TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 23] [1]

[1]

C.C.C. + C.C.C.F.E.

délivrées le :

à M^e MEILLET (A0428)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e DE [Localité 29] (D1393)

M^e COHEN (E0051)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/13596 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CVPLK

N° MINUTE : 1

Assignation du :

09 Juillet 2019

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. MARCEL PROUT AUTHENTIQUE CUISINE AU GAZ (RCS de [Localité 23] n°509 991 543)

[Adresse 7]

[Localité 17]

représentée par M^e Christian DE SAINT BLANCARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1393

DÉFENDEURS

Madame [Y] [S] veuve [C]

[Adresse 11]

[Localité 19]

Monsieur [A] [H]

[Adresse 15]

[Localité 16]

Madame [E] [Y] [C] épouse [H]

[Adresse 15]

Décision du 23 Janvier 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/13596 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVPLK

[Localité 16]

représentés par Maître Laurent MEILLET de l’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0428

S.C.I. PARDES PATRIMOINE (RCS de [Localité 23] n°447 748 286)

[Adresse 6]

[Localité 18]

représentée par M^e Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0051

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de M. Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 07 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Maïa ESCRIVE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé en date du 6 juillet 2006, Madame [Y] [C] représentée par son mandataire, a donné à bail commercial à Monsieur [T] [Z], pour y exercer une activité de “restauration et de vente occasionnelle de produits régionaux en conserve”, des locaux constitués de deux boutiques contiguës au rez-de-chaussée et dépendant d’un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 26].

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2006, moyennant le versement d’un loyer annuel initial de 20.000 euros hors charges, non soumis, selon le bail, à la TVA, indexé annuellement, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte du 30 décembre 2008, Monsieur [T] [Z] a cédé son fonds de commerce comprenant le droit au bail, à Monsieur [B] [G] auquel s’est substituée la S.A.S. MARCEL PROUT AUTHENTIQUE CUISINE AU GAZ (ci-après la société MPACG), exerçant sous l’enseigne “Domaine de Lintillac”.

A son terme, le 30 juin 2015, le bail commercial s’est poursuivi par tacite prolongation.

Décision du 23 Janvier 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/13596 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVPLK

Par acte extrajudiciaire du 11 janvier 2018, la société MPACG a fait signifier à Madame [Y] [C] et son mandataire, une demande de renouvellement du bail commercial aux charges et conditions initiales sauf à substituer l’indice pris en compte pour l’indexation, à effet au 1er avril 2018.

Par courrier du 23 février 2018, Maître [K] [R], notaire, a informé la société MPACG que, suivant acte du même jour, le local loué avait été vendu à la S.C.I. PARDES PATRIMOINE et que le règlement du loyer et des charges devait désormais s’effectuer auprès du nouveau bailleur.

Par lettre du 26 février 2018, Maître [K] [R], notaire, a précisé que le droit de préférence du locataire prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne s’appliquait pas en raison d’une cession unique de locaux commerciaux distincts.

Par courrier du 2 mars 2018, la S.C.I. PARDES PATRIMOINE a informé la société MPACG qu’elle était devenue propriétaire du local loué et qu’elle devait être le destinataire des loyers et charges.

Puis, par acte extrajudiciaire du 10 avril 2018, la S.C.I. PARDES PATRIMOINE a fait signifier à la société MPACG un refus de renouvellement du bail avec offre de versement d’une indemnité d’éviction.

Le conseil de la société MPACG a sollicité, par courrier en date du 8 mars 2019 adressé à Maître [R], notaire, la communication de l’acte de vente du 23 février 2018. Le notaire a refusé cette transmission au motif qu’il était “tenu au secret professionnel”, par courrier du 12 mars 2019.

La société MPACG a sollicité auprès du service de la publicité foncière la communication de l’acte de vente du local pris à bail, dont il ressortait que Madame [Y] [S] veuve [C], Monsieur [A] [H] et Madame [I] [C], propriétaires indivis, avaient vendu à la S.C.I. PARDES PATRIMOINE deux locaux, d’une part le local loué à la société MPACG et d’autre part, un local situé [Adresse 5] et [Adresse 12] à [Localité 25].

Par courrier adressé à Madame [Y] [S]-[C], Monsieur et Madame [H] et à la S.C.I. PARDES PATRIMOINE en date du 29 mars 2019, le conseil de la société MPACG a fait valoir que la raison invoquée pour exclure le droit de préférence de la locataire ne lui paraissait pas fondée et que de ce fait, la vente était susceptible d’être remise en cause, se déclarant ouvert au règlement à l’amiable de cette difficulté.

Par lettre du 2 avril 2019, Maître [R], notaire conseil de la S.C.I. PARDES PATRIMOINE, a indiqué que la vente n’était pas soumise au droit de préférence du locataire dès lors qu’elle portait sur plusieurs locaux se trouvant dans différents immeubles et que cette cession unique de locaux commerciaux distincts n’était pas susceptible d’être remise en cause.

Par lettre du 2 avril 2019, Madame [E] [C] épouse [H] a expliqué que le local loué à la société MPACG ainsi qu’un autre local situé dans un immeuble distinct avaient été vendus en un lot à un acquéreur unique, la Ville de [Localité 23], prioritaire, n’étant pas intéressée par cette acquisition.

Estimant que les vendeurs avaient méconnu son droit de préférence prévu par les dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce, en s’abstenant de lui notifier une offre de vente préalable, de sorte que la vente était viciée, la société MPACG a, par actes délivrés le 9 juillet 2019, fait assigner Madame [Y] [S] veuve [C], Monsieur [A] [H], Madame [E] [C] épouse [H] et la S.C.I. PARDES PATRIMOINE devant ce tribunal aux fins principales de voir prononcer la nullité de la vente du 23 février 2018 et par conséquent, de l’acte de refus de renouvellement du bail. Cette affaire a été enregistrée sous le numéro 19-12687. L’assignation a été publiée au Service de la Publicité Foncière de [Localité 23] 2 le 17 septembre 2019.

Par ordonnance en date du 20 novembre 2020, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire et a désigné en qualité de médiatrice Madame [W] [O] dont la mission a été renouvelée par ordonnance du 12 août 2021.

L’affaire a été radiée le 18 octobre 2021 pour défaut de diligences des parties. Elle a été rétablie au rôle à la demande du conseil de Madame [Y] [S] veuve [C], Monsieur [A] [H] et Madame [E] [C] épouse [H], suite à l’échec de la médiation, sous le numéro de RG 21-13596.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2023, la société MPACG demande au tribunal de :

— la déclarer recevable et bien fondée en sa demande ;

— prononcer la nullité de la vente du 23 février 2018 portant sur les lots de copropriété n° 1 et 2 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 8], figurant au cadastre Section BH n° [Cadastre 4] d’une surface de 00 ha 04 a 88 ca, acte de vente publié le 6 juillet 2018 (n° Sages : BP 214P02, volume 2018 P, numéro 1570) ;

— déclarer nul et non avenu l’acte de refus de renouvellement de bail avec offre de versement d’une indemnité d’éviction en date du 10 avril 2018, comme émanant de la S.C.I. PARDES PATRIMOINE, dépourvue de toute qualité à agir en raison de l’effet rétroactif de la nullité de la vente du 23 février 2018 ;

— en conséquence, dire que le bail commercial du 6 juillet 2006 s’est renouvelé au 1er avril 2018 par l’effet de la demande de renouvellement du 11 janvier 2018 ;

— subsidiairement, dire que le bail commercial du 6 juillet 2006 s’est renouvelé au 1er avril 2018 par l’effet de la renonciation de la bailleresse à son refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction du 10 avril 2018 ;

— condamner conjointement et solidairement Madame [Y] [S] veuve [C], Madame [E] [C] épouse [H] et Monsieur [A] [H] à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— plus subsidiairement, la déclarer bien fondée en sa demande en fixation et en paiement d’une indemnité d’éviction, en application de l’article L. 145-14 du code de commerce ;

— et, avant dire droit sur la fixation de l’indemnité d’éviction, désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec mission de :

— prendre connaissance du dossier, entendre les parties, se rendre sur place, se faire remettre tous documents utiles ;

— visiter les lieux sis [Adresse 7] à [Localité 24], les décrire, les photographier, en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés, employés par la locataire dans ces locaux et sur ce fonds ;

— rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :

a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant) ;

b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels) ;

— fixer le délai dans lequel l’expert devra déposer son rapport.

En tout état de cause,

— débouter Madame [S], Monsieur [H], Madame [H] et la S.C.I. PARDES PATRIMOINE de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— débouter Madame [S], Monsieur [H] et Madame [H] de leurs demandes en condamnation de la société MPACG en paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— débouter la S.C.I. PARDES PATRIMOINE de sa demande en condamnation de la société MPACG au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— condamner conjointement et solidairement Madame [Y] [S], veuve [C], Madame [E] [C], épouse [H], Monsieur [A] [H] et la S.C.I. PARDES PATRIMOINE à lui payer la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner conjointement et solidairement aux entiers dépens, y compris les frais de publicité de la présente assignation au service de la publicité foncière, que Maître Christian de Saint Blancard, Avocat, pourra recouvrer directement en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans garantie.

A l’appui de ses prétentions, la société MPACG expose qu’il appartient aux défendeurs de prouver la volonté de recourir à une cession unique de locaux commerciaux distincts dès le projet initial de vente du local loué, peu important que l’opération ait abouti à une telle prétendue cession et qu’en l’absence de cette démonstration, il est acquis que le droit de préférence institué au profit du locataire commercial par l’article L. 145-46-1 du code de commerce a été en l’espèce méconnu. Elle conclut que cette méconnaissance entraîne à elle seule la nullité de la vente du 23 février 2018.

Dans l’hypothèse où la preuve serait rapportée d’un projet de vente unique de locaux commerciaux distincts avant toute mise en œuvre du projet, la société MPACG soutient que cette vente unique n’est pas caractérisée dès lors que si l’acte de cession est unique, la vente des locaux est distincte, l’acte prévoyant pour chacun de ceux-ci, un prix de vente distinct. Elle ajoute qu’à la date du 16 décembre 2018, seule la partie de l’acte concernant le local loué avait fait l’objet d’une publicité au service de la publicité foncière et non celle concernant les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 25]. Elle relève en outre que bien qu’elle porte sur des locaux distincts, la cession unique doit présenter un projet immobilier cohérent, qui fait défaut en l’espèce, puisque la vente globale porte sur un local à usage de restaurant et un local à usage de bureaux. Elle en conclut que la nullité de la vente du 23 février 2018 est encourue.

En outre, la société MPACG fait valoir que l’article L. 145-46-1 du code de commerce impose que les locaux distincts faisant l’objet d’une cession unique soient des locaux à usage commercial et qu’en l’espèce, il n’est pas démontré que le local sis à [Localité 25] à usage de bureaux avait le caractère d’un local commercial, faute de preuve qu’une activité commerciale y était exercée par une société commerciale. Elle expose qu’en l’espèce, lors de la vente, ces locaux sis à [Localité 25] étaient loués à une union mutualiste à but non lucratif. La société MPACG ajoute qu’il résulte de l’acte de cession de droit au bail du 5 janvier 2011 que le bail n’est soumis au statut des baux commerciaux que par la volonté expresse des parties, le locataire mutualiste n’étant pas une société commerciale exploitant un fonds de commerce et inscrite au registre du commerce et des sociétés et les lieux loués ayant “une affectation à usage exclusif de bureaux pour l’exercice de l’activité du preneur telle qu’elle est déterminée par ses statuts”.

Elle relève que dans la déclaration de la révision foncière de 1970, il est fait mention d’un immeuble composé de locaux d’habitation et à usage professionnel ; que si le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de l’immeuble mentionnent l’usage commercial et l’usage industriel, ils font état de bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel ; que le terme générique d'“usage commercial” ne couvre pas uniquement l’activité commerciale au sens courant de commerce, mais vise d’autres activités, comme l’activité industrielle exclue de la dérogation au droit de préférence.

Elle conclut que le local distinct n’est pas un local commercial au sens de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, de sorte qu’il n’y a pas eu cession unique de locaux commerciaux distincts, que les vendeurs ne pouvaient déroger à son droit de préférence et que la nullité de la vente est encourue.

Dès lors que la nullité de la vente est prononcée, la société MPACG fait valoir que l’acte portant refus de renouvellement du bail avec offre de versement d’une indemnité d’éviction en date du 10 avril 2018 signifié par la S.C.I. PARDES PATRIMOINE est nul, faute de toute qualité à agir à titre de bailleresse.

La société MPACG conclut que dans ces conditions, le bail commercial du 6 juillet 2006 s’est renouvelé au 1er avril 2018 par l’effet de sa demande de renouvellement du 11 janvier 2018.

Subsidiairement, si ni la vente ni l’acte de refus de renouvellement n’étaient annulés, elle fait valoir qu’en réclamant le paiement de loyers, en faisant jouer la clause d’indexation et en demandant un dépôt de garantie réajusté postérieurement au refus de renouvellement du bail, la S.C.I. PARDES PATRIMOINE a manifesté sa volonté non équivoque de renoncer sans réserve audit refus de renouvellement. Elle demande que le tribunal juge que le bail initial a été renouvelé à compter du 1er avril 2018 du fait de cette renonciation.

La société MPACG sollicite enfin la condamnation des vendeurs au paiement de la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice qu’elle subit du fait de leur violation délibérée de son droit de préférence nécessitant l’introduction de la présente procédure qui perturbe son activité, impose un suivi qui accapare l’exploitant qui ne peut donc consacrer tout son temps à son activité. Elle ajoute qu’elle ne peut investir et donc développer son activité, compte tenu de sa situation précaire.

Plus subsidiairement, dans l’hypothèse où ni la vente, ni l’acte de refus de renouvellement ne seraient déclarés nuls et où la renonciation au refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction ne serait pas retenue, la société MPACG sollicite la désignation d’un expert avec mission de fournir tous éléments de nature à permettre de fixer l’indemnité d’éviction à laquelle elle a droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2020, Madame [Y] [S], Monsieur [A] [H] et Madame [E] [C] épouse [H] demandent au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-46-1 du code de commerce et 1240 du code civil, de :

— débouter la société MARCEL PROUT AUTHENTIQUE CUISINE AU GAZ de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société MARCEL PROUT AUTHENTIQUE CUISINE AU GAZ à leur verser les sommes de :

—  10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure manifestement abusive ;

—  6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société MARCEL PROUT AUTHENTIQUE CUISINE AU GAZ aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laurent MEILLET, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Madame [Y] [S], Monsieur [A] [H] et Madame [E] [C] épouse [H] font valoir que la vente est régulière et n’était pas soumise au droit de préférence du locataire en application de l’article L.145-46-1 du code de commerce. Aux moyens soulevés par la société MPACG, ils répondent que :

— ils rapportent la preuve de la destination commerciale du bien immobilier situé [Adresse 5] et [Adresse 12] à [Localité 25] ; que la Cour de cassation (3ème chambre civile, 15 novembre 2018, n°17-26.727) a retenu que “la destination d’un lot de copropriété est déterminée, non par l’usage que le locataire ou l’occupant a pu faire de la chose louée, mais par la destination que lui donne le règlement de copropriété”, écartant le droit de préemption d’un locataire en se fondant sur le règlement de copropriété, lequel prévoyait l’usage commercial du local objet du litige, et ce quand bien même l’état descriptif définissait ledit local comme un logement et que l’usage effectif des lieux par le locataire était seulement d’habitation ; qu’en l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble mentionne expressément que “les boutiques situées au rez-de-chaussée et formant les lots n°1 et 2 sont à usage commercial” ; que les autres arguments de la société MPACG sont inopérants au regard de la position de la Cour de cassation ;

— les deux biens ont fait l’objet d’une cession unique, formalisée par l’acte du 23 février 2018 ;

— l’article L. 145-46-1 du code de commerce n’impose pas la preuve d’un projet de cession unique de locaux commerciaux distincts dès le projet de vente du local loué, la preuve d’un fait purement psychologique étant impossible ; qu’aucune disposition légale n’impose une quelconque obligation d’information préalable du locataire à la notification prévue par l’article L.145-46-1 du code de commerce ;

— le fait que le prix de chaque local soit détaillé ne saurait contrevenir à une cession unique, a fortiori lorsqu’y figure, comme en l’espèce, le prix total des deux biens immobiliers vendus, celui-ci s’élevant à 695.000 euros ; que le prix de chacun des locaux est mentionné afin de permettre de calculer les droits de mutation et l’impôt sur la plus-value ;

— aucune disposition légale n’impose que la cession unique présente un “projet immobilier cohérent” ;

— le fait que seule aurait été publiée au service de la publicité foncière la partie concernant le bien sis [Adresse 10], n’est pas susceptible de démontrer une vente distincte, dès lors que cette formalité incombe au notaire rédacteur, en l’espèce Maître [K] [R], et n’engage en aucun cas les parties ; qu’en tout état de cause, ils produisent le justificatif de l’enregistrement de l’acte de vente du bien situé [Adresse 5] et [Adresse 12] à [Localité 25] au service de la publicité foncière de [Localité 23] 2, depuis le 20 mars 2018 ;

— la société MPACG ne peut tirer aucun argument du fait qu’elle a obtenu la communication d’un acte de vente incomplet, n’ayant pas procédé aux recherches adéquates concernant les locaux situés [Adresse 5] et [Adresse 14] à [Localité 25] ; que l’ensemble des documents dont la société MPACG aurait dû prendre connaissance avant d’initier son action lui était parfaitement accessible.

A titre reconventionnel, Madame [Y] [S], Madame [E] [C] épouse [H] et Monsieur [A] [H] sollicitent la condamnation de la société MPACG à leur verser, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir initié une procédure manifestement abusive à l’origine d’un préjudice moral.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2023, la S.C.I. PARDES PATRIMOINE demande au tribunal de :

Vu les articles 28 4° et 30 5° du décret 55-22 du 4 janvier 1955,

Vu l’article L. 145-46-1 du code de commerce,

Vu la vente en date du 23 février 2018,

Vu la jurisprudence et notamment l’arrêt de la Cour de cassation, Civ. 3ème, 15 novembre 2018, n°17-26.727,

— débouter la société MPACG de l’ensemble de ses demandes ;

— débouter la société MPACG de sa demande de droit de préférence ;

— juger que l’acte de vente unique du 23 février 2018 de locaux commerciaux distincts fait obstacle au droit de préférence de la société MPACG sur l’acquisition du local commercial de la [Adresse 28] ;

— juger par conséquent parfait l’acte de vente unique du 23 février 2018 de locaux commerciaux distincts ;

— donner acte à la société PARDES PATRIMOINE de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise formée par la société MPACG, en ce compris la fixation de l’indemnité d’occupation ;

En tout état de cause :

— condamner la société MPACG à lui verser la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société MPACG aux entiers dépens de l’instance.

La S.C.I. PARDES PATRIMOINE s’associe aux arguments développés par les vendeurs sur la régularité de la vente et l’absence de méconnaissance du droit de préférence de la locataire en application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

Elle en conclut que les demandes subséquentes de la société MPACG relatives à la nullité de l’acte portant refus de renouvellement délivré le 10 avril 2018 doivent être nécessairement rejetées, puisqu’elle avait qualité pour signifier ce refus.

En réponse à la demande subsidiaire de la société MPACG, la S.C.I. PARDES PATRIMOINE fait valoir que la seule demande de paiement des loyers (même improprement qualifiés) ou l’application de la clause d’indexation ne peuvent s’analyser en un acte positif manifestant sans équivoque la volonté du bailleur de renoncer au refus de renouvellement de bail valablement délivré ; que la seule renonciation non équivoque serait la notification du droit de repentir, ce qui n’a pas eu lieu ; que dès lors que le bailleur a fait savoir son intention de ne pas renouveler le bail, le preneur bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, aux clauses et conditions du bail expiré, de sorte que le bailleur est en droit de procéder à l’indexation ou encore d’ajuster le montant du dépôt de garantie qu’il détient.

La S.C.I. PARDES PATRIMOINE émet les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise formée par la société MPACG et conclut que celle-ci étant demanderesse à la mesure, elle devra supporter le coût de la provision à valoir sur les honoraires de l’expert qui serait désigné par le tribunal. Elle demande que la mission de l’expert soit étendue à l’évaluation de l’indemnité d’occupation due par la société MPACG.

* * *

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 11 septembre 2023.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience tenue en juge rapporteur du 7 novembre 2024 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nullité de la vente en date du 23 février 2018 fondée sur la méconnaissance du droit de préférence de la locataire

Aux termes de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, “Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.

(…)

Le présent article n’est pas applicable en cas de (…) cession unique de locaux commerciaux distincts (…)”.

Ce texte est d’ordre public et sa méconnaissance entraîne la nullité de la vente.

Cette disposition n’impose ni aux vendeurs de démontrer leur volonté de recourir à une cession unique de locaux commerciaux distincts dès le projet initial de vente du local loué, ni d’établir que la cession unique présente un projet immobilier cohérent.

La société MPACG ajoute à la loi des conditions non prévues. Ces moyens seront donc rejetés.

S’agisssant du moyen selon lequel l’acte prévoyant pour chacun des locaux un prix de vente distinct, et que seule la partie de l’acte concernant le local loué avait fait l’objet d’une publicité au service de la publicité foncière et non celle concernant les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 25], remettant ainsi en cause l’existence d’une cession unique de plusieurs locaux, force est de constater que la vente des locaux à [Localité 26] donnés à bail à la société MPACG et de ceux situés à [Localité 25] donnés à bail à un preneur distinct est constatée au sein d’un même acte authentique de vente en date du 23 février 2018, ce qui caractérise que la cession unique porte sur au moins deux locaux distincts. Il est notable qu’un prix unique de vente est mentionné en page 15 :

“La vente est conclue moyennant le prix de SIX CENT QUATRE-VINGT-QUINZE MILLE EUROS (695.000,00 EUR)” précisant ensuite le prix pour chacun des locaux nécessaire au calcul des droits de mutation tels que figurant en page 23 de l’acte.

Par ailleurs, il est établi par les pièces versées au débat que les formalités de publicité foncière ont bien été effectuées pour le local sis [Adresse 5] et [Adresse 12] à [Localité 25] le 20 mars 2018.

Par conséquent, ce moyen ne peut prospérer.

Quant au fait que les locaux vendus sis [Adresse 5] et [Adresse 13] ne seraient pas des locaux commerciaux ou à usage commercial, l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne définit pas “les locaux commerciaux distincts” ni ne mentionne, dans les exceptions au droit de préférence du locataire, que les locaux faisant l’objet d’une cession unique soient à “usage commercial”.

Il résulte ainsi des travaux parlementaires de la loi du 18 juin 2014 dont la société MPACG se prévaut qu’alors que le projet de loi initial indiquait que “les dispositions du présent article ne sont pas applicables lorsque le local à usage commercial, industriel ou artisanal est un lot d’un ensemble faisant l’objet d’une cession globale”, la précision tenant à l’usage commercial a été supprimée par le législateur qui n’a donc pas entendu réserver l’exception au droit de préférence du locataire à la cession unique de plusieurs locaux à usage commercial mais de “locaux commerciaux”.

L’article L. 145-46-1 du code de commerce permet ainsi au bailleur de ne pas avoir à purger de droit de préférence quand il cède, par un acte unique, la propriété de locaux commerciaux distincts, ce qui s’entend de locaux faisant l’objet de baux commerciaux distincts consentis à des preneurs également distincts. Il importe peu, en conséquence, de déterminer l’usage fait de ces locaux, mais de vérifier les contrats d’occupation et leur régime juridique, étant rappelé que les parties ont la faculté de se soumettre conventionnellement au statut des baux commerciaux.

En l’espèce, les locaux sis [Adresse 5] et [Adresse 12] à [Localité 25] vendus à la S.C.I. PARDES PATRIMOINE sont constitués du lot n°2 (décrit dans l’acte de vente comme “UN LOCAL COMMERCIAL avec chambre froide, situé au rez-de-chaussée du bâtiment A (…)”) et du lot n°26 (“UNE CAVE située au sous-sol du bâtiment A (…)”). Il ressort des pièces versées au débat, et notamment du règlement de copropriété de l’immeuble, qui seul a valeur contractuelle, que le lot n°2 est décrit ainsi (page 11) : “Un local commercial avec chambre froide situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, avec accès sur la [Adresse 27] (…)”.

En outre, ces locaux font l’objet d’un bail commercial soumis au statut d’une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2006 au profit de la MUTUELLE NATIONALE MCD venant aux droits de l’UNION MUTUALISTE DE [Localité 23] ILE DE FRANCE suite à une cession du droit au bail en date du 5 janvier 2011, et le bail se poursuivait par tacite prolongation ainsi que mentionné dans l’acte de vente.

Enfin, il n’est pas contesté que les locaux loués à la société MPACG sont commerciaux et font l’objet d’un bail commercial conclu le 6 juillet 2006.

Il est ainsi établi que Madame [Y] [S], Madame [E] [C] épouse [H] et Monsieur [A] [H] ont procédé à une cession unique de locaux commerciaux distincts, soumis chacun à un titre d’occupation régi par le statut des baux commerciaux. La société MPACG ne peut, dès lors, prétendre bénéficier du droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

Dans ces conditions, la demande de nullité de l’acte de vente fondée sur la méconnaissance par Madame [Y] [S], Madame [E] [C] épouse [H] et Monsieur [A] [H] d’un droit de préférence inexistant en l’espèce, ne peut être accueillie et sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par la société MPACG à l’encontre des vendeurs

Dès lors que le tribunal n’a pas fait droit à la demande de nullité de l’acte de vente formée par la société MPACG, sa demande de dommages-intérêts formée à l’encontre des vendeurs et fondée sur la méconnaissance par Madame [Y] [S], Madame [E] [C] épouse [H] et Monsieur [A] [H] d’un droit de préférence inexistant en l’espèce, ne peut être accueillie et sera donc rejetée.

Sur la demande de nullité de l’acte de refus de renouvellement du bail avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction

Dès lors que le tribunal n’a pas fait droit à la demande de nullité de l’acte de vente formée par la société MPACG, la S.C.I. PARDES PATRIMOINE a la qualité de bailleresse et pouvait délivrer valablement l’acte de refus de renouvellement du bail avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction. La demande de nullité de l’acte de refus de renouvellement avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction en date du 10 avril 2018 sera donc rejetée.

Sur la renonciation alléguée de la SCI PARDES PATRIMOINE à l’acte de refus de renouvellement du bail signifié le 10 avril 2018

En application de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, il doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Aux termes de l’article L. 145-28 du code de commerce, “Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré (…)”.

Ainsi, pendant la période de maintien dans les lieux, les relations entre bailleur et locataire continuent d’être soumises aux règles et principes qui régissaient auparavant le contrat de bail auquel il a été mis fin.

Un congé met fin au bail commercial de manière irrévocable pour la date à laquelle il est délivré.

Il est constant que la renonciation à un droit, si elle peut être expresse ou tacite, ne peut résulter que d’actes accomplis en connaissance de cause et manifestant de façon non équivoque la volonté de renoncer.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, lorsque le bailleur continue de délivrer des avis d’échéance mentionnant des “loyers” et non des “indemnités d’occupation” ou qu’il applique les conditions et clauses du contrat de bail expiré telles que les clauses d’indexation et de réajustement du dépôt de garantie conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce.

Dès lors, le moyen soulevé par la société MPACG sera rejeté et il sera jugé que la S.C.I. PARDES PATRIMOINE n’a pas renoncé tacitement au refus de renouvellement du bail avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction signifié le 10 avril 2018.

Sur la demande subsidiaire d’expertise

Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 11 janvier 2018, la société MPACG a fait signifier à Madame [Y] [C] et son mandataire, une demande de renouvellement du bail commercial à effet au 1er avril 2018. Par acte extrajudiciaire en date du 10 avril 2018, la S.C.I. PARDES PATRIMOINE a refusé le renouvellement du bail et a offert de payer une indemnité d’éviction.

Il est donc constaté que le bail a pris fin le 31 mars 2018 à 24h00.

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur ouvre droit au profit du locataire, d’une part, en vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, à une indemnité d’éviction dont le principe n’est pas discuté en l’espèce, et d’autre part, selon l’article L. 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L. 145-28 précité, le versement à la société bailleresse d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à libération des locaux.

Le tribunal ne disposant pas en l’état des éléments suffisants pour fixer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, il convient avant dire droit sur ces points d’ordonner une expertise dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés de la société MPACG qui sollicite cette mesure.

Il n’y a pas lieu de donner acte à la S.C.I. PARDES PATRIMOINE de ses protestations et réserves, qui ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Par ailleurs, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par les consorts [C] – [H]

Selon l’article 1240 du code civil, quiconque par sa faute cause un dommage à autrui lui en doit réparation.

L’action ou la défense en justice constituent un droit et ne dégénèrent en abus justifiant, si elles causent un préjudice, une condamnation à des dommages et intérêts, qu’en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable.

En l’espèce, et contrairement à ce que soutiennent Madame [Y] [C], Monsieur [U] [C] et Madame [E] [C] épouse [H], la société MPACG a sollicité auprès du notaire la communication de l’acte de vente litigieux, lequel lui a opposé une fin de non-recevoir en raison du “secret professionnel”. Il n’est donc pas démontré que la société MPACG a diligenté la présente procédure avec légèreté blâmable ou qu’elle a agi avec malice, mauvaise foi ou commis une erreur équipollente au dol.

En outre, Madame [Y] [C], Monsieur [U] [C] et Madame [E] [C] épouse [H] ne justifient pas d’un préjudice distinct des frais de procédure qu’ils ont été contraints d’engager pour se défendre, leur âge ou l’importance du prix de vente n’étant pas suffisants, à défaut de tout élément justificatif, pour démontrer l’existence d’un préjudice.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande de dommages-intérêts de Madame [Y] [C], Monsieur [U] [C] et Madame [E] [C] épouse [H].

Sur les demandes accessoires

Succombant principalement, la société MPACG sera condamnée aux dépens concernant l’instance contre Madame [Y] [C], Monsieur [U] [C] et Madame [E] [C] épouse [H], qui pourront être recouvrés directement par Maître Laurent MEILLET, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile. Elle sera également condamnée à verser à Madame [Y] [C], Monsieur [U] [C] et Madame [E] [C] épouse [H] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée corrélativement de sa demande de ce chef à leur encontre.

Compte tenu de l’expertise ordonnée, il convient de surseoir à statuer sur les demandes au titre des frais irrépétibles réciproques formées par la société MPACG et la S.C.I. PARDES PATRIMOINE et de réserver les autres dépens.

Enfin, aucun motif ne conduit à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Déboute la S.A.S. MARCEL PROUT AUTHENTIQUE CUISINE AU GAZ, exerçant sous l’enseigne “[Adresse 20]”, de sa demande de nullité de la vente du 23 février 2018 portant sur les lots de copropriété n° 1 et 2 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 8], figurant au cadastre Section BH n° [Cadastre 4] d’une surface de 00 ha 04 a 88 ca, acte de vente publié le 6 juillet 2018 (n° Sages : BP 214P02, volume 2018 P, numéro 1570),

Déboute la S.A.S. MARCEL PROUT AUTHENTIQUE CUISINE AU GAZ, exerçant sous l’enseigne “[Adresse 20]”, de sa demande de condamnation de Madame [Y] [S] veuve [C], Madame [E] [C] épouse [H] et Monsieur [A] [H] à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts,

Déboute la S.A.S. MARCEL PROUT AUTHENTIQUE CUISINE AU GAZ, exerçant sous l’enseigne “[Adresse 20]”, de sa demande de nullité de l’acte de refus de renouvellement de bail avec offre de versement d’une indemnité d’éviction en date du 10 avril 2018,

Déboute la S.A.S. MARCEL PROUT AUTHENTIQUE CUISINE AU GAZ, exerçant sous l’enseigne “[Adresse 20]”, de sa demande tendant à voir juger que le bail commercial du 6 juillet 2006 s’est renouvelé au 1er avril 2018,

Dit que le congé sans offre de renouvellement délivré le 10 avril 2018 par la S.C.I. PARDES PATRIMOINE à la S.A.S. MARCEL PROUT AUTHENTIQUE CUISINE AU GAZ, exerçant sous l’enseigne “[Adresse 20]”, a mis fin à compter du 31 mars 2018 à 24h00 au bail du 6 juillet 2006 portant sur les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 26] et que la locataire peut prétendre à une indemnité d’éviction mais doit une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2018 et jusqu’à libération définitive des locaux ;

Avant dire droit au fond sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, tous droits,

Désigne en qualité d’expert :

Monsieur [L] [F]

[Adresse 9]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mail : [Courriel 22]

avec la mission suivante, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux constitués de deux boutiques contiguës au rez-de-chaussée et dépendant d’un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 26], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

Décision du 23 Janvier 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/13596 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVPLK

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

• d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

• de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er avril 2018 jusqu’à leur libération effective, (à retirer si l’on considère qu’il n’y a pas de demande)

*à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicable à la date d’effet du congé,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 18ème chambre du tribunal de grande instance de Paris avant le 30 avril 2026,

Fixe à la somme de 4.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A.S. MARCEL PROUT AUTHENTIQUE CUISINE AU GAZ, exerçant sous l’enseigne “Domaine de Lintillac”, à la Régie du tribunal de grande instance de Paris (Tribunal de Paris, Atrium Sud 1er étage, parvis du Tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 20 mars 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 7 avril 2025 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans le délai ainsi imparti, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge de la mise en état aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [V] [N]

[Adresse 3]

[Localité 16]

tél : [XXXXXXXX02]

mail : [Courriel 21]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

— de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

— le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

— le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige.

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Déboute Madame [Y] [C], Monsieur [U] [C] et Madame [E] [C] épouse [H] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée à l’encontre de la S.A.S. MARCEL PROUT AUTHENTIQUE CUISINE AU GAZ, exerçant sous l’enseigne “[Adresse 20]”,

Condamne la S.A.S. MARCEL PROUT AUTHENTIQUE CUISINE AU GAZ, exerçant sous l’enseigne “[Adresse 20]”, aux dépens concernant l’instance contre Madame [Y] [C], Monsieur [U] [C] et Madame [E] [C] épouse [H], lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Laurent MEILLET, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.S. MARCEL PROUT AUTHENTIQUE CUISINE AU GAZ, exerçant sous l’enseigne “[Adresse 20]”, à verser à Madame [Y] [C], Monsieur [U] [C] et Madame [E] [C] épouse [H] la somme de 6.000 (six mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.A.S. MARCEL PROUT AUTHENTIQUE CUISINE AU GAZ, exerçant sous l’enseigne “[Adresse 20]”, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile dirigée contre Madame [Y] [C], Monsieur [U] [C] et Madame [E] [C] épouse [H],

Sursoit à statuer sur les demandes au titre des frais irrépétibles réciproques formées par la S.A.S. MARCEL PROUT AUTHENTIQUE CUISINE AU GAZ, exerçant sous l’enseigne “[Adresse 20]”, et la S.C.I. PARDES PATRIMOINE,

Réserve les autres dépens,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 23] le 23 Janvier 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER