroné, et ne lui permettait pas de déterminer la nature et le montant des sommes dues,

— le commandement de payer vise de manière indistincte les articles L 145-41 et L 145-17 1° du code de commerce, entretenant une confusion sur la procédure envisagée par le bailleur.

Toutefois, il ressort de la clause résolutoire que le bail « pourra » être résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux. Il s’ensuit ainsi, de manière non équivoque, une automaticité de la clause résolutoire, caractérisée par l’emploi des termes « de plein droit » et « un mois après un commandement de payer resté infructueux », nonobstant l’utilisation du verbe « pourra ».

S’agissant du décompte joint au commandement, il y a lieu de constater qu’il correspond au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figurent le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués entre janvier 2024 et août 2024. Il convient en outre de rappeler, concernant le solde antérieur, qu’un commandement de payer demeure valable sur la portion non contestée de la dette locative.

Enfin, le commandement précise expressément en première page qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L 145-41 du commerce y figure. Dès lors, le seul fait que ce texte soit suivi de l’article L. 145-17 alinéa 1 du même code ne suffit pas à créer un doute sur les intentions du bailleur qui a délivré un commandement visant la clause résolutoire.

Ainsi, le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. Il n’existe donc aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer.

En faisant délivrer ce commandement, la société Natalor n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 67 789,65 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 20 août 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société LGDM et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société LGDM depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

— à l’encontre de la société LGDM :

Au cas présent, la société LGDM oppose que le bailleur ne verse qu’un décompte partiel des loyers arriérés sans fournir de factures, et que le montant du loyer est erroné, puisque les parties avaient convenu d’un loyer de 2 650 € par mois à compter d’août 2023, et non de 3 000 €.

Cependant, la défenderesse ne verse aux débats qu’un échange de SMS avec le bailleur sur le montant des loyers qui n’a pas fait l’objet d’un avenant au bail, de sorte que ce moyen sera rejeté.

Ainsi, au vu du décompte produit par la société Natalor, l’obligation de la société LGDM au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 5 août 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 108 770,45 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société LGDM.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal à compter du commandement du 16 septembre 2024.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Les clauses du bail relatives à l’indemnité forfaitaire de 10 % et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

— à l’encontre de Monsieur [U] :

L’article 2321 du code civil, la garantie autonome est l’engagement par lequel le garant s’oblige, en considération d’une obligation souscrite par un tiers, à verser une somme soit à première demande, soit suivant des modalités convenues.

Le garant n’est pas tenu en cas d’abus ou de fraude manifestes du bénéficiaire ou de collusion de celui-ci avec le donneur d’ordre.

Le garant ne peut opposer aucune exception tenant à l’obligation garantie.

Sauf convention contraire, cette sûreté ne suit pas l’obligation garantie.

Au cas présent, il ressort des pièces produites que l’acte signé le 18 juillet 2022 par Monsieur [U] fait référence à la fois à un « cautionnement », à un « acte de caution autonome à première demande », ou à une « garantie autonome à première demande », créant ainsi une confusion sur la nature précise de l’engagement souscrit par le défendeur (caution solidaire ou garantie à première demande) et ses conséquences.

En outre, l’acte prévoit expressément que l’engagement ne porte que sur une durée de 12 mois du 1er août 2022 au 31 juillet 2023, soit antérieurement à la présente instance.

Si la demanderesse fait valoir que cet engagement doit être combiné avec l’article 10 du contrat de bail qui dispose que la garantie survivra pour les besoins de son exécution jusqu’à la remise des clés par le preneur, il en résulte précisément que l’obligation de Monsieur [U] de verser la somme de 12 000 € à titre de garantie n’est pas démontrée avec l’évidence requise en référé.

Dès lors, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande de provision.

Sur les demandes accessoires

La société LGDM, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société LGDM ne permet d’écarter la demande de la société Natalor formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

En outre, la demanderesse sera condamnée à verser la somme de 1 000 € à Monsieur [U].

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16 octobre 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LGDM et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 10], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société LGDM à payer à la société Natalor une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 16 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société LGDM à payer à la société Natalor la somme de 108 770,45 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 5 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement de l’indemnité forfaitaire de 10 % et de conservation du dépôt de garantie ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée à l’encontre de Monsieur [U] ;

Condamnons la société LGDM aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société LGDM à payer à la société Natalor la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Natalor à payer à Monsieur [U] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 13 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE