TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Xavier MARTINEZ

M^e Sarah MELKI CAROUBI

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05251 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46X7

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 06 février 2025

DEMANDERESSE

S.A.S.U. OPERA MALESHERBES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #216

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sarah MELKI CAROUBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1131

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 février 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 06 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05251 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46X7

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 août 2023 avec prise d’effet au 25 août 2023, la SASU OPERA MALESHERBES a donné à bail à Monsieur [R] [P] un ensemble immobilier composé d’un appartement correspondant au lot n°8 et d’une cave n°8, situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 5 725 euros, outre 650 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant impayés, par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, la SASU OPERA MALESHERBES a fait signifier à Monsieur [R] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 34 467,86 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 25 mars 2024 la SASU OPERA MALESHERBES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, la SASU OPERA MALESHERBES a fait assigner Monsieur [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du défendeur dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ; condamner Monsieur [R] [P] au paiement des sommes suivantes :la somme de 53 546,48 euros au titre de la dette locative au 6 mai 2024, échéance de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024 ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens ;refuser tout délai de paiement ;dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de Paris le 15 mai 2024.

À l’audience du 25 novembre 2024, la SASU OPERA MALESHERBES, représentée par son conseil, maintient les demandes contenues dans son acte introductif d’instance et actualise la dette locative à la hausse, la somme s’élevant à 92 677,87 euros arrêtée au 30 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que la taxe foncière du logement s’élève à la somme de 226 180 euros par an et que le bailleur ne peut se permettre de laisser des loyers impayés.

Sur l’indécence du logement, elle soutient que le locataire n’en rapporte pas la preuve.

Elle met en avant la jurisprudence constante de la Cour de Cassation qui consacre qu’il ne peut y avoir d’exception d’inexécution de l’obligation du locataire de payer les loyers, sauf à caractériser le caractère totalement inhabitable du logement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce selon la bailleresse.

Elle souligne par ailleurs que la bailleresse a opéré une réduction des loyers en raison de l’absence de jouissance de la cave et opérant une réduction des loyers de 900 et 200 euros en février 2024 et précise que la cave est désormais accessible et utilisable.

Sur le trouble de voisinage, elle reconnait les difficultés liées à un voisin précisant qu’une procédure d’expulsion a été entamée et a abouti et que ces derniers ne se manifestaient plus depuis février 2024.

Elle expose enfin concernant le non-paiement des loyers que le dernier versement du loyer date du 7 mars 2024 et correspond à un virement de 6 075 euros. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SASU OPERA MALESHERBES soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [R] [P] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 21 mars 2024.

À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [R] [P], représenté par son conseil, par conclusions écrites soutenues oralement, sollicite de :

débouter la SASU OPERA MALESHERBES de l’ensemble de ses demandes ;juger que les mensonges et omissions de la SASU OPERA MALESHERBES sont constitutifs d’un dol de nature à entrainer la nullité du contrat de bail en date du 8 août 2023 consenti par la SASU OPERA MALESHERBES à Monsieur [P] ;Prononcer la nullité du bail en date du 8 août 2023 consenti par la SASU MALESHERBES à Monsieur [P] ; Ordonner la restitution par la SASU OPERA MALESHERBES à Monsieur [P] de tous les loyers versés au titre du bail du 8 août 2023 consenti par la SASU OPERA MALESHERBES du dépôt de garantie et des frais découlant de cette prise à bail : frais de déménagement, note d’hôtel, frais de garde meuble… Accorder à Monsieur [P] un délai allant jusqu’à la fin de l’année scolaire pour quitter l’appartement en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation également au montant du loyer du bail en date du 8 août 2023 ;

A titre subsidiaire

Constater que la SASU OPERA MALESHERBES a manqué à ses obligations essentielles de sorte que Monsieur [P] est fondé à sollicité l’indemnisation de ses préjudices ;

Et en conséquence :

Condamner la SASU OPERA MALESHERBES à payer à Monsieur [P] la somme de 13 548 euros au titre de son préjudice lié à l’absence d’eau chaude ;Condamner la SASU OPERA MALESHERBES à payer à Monsieur [P] la somme de 24 030 euros au titre de son préjudice lié à l’absence de délivrance de la cave ;Condamner la SASU OPERA MALESHERBES à payer à Monsieur [P] la somme de 12 750 euros au titre de son préjudice lié au trouble anormal de voisinage ;

En tout état de cause

Condamner la SASU OPERA MALESHERBES à payer à Monsieur [P] la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral ;Condamner la SASU OPERA MALESHERBES à payer à Monsieur [P] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SASU OPERA MALESHERBES aux entiers dépens ;Ordonner la compensation entre les sommes qui seraient allouées à Monsieur [P] et le montant de l’arriéré locatif qui serait dû à la SASU OPERA MALESHERBES.

Au soutien de ses prétentions, il soulève le dol de la bailleresse sur le fondement de l’article 1137 du code civil en raison du comportement des occupants du 4ème étage, et d’un grave trouble anormal de voisinage relatif leurs agissements et de la connaissance de la bailleresse de ces éléments préalablement à la signature du contrat de bail à usage d’habitation le 8 août 2023.

Par ailleurs, il fait valoir qu’il n’a pu jouir dès son aménagement et pendant plusieurs mois de la cave comprise dans la location de l’ensemble immobilier, et ce en dépit de nombreuses relances jusqu’au 11 octobre 2023 et que la bailleresse lui a caché l’impossibilité d’accès et d’utilisation de la cave au moment de la signature du contrat de bail.

Il fait grief le caractère indécent du logement au motif qu’il a rencontré des problèmes d’eau chaude à son entrée dans les lieux et ce pendant plusieurs semaines. Il conteste le principe de la dette.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, la SASU OPERA MALESHERBES a été autorisée à produire un décompte actulisé de la dette.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SASU OPERA MALESHERBES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SASU OPERA MALESHERBES aux fins de constat de résiliation du bail à titre principal et de résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de nullité du contrat de bail pour dol

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 du code civil définit le dol comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

Celui qui invoque une manœuvre dolosive doit, en application de ce texte, rapporter la preuve d’une telle manœuvre devant être effectuée avec l’intention ou la conscience de tromper sur un élément contractuel, ainsi que la preuve du caractère déterminant du dol, et ce au moment de la conclusion du contrat.

En l’espèce, le bailleur Monsieur [R] [P] met en avant les éléments suivants pour caractériser le dol :

L’absence d’information par la bailleresse d’aucun trouble ou désordre, ni au moment de la visite de l’appartement, ni au moment de la conclusion du contrat de bail 8 août 2023 ; L’absence d’eau chaude au moment de l’installation dans les lieux le 25 août 2023 et ce pendant 3 semaines ;Le trouble anormal de voisinage lié aux agissements des voisins du 4ème étage, c’est-à-dire au-dessous du logement objet du présent litige. L’absence d’accès et de jouissance de la cave pendant plusieurs mois ;

A titre liminaire, il convient de souligner que le locataire reconnait lui-même dans ses écritures que le logement a été inoccupé pendant de longs mois avant sa prise à bail, ce qui ne permettait pas d’identifier certains désordres, en particulier les problèmes d’eau chaude du logement ou d’éventuels troubles du voisinage.

Concernant le premier grief relatif à l’absence d’eau chaude, le locataire alerte de son défaut par courriel du 28 août 2023 joint aux débats dans lequel il mentionne que le gardien remplaçant lui aurait précisé que ce désordre perdure dans l’immeuble depuis 3 semaines, sans toutefois joindre d’attestation du gardien. Par ailleurs, il ne rapporte pas la preuve de ce désordre dans tout l’immeuble au moment de la conclusion du contrat, ni que la bailleresse était informée de cette difficulté au moment de la conclusion dudit bail, ni qu’elle le lui aurait volontairement caché. Cet élément ne saurait donc en lui-même constituer une manœuvre frauduleuse constitutive d’un dol.

Sur le second grief lié au trouble de voisinage, il n’est pas contesté que la SASU OPERA MALESHERBES est propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 1], et notamment du logement situé dans le même immeuble, au 4ème étage, soit celui situé au-dessus du logement auprès du présent litige.

Le courriel en date du 11 octobre 2023 de la société OKIO GESTION, en charge de la gestion du logement, a reconnu les difficultés de voisinage au sein de l’immeuble. En effet, la bailleresse précise avoir entamé des démarches judiciaires, précisant que « concernant les occupants du 4ème étage, une audience est prévue le 16 octobre 2023, afin d’expulser le locataire qui engendre ces troubles et une procédure au pénal a également été ouverte ». Toutefois, le locataire dans un courriel du 2 mai 2024 reconnait lui-même que « sur le préjudice, j’ai bien conscience que vous ne pouvez être tenu responsable de l’attitude des occupants du 4ème ». Par ailleurs, le locataire ne justifie pas que le calme de la résidence constituait un élément déterminant de son consentement. Enfin, il n’est pas rapporté la preuve qu’au moment de la conclusion du contrat de bail, les désordres existaient et que la bailleresse était informée de ces troubles, et, qu’en outre, si elle en était informée, qu’elle ait volontairement omis d’en informer Monsieur [R] [P]. Il en résulte que le dol se saurait être caractérisé à ce titre.

Enfin, concernant le dernier grief relatif à la cave, il n’est pas produit à la procédure l’état des lieux d’entrée dans le logement, permettant de déterminer l’état de la cave au moment de l’entrée dans les lieux et son éventuel encombrement, ni produit un procès-verbal d’un commissaire de justice constatant l’état d’encombrement de la cave et, par voie de conséquence, l’impossibilité d’utilisation de cette dernière. En tout état de cause, même l’absence de jouissance de la cave pendant plusieurs mois n’est pas contesté par la bailleresse a priori jusqu’au 11 octobre 2023 au regard de l’échange de courriels produits, le locataire ne justifie pas que cette cave constituait pour lui un élément déterminant de son consentement au moment de la conclusion du contrat de bail et sa jouissance une condition essentielle de la conclusion du contrat de bail à usage d’habitation, étant rappelé qu’une cave ne constitue qu’un accessoire au logement principal et ne saurait donc en principe être l’élément déterminant de la volonté du locataire dans sa prise à bail, sauf à en rapporter la preuve. A contrario, le locataire lui-même écrit dans un courriel à la bailleresse en date du 28 août 2023 produit que cet accessoire ne semble pas déterminant puisqu’il écrit : « je ne suis pas un grand fan des caves et je n’ai d’ailleurs même pas pris la peine de visiter celle attachée à l’appartement ». Enfin, s’il n’est pas contesté que l’absence de jouissance de la cave a entrainé le stockage des objets dans le logement principal, cela ne saurait constituer un élément constitutif du dol ce dernier s’appréciant, non après l’entrée dans les lieux du logement, mais au moment de la prise à bail, soit le 8 août 2023.

En conséquence, il ressort de l’ensemble des conclusions, éléments versés à la procédure et des débats que le dol n’est pas caractérisé. Il s’ensuit que la demande de nullité du contrat de bail pour vice de consentement, en l’espèce le dol de la bailleresse, sera rejetée.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 août 2023, du commandement de payer délivré le 21 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 30 novembre 2024 que la SASU OPERA MALESHERBES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le locataire reconnait avoir stoppé le versement des loyers en raison des divers litiges avec la bailleresse.

Par note en délibéré, la bailleresse produit un décompte actualisé en date du 2 décembre 2024 précisant qu’aucun virement n’a été effectué antérieurement à cette date et que le montant des loyers échus impayés est donc identique à la somme actualisée à l’audience.

Par note en délibéré en date du 18 décembre 2024, Monsieur [R] [P] justifie avoir tenté de payer un dernier loyer le 9 décembre 2024, soit non antérieurement à l’audience comme mentionné dans les débats, mais postérieurement à l’audience. Il n’est pas contesté que ce virement n’a pas abouti et que la dette locative s’élève à la créance déclarée au 25 novembre 2024, soit la somme de 92 677,87 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [P] à payer à la SASU OPERA MALESHERBES la somme de 92 677,87 euros, au titre des sommes dues au 30 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mars 2024 sur la somme de 34 467,86 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

En l’espèce, le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il contient dès lors une clause résolutoire de plein droit du contrat (article 11) en cas de défaut de paiement des loyers ou charges, produisant effet dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 21 mars 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines, délai applicable en l’espèce, à compter du commandement de payer, soit, le 2 mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 8 août 2023 à compter du 2 mai 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [P] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 mai 2024, Monsieur [R] [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [R] [P] à son paiement à compter de 2 mai 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts en réparation des préjudices liés au manquement des obligations du bailleur :

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1721 du même code complète le précédent et précise qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

En matière de contrat de bail à usage d’habitation la loi du 6 juillet 1989 précise en son article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. […]

Le bailleur est obligé :

De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; […] ».

En cas d’inexécution de ses obligations, le bailleur peut se trouver confronté à une action en résiliation du bail ou en responsabilité et être condamné au paiement de dommages et intérêts et/ou à la réalisation de travaux.

Il est constant que la délivrance d’un logement ne satisfaisant pas aux critères du logement décent ne doit pas avoir pour conséquence un défaut d’exigibilité de la totalité du loyer contractuel dès lors que la non-conformité ne caractérise pas un état d’inhabitabilité totale des locaux qui correspondrait à une absence de délivrance des biens mais une délivrance partielle desdits locaux. Ni la connaissance de l’état des lieux par le locataire, ni la prétendue faiblesse du montant du loyer, ni la possibilité de sous-louer, ni l’autorisation donnée aux preneurs de réaliser des travaux, n’exonèrent le bailleur de son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation.

En l’espèce, Monsieur [R] [P] sollicite à titre de dommages et intérêts ;

la somme de 13 548 euros au titre de son préjudice lié à l’absence d’eau chaude ;la somme de 24 030 euros au titre de son préjudice lié à l’absence de délivrance de la cave ;la somme de 12 750 euros au titre de son préjudice lié au trouble anormal de voisinage;

Sur l’absence d’eau chaude

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit, notamment, que pour être décent le logement doit comporter une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

Le logement doit comporter des « 5. (…) équipements de chauffage et de production d’eau chaude (…) conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et (…) en bon état d’usage et de fonctionnement ; ».

Concernant le préjudice lié à l’absence d’eau chaude, il n’est pas contesté que le locataire n’a pas eu accès à l’eau chaude à son entrée dans les lieux le 25 août 2023, et ce jusqu’au 12 septembre 2023, soit pendant 19 jours. Il n’est pas rapporté par le défendeur le caractère récurrent de cette problématique et la connaissance du bailleur de ce désordre ni au moment de la conclusion du contrat le 8 août 2023, ni au moment de l’entrée effective dans les lieux le 25 août 2023. Il n’est pas plus précisé et rapporté les motifs de ce dysfonctionnement d’arrivée d’eau chaude.

Toutefois, il est constant qu’un logement décent se caractérise par certains éléments d’équipement et de confort minimum et la jurisprudence consacre que l’alimentation en eau courante et en eau potable sont constitutifs de cette décence. Par ailleurs, les équipements de chauffage et eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement.

Il s’ensuit que ce défaut d’eau chaude pendant 19 jours caractérise non l’indécence du logement au regard de sa durée mais constitue un trouble de jouissance. Toutefois il n’a pas privé Monsieur [R] [P] d’occuper le logement et le remboursement des nuitées d’hôtel pendant cette période n’est donc pas justifié, de même que le remboursement de la totalité du loyer pendant l’absence d’eau chaude sollicité apparait disproportionné au regard du préjudice subi.

Il convient de ramener le préjudice à de plus justes proportions qu’il convient d’établir à la somme de 950 euros.

Sur la jouissance de la cave

Sur la jouissance de la cave, il n’est pas contesté que le locataire n’a pu jouir de la cave n°8, accessoire de l’appartement, et ce pendant plusieurs mois, du 25 août 2023 jusqu’au 30 juin 2024, soit pendant 10 mois, et ce en dépit de nombreuses relances par courriels.

Concernant le préjudice subi par le locataire, si le contrat de bail précise la surface habitable de l’appartement constituant un T7 de 224 m2, la convention mentionne juste la présence du cave n°8 dans l’ensemble loué, sans autre précision. Il convient de rappeler à ce titre que depuis la loi du 25 mars 2009 (article 78), si le contrat de location doit indiquer la surface habitable du logement loué, c’est-à-dire la surface de plancher construite, il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, cave, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, ou vérandas, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1m 80.

En conséquence, la surface de la cave n’est pas mentionnée.

Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée n’est pas produit et aucune des parties ne mentionne la surface perdue par le locataire pendant 10 mois.

S’il n’est pas contesté que la cave était occupée par des objets n’appartement pas au bailleur, dont du matériel d’entreprises intervenant pour la rénovation de l’immeuble, il n’en demeure pas moins que le bailleur a l’obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué. L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. Et le fait que le bailleur ait réagi, a fortiori avec beaucoup de retard pour rendre accessible ladite justifie en principe la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire.

Il convient toutefois de ramener le montant ce préjudice à de plus justes proportions qu’il convient de calculer en proratisant le préjudice à 10% du loyer par mois, soit la somme de 572,50 par mois sur 10 mois, soit la somme globale de 5725 euros. Il n’est pas contesté que la bailleresse ait opéré une réduction des loyers en raison de l’absence de jouissance de la cave et opérant une réduction des loyers de 900 et 200 euros en février 2024. Il conviendra donc de déduire ces sommes.

Il s’ensuit que la demande de Monsieur [R] [P] sera accueillie et que la SAS OPERA MALHESERBES sera condamnée à lui verser la somme globale de 4 625 euros en réparation du préjudice de jouissance de la cave pendant 10 mois.

Sur le trouble anormal de voisinage

Lorsque les troubles émanent d’un autre locataire du même bailleur ceux-ci constituent un trouble de jouissance qui engagent la responsabilité du bailleur. Le bailleur est tenu d’une garantie de jouissance paisible dont il ne peut s’exonérer qu’en cas de force majeure.

Le bailleur ne saurait être tenu de dédommager le locataire dès lors qu’il a utilisé tous les moyens légaux pour faire cesser les troubles de jouissance causés par un autre locataire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que des troubles de voisinage émanant du locataire du 4ème étage ont été constatés à compter de l’entrée dans les lieux du locataire soit le 25 août 2023 et ce jusqu’au 29 février 2024 selon les conclusions du défendeur.

Ainsi, le locataire évoque des fêtes nocturnes permanentes, des objets jetés par les fenêtres.

Par ailleurs, il n’est pas contesté qu’une procédure en expulsion des locataires du 4ème étage, voisin du défendeur a été entamée par la SASU OPERA MALESHERBES et est actuellement en cours, démontrant ainsi les diligences de la bailleresse pour faire cesser les troubles du voisinage.

Pour autant, il est caractérisé que le trouble du voisinage constitue un trouble de jouissance qui engagent la responsabilité du bailleur, sauf à caractériser un cas de force majeur, non démontré en l’espèce.

Toutefois, aucun élément n’est produit à la procédure attestant ses déclarations, ni attestations de témoins ou de voisins, de procès-verbal de constat de commissaire de justice, ou encore de main courante ou de déclaration de plainte, permettant ainsi d’évaluer l’importance du préjudice subi.

En l’absence de ces éléments, il s’ensuit que la demande de Monsieur [R] [P] sera accueillie à ce titre mais ramener à de plus justes proportions et la SASU OPERA MALESHERBES sera condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [P] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [R] [P] à payer à la SASU OPERA MALESHERBES la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande de Monsieur [R] [P] de nullité relative au contrat de bail à usage d’habitation entre la SASU OPERA MALESHERBES et Monsieur [R] [P] pour vice du consentement ;

DECLARE recevable la demande de la SASU OPERA MALESHERBES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 août 2023 avec prise d’effet au 25 août 2024, entre la SASU OPERA MALESHERBES d’une part, et Monsieur [R] [P] d’autre part, concernant l’ensemble immobilier, composé d’un appartement et d’une cave, situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 2 mai 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] [P] à compter du 2 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à payer à la SASU OPERA MALESHERBES la somme de 92 677,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 novembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 21 mars 2024 sur la somme de 34 467,86 euros, et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à payer à la SASU OPERA MALESHERBES l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 novembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE la SASU OPERA MALESHERBES à verser à Monsieur [R] [P] la somme de 950 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance lié au défaut d’eau chaude ;

CONDAMNE la SASU OPERA MALESHERBES à verser à Monsieur [R] [P] la somme de 4 625 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance de la cave ;

CONDAMNE la SASU OPERA MALESHERBES à verser à Monsieur [R] [P] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance lié au trouble anormal de voisinage ;

ORDONNE la compensation des sommes dues ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à payer à la SASU OPERA MALESHERBES la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 mars 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE