TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05512 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BFY

N° MINUTE :

2025/5

JUGEMENT

rendu le 07 janvier 2025

DEMANDEURS

Madame [N] [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laure SAGET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0197

Monsieur [C] [D], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laure SAGET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0197

DÉFENDEURS

S.A. FOURSOME, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [X] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 janvier 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL Greffier

Décision du 07 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05512 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BFY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 août 2016 à effet au 4 août 2016, M. [C] [D] et Mme [N] [D] ont consenti un bail d’habitation à la société FOURSOME, afin d’y loger son président directeur général M. [M] [X] [W], sur des locaux situés au [Adresse 4] [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3600 euros et d’une provision pour charges de 390 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la société FOURSOME un commandement de payer la somme principale de 13380,65 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice du 23 mai 2024, M. [C] [D] et Mme [N] [D] ont assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris la société FOURSOME et M. [M] [X] [W] pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société FOURSOME, prononcer l’expulsion de la société FOURSOME ainsi que celle de tout occupant de son chef dont M. [M] [X] [W] et obtenir :

la condamnation de la société FOURSOME au paiement de l’arriéré dû, terme du mois de mai 2024 inclus, soit la somme de 22202,47 euros avec intérêts aux taux légal à compter de l’assignation,la condamnation solidaire de la société FOURSOME et M. [M] [X] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 7 avril 2024 et jusqu’à libération des lieux égale au montant du loyer mensuel en principal, charges et taxes en sus augmenté de 50% , la condamnation de la société FOURSOME au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

M. [C] [D] et Mme [N] [D] font valoir, sur le fondement des articles 1728 et 1741 du code civil, que la société FOURSOME n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, qu’à titre subsidiaire elle n’a pas respecté ses obligations puisque le loyer n’est plus payé depuis le 13 décembre 2023.

À l’audience du 17 octobre 2024 M. [C] [D] et Mme [N] [D], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et précisent que la dette locative, terme du mois d’octobre 2024 inclus, s’élève désormais à 44824,09 euros. Ils indiquent qu’aucun règlement n’a été effectué depuis le mois de décembre 2023.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, la société FOURSOME et M. [M] [X] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Ainsi que cela lui a été demandé à l’audience, les demandeurs ont produit en cours de délibéré un extrait Kbis à jour de la société FOURSOME dont il ne ressort qu’elle ne fait l’objet d’aucune procédure collective.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de préciser que le présent contrat de bail, conclu au profit d’une personne morale, stipule expressément ne pas être soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Il est ainsi soumis aux seules dispositions du code civil.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En application de l’article 1728 le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes des articles 1224, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. La résolution met fin au contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, l’article 10 du contrat prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la société FOURSOME le 7 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 13380,65 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 avril 2024 en application des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la société FOURSOME ainsi qu’à tous les occupants de son chef dont M. [M] [X] [W] de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [C] [D] et Mme [N] [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En ce que l’indemnité d’occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l’occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires.

Les occupants et le locataire sont alors condamnés in solidum en leur qualité de coauteur du dommage, unique et indivisible, du bailleur.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu par la société FOURSOME afin d’y loger M. [M] [X] [W]. Il ressort du procès-verbal de signification à ce dernier de l’assignation à l’adresse du bail que son nom est inscrit sur le tableau des occupants, l’interphone, la boîte aux lettres et que l’adresse a été confirmée par le voisinage. M. [M] [X] [W] doit ainsi être considéré comme occupant actuellement le logement.

La société FOURSOME et M. [M] [X] [W] seront en conséquence condamnés in solidum au paiement de l’indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans majoration.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [C] [D] et Mme [N] [D] ou à leur mandataire.

Sur la dette locative

En application de l’article 1728 le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [C] [D] et Mme [N] [D] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 octobre 2024, la société FOURSOME lui devait la somme de 44426,50 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation.

La société FOURSOME, non comparante, n’apportant de fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 22202,47 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société FOURSOME qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2000 euros à la demande de M. [C] [D] et Mme [N] [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 août 2016 entre M. [C] [D] et Mme [N] [D], d’une part, et la société FOURSOME, d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 8 avril 2024,

ORDONNE à la société FOURSOME de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef dont M. [M] [X] [W] les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE in solidum la société FOURSOME et M. [M] [X] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE la société FOURSOME à payer à M. [C] [D] et Mme [N] [D] la somme de 44426,50 euros au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation arrêté au 14 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 22202,47 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE la société FOURSOME aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 mars 2024,

CONDAMNE la société FOURSOME à payer à M. [C] [D] et Mme [N] [D] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le Greffier La Juge

Décision du 07 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05512 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BFY