TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 22] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/13331

N° Portalis 352J-W-B7G-CYETJ

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDERESSE

La Société Leonard Constructions et Environnement, SARL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 15]

représentée par Maître Vincent LANGENBACH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R045

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la Société d’Etudes et de Réalisation de Gestion Immobilière de Construction – SERGIC, SAS

[Adresse 14]

[Adresse 24]

[Localité 13]

représenté par Maître Warren SESHIE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0700

La Société d’Etudes et de Réalisation de Gestion Immobilière de Construction – SERGIC, SAS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 14]

[Adresse 24]

[Localité 13]

représenté par Maître Sandrine MADANI de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #D1694

Décision du 13 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/13331 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYETJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Julie KHALIL, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Maïssam KHALIL, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 04 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 23] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Son syndic en exercice est la Société d’Etudes et de Réalisation de Gestion Immobilière de Construction (SERGIC).

Le 3 mai 2018, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de travaux portant sur le remplacement des colonnes d’eaux usées et d’eau froide de l’immeuble, parties communes, confiés à la S.A.R.L. LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT.

Par courriel du 27 avril 2017, la société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT s’est excusée auprès du syndic du retard pris dans le démarrage des travaux et a indiqué avoir organisé une réunion un dimanche, pour faciliter la présence des locataires et propriétaires et pouvoir accéder à leurs appartements, tout en se plaignant de ne pas avoir accès à tous les appartements.

Par courriel du 13 juillet 2017, elle a indiqué au syndic ne pouvoir « résoudre seule tous les problèmes de l’immeuble ».

La société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT a émis huit factures en date du 30 décembre 2018 pour un montant total à payer de 5.997,00 € TTC et par courriel du 1er février 2019, le cabinet SERGIC lui a répondu que ces factures avaient été « transmises à la comptable ».

Par courriel du 11 mars 2019, la société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT a réclamé le paiement de ses factures au cabinet SERGIC et par courriel du 27 juillet 2020, elle a indiqué au cabinet SERGIC qu’il avait été convenu que si les propriétaires concernés ne réagissaient pas, les travaux seraient effectués « d’office et leur seraient facturés par la suite ».

Selon courriel du 25 mai 2021, la société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT a indiqué au cabinet SERGIC n’avoir pas eu le « loisir de proposer un devis à chaque copropriétaire » pour leurs travaux privatifs, l’accord de certains n’ayant pu être obtenu, et qu’il aurait été convenu avec le cabinet SERGIC de réaliser ces travaux privatifs pour le compte du syndic, se portant garant de « la diffusion des factures et de leur bon règlement par les copropriétaires du [Adresse 9] ».

Le cabinet SERGIC lui a répondu par courriel du 6 août 2021 qu’elle aurait dû faire signer « en amont des interventions privatives des devis aux copropriétaires ».

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 3 novembre 2022, la S.A.R.L. LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] Paris 17ème et la S.A.S. Société d’Etudes et de Réalisation de Gestion Immobilière de Construction (ci-après SERGIC) devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter à titre principal, au visa des articles 1156 et 1998, 1103 et 1240 du code civil, et L. 441-10 du code de commerce :

— la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et du cabinet SERGIC à lui verser :

* la somme de 5.997,00 € au titre des factures émises en conséquence des travaux réalisés sur instructions du cabinet SERGIC dans l’immeuble du [Adresse 9] à [Localité 23],

* la somme de 6.720,00 € au titre des frais de recouvrement engagés afférents aux factures émises par ses soins,

* la somme de 187,60 € au titre des intérêts de retard sur la période allant du 31 janvier 2019 au 30 avril 2012, à parfaire au jour du jugement,

— la condamnation du cabinet SERGIC à lui verser la somme de 20.000 € à titre d’indemnisation du « préjudice » résultant du comportement fautif de celui-ci à son égard.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2024, la S.A.R.L. LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT demande au tribunal de :

Vu les articles 1156 et 1998 du Code civil,

Vu l’article 1103 du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu l’article L. 441-10 du Code de commerce,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Dire et juger que la société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT est recevable et bien fondée en son action,

En conséquence :

Condamner in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 12] et la SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION – SERGIC à verser à la société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT la somme de CINQ MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT-DIX-SEPT EUROS (5.997 €) au titre des factures émises par la société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT en conséquence des travaux réalisés sur instructions du CABINET SERGIC dans l’immeuble du [Adresse 12] ;

Condamner in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 11]) et la SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION – SERGIC à verser à la société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT la somme de SIX MILLE SEPT CENT VINGT EUROS (6.720 €) au titre des frais de recouvrement engagés par la société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT afférents aux factures émises par ses soins ;

Condamner in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 11]) et la SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION – SERGIC à verser à la société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT la somme de CENT QUATRE-VINGT-SEPT EUROS ET QUATRE-VINGTS CENTIMES (187,60 €) au titre des intérêts de retard sur la période allant du 31 janvier 2019 au 30 avril 2022, à parfaire au jour du jugement ;

Condamner la SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION – SERGIC à verser à la société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT la somme de VINGT MILLE EUROS (20.000 €) au titre de l’indemnisation du préjudice résultant du comportement fautif de celle-ci à l’égard de la société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT ;

Condamner in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 11]) et la SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION – SERGIC à verser à la société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT la somme de SIX MILLE EUROS (6.000 €), sur présentation de justificatif au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de maître Vincent LANGENBACH, avocat au barreau de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16] à Paris 17ème demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1353 du code civil,

Vu l’article 1156 du code civil,

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

A titre principal, constatant que la société Léonard Constructions et Environnement n’apporte aucune preuve de ses allégations,

DEBOUTER la société la société Léonard Constructions et Environnement de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire, constatant que les conditions d’application de la théorie du mandat apparent ne sont pas réunies :

DEBOUTER la société la société Léonard Constructions et Environnement de l’ensemble de ses demandes à l’égard du Syndicat de copropriétaire du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic de copropriété la société SERGIC.

A titre encore plus subsidiaire, constatant que la société SERGIC a commis une faute en outrepassant les limites de ses pouvoir :

CONDAMNER la société SERGIC à garantir le Syndicat de copropriétaire du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic de copropriété la société SERGIC de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en principal, frais et intérêts.

En tout état de cause,

CONDAMNER la société la société Léonard Constructions et Environnement à verser au Syndicat de copropriétaire du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic de copropriété la société SERGIC la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2024, la S.A.S. Société d’Etudes et de Réalisation de Gestion Immobilière de Construction (ci-après SERGIC) demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1156, 1353, 1359 du code civil,

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

DECLARER la société SERGIC recevable et bien fondée en ses conclusions ;

Et, y faisant droit,

DEBOUTER la société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société SERGIC,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] de sa demande de garantie à l’encontre de la société SERGIC,

CONDAMNER la société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT à payer la société SERGIC ENTREPRISE la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT à supporter les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience « juge rapporteur » du 4 septembre 2025, a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, le conseil de la S.A.R.L. LEONARD CONSTRUCTION ET ENVIRONNEMENT ayant été invité à déposer son dossier de plaidoiries au greffe de la 8ème chambre sous quinze jours avec la précision selon laquelle « à défaut, le tribunal statuera sans ces pièces », selon message RPVA du 4 septembre 2025.

Aucun dossier de plaidoiries n’a cependant été déposé au greffe dans les quinze jours de l’audience « juge rapporteur » du 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur les demandes en paiement formées par la S.A.R.L. Leonard Constructions et Environnement à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 23] et du cabinet SERGIC :

La S.A.R.L. Leonard Constructions et Environnement soutient, en substance, au visa des articles 1998 et 1156 du code civil et de la théorie du mandat apparent, que :

— elle a entrepris divers travaux en croyant légitimement que le syndic disposait des pouvoirs nécessaires à leur mise en œuvre,

— la jurisprudence retient le mandat apparent dans l’hypothèse où le syndic s’est fait donner mandat d’intervenir sur des parties privatives, même si le syndicat des copropriétaires ne peut en principe intervenir sur celles-ci (ex. : Civ. 3ème, 11 mai 2017, n° 16-17.322 ; Cour d’appel de [Localité 19], 25 février 2016, n° 13/01432),

— en l’espèce, elle a effectué des travaux de raccordement de divers appartements situés dans l’immeuble du [Adresse 9] à [Localité 23], après en avoir discuté avec le cabinet SERGIC et sur instructions de celui-ci,

— elle a rappelé dans un courriel du 25 mai 2021 que « ces modalités de réalisation des travaux, collectifs et privatifs, ont été déterminées avec l’aval et accord de M. M [Z] et [M], auprès desquels nous faisions un compte-rendu régulier de l’évolution des travaux », ce qui n’a jamais été contredit par le cabinet SERGIC,

— elle ne s’est jamais vue fournir par le syndic le nom de quelconques copropriétaires concernés par ses factures, concernant son intervention dans les appartements concernés,

— le cabinet SERGIC s’était en outre engagé à « garantir » le paiement de ses factures dans le cadre des échanges tenus entre son gérant et les préposés du cabinet SERGIC,

— les travaux ont été réalisés avec l’accord et l’aval du cabinet SERGIC,

— au vu des discussions et accords convenus à l’époque, elle pouvait légitimement croire dans les pouvoirs du cabinet SERGIC et en conséquence solliciter le paiement de ses factures n° 68, 69, 70, 73, 75, 76, 78 et 79 du 30 décembre 2018 émises à la suite de la réalisation des travaux convenus,

— dans un courriel du 27 juillet 2020, elle rappelait qu’il avait été convenu que les travaux de débranchement de l’ancienne colonne et de branche sur la nouvelle seraient effectués d’office et seraient facturés par la suite au syndic, en précisant : « Nous avons convenu ceci avec Monsieur [Z] autrement les travaux ne seraient jamais été terminés à cause d’absence de réactivité de ces copropriétaires »,

— le cabinet SERGIC invoque plus de quatre ans après les travaux, à partir de 2021, l’absence d’écrit émanant de lui-même pour tenter de se dédire de ses engagements, alors que :

* il n’a jamais contesté les termes de l’e-mail susvisé qui reflétaient les termes de l’accord intervenu entre eux,

* il lui indiquait dans un courriel du 19 mars 2019 confirmer l’accord de la copropriété pour « mettre un avis d’affichage imposant les occupants de l’immeuble à réaliser le branchement à la nouvelle colonne sous 15 jours » (pièce n° 4), de sorte que le syndic sollicitait bien la mise en œuvre de travaux privatifs en « forçant » le raccordement de chaque appartement aux nouvelles colonnes posées par ses soins dans le délai imposé par la société SERGIC aux occupants de l’immeuble,

— la mauvaise foi du cabinet SERGIC est évidente.

Outre le paiement de ses factures à hauteur de la somme totale de 5.997,00 €, elle sollicite :

— le paiement des intérêts de retard afférents aux factures émises, en application des dispositions de l’article L. 441-10, I et II du code de commerce (taux d’intérêt appliqué par la banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente, majoré de 10 points de pourcentage, pénalités exigibles trente jours après l’exécution de la prestation demandée, sans qu’un rapport soit nécessaire), soit la somme de 187,80 € pour la période du 31 janvier 2019 au 31 octobre 2022,

— le paiement des frais de recouvrement des factures susvisées pour un montant total de 6.720,00 € (pièce n° 21, frais de recouvrement engagés afférents aux factures 68, 69, 70, 73, 75, 76, 78 et 79 du 30 décembre 2018), en application de l’article L. 441-10, II du code de commerce (possibilité de demander une indemnisation complémentaire, sur justification, lorsque les frais de recouvrement exposés sont supérieurs au montant de l’indemnité forfaitaire, dont le montant est fixé par décret).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] répond en substance que :

— à titre principal, aucune instruction ou accord n’a été donné par la société SERGIC concernant les travaux privatifs, conformément aux dispositions des articles 1103 et 1353 alinéa 1er du code civil,

— la preuve n’est pas rapportée de l’aval qui aurait été donné à la société Leonard Constructions et Environnement par la société SERGIC pour qu’elle réalise les travaux privatifs litigieux, qui plus est sans devis alors que celui-ci est obligatoire, sans l’acceptation des personnes concernées et avec de surcroît garantie de paiement,

— tout au plus, sont produits des courriels envoyés par la société Leonard Constructions et Environnement elle-même dans lesquels elle agit de sa propre initiative, affirmant de manière péremptoire qu’elle allait faire facturer aux propriétaires des travaux par le biais de la société SERGIC tout en précisant systématiquement qu’un choix leur était laissé pour la réalisation des travaux privatifs,

— certains copropriétaires se sont vu facturer leurs travaux privatifs après avoir reçu un devis, tandis que d’autres se sont manifestement vu imposer le paiement de ces travaux sans devis,

— rien ne s’apparentait à un accord du syndic, qui n’en avait d’ailleurs pas le pouvoir, pour que ces travaux privatifs soient réalisés pour le compte du syndicat,

— la société demanderesse réclame des frais de recouvrement et pénalités de retard sur le fondement de l’article L. 441-10 du code de commerce qui ne s’applique qu’aux professionnels, alors que le syndicat des copropriétaires n’en est pas un, selon une jurisprudence établie, de sorte que cette disposition ne lui est pas opposable (ex. : Civ. 1ère, 25 novembre 2015, n° 14-20.760 ; 5 février 2020, n° 18-18.854, publiés au bulletin).

A titre subsidiaire, il argue de l’absence d’un mandat apparent de la société SERGIC, en application de l’article 1156 du code civil, dès lors qu’il est constant que cette théorie ne s’applique pas lorsque la société ayant réalisé les travaux n’ignorait pas les limites du pouvoir du syndicat des copropriétaires relativement aux parties privatives et que les conditions de prise des commandes auprès des copropriétaires avaient totalement manqué de rigueur, de sorte qu’il appartenait à la société de s’adresser directement aux copropriétaires défaillants ou de les faire intervenir dans la cause (Cour d’appel de [Localité 20], 23 août 2016, n° 14/01486, pièce n°4).

Il estime qu’il appartient au tiers de vérifier les pouvoirs du syndic dès lors que celui-ci conclut un acte excédant son domaine d’administration courante (Cour d’appel d'[Localité 18], 31 octobre 2007, n° 04/19997), le tiers ne pouvant légitimement croire sans vérification que le représentant dispose de pouvoirs lui permettant d’effectuer un acte exorbitant.

Il ajoute qu’en l’espèce :

— la société demanderesse a expressément reconnu qu’elle devait obtenir l’accord des copropriétaires concernés dans son courriel du 25 mai 2021,

— elle a constamment rappelé que chaque copropriétaire avait le choix concernant l’entreprise devant réaliser ces travaux, que ces travaux seraient facturés dans des devis séparés et réglés directement par les propriétaires concernés, faisant éventuellement de la société SERGIC son intermédiaire,

— des devis et factures ont effectivement été adressés directement à certains propriétaires qui ont directement réglé la société demanderesse, laquelle savait que l’autorisation de travaux privatifs sortait du domaine habituel d’administration de la société SERGIC et ne pouvait légitimement croire, sans le vérifier, au pouvoir de cette dernière pour engager le syndicat,

— les spécificités des arrêts cités en demande les rendent inapplicables au cas d’espèce, aucune « illusion de mandat » n’existant dans la présente affaire.

A titre encore plus subsidiaire, il sollicite la garantie de la société SERGIC si le tribunal devait considérer non seulement qu’elle a donné l’ordre de réaliser les travaux litigieux mais qu’elle était le mandataire apparent du syndicat, la société SERGIC ayant alors outrepassé de manière fragrante les pouvoirs qui lui ont été confiés par l’assemblée générale des copropriétaires, et même ses pouvoirs en général en demandant la réalisation de travaux privatifs sans devis, puisqu’en application de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux privatifs ne relèvent ni des compétences du syndicat, ni des siennes.

La S.A.S. Société d’Etudes et de Réalisation de Gestion Immobilière de Construction (ci-après SERGIC) fait valoir en substance les moyens suivants :

1 – Sur la bonne exécution de ses obligations et l’absence de devis ou d’instruction sur les travaux privatifs (articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1103, 1353 alinéa 1er et 1359 du code civil : charge de la preuve et obligation d’un écrit pour tout acte juridique dont le montant excède 1.500 €) :

Elle s’est chargée de faire exécuter la décision votée lors de l’assemblée générale du 3 mai 2018, à savoir les travaux de remplacement des colonnes d’eau usées de l’immeuble confiés à la société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT, ces travaux ayant été réalisés et réglés de sorte qu’elle a correctement rempli sa mission.

L’objet du litige porte sur des travaux supplémentaires et réalisés en parties privatives, non devisés ni en amont dans le devis initial soumis au vote de l’assemblée générale du 3 mai 2018, ni après.

L’entreprise doit nécessairement et préalablement soumettre un devis sur la nature et le coût desdits travaux, quel que soit l’interlocuteur.

En l’espèce, il résulte de l’ensemble des pièces produites qu’aucun écrit ne fait état précisément de la nature des travaux supplémentaires ni de leur coût.

Les conditions d’exécution difficiles exposées par la société demanderesse ne pouvaient l’exonérer de présenter un devis complémentaire.

La société demanderesse n’a pas pris le soin de s’assurer du consentement même des parties dans la réalisation de ces travaux supplémentaires en parties privatives, alors que tous travaux hors devis auraient dû faire l’objet d’un avenant ou à tout le moins d’une information claire.

Si ces travaux avaient été parfaitement nécessaires, l’on ne comprend pas pourquoi ils n’ont pas été devisés en amont de l’établissement du devis portant sur les parties communes.

La demanderesse a très clairement indiqué dans un courriel du 13 juillet 2017 que ses devis initiaux étaient incomplets (pièce n° 6, société Leonard Constructions) et elle indique expressément dans son courriel du 28 juin 2017 ce qui est compris dans son devis en excluant les prestations en parties privatives et en précisant que chaque copropriétaire pourra choisir une autre entreprise pour réaliser les travaux privatifs mais que, s’ils étaient réalisés par la société Leonard, ces travaux seraient à la charge du propriétaire concerné après validation d’un devis distinct (pièce n° 2, société Leonard Constructions).

Certainement prise par le temps, la société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT n’a pas pris le soin de s’assurer de l’accord des propriétaires concernés, alors qu’elle ne pouvait ignorer qu’en omettant de régulariser des devis avec ces derniers, elle prenait le risque de ne pas être payée.

Monsieur [M], ancien gestionnaire au sein de la société SERGIC, a sollicité de la société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT la communication d’un devis pour effectuer des travaux complémentaires, par courriel du 19 mars 2019 (pièce n° 4, Leonard Constructions).

Au-delà du coût, un devis est nécessaire pour valider la nature des travaux et, s’agissant d’un syndic, pour émettre un ordre de service s’il s’agit de travaux affectant les parties communes.

Madame [U], de la société SERGIC, a proposé à la société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT, si cette dernière disposait de devis signés, de facturer les copropriétaires sur leur compte puis de la régler directement, tout en attirant l’attention de la société sur l’existence d’un devis préalable à toute intervention (pièce n° 8, Leonard Constructions).

La société demanderesse se contredit dans ses écritures en indiquant à la fois qu’elle pouvait légitimement croire dans les pouvoirs de la société SERGIC et qu’il y aurait eu dans le même temps des accords extrêmement clairs.

La société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT a bien adressé un devis à un copropriétaire pour les travaux sur parties privatives (pièce n° 3 produite par le syndicat des copropriétaires).

2 – Sur le fondement de la théorie du mandat apparent (article 1156 du code civil) :

La demanderesse se contente de procéder par assertions sans rapporter la preuve d’une instruction ou d’un accord de la société SERGIC sur les travaux supplémentaires alors même qu’elle reconnaît que lesdits travaux i) auraient dû faire l’objet d’un devis préalable, ii) auraient dû être supportés par les copropriétaires et iii) concernaient des parties privatives.

Aucune pièce produite ne peut démontrer un quelconque accord du syndic qui n’en avait d’ailleurs pas le pouvoir, pour que ces travaux privatifs soient réalisés, ce que la société demanderesse savait pertinemment pour l’avoir écrit elle-même.

Les travaux litigieux n’ont pas été votés en assemblée générale.

Le syndic n’a effectué aucun acte pouvant engager les copropriétaires auprès de la société demanderesse qui a pu expressément affirmer dans différents courriels que :

— ces travaux privatifs seraient à la charge du propriétaire concerné après validation d’un devis distinct (pièces n° 1 et 2 produites en demande),

— elle n’a pas eu le loisir de proposer un devis à chaque copropriétaire, de sorte que l’accord de certains copropriétaires n’a pu être obtenu par ses soins (pièce n° 1 produite en demande),

— elle n’exécutera pas les travaux au devis, les autres travaux souhaités par les copropriétaires n’étant pas compris dans le devis et devant faire l’objet d’une autorisation du copropriétaire après devis établi (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires),

— elle adresserait un devis aux copropriétaires pour les travaux privatifs rappelant qu’ils sont à leur charge (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires).

3 – Sur la demande subsidiaire de garantie du syndicat :

Le syndicat sollicite timidement la garantie de la société SERGIC en cas de condamnation sur le fondement du mandat apparent alors même qu’il a parfaitement fait la démonstration inverse dans ses écritures.

***

Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a pour mission de représenter le syndicat dans tous les actes de la vie civile. Le syndic, qui n’est pas le préposé du syndicat des copropriétaires, est donc son représentant légal.

Selon l’article 1998 du code civil, le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.

Il en découle que la responsabilité du mandant, le syndicat des copropriétaires, est engagée pour les fautes commises par le mandataire, son syndic, dans l’exercice de ses fonctions.

Aux termes du premier alinéa de l’article 1156 du code civil, l’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment ou des déclarations du représenté.

La caractérisation d’un mandat apparent suppose la réunion de deux conditions :

— la croyance légitime du tiers dans l’existence des pouvoirs du mandataire,

— l’existence de circonstances l’autorisant à ne pas vérifier les limites exactes des pouvoirs du tiers contractant.

L’erreur commune, parfois qualifiée de légitime ou d’invincible, peut être définie telle « une erreur qu’un homme normalement raisonnable n’aurait pas pu surmonter, compte tenu d’investigations et de vérifications normales auxquelles il convient de procéder ».

Ainsi, les tiers de bonne foi qui agissent sous l’empire de l’erreur commune ne tiennent leur droit ni du propriétaire apparent, ni du propriétaire véritable. Ils sont investis par l’effet de la loi (Civ. 1ère, 3 avril 1963, Bull n° 204).

Si, conformément à l’article 1998 du code civil, le mandant n’est, en principe, pas obligé envers les tiers pour ce que le mandataire a fait au-delà du pouvoir qui lui a été donné, il en est autrement lorsqu’il résulte des circonstances que le tiers a pu légitimement croire qu’il agissait en vertu de ce mandat et dans les limites de celui-ci (Civ. 1ère, 30 mars 1965, Bull n 232).

Même en l’absence d’une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l’étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs, le mandant sera engagé (Ass. Plen., 13 décembre 1962, n° 57-11.569, Bull. n° 2).

Autrement dit, le mandant, qui a laissé créer à l’égard des tiers une apparence de mandat, est alors tenu des engagements contractés par le mandataire apparent (Com., 5 décembre 1989, n° 88-14.193, Bull. n° 309).

En dehors du domaine de la conclusion d’un contrat, celui qui a laissé créer une apparence de mandat doit réparer le dommage causé aux tiers, comme s’il avait été un véritable mandant (1 Civ., 31 mai 1983, n° 82-12.327, Bull. n° 161).

Les circonstances de fait qui ont conduit le tiers à se tromper sont appréciées par les juges du fond, mais la Cour de cassation contrôle la légitimité de la croyance au pouvoir du prétendu mandataire qui repose sur des circonstances objectives résultant notamment de la normalité de l’acte par rapport à l’activité du supposé mandataire, des circonstances dans lesquelles il a été conclu ou encore des qualités respectives des parties (Com., 6 juin 1989, n 86-11.968, Bull n 179 ; Com., 7 janvier 1992, n° 89-21.605, Bull n 6 ; Civ. 1ère, 26 novembre 2014, n° 13-20.533).

Le mandat apparent peut éventuellement porter sur l’encaissement d’une somme d’argent (Civ. 1ère, 7 juin 1995, n° 93-14.515, Bull. n° 240)

En présence d’actes excédant manifestement le domaine de l’administration courante de la copropriété, le mandat apparent ne peut pas être invoqué et le cocontractant du syndic doit vérifier les pouvoirs de ce dernier pour souscrire le contrat (Civ. 3ème, 10 juillet 2002, n° 01-00.313 ; 30 mai 2012, n° 11-11.993).

L’existence d’un mandat apparent du syndic a en revanche été retenue dans une hypothèse où i) les travaux de réparation visés par une décision d’assemblée générale concernaient tant les parties communes que les parties privatives, ii) qu’elle avait existé et été connue par les copropriétaires, iii) que le syndic avait accepté et perçu, au nom du syndicat et en faisant état de la décision de l’assemblée générale, les sommes offertes au titre des réparations des parties privatives et des parties communes et partiellement employées (Civ. 3ème, 11 mai 2017, n° 16-17.322).

En l’espèce, selon résolution n° 15 (pièce n° 1 produite par SERGIC, page 8 sur 11), l’assemblée générale annuelle des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 23] du 3 mai 2018 a décidé de faire réaliser des travaux de remplacement de la descente eaux usées et eaux vannes et colonne montante d’alimentation (appartement droite), selon devis de la société LEONARD CONSTRUCTIONS & ENVIRONNMENT pour un montant de 13.410,00 € TTC (coût global de la dépense relative aux travaux décidés).

Ainsi, la décision de l’assemblée générale des copropriétaires concernait exclusivement des parties communes de l’immeuble (descentes des eaux usages et eaux vannes, colonne d’alimentation), à l’exclusion des parties privatives.

La société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT en avait d’ailleurs parfaitement conscience puisqu’elle indique :

— dans un courriel en date du 18 mai 2017 adressé au syndic de l’immeuble que « seule la démolition ou dépose des coffrages est comprise dans le devis ainsi que la dépose et remise en place des sanitaires existants », mais que « ne sont pas comprises les modifications des installations et remplacement de WC broyeurs , etc. » et que « notre entreprise (tout corps d’état) est parfaitement capable de remettre en état mais ces travaux seront à la charge du propriétaire qui devra autoriser le devis de remise en état » (pièce n° 1 produite par le syndicat des copropriétaires),

— dans un courriel en date du 13 juillet 2017 adressé au syndic de l’immeuble que le devis présenté prévoit « uniquement le remplacement des deux descentes en fonte et de colonne d’alimentation » (pièce n° 6 produite en demande).

De même, cette société précise, dans un courriel du 28 juin 2017 adressé au syndic de l’immeuble (pièce n° 2 produite en demande), que :

— les démolitions des parties en maçonnerie et la remise en état, ainsi que les éventuelles modifications des branchements (ex. : remplacement d’un WC broyeur par un WC normal) ne sont pas comprises dans le devis,

— pour la remise en état, un devis sera rédigé à la demande, chaque copropriétaire pouvant « s’adresser à une autre entreprise pour effectuer ces travaux »,

— également « pour la démolition de la maçonnerie/carrelage et mise en vue des installations avant travaux », tout « propriétaire peut s’adresser à une autre entreprise ».

La société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT a d’ailleurs adressé un devis à un copropriétaire concernant notamment le branchement privatif de son lot, avec prise en charge par le propriétaire des démolitions des plâtres, maçonnerie, etc., selon courriel du 9 juillet 2018 (pièce n° 3 produite par le syndicat des copropriétaires).

Il ressort de ces éléments que la société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT ne justifie d’aucun accord préalable du cabinet SERGIC pour la prise en charge par la copropriété des travaux en parties privatives à l’intérieur des lots des copropriétaires concernés, dans le cadre de la mise en œuvre des travaux en parties communes votés selon résolution précitée n° 15 de l’assemblée générale du 3 mai 2018, selon factures n° 68, 69, 70, 73, 75, 76, 78 et 79 du 30 décembre 2018 (pièce n° 9 produite en demande) :

* modification des évacuations du WC lavabo et douche pour branchement en PVC à la nouvelle descente E.U. E.V., dans un appartement situé au 2ème étage côté gauche ; branchement des installations d’alimentation de la pharmacie à la colonne montante de l’immeuble emplacement WC au fond à gauche du local côté droit portes gauches ;

* démolition de la maçonnerie pour libérer la colonne descendante en fonte, reprise en plâtrerie derrière la colonne descendante dans l’appartement 1er étage droit porte gauche ;

* démolition du mobilier de la cuisine et transport en décharge publique, démolition maçonnerie pour dégagement descente et colonne montante dans l’appartement 6ème étage porte gauche ;

* démolition de la maçonnerie, plâtrerie, carrelage pour dégagement descente en fonte et alimentation dans l’appartement 3ème étage droit porte droite ;

* démolition de la maçonnerie, plâtrerie, carrelage pour dégagement descente en fonte et alimentation dans l’appartement 4ème étage droit porte droite ;

* démolition de la maçonnerie, coffrage carreaux de plâtre et carrelage, pour dégagement descente en fonte et alimentation E.F. de l’appartement 6ème étage porte droite, avec branchement des alimentations à la nouvelle colonne d’alimentation générale ;

* débarras de la cave encombrée et ouverte pour dégagement de la fonte, entreposage des encombrants dans les parties communes et rangement après travaux, réparation de fuites au pied des évacuations en terre cuite et remplacement partiel à l’intérieur de la cave au fond à gauche de la descente cassée, remplacement partiel de la fonte cassée à la cave, collecteur des 2 descentes E.U./E.V. à l’intérieur de la cave.

Il n’est donc rapporté la preuve d’aucun engagement contractuel pris par le syndic de l’immeuble au nom de la copropriété ni d’aucun mandat apparent du cabinet SERGIC pour engager la copropriété, alors que la société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT n’ignorait nullement les limites du pouvoir du syndicat des copropriétaires relativement aux parties privatives et que le cabinet SERGIC n’avait, le cas échéant (bien que la société demanderesse ne produise que des courriels établis par elle-même à cet égard), qu’accepter de servir d’intermédiaire pour certains paiements, la simple référence à un courriel du 19 mars 2019, postérieur à l’établissement des factures susvisées, confirmant l’accord de la copropriété pour « mettre un avis d’affichage imposant les occupants de l’immeuble à réaliser le branchement à la nouvelle colonne sous 15 jours » n’étant nullement de nature à établir un accord explicite du syndic de l’immeuble pour prendre en charge financièrement des travaux privatifs non votés par l’assemblée générale (pièce n° 4 produite en demande).

Il résulte au contraire des échanges entre la société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT et le cabinet SERGIC que les conditions de prise des commandes par la société demanderesse auprès des copropriétaires ont totalement manqué de rigueur et que les travaux sur les parties privatives ont donné lieu à de nombreuses difficultés, de sorte qu’il appartenait à la société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT de s’adresser directement aux copropriétaires défaillants (ex. Cour d’appel de [Localité 20], 1ère chambre civile, 23 août 2016, n° RG 14/014386) ou, à défaut, de vérifier la qualité de mandataire qualifié du syndic s’agissant de travaux non votés par l’assemblée générale et excédant manifestement les pouvoirs du syndic au titre de l’administration courante de la copropriété.

Au regard de ces éléments, la S.A.R.L. LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT devra être intégralement déboutée de ses demandes de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 23] et de la S.A.S. Société d’Etudes et de Réalisation de Gestion Immobilière de Construction (SERGIC) à lui verser :

— la somme de 5.997,00 € au titre des factures émises en conséquence des travaux réalisés « sur instructions du CABINET SERGIC dans l’immeuble du [Adresse 10]) »,

— la somme de 6.720,00 € au titre des frais de recouvrement engagés afférents aux factures émises par ses soins,

— et la somme de 187,60 € au titre des intérêts de retard sur la période allant du 31 janvier 2019 au 30 avril 2022.

II – Sur la demande de dommages et intérêts formée par la S.A.R.L. Leonard Constructions et Environnement à l’encontre du cabinet SERGIC :

La S.A.R.L. Leonard Constructions et Environnement fait valoir, au visa de l’article 1240 du code civil, que le refus injustifié du syndic de procéder au paiement des dépenses de ses mandants constitue un manquement contractuel à ses obligations de mandataire du syndicat, de nature à engager sa responsabilité délictuelle (pièce n° 22, Cour d’appel de [Localité 25], 3 novembre 2017, n° 16/00169).

Elle précise qu’en l’espèce :

— le cabinet SERGIC n’a pas respecté ses engagements envers elle, la contraignant à se démener seule sans soutien pour mettre en œuvre les travaux nécessaires dans l’immeuble,

— loin de s’excuser de son comportement et de son absence totale de diligence, le cabinet SERGIC lui a indiqué qu’elle aurait du faire signer en amont des interventions privatives des devis aux copropriétaires, ce qui aurait relevé de sa responsabilité alors même que la nature des travaux réalisés sur les colonnes exigeait des interventions urgentes au bénéfice des occupants de l’immeuble et qu’elle agissait dans ce cadre sur instruction du cabinet SERGIC, ignorant tout de l’identité des copropriétaires concernés par les travaux devant être menés dans les appartements de l’immeuble sur instruction du cabinet SERGIC,

— un tel comportement et une telle mauvaise foi lui sont préjudiciables,

— ses nombreuses diligences sont attestées par les échanges de courriels produits, alors que le cabinet SERGIC, qui ne s’est jamais manifesté concernant l’organisation du chantier ou ses modalités d’exécution et n’a apporté qu’une aide infime à cette fin, s’est reposé entièrement sur elle,

— il en résulte que le cabinet SERGIC a eu un comportement fautif qui lui a directement causé un préjudice à hauteur de 20.000 €.

La S.A.S. Société d’Etudes et de Réalisation de Gestion Immobilière de Construction (ci-après SERGIC) répond, au visa de l’article 9 du code de procédure civile, que :

— elle n’a commis aucune faute et a parfaitement rempli sa mission de syndic, l’absence de devis signé empêchant tout engagement de sa responsabilité,

— le syndic n’est pas chargé du suivi ni de l’organisation du chantier, en dehors de sa compétence,

— la confusion entretenue entre les travaux sur parties communes et sur parties privatives a certainement créé des difficultés, sachant que la société demanderesse, en ne s’assurant pas de l’accord des copropriétaires pour les travaux privatifs, a probablement fait perdurer les difficultés d’organisation,

— sur le quantum de la somme sollicitée, le prétendu préjudice annexe sur le déroulé des travaux n’est pas fondé ni chiffré.

***

En application de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, la société LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT ne rapporte la preuve ni de l’existence d’un refus injustifié du syndic de procéder au paiement de dépenses de son mandant ou du non-respect par le cabinet SERGIC de ses engagements envers elle, de mauvaise foi, ni du préjudice consécutif dont elle fait état, dont la nature même n’est pas précisée et qui n’est justifié dans sa matérialité comme dans son quantum par aucun élément de preuve.

Dans ces conditions, la S.A.R.L. LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT ne pourra qu’être intégralement déboutée de sa demande de condamnation de la S.A.S. Société d’Etudes et de Réalisation de Gestion Immobilière de Construction (SERGIC) à lui verser la somme de 20.000,00 € au titre de l’indemnisation du préjudice résultant « du comportement fautif de celle-ci » à son égard.

III – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La S.A.R.L. LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— de la somme de 3.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7],

— ainsi que de la somme de 3.000,00 € à la S.A.S. Société d’Etudes et de Réalisation de Gestion Immobilière de Construction (SERGIC).

Par voie de conséquence, la S.A.R.L. LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT sera intégralement déboutée de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute la S.A.R.L. LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT de l’intégralité de ses demandes de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 21] [Localité 2] et de la S.A.S. Société d’Etudes et de Réalisation de Gestion Immobilière de Construction (SERGIC) à lui verser :

— la somme de 5.997,00 € au titre des factures émises en conséquence des travaux réalisés « sur instructions du CABINET SERGIC dans l’immeuble du [Adresse 10]) »,

— la somme de 6.720,00 € au titre des frais de recouvrement engagés afférents aux factures émises par ses soins,

— et la somme de 187,60 € au titre des intérêts de retard sur la période allant du 31 janvier 2019 au 30 avril 2022,

Déboute la S.A.R.L. LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT de l’intégralité de sa demande de condamnation de la S.A.S. Société d’Etudes et de Réalisation de Gestion Immobilière de Construction (SERGIC) à lui verser la somme de 20.000,00 € au titre de l’indemnisation du préjudice résultant « du comportement fautif de celle-ci » à son égard,

Condamne la S.A.R.L. LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT aux entiers dépens,

Condamne la S.A.R.L. LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.R.L. LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT à payer à la S.A.S. Société d’Etudes et de Réalisation de Gestion Immobilière de Construction (SERGIC) la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.A.R.L. LEONARD CONSTRUCTIONS ET ENVIRONNEMENT de l’intégralité de de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 22] le 13 Novembre 2025

La Greffière, Le Président,