TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître David ELBAZ

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Joanna GRAUZAM

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07100 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PFO

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le 05 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [B] [Y] épouse [X], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Joanna GRAUZAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1117

DÉFENDERESSE

S.A.S. MRB, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître David ELBAZ de l’AARPI GRAUZAM – ELBAZ – SAMAMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0223,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 mars 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 05 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07100 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PFO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 juin 2018, Mme [B] [Y] épouse [X] a consenti un bail d’habitation à la S.A.S. MRB sur des locaux (un appartement et un double parking places 172 et 173) situés au [Adresse 1] (16ème étage) à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2100 euros et d’une provision pour charges de 200 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3186,85 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 28 juin 2024, Mme [B] [Y] épouse [X] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion sous astreinte de 200 euros par jour de retard, de la S.A.S. MRB et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3555,87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 novembre 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé afin de permettre aux parties de se mettre en état.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 10 décembre 2024, Mme [B] [Y] épouse [X] sollicite, outre le débouté des demandes reconventionnelles, le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exception de sa demande en paiement de la somme de 3555,87 euros au titre de l’arriéré locatif, ce dernier ayant été soldé par la défenderesse six jours avant l’audience. Subsidiairement, elle sollicite la constatation du motif réel et sérieux du congés délivré à la S.A.S. MRB.

Mme [B] [Y] épouse [X] considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La S.A.S. MRB sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et le débouté de Mme [B] [Y] épouse [X], ainsi que la suspension de la clause résolutoire. A titre reconventionnel, elle demande sa condamnation au paiement de :

-7200 euros au titre de provisions pour charges non justifiées,

—  3561,44 euros au titre de régularisations abusives de charges locatives,

— et 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

La S.A.S. MRB expose que Mme [B] [Y] épouse [X] lui loue trois appartements différents et que tous les loyers lui ont été réglés. Elle argue d’une possible confusion dans les décomptes produits par la demanderesse et relève l’absence de production de décompte actualisé de la dette. La S.A.S. MRB soutient également que le commandement de payer comporte une cause de nullité, en ce qu’il ne reproduit pas la clause résolutoire figurant au bail. Enfin, s’agissant du congé délivré par Mme [B] [Y] épouse [X], la défenderesse soutient qu’il est fondé sur un motif illégitime, en ce qu’il ne porte pas sur le bien immobilier objet du présent litige.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [B] [Y] épouse [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la nullité du commandement de payer

Il résulte de l’article 114 du code de procédure civile qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public et la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Enfin, l’article 1256 du code civil dispose que " lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.

Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. "

En l’espèce, , le commandement de payer du 26 février 2024 qui rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il ne reproduit pas la clause résolutoire insérée au bail. Toutefois, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’exige pas l’insertion d’une telle mention. Le commandement de payer est ainsi régulier en sa forme.

Sur le fond, il est constant que le commandement délivré doit être libellé de façon suffisamment explicite et doit notamment préciser les dates d’échéances des sommes réclamées en distinguant entre loyers et charges locatives.

En l’espèce, le commandement de payer signifié le 26 février 2024 comporte la distinction entre loyers et charges locatives dues, et comporte, ainsi, un solde de 3186.85 euros justifié. Ce faisant, il permet à la société locataire de s’assurer du bien-fondé des sommes sollicitées.

En conséquence, le commandement de payer du 26 février 2024 sera déclaré valide et la S.A.S. MRB sera déboutée de sa demande tendant au constat de la nullité de cet acte.

1.3 Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 avril 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, que la S.A.S. MRB a soldé sa dette locative la veille de l’audience.

En dépit de cette circonstance, et compte tenu de l’ancienneté de l’arriéré apuré, il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [B] [Y] épouse [X] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la régularisation des charges locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat. Il ressort par ailleurs de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

S’agissant du paiement des charges, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Il sera également rappelé que le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables par le propriétaire, dans laquelle figure notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, il sera rappelé que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit en annexe du commandement de payer que la S.A.S. MRB, restait à devoir la somme de 3186,85 euros au titre des arriérés loyers et de charges locatives au 19 février 2024. La. S.A.S. MRB se contente de contester cette somme en indiquant que la somme réclamée n’est pas justifiée et que la taxe sur les ordures ménagères ne fait pas partie des charges récupérables, de sorte que la somme sera retenue.

La bailleresse justifie encore d’une TEOM 2018 de 329 euros, d’une TEOM 2019 à hauteur de 336 euros, d’une TEOM 2020 à hauteur de 340 euros et d’une TEOM 2021 à hauteur de 341 euros (pièce 5), dont 422,50 euros sont imputables aux locataires compte tenu des 10 mois d’occupation sur l’année 2013.

Elle justifie enfin de charges récupérables pour les années 2020,2021, 2022 et 2023 (pièces 4, 12 et 18).

La somme totale de 3186,85 euros est parfaitement justifiée et sera ainsi retenue au titre de l’arriéré locatif (loyers et régularisation de charges locatives).

La S.A.S. MRB sera, par conséquent, déboutée de ses demandes.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [B] [Y] épouse [X] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 décembre 2024, la S.A.S. MRB ne lui devait aucune somme, son arriéré locatif ayant été réglé la veille de l’audience.

La S.A.S. MRB confirme cette circonstance.

Compte tenu de ces éléments, cette dernière sera constatée dans le dispositif ci-dessous.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [B] [Y] épouse [X] ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La. S.A.S. MRB, qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2000 euros à la demande de Mme [B] [Y] épouse [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté de la dette à l’origine de la présente procédure, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du commandement de payer en date du 26 février 2024 ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 février 2024 a été réglée la veille de l’audience en date du 10 décembre 2024, soit à l’issue du délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 juin 2018 entre Mme [B] [Y] épouse [X], d’une part, et la. S.A.S. MRB, d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (16ème étage) à [Localité 5] est résilié depuis le 27 avril 2024,

ORDONNE à la. S.A.S. MRB de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] (16ème étage) à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE la. S.A.S. MRB au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DÉBOUTE les parties du surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. S.A.S. MRB à payer à Mme [B] [Y] épouse [X] la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. S.A.S. MRB aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 février 2024 et celui de l’assignation du 28 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection