TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [W] [O],

Madame [J] [E] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03173 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PDU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 24 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [O], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne,

Madame [J] [E] [U], demeurant [Adresse 1]

non comparante et non représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 juillet 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 24 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03173 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PDU

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 octobre 2012, la S.A d’HLM LOGEMENT FRANÇAIS, aux droits de laquelle vient la S.A d’HLM 1001 VIES HABITAT, a consenti un bail d’habitation à M. [W] [O] et Mme [J] [E] [U] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 442,32 euros et d’une provision pour charges de 138,34 euros.

Par actes de commissaire de justice du 13 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4.408,27 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [O] et Mme [J] [E] [U] le 17 septembre 2024.

Par assignations du 5 mars 2025, la S.A d’HLM 1001 VIES HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [O] et Mme [J] [E] [U] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4007,91 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 19 mai 2025, la société 1001 VIES HABITAT représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société 1001 VIES HABITAT considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [W] [O] expose qu’il occupe les lieux avec sa femme et ses enfants, il a quatre enfants dont 2 encore à charge. Les revenus mensuels du ménage sont de 1.600 euros pour Mme [C] qui est en CDI et de 1.650 euros pour M. [O] ; il a versé 1.000 euros le 15 Mai 2025 et 400 euros le 18 Mai 2025 ; ces sommes n’apparaissent pas dans la comptabilité de la demanderesse ; il se trouve aujourd’hui en situation de régler sa dette de façon échelonnée en plus du loyer courant ; il demande à être exonéré de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [J] [E] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société 1001 VIES HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 13 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4.408,27 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 janvier 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société 1001 VIES HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 mai 2025, M. [W] [O] et Mme [J] [E] [U] lui devaient la somme de 2034,91 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [W] [O] et Mme [J] [E] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant si ce n’est les versements de 1.000 euros le 15 Mai 2025 et 400 euros le 18 Mai 2025 ; ces sommes n’apparaissant pas dans la comptabilité de la demanderesse, elles viendront en déduction le cas échéant et en tout état de cause au jour de l’audience, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 2034,91 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [W] [O] et Mme [J] [E] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société 1001 VIES HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [O] et Mme [J] [E] [U], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 octobre 2012 entre la S.A d’HLM 1001 VIES HABITAT, d’une part, et M. [W] [O] et Mme [J] [E] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 14 janvier 2025,

CONDAMNE solidairement M. [W] [O] et Mme [J] [E] [U] à payer à la S.A d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 2.034,91 euros (deux mille trente-quatre euros et quatre-vingt-onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024,

AUTORISE M. [W] [O] et Mme [J] [E] [U] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 90 euros (quatre-vingt-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [W] [O] et Mme [J] [E] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 janvier 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [W] [O] et Mme [J] [E] [U] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [W] [O] et Mme [J] [E] [U] seront solidairement condamnés à verser à la la S.A d’HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société 1001 VIES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [W] [O] et Mme [J] [E] [U] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 novembre 2024 et celui de l’assignations du 5 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 juillet 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge