TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/54534 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72NZ

N° : 2

Assignation du :

14 Mai 2025

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 septembre 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. 51 WILSON LF, Société Civile Immobilière

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Véronique BERTRAND, avocat au barreau de PARIS – #E1561

DEFENDERESSE

S.A.S. LJ MINI MARKET

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 13 Août 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 décembre 2020, la SCI 51 WILSON LF a consenti un bail commercial à la société SAS LJ MINI MARKET portant sur des locaux situés au [Adresse 2] à PARIS (75015).

La société bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, à la société LJ MINI MARKET, pour une somme de 6.671,08 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 4 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, la société bailleresse a fait assigner la société LJ MINI MARKET devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société LJ MINI MARKET et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— l’autoriser à expulser la société LJ MINI MARKET et tous occupant de son chef des lieux loués en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice assisté si nécessaire d’un technicien ;

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société LJ MINI MARKET au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges dus en application du contrat de bail, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— condamner la société LJ MINI MARKET à lui payer la somme provisionnelle de 8.143,28 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6.836,23 euros et sur le surplus à compter de l’assignation ;

— condamner la société LJ MINI MARKET aux dépens ;

— condamner la société LJ MINI MARKET au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé en date du 13 août 2025.

A cette audience, la société SCI 51 WILSON LF soutient oralement les demandes formées aux termes de son assignation.

Bien que régulièrement assignée, la société LJ MINI MARKET n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions de la seule partie ayant constitué avocat, il est renvoyé aux termes de son assignation.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

SUR CE :

A titre liminaire, il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail commercial précité prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Au vu de ces éléments, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement délivré à la société locataire le 14 février 2025 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1er du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Le commandement visant la clause résolutoire précédemment évoqué, – qui a été signifié par acte de commissaire de justice le 14 février 2025 -, détaille le montant de la créance soit la somme de 6.671,08 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 4 février 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement acquittées dans le mois de sa délivrance, et ce, au regard des décomptes produits par la partie demanderesse en date des 2 mai et 12 août 2025.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit depuis le 14 mars 2025 à 24h00.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société locataire n’a pas quitté les lieux, en sorte qu’à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, elle doit être considérée comme occupante sans droit ni titre et son maintien dans les lieux loués constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient, en conséquence, d’ordonner son expulsion des locaux qui sont la propriété de la société LJ MINI MARKET.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société LJ MINI MARKET depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, et ce, dans les conditions du bail, en sorte que ladite indemnité est soumise aux indexations prévues.

En revanche, aucun élément ne justifie de fixer une astreinte au paiement de ladite indemnité d’occupation ; il s’ensuit que la demande formée en ce sens par la société WILSON 51 LF sera rejetée.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par la société WILSON 51 LF, l’obligation de la société LJ MINI MARKET au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 7.500,08 euros à la date du 12 août 2025, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de la condamner.

Au vu du décompte du 12 août 2025, il apparaît que la société LJ MINI MARKET a procédé au cours des mois qui ont suivi au paiement de l’arriéré locatif sollicité aux termes de l’assignation.

Dans ces conditions, la somme de 7.500,08 euros qui comprend le montant de l’indemnité d’occupation due à la suite de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, laquelle est due depuis le 1er juillet 2025 à hauteur de 6.106,40 euros, il convient, en application des dispositions de l’article 1231-6 et de celles de l’article 1231-7 du code civil, d’assortir des intérêts au taux légaux à compter de la décision sur la somme de 6.106,40 euros et sur le surplus de la somme due à compter de l’assignation.

Toute demande plus ample sera, par suite, rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile, la société LJ MINI MARKET sera condamnée aux dépens.

La société LJ MINI MARKET, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer la somme de 1.600 euros à la société WILSON 51 LF au titre des frais irrépétibles et ce en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 14 mars 2025 à 24h00;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société SAS LJ MINI MARKET et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société SAS LJ MINI MARKET à payer à la société SCI WILSON 51 LF une indemnité d’occupation fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires (indexation comprise) à compter du 15 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société SAS LJ MINI MARKET à payer à la société SCI WILSON 51 LF la somme de 7.500,08 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 12 août 2025 ;

Disons que cette somme de 7.500,08 euros sera assortie des intérêts au taux légaux sur la somme de 1.360,02 euros à compter du 14 mai 2025, date de l’assignation valant mise en demeure, et sur le surplus à compter de l’ordonnance ;

Condamnons la société SAS LJ MINI MARKET aux entiers dépens ;

Condamnons la société SAS LJ MINI MARKET à payer à la SCI WILSON 51 LF la somme de 1.600 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes de la SCI WILSON 51 LF ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 12 septembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI