TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/06833

N° Portalis 352J-W-B7I-C463Q

N° MINUTE : 1

Assignation du :

21 Mai 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [Z] [E][2]

[2]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Médiateur : [Y] [I]

[Adresse 1]

[Localité 7]

JUGEMENT

rendu le 15 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.C. SOCIETE CIVILE DES PROPRIETAIRES DES DEUX [Localité 11] SISES A [Adresse 15]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Nicolas SIDIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0047

DEFENDERESSE

S.A.S. HELIS

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Velin VALEV, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0052

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 13 Février 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé signé le 9 mai 2014, la société civile des Propriétaires des Deux [Localité 11] sises à [Adresse 15] (ci-après la bailleresse) a consenti à la S.A.S Helis un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’une maison sise [Adresse 5] à [Localité 14], pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2014 pour se terminer le 30 juin 2023, moyennant un loyer annuel de 115.000 euros, hors taxes et hors charges, payable aux quatre terme d’usage, les 1er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année et d’avance.

La clause de destination stipule que “ le preneur a l’obligation d’y installer exclusivement des bureaux pour l’exercice d’activités de conseil et d’ingénierie dans les domaines des télécoms, des systèmes informatiques, des transports, de l’énergie et du luxe, à l’exclusion de tout autre commerce ou industrie ou de tout autre utilisation des lieux, à l’exception de l’application éventuelle des dispositions de la section VIII du code de commerce relative à la despécialisation (articles L145-47 à L145-55 du code de commerce.) ”

Par acte sous-seing privé du 4 juillet 2014, la société Helis a donné en sous-location à la société Tofino France une partie desdits locaux, destinés exclusivement à un usage de bureaux commerciaux, pour une durée de 9 ans à compter du 4 juillet 2014 pour se terminer le 30 juin 2023, moyennant un loyer annuel en principal de 7.500 euros, hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 mai 2023, la société Helis a notifié à la bailleresse une demande de renouvellement du bail, conformément aux dispositions de l’article L. 145-10 du code de commerce.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2023, la bailleresse a fait connaître à la société preneuse son acceptation du renouvellement du bail commercial à la date du 1er juillet 2023, mais a demandé de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 155.000 euros HT HC.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 29 février 2024, la bailleresse a sollicité la fixation du loyer en renouvellement au 1er juillet 2023 à la somme annuelle de 155.000 euros, hors taxes et hors charges, ainsi que, à titre subsidiaire la désignation d’un expert judiciaire pour apprécier, d’une part, l’existence d’un motif de déplafonnement tirée d’une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité et, d’autre part, pour rechercher la valeur locative.

Aucun accord n’ayant pu être conclu entre les parties, la société civile des Propriétaires des Deux Maisons sises à [Adresse 15] a, par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, fait assigner la société Hélis devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, demandant à celui-ci de :

— voir fixer le prix annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2023 à la somme de 155.000 euros HT HC, aux clauses et conditions du bail inchangées, sans préjudice pour chacune des parties de leur droit à se prévaloir des dispositions de l’article l145-57 du code de commerce,

— juger que les arriérés de loyer porteront intérêts terme par terme, au taux légal du jour de leur exigibilité, soit à compter du 1er juillet 2023 jusqu’au jour du parfait paiement ;

— juger que par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts ;

Subsidiairement, si le juge ne s’estimait pas suffisamment éclairé :

— désigner un expert judiciaire pour apprécier l’existence d’un motif de déplafonnement tiré de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité et évaluer la valeur locative des locaux loués à la date du 1er juillet 2023 conformément notamment aux dispositions de l’article R145-11 du code de commerce,

— mettre à la charge de la société Helis la consignation des frais à valoir sur la rémunération de l’expert,

— réserver les entiers dépens et les frais irrépétibles.

Aux termes de son mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 3 février 2025, la société Helis demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer sur le fondement de l’article R 145-11du code de commerce, le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2023 à la somme annuelle de 133.000 euros HT HC, aux clauses et conditions du bail inchangées,

Dans l’hypothèse où le juge des loyers commerciaux s’estimerait insuffisamment éclairé :

— désigner un expert judiciaire avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative telle qu’elle résulte des éléments énoncés par le dispositions du code de commerce,

— décider que la consignation des frais à valoir sur la rémunération de l’expert sera à la charge de la bailleresse,

— fixer le montant du loyer provisionnel à la somme annuelle de 135.799,92 euros, hors taxes et hors charges,

— condamner la bailleresse à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réserver les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures des parties, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 février 2025 à l’issue de laquelle les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 15 avril 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Sur le prix du bail renouvelé

Il résulte de l’article R.145-11 du code de commerce pris en application de l’article L.145-36 alinéa 1 du même code que « le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. »

La bailleresse indique dans son mémoire préalable et son assignation que les locaux sont à usage exclusif de bureaux, de sorte qu’il convient de fixer le loyer à la valeur locative conformément aux dispositions de l’article R145-11 du code de commerce.

Elle expose également qu’en tout état de cause, une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable à l’activité exercée par la société preneuse serait intervenue au cours du bail expiré de sorte que le loyer a aussi vocation à être déplafonné.

Elle se prévaut d’un rapport d’expertise amiable établi à sa demande par Mme [X] le 26 décembre 2023.

La société Helis soutient que les locaux loués sont à usage de bureaux et que la valeur locative doit être calculée selon les prix pratiqués dans le voisinage conformément aux dispositions des articles L145-11 et R145-7 du code de commerce. Elle conteste les références invoquées par la bailleresse.

La qualification d’usage de bureaux des biens loués n’étant contestée par aucune des parties, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article R 145-11 du code de commerce.

En l’état des moyens exposés et des éléments versés aux débats au soutien des prétentions des parties, il convient, avant dire droit, de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Dès lors, en application de l’article R.145-30 du Code de commerce, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise demandée à titre subsidiaire par les deux parties.

Cette mesure d’instruction sera ordonnée aux frais avancés de la bailleresse, demanderesse à la fixation judiciaire du prix du loyer en renouvellement.

Au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Il convient de fixer, pendant la durée de l’instance, un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce.

Les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate le principe du renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2023,

Avant dire droit au fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Monsieur [Z] [E]

[Adresse 4]

[Courriel 10] – 01 49 24 05 18

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux litigieux situés [Adresse 5] à [Localité 14], et de les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date 1er juillet 2023 au regard des dispositions des articles L.145-36 et R.145-11 du code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er septembre 2026,

Fixe à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.C. SOCIETE CIVILE DES PROPRIETAIRES DES DEUX MAISONS SISES A [Adresse 15] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 15 juin 2025 avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 08 septembre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [Y] [I]

[Adresse 2]

01 42 22 81 09 – [Courriel 12]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation:

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13], le 15 avril 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. GUILLARME