TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Saeed KHANIVALIZADEH

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Emmanuelle GUICHETEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00362 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YRX

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

Association ASSOCIATION HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1904

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [X] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Saeed KHANIVALIZADEH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0567

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00362 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YRX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2022 à effet le même jour, l’ASSOCIATION HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE, en sa qualité d’organisme agréé, a consenti à Monsieur [N] [X] [B] une convention d’occupation à titre onéreux pour une durée d’un mois renouvelable tacitement sans pouvoir excéder une durée maximale de 24 mois, portant sur une chambre dépendant d’un local à usage d’habitation de type T6 situé [Adresse 2], moyennant le versement d’une contribution mensuelle d’un montant de 217 euros, outre une provision sur charges de 86 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, l’ASSOCIATION HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE a fait signifier à Monsieur [N] [X] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement de la somme de 1236,07 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges terme d’août 2024 inclus.

Par acte du 7 janvier 2025, l’ASSOCIATION HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE a fait assigner Monsieur [N] [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer, subsidiairement, le prononcé de la résiliation de plein droit du contrat liant les parties,

— l’expulsion de Monsieur [N] [X] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef en la forme légale, et avec si besoin le concours de la force publique et la séquestration des meubles,

— sa condamnation à lui payer la somme de 2372,73 euros, terme de novembre 2024 inclus, au titre des indemnités arriérées, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024,

— sa condamnation à lui payer, jusqu’à la libération des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance et des charges qui aurait été dû si la convention s’était poursuivie,

— sa condamnation à lui payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles,

— sa condamnation aux dépens de l’instance.

Après plusieurs renvois et une réouverture des débats pour permettre un débat contradictoire entre les parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est mentionné que Monsieur [N] [X] [B] perçoit 559,42 euros de RSA et qu’il ne s’est pas présenté au rendez-vous fixé par la DRIHL de [Localité 4].

A l’audience du 4 septembre 2025, l’ASSOCIATION HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE, représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son assignation soutenus oralement, et a actualisé sa créance à la somme de 6263,90 euros au 3 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse.

Monsieur [N] [X] [B] a été représenté par son conseil à l’audience utile et a fait viser des écritures qu’il a développées oralement, par lesquelles il a sollicité à titre liminaire que l’assignation soit déclarée irrecevable en l’absence de conciliation préalable, au fond le rejet des prétentions adverses à titre principal et subsidiairement l’octroi d’un délai de paiement de 24 mois, et la condamnation de l’ASSOCIATION HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE à lui payer 1500 euros en réparation de son préjudice moral, outre 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de préciser que conformément aux prescriptions de l’article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif pas plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions des parties mais non reprises dans le dispositif.

Par ailleurs, sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [N] [X] [B] a été conclu dans le cadre du dispositif d’intermédiation locative pour permettre l’accueil de parisiens défavorisés, privés de logement, dans un logement temporaire.

Le terme « intermédiation » de manière générique renvoie à l’intervention d’un tiers social (dénommé opérateur, organisme agréé ou association) entre le propriétaire et la personne occupant le logement, afin de sécuriser la relation locative.

Le contrat de sous-location entre l’organisme agréé et l’occupant est soumis à une réglementation spécifique. Lorsqu’il est conventionné, l’article L.353-20 du code de la construction et de l’habitation prévoit toutefois que les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues au III de l’article 40 de cette loi, cet article énumérant lui-même les articles qui ne s’appliquent pas, notamment celui sur la durée de location (article 10) ce qui permet d’insérer au contrat de sous-location une durée maximale et un nombre limité de reconduction tacites pour répondre à l’objectif d’accueil du plus grand nombre de personnes en situation précaire dans l’attente de leur accès à un logement plus pérenne soumis à des dispositions plus générales (loi du 6 juillet 1989 ou réglementation HLM).

En revanche l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable (le mécanisme d’acquisition des clauses résolutoires s’applique). Il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Sur l’absence de conciliation préalable

Selon l’article 750-1 nouveau du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

En l’espèce, la demande en justice vise principalement à obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire défaillant et non, uniquement, le paiement d’une somme d’argent.

L’ASSOCIATION HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE n’était en conséquence pas tenu à une conciliation préalable à sa demande en justice.

Sur la recevabilité de l’action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 8 janvier 2025, soit moins de six semaines avant l’audience initiale du 7 février 2025, en application des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire est donc irrecevable.

Sur la résiliation du contrat pour trouble du voisinage et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Par ailleurs, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

La jurisprudence a dégagé un principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage » (Cass. 2e civ., 19 nov. 1986 : Bull. Civ. 1986, II, n° 172).

Il s’agit d’une responsabilité objective qui s’appuie sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance – trouble excessif ou anormal – sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à

l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire. Le demandeur doit néanmoins rapporter la preuve de ce que les troubles invoqués dépassent les inconvénients normaux du voisinage compte tenu de l’environnement local, caractérisé par le mode normal de vie et d’activité du secteur concerné. Pour cela, il faut, d’une part, que le trouble ait un caractère continu ou, au moins, répétitif et qu’il soit, d’autre part, anormal. Il convient de préciser que l’anormalité est celle du trouble, non celle du dommage, car c’est le trouble anormal qui constitue le fait générateur de cette responsabilité sui generis.

En l’espèce, l’ASSOCIATION HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE produit la main courante d’une colocataire de Monsieur [N] [X] [B] en date du 17 octobre 2024, faisant état que celle-ci « a parfois des crises de démence suite à la prise de médicaments ». Il y est indiqué également que le 7 octobre 2024, Monsieur [N] [X] [B] « s’est emparé d’un couteau et il s’est mis à crier « ils sont là » ; les voisins ayant pris peur, ils ont appelé la police ». Si le défendeur expose dans ses écritures et à l’audience qu’il ne s’agirait que d’un malentendu si bien que le psychiatre aurait levé son hospitalisation suite à ces faits, il n’apporte aucun élément pour l’étayer (certificat médical par exemple). De même, pour retirer toute valeur à la main courante susmentionnée, il se plaint être victime de transphobie de la part de la colocataire déclarante, mais il n’apporte non plus aucun élément objectif en ce sens. L’attestation qu’il produit du 16 août 2025 sera rejetée car elle ne respecte pas les conditions posées à l’article 202 du code de procédure civile. Dans un courrier électronique du 8 octobre 2024, l’ASSOCIATION HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE estime que le maintien de Monsieur [N] [X] [B] dans la colocation est devenu incompatible en raison de « la présence d’enfants » au regard « des derniers troubles occasionnés ». Il y est aussi fait référence à sa consommation de stupéfiants. Le défendeur verse d’ailleurs un certificat médical confirmant qu’il souffre de « plusieurs pathologies psychiatriques chroniques », ce qui tend à corroborer la réalité de l’incident du 7 octobre 2024 tel que décrit.

Au surplus, le décompte de la demanderesse versé aux débats met en évidence un arriéré de redevances et de charges de Monsieur [N] [X] [B] de 6263,90 euros au 3 septembre 2025. Le décompte annexé au commandement de payer du 27 septembre 2024 établit que le solde est négatif depuis l’échéance de juin 2024, soit 14 mois, si bien que la dette ne cesse de s’aggraver.

En ces conditions, la violation des obligations contractuelles est avérée et suffisante pour prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [X] [B] selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le défendeur succombant, sa demande indemnitaire sera rejetée.

Sur la demande en paiement des arriérés de redevance et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [X] [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’ASSOCIATION HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE communique un décompte au 3 septembre 2025 portant sa créance à la somme de 6263,90 euros, échéance d’août 2025 incluse. Monsieur [N] [X] [B] n’apporte aucun élément pour en contester le principe ni le montant. Elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

En outre, Monsieur [N] [X] [B] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 4 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dû si le contrat s’était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En vertu de l’article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe.

En l’espèce, le diagnostic social et financier met en exergue que Monsieur [N] [X] [B] ne perçoit chaque mois qu’une somme légèrement supérieure au montant de la redevance et des charges, à savoir le RSA à hauteur de 559,42 euros, alors que sa dette locative est désormais importante et s’élève à près de 12 fois le montant de ses revenus mensuels. Elle n’a en outre effectué aucun versement au titre de la redevance, même partiel, depuis l’échéance d’août 2024, soit plus d’une année. Elle ne démontre donc pas de sa capacité financière ni de son intention à respecter un échéancier qui pourrait être accordé pour apurer sa dette.

La demande de Monsieur [N] [X] [B] de délais de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [N] [X] [B] qui succombe, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable, de laisser à la charge de l’ASSOCIATION HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE les sommes exposées par elle dans la présente instance, la somme de 300 euros lui sera allouée à ce titre conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel,

Déclare irrecevable l’action en acquisition de la clause résolutoire de la convention d’occupation à titre onéreux en date du 1er décembre 2022,

Prononce la résiliation de la convention conclue le 1er décembre 2022 entre l’ASSOCIATION HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE et Monsieur [N] [X] [B] concernant la chambre dépendant du local à usage d’habitation de type T6 situé [Adresse 2] aux torts exclusifs de la locataire,

Condamne Monsieur [N] [X] [B] à payer à l’ASSOCIATION HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE la somme de 6263,90 euros au titre des redevances impayées au 3 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024,

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

Condamne Monsieur [N] [X] [B] à verser à la l’ASSOCIATION HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 4 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamne Monsieur [N] [X] [B] à payer à l’ASSOCIATION HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes des parties,

Condamne Monsieur [N] [X] [B] aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Le greffier Le juge