TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Amélie BOURA

— M^e Ahlem BEN ABDERRAZAK

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/12985

N° Portalis 352J-W-B7G-CYFPZ

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 26 Juin 2025

DEMANDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la société MCI CONSULTING, S.A.R.L

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Amélie BOURA de la SELARL KAPRIME SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C800

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [R]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e Ahlem BEN ABDERRAZAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1082

S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [Y] [G] ès-qualité de mandataire judiciaire de Monsieur [R] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non-représentée

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/12985 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYFPZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Antoinette LE GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Février 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

— Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 26 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [R] est propriétaire du lot n°34 dans l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 11], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] Paris 12ème, représenté par son syndic la société MCI CONSULTING, a assigné, devant ce tribunal, M. [R] aux fins de paiement de la somme de 9.774,73 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, de la somme de 2.190,61 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de la somme de 2.000 euros à titre de dommages intérêts, pour résistance abusive et 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [R] a été admis à une procédure de redressement judiciaire, suivant jugement du 5 octobre 2023. Le syndicat des copropriétaires a attrait à la cause, suivant assignation du 5 janvier 2024, la Selarl AXYME en la personne de Maître [Y] [G], mandataire judiciaire.

Le 27 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance entre les mains du mandataire judiciaire.

La jonction des procédures est intervenue le 23 mai 2024.

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/12985 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYFPZ

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 18 novembre 2024 et signifiées par commissaire de justice au mandataire judiciaire le 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 11] demande :

Vu les dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et celles des articles 35 et 55 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

Vu les articles 514, 514-1, 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu l’article L622-17 du code de commerce,

— le dire recevable et bien fondé en ses demandes,

— débouter M. [R] de ses demandes,

— fixer la créance du syndicat des copropriétaires au passif du redressement judiciaire de M. [R] à la somme de 16.958,73 euros décomposée comme suit :

*10.768,12 euros au titre des charges de copropriété échues au 5 octobre 2023 (appel réfection courette inclus) qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de l’assignation,

* 2.190,61 euros au titre des frais de recouvrement,

* 2.000 euros à titre de dommages-intérêts, pour résistance abusive,

* 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— fixer sa créance au passif du redressement judiciaire de M. [R] au montant des entiers dépens de l’instance conformément à l’article 699 du code de procédure civile, qui pourront être directement recouvrés par la Selarl Kaprime, société d’avocats.

— condamner M. [R] représenté par son mandataire judiciaire la Selarl AXYME prise en la personne de Maître [Y] [G] au paiement de la somme de 693,75 euros au titre des charges de copropriété échues postérieurement au jugement d’ouverture du 5 octobre 2023 et arrêtées au 1er octobre 2024 (4ème appel 2024 inclus),

Subsidiairement ,

— condamner M. [R] représenté par son mandataire judiciaire la Selarl AXYME prise en la personne de Maître [Y] [G] au paiement des sommes suivantes :

* 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

* 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/12985 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYFPZ

— condamner M. [R] représenté par son mandataire judiciaire la Selarl AXYME prise en la personne de Maître [Y] [G] aux entiers dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile qui pourront être directement recouvrés par la Selarl Kaprime, Société d’avocats

En tout état de cause,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

***

M. [R], aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 juillet 2023, demande :

Vu l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

Vu l’article 1345-5 du code civil,

— lui octroyer des délais de 24 mois pour le paiement des charges de copropriété,

— débouter le “syndic” de ses demandes de paiement des frais de recouvrement de 2190, 61 euros, et de 2 000 euros pour préjudice,

— condamner “le syndic” à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

***

La Selarl AXYME prise en la personne de Maître [Y] [G], assignée à personne morale et à qui les conclusions ont été signifiées le 20 novembre 2024, n’a pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 31 janvier 2024. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 18 février 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

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Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, il ressort de l’extrait de la matrice cadastrale que M. [R] est propriétaire du lot n°34 de l’état descriptif de division, ce qui, au surplus, n’est pas discuté.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 avril 2016, 22 juin 2017, 6 juin 2018, 25 juin 2019, 15 décembre 2020, 7 juin 2021, 9 juin 2022, 7 septembre 2023 et 15 juin 2024 approuvant les comptes des années 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, les budgets prévisionnels des exercices concernés, certains travaux dont ceux de structure de divers planchers hauts et bas, de confortement de pans de bois, de reprise de colonnes en terre, de remplacement de boîtes aux lettres, de sondages, de réfection d’une chute EP, de peinture de la cage d’escalier, de coffrage de canalisations, de ravalement, de sécurisation de la porte d’entrée, de réfection d’une courette, de plusieurs diagnostics ou encore de financement de diverses procédures,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition du lot du défendeur.

Il résulte du décompte au 1er octobre 2024 qu’à la date de l’ouverture de la procédure collective soit le 5 octobre 2023, le compte individuel de M. [R] était débiteur – hors frais – de la somme de 10.768,12 euros au titre des appels de charges et de travaux, appel “réfection de la courette 1/1” compris.

Du chef des appels de fonds postérieurs au jugement, il résulte des pièces produites qu’ils sont justifiés à hauteur de 693,75 euros, “4ème appel 2024” compris.

Il n’est pas discuté que M. [R] n’a pas satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire.

En conséquence, la créance du syndicat des copropriétaires antérieure à la date d’ouverture de la procédure collective sera fixée au passif du redressement judiciaire de M. [R] à hauteur de la somme de 10.768,12 euros. Compte tenu de l’arrêt du cours des intérêts prévu à l’article L 622-28 du code de commerce, les intérêts au taux légal, sur la somme alors demandée en justice de 9.774,73 euros, seront fixés entre le 26 octobre 2022, date de l’assignation, et le 5 octobre 2023, date du jugement ouvrant la procédure de redressement judiciaire.

Au titre des appels de fonds, postérieurs au jugement, et vu les dispositions de l’article L 622-17 du code de commerce, M. [R] représenté par son mandataire judiciaire la Selarl AXYME prise en la personne de Maître [Y] [G], sera condamné à payer la somme de 693,75 euros, “4ème appel 2024” compris.

Sur les frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, seront écartés les frais de relance antérieurs à une mise en demeure pour 21,95 euros, 5,50 euros et 26,95 euros, les frais de “remise dossier huissier” pour 331,44 euros (110,48 x 3), faute de toute démonstration de diligences exceptionnelles, et les honoraires d’avocats pour 596,40 et 180 euros.

Le surplus est justifié, sachant que la délivrance de commandements par huissier, trois fois sur une période de plusieurs années, n’apparaît pas excessive. Par ailleurs, le fait – non établi – que M. [R] se soit rapproché du syndic en vue d’une suspension des paiements jusqu’à la vente du lot, ne peut avoir pour effet de priver le syndicat des copropriétaires d’entreprendre les démarches utiles à la préservation de ses droits.

En conséquence, les frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 seront arrêtés à la somme de 1.028,37 euros. La créance du syndicat des copropriétaires sera fixée au passif du redressement judiciaire de M. [R] à hauteur de cette somme. Le surplus sera rejeté.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [R] ait agi de mauvaise foi d’autant qu’eu égard à la procédure collective ouverte, il n’est pas discutable que celui-ci a rencontré des difficultés financières.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement :

Outre que les demandes de M. [R], présentées avant l’ouverture de la procédure collective, n’ont pas été reprises par le mandataire judiciaire, les délais de paiement ne sont pas compatibles avec le redressement judiciaire et ne sont pas justifiés. Toute demande à ce propos sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

— Sur les dépens :

Compte tenu de la procédure de redressement judiciaire, les dépens de l’instance seront fixés au passif de la procédure collective de M. [R].

— Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le montant de l’article 700 du code de procédure civile sera arrêté à la somme de 2.000 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires. Sa créance, de ce chef, sera fixée à due concurrence au passif du redressement judiciaire de M. [R].

Les demandes du défendeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne peuvent qu’être rejetées.

— Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

FIXE la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 11] au passif du redressement judiciaire de M. [N] [R] :

* à la somme de 10.768,12 euros au titre des appels des appels de charges et de travaux arrêtés au 5 octobre 2023, appel “réfection de la courette 1/1” compris, avec intérêts au taux légal, sur la somme de 9.774,73 euros, entre le 26 octobre 2022 et le 5 octobre 2023,

* à la somme de 1.028,37 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [R] représenté par son mandataire judiciaire la Selarl AXYME prise en la personne de Maître [Y] [G], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] [Localité 11] la somme de 693,75 euros, au titre des appels de charges et de travaux postérieurs au 5 octobre 2023 et arrêtés au 1er octobre 2024, “4ème appel 2024” compris,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires précité du surplus de ses demandes principales,

REJETTE les plus amples demandes des parties,

FIXE au passif du redressement judiciaire de M. [R] les dépens de l’instance, avec le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la Selarl Kaprime, Société d’avocats,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 26 Juin 2025

La Greffière La Présidente