TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/08946 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z7YD

Minute :

Société CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [O] [S]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e KACEM

Copie délivrée à :

Mme [S]

Le 10 décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 10 Décembre 2024;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Adrien NICOLIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT SOCIAL, ayant pour siège social [Adresse 5] – [Localité 7]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [O] [S], demeurant [Adresse 11] – [Adresse 4] – [Localité 12]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats en date des 7 octobre 2015 et 11 janvier 2019, la société anonyme d’HLM CDC Habitat Social, anciennement dénommée Osica, a donné à bail à Mme [O] [S] un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 4] à [Localité 12] ([Adresse 11]), pour des loyers mensuels de 516,16 et 28,36 euros, outre une provision mensuelle sur charges et des dépôts de garantie d’un montant de 516,16 et 28,36 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 9 novembre 2023, la société anonyme d’HLM CDC Habitat Social a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 11 392,78 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 23 mai 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024.

A cette date, la société anonyme d’HLM CDC Habitat Social, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :

— à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit des baux et, à titre subsidiaire, le prononcé de leurs résolutions judiciaires ;

— l’expulsion de Mme [O] [S] ;

— le transport et la séquestration des meubles ;

— et la condamnation de Mme [O] [S] :

— au paiement de la somme actualisée de 18 561,63 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement des articles 1224, 1225, 1227, 1728 et 1741 du code civil et 7a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989, que la locataire ne s’est pas acquittée des loyers dus. Elle précise que les paiements correspondent à la moitié de l’échéance. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Mme [O] [S] comparaît. Elle explique vivre avec trois enfants mineurs, qu’elle doit prochainement bénéficier d’un rappel de la Caisse d’allocations familiales, qu’elle bénéficie d’un accompagnement social et qu’elle a repris le paiement de son loyer résiduel. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

?

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 27 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d’HLM CDC Habitat Social justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 6 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les baux conclus les 7 octobre 2015 et 11 janvier 2019 contiennent une clause résolutoire en leur article 3 qui stipule que le contrat sera résilié à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 novembre 2023, pour la somme en principal de 11 392,78 euros, laissant un délai de six semaines pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l’article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu’à l’issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux se sont trouvées réunies à la date du 10 janvier 2024.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [O] [S] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (124,12€ + 148,27€), la somme de 18 289,24 euros à la date du 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Mme [O] [S] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 18 289,24 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 11 392,78 euros à compter du commandement de payer du 9 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III – Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». L’article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer résiduel, Mme [O] [S] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si la locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique ou d’un serrurier.

En outre, dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser la propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à son départ définitif des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

IV- Sur les mesures de fin de jugement

Mme [O] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d’HLM CDC Habitat Social les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 7 octobre 2015 et 11 janvier 2019 entre la société anonyme d’HLM CDC Habitat Social et Mme [O] [S] concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 4] à [Localité 12] ([Adresse 11], parking B43) sont réunies à la date du 10 janvier 2024 ;

CONDAMNE Mme [O] [S] à payer à la société anonyme d’HLM CDC Habitat Social la somme de 18 289,24 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 11 392,78 euros à compter du commandement de payer du 9 novembre 2023 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [O] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’HLM CDC Habitat Social puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que Mme [O] [S] soit condamné à verser à la société anonyme d’HLM CDC Habitat Social une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

INVITE Mme [O] [S] à transmettre une copie du présent jugement à la Caisse d’Allocations familiales pour rétablissement des allocations logement ;

REJETTE la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 10 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE