TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

Copies exécutoires délivrées le :

à :

M^e Olivier CARDI

M^e Stéphanie LOMBARDO

Copies certifiées conformes délivrées le :

CHAMBRE CIVILE 1

JUGEMENT DU 27 Janvier 2026

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 23/00041 – N° Portalis DBXI-W-B7H-DAVB

Nature de l’affaire : 75D Autres demandes relatives au bail à construction ou à l’emphytéose

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Sébastien ROSET, Juge

Julia DEPETRIS,Juge

GREFFIER: Marie SALICETI lors des débats et Berdiss ASETTATI lors du délibéré

DÉBATS : à l’audience publique du 18 Novembre 2025

JUGEMENT rendu publiquement par mise à disposition au greffe le vingt sept Janvier deux mil vingt six conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile .

Date indiquée à l’issue des débats .

DEMANDERESSES

Commune de CALENZANA,

dont le siège social est sis Place du Monument – 20214 CALENZANA

représentée par M^e Olivier CARDI, avocat au barreau de BASTIA, avocat postulant, M^e Fabien FRANCESCHINI, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Commune de MONCALE, dont le siège social est sis Place de l’Eglise – 20214 MONCALE

représentée par M^e Olivier CARDI, avocat au barreau de BASTIA, avocat postulant, M^e Fabien FRANCESCHINI, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.C.I. S.I RAU DE CARDICCIA Prise en la personne de son représentant légal demeurant et domicilié es qualité audit siège social., dont le siège social est sis lieu-dit l’Argentella – 20214 CALENZANA

représentées par M^e Stéphanie LOMBARDO, avocat au barreau de BASTIA, avocat postulant , la SELARL VARAPODIO prise en la personne de Maître David VARAPODIO , avocat au barreau de NICE , demeurant 16 Avenue CARNOT , 06500 MENTON , avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE :

La commune de CALENZANA et la commune de MONCALE sont propriétaires de la parcelle cadastrée B n°403 située sur le territoire de la Commune de CALENZANA. Le 1er janvier 1982, elles ont conclu un bail à construction avec Monsieur [K] [V] pour l’édification et l’exploitation d’un camping.

La parcelle a été par la suite divisée en deux parcelles cadastrées : section B n°527 et B n°528. La parcelle cadastrée B n°527 a été expropriée et intégrée au domaine public.

Le bail à construction conclu en 1982 devait arriver à échéance le 31 décembre 2031, le loyer étant fixé à 15.000 francs annuels, soit 2.287 euros, indexé selon l’indice du coût de la construction.

Le 22 juillet 2005, le bail a été cédé à la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA, gérée par Monsieur [W] [P]. Cette SCI est propriétaire-bailleur de biens et droits immobiliers situés au lieudit CAMPORETO à CALENZANA, comprenant le bâtiment principal à usage de camping et trois bâtiments à usage de sanitaires.

Le 08 juin 2017, ces biens ont été donnés à bail commercial à la SARL LA MORSETTA, également gérée par Monsieur [P], pour une durée de 9 ans prenant effet le 1er janvier 2017 et venant à échéance le 31 décembre 2026, moyennant un loyer annuel de 74.700 euros, payable mensuellement et d’avance à hauteur de 6.225 euros.

Dénonçant des impayés de loyers, les communes ont envoyé plusieurs lettres de mise en demeure de régler les loyers dus à la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA.

Le 07 juillet 2022, un commandement de payer a été délivré au siège de la société S.I. RAU DI CARDICCIA.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2023, la Commune de CALENZANA et la Commune de MONCALE ont fait assigner la SCI S.I. RAU DE CARDICCIA devant le tribunal judiciaire de BASTIA afin de voir à titre principal, déclarer acquise au profit des deux communes la clause résolutoire insérée au bail à construction du 1er janvier 1982, dire et juger que le bail à construction du 1er janvier 1982 est arrivé à son terme le 8 août 2022 pour la commune de CALENZANA, et le 16 juillet 2022 pour la commune de MONCALE ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail à construction aux torts de la SCI S.I RAU DI CARDICCIA ; en tout état de cause, ordonner l’expulsion de la SCI S.I RAU DI CARDICCIA, ordonner le transport et la séquestration des biens mobiliers, condamner la SCI S.I RAU DI CARDICCIA à payer la somme de 32.968,98 euros au titre des arriérés des loyers et charges locatives dus à la commune de CALENZANA, et 6.693,26 euros à la commune de MONCALE, la condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle hors taxes et hors charges de 5.000 euros à compter du 8 août 2022, jusqu’à son expulsion des lieux, à la commune de CALENZANA, et de 1.000 euros à commune de MONCALE, dire que les sommes allouées au principal seront assorties des intérêts de droit ; la condamner au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamner aux entiers dépens de la procédure.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par le RPVA le 17 novembre 2025, la commune de CALENZANA et la commune de MONCALE, demandent au tribunal judiciaire de BASTIA de :

In limine litis,

— Rejeter la demande de renvoi de l’affaire à la mise en état,

— Déclarer irrecevable la demande fondée sur la prescription,

A titre principal,

— Déclarer acquise à la date du 8 aout 2022 au profit de la commune de CALENZANA et de la commune de MONCALE la clause résolutoire insérée au bail à construction du 1er janvier 1982, par la commune de CALENZANA, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SCI S.I RAU DI CARDICCIA ;

A titre subsidiaire,

— Prononcer au jour du jugement la résiliation du bail à construction pour inexécution conformément aux dispositions des articles 1217 et 1224 du code civil au bénéfice des communes de CALENZANA et MONCALE ;

En tout état de cause,

— Ordonner l’expulsion de la SCI S.I RAU DI CARDICCIA des locaux qu’elle occupe sans droit ni titre ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur et aux frais et risques et périls des défendeurs, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;

— Condamner la SCI S.I RAU DI CARDICCIA au paiement d’une somme de 32.968,98 euros au titre des arriérés des loyers et charges locatives dus au bénéfice de la commune de CALENZANA sauf à parfaire ;

— Condamner la SCI S.I RAU DI CARDICCIA au paiement d’une somme de 6693,26 euros au titre des arriérés des loyers et charges locatives dus au bénéfice de la commune de MONCALE sauf à parfaire ;

— La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle hors taxes et hors charges de 5.000 euros à compter du 8 août 2022 jusqu’à son expulsion des lieux au bénéfice de la commune de CALENZANA ;

— La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle hors taxes et hors charges de 1.000 euros à compter du 8 août 2022 jusqu’à son expulsion des lieux au bénéfice de la commune de MONCALE ;

— Dire que les sommes allouées en principal seront assorties des intérêts de droit par application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil ;

En cas de résiliation judiciaire du bail à construction,

— Condamner la SCI S.I RAU DI CARDICCIA au paiement des loyers échus jusqu’au jour du jugement à intervenir soit d’une somme de 40.464,94 euros sauf à parfaire à l’égard de la commune de CALENZANA ;

— Condamner la SCI S.I RAU DI CARDICCIA au paiement des loyers échus jusqu’au jour du jugement à intervenir soit d’une somme de 8.193,24 euros sauf à parfaire à l’égard de la commune de MONCALE ;

En tout état de cause :

— Débouter la SCI S.I RAU DI CARDICCIA de sa demande d’annulation du commandement de payer visant clause résolutoire délivré le 7 juillet 2022 en tant qu’il porte sur des sommes dont le recouvrement est prescrit ;

— Débouter la SCI S.I RAU DI CARDICCIA de sa demande de déclaration d’irrecevabilité de la SCI RAU DI CARDICCIA des demandes portant formulées par les communes de MONCALE et CALENZANA sur des loyers antérieurs au 7 juillet 2017 ;

— Débouter la SCI S.I RAU DI CARDICCIA de sa demande d’annulation du commandement de payer visant clause résolutoire délivré le 7 juillet 2022 en ce qu’il porte sur des sommes dont le recouvrement en ce que l’inexécution des obligations qu’elles commandent sont légalement justifiées par une inexécution de ses obligations par le bailleur ;

— Débouter la SCI S.I RAU DI CARDICCIA de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— Débouter la SCI S.I RAU DI CARDICCIA de ses demandes reconventionnelles formulées par la SCI S.I RAU DI CARDICCIA en ce qu’elle sollicite la condamnation in solidum des communes de Calenzana et de Moncale au paiement de la somme de 317.475,00 euros en réparation du gain manqué résultant de l’inexécution par les communes de Moncale et de Calenzana de leurs obligations légales de délivrance conforme et de jouissance paisible des biens donnés à bail, sauf à parfaire à concurrence de 6.225,00 euros jusqu’à parfaite exécution des travaux de mise en sécurité du barrage de l’ARGENTELLA ;

— Débouter la SCI S.I RAU DI CARDICCIA de sa demande de condamnation in solidum des communes de CALENZANA et MONCALE au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des communes de MONCALE et CALENZANA.

— La condamner aux entiers dépens de procédure.

Au soutien de ses prétentions, in limine litis et au visa de l’article 789 du code de procédure civile, les communes soutiennent que la demande de la société de renvoyer l’affaire devant le juge de la mise en état pour qu’il statue sur la prescription est irrecevable car le juge du fond ne peut connaitre d’une fin de non-recevoir qui n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état.

Sur le fond, les communes demandent au tribunal de constater que la SCI S.I RAU DI CARDICCIA ne s’est pas acquittée des loyers aux échéances convenues et que le commandement de payer délivré le 07 juillet 2022 visant la clause résolutoire n’a pas été purgé dans le mois suivant, ce qui rend ladite clause acquise au 08 août 2022. Les demanderesses ajoutent, au visa des articles 1217, 1224 et 1227 du code civil, qu’elles sont aussi légitimes à demander une résolution judiciaire du contrat, la société ne s’étant pas acquittée de ses obligations depuis 2015 pour la commune de CALENZANA et depuis 2016 pour la commune de MONCALE. Elles précisent que la demande de résolution judiciaire du contrat de bail à construction conclu le 1er janvier 1982 a fait l’objet de la publication obligatoire.

En réponse aux conclusions de la SCI S.I RAU DI CARDICCIA, les communes énoncent que la prétendue nullité pour la période antérieure au 7 juillet 2017 n’est pas de nature à entacher le commandement délivré, puisqu’il produit ses effets pour les autres sommes non régularisées dans les délais. Elles font valoir que la société a cessé de payer les loyers avant l’arrêté d’interdiction d’exploiter, et que les mairies n’ont pris aucune mesure de police administrative à l’encontre de la SCI S.I RAU DI CARDICCIA.

Elles précisent que la société ne démontre pas que la SARL LA MORSETTA aurait arrêté de verser son loyer. Elles indiquent en outre que la SARL LA MORSETTA est tiers aux relations contractuelles de droit privé nées entre elles et la SCI S.I RAU DI CARDICCIA, et qu’elles ont pris des mesures de droit administratif distinctes envers la SARL LA MORSETTA. Les communes explicitent que les arrêtés de fermeture temporaire et administrative pris par la commune de CALENZANA étaient motivés par l’insuffisance des mesures de sécurité prises par la SARL LA MORSETTA, et non par une atteinte à la structure du barrage.

Les communes soutiennent que les arrêtés n’ont pas été contestés devant le tribunal administratif, qui est seul compétent pour apprécier le bien-fondé d’une décision administrative. Pour les communes, la SCI S.I RAU DI CARDICCIA n’était pas destinataire de ces mesures et continuait de percevoir les loyers de la SARL LA MORSETTA, elle devait donc verser les loyers dus. Elles ajoutent qu’elles n’ont pas fait obstacle à l’obligation de jouissance paisible.

En toute hypothèse, au visa de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, les communes demandent l’expulsion la SCI S.I RAU DI CARDICCIA des locaux qu’elle occupe sans droit ni titre, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu. Sur le fondement de l’article 1728 du code civil, la commune de CALENZANA indique avoir une créance de 32.968,98 euros correspondant aux arrières des loyers et charges locatives dus, et la commune de MONCALE indique avoir elle une créance similaire de 6.693,26 euros. Les communes demandent également la condamnation de la société à leur verser une indemnité d’occupation.

En cas de résiliation judiciaire du bail à construction, elles demandent le paiement des loyers échus jusqu’au jugement.

En défense, et aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par le RPVA le 26 août 2025, la SCI S.I. RAU DE CARDICCIA, demande au tribunal judiciaire de BASTIA de :

— Prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 7 juillet 2022 pour défaut de pouvoir de la Commune de CALENZANA et pour nullité de forme ;

— Renvoyer les parties devant le Juge de la mise en état afin de voir déclarer irrecevables les communes de CALENZANA et de MONCALE en leurs demandes portant sur des loyers antérieurs au 7 juillet 2017, compte tenu de la prescription quinquennale intervenue ou, à défaut, déclarer irrecevables les communes de CALENZANA et de MONCALE en leurs demandes fondées sur la clause résolutoire, à défaut de commandement préalable valablement délivré,

En tant que de besoin, suspendre les effets de la clause résolutoire,

— Annuler le commandement de payer visant clause résolutoire du 7 juillet 2022 délivré à la requête des communes de CALENZANA et de MONCALE en ce que la clause résolutoire est mise en œuvre de mauvaise foi et que l’inexécution des obligations qu’elles commandent sont légalement justifiées par une inexécution de ses obligations par le bailleur,

— Débouter les communes de CALENZANA et de MONCALE de leurs demandes tendant au constat de résiliation, au prononcé de résiliation et à la condamnation de la SCI S.I RAU DE CARDICCIA au paiement d’une quelconque somme en exécution du bail à construction de 1982, compte tenu de la mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire, d’une part, et d’autre part des inexécutions de la SCI S.I RAU DI CARDICCIA étant légalement justifiées par une inexécution par les propriétaires-bailleurs de leurs obligations légales de délivrance et de jouissance paisible.

En tant que de besoin, suspendre les effets de la clause résolutoire,

— Débouter les communes de CALENZANA et de MONCALE de toutes les demandes formées à l’encontre de la S.C.I. RAU DE CARDICCIA,

En toutes hypothèses, et reconventionnellement,

— Condamner in solidum les communes de CALENZANA et de MONCALE au paiement de la somme de 317.475,00 euros venant réparer le gain manqué résultant de l’inexécution par les communes de CALENZANA et de MONCALE de leurs obligations légales de délivrance conforme et de jouissance paisible des biens donnés à bail, sauf à parfaire à concurrence de 6.225,00 euros jusqu’à parfaite exécution des travaux de mise en sécurité du barrage de l’ARGENTELLA ;

— Condamner in solidum les communes de CALENZANA et de MONCALE au paiement de la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SCI S.I. RAU DE CARDICCIA affirme que le commandement de payer est entaché de nullité au vu des articles 114 et 117 du code de procédure civile, car il est délivré au nom de la commune de CALENZANA seule, alors que l’action aux fins de constat de résiliation du bail est un acte de disposition nécessitant le consentement de tous les propriétaires-bailleurs, y compris la commune de MONCALE. De plus, le commandement de payer a été signifié par voie de procès-verbal de recherches, alors qu’aucune recherche n’a été entreprise par l’huissier instrumentaire.

Au visa des articles 2224 et 2244 du code civil, la SCI S.I. RAU DE CARDICCIA expose que l’action aux fins de recouvrement aurait dû être intentée par les demanderesses avant le 7 juillet 2022 car portant sur des sommes antérieures au 07 juillet 2017. La société ajoute que l’article 789 du code de procédure civile doit s’articuler avec la procédure en résiliation du bail fondée sur la clause résolutoire et que le juge doit donc préalablement trancher le fond, la validité du commandement de payer, avant la fin de non-recevoir, la recevabilité des sommes. La société demande donc au tribunal de renvoyer les parties devant le juge de la mise en état après avoir statué sur la validité du commandement de payer.

Selon les articles 1219 et 1719 du code civil, la SCI S.I. RAU DE CARDICCIA soulève l’exception d’inexécution, en considérant que les travaux nécessaires à la sécurité du barrage l’ARGENTELLA, situé hors de l’assiette du bail et dont les communes sont propriétaires, n’ont pas été réalisés par les demanderesses, et que les arrêtés subséquents ont empêché la jouissance paisible des locaux conformément à leur destination contractuelle. La société précise que le paiement du loyer a pour contrepartie la location d’un bien pouvant recevoir un usage de camping. Sur le fondement de l’article 1184 du code civil, la société indique qu’en application de la théorie de la cause, l’extinction de l’obligation du débiteur conduit à la disparition de l’obligation du créancier, même sans faute du bailleur ou en cas de force majeur.

La SCI S.I. RAU DE CARDICCIA rétorque que le fait que la SARL LA MORSETTA soit tiers aux relations contractuelles est un argument inopérant car elle reproche aux demanderesses de ne pas avoir délivré le bien et de ne pas lui avoir permis une jouissance paisible à elle-même. La société ajoute qu’elle prouve n’avoir pas perçu les loyers de la SARL LA MORSETTA.

La société reproche également aux demanderesses la mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire, ce qui la prive d’effet, rappelant que leurs obligations de mise en sécurité du barrage de l’ARGENTELLA n’ont pas été exécutées malgré l’arrêté préfectoral du 26 octobre 2007 et la mise en demeure du 19 août 2015. Elle ajoute que la SCI S.I. RAU DE CARDICCIA et son locataire ont eu à leur charge des obligations impossibles à réaliser.

A titre reconventionnel, en vertu des articles 1719 et 1721 du code civil, la SCI S.I. RAU DE CARDICCIA sollicite l’indemnisation du gain manqué résultant de l’inexécution par les propriétaires-bailleurs de leurs obligations légales, le défaut de perception des loyers et le caractère inexploitable du camping résultant, depuis l’exécution de ses obligations par la SARL LA MORSETTA 15 mars 2018, exclusivement de la carence du propriétaire dans son obligation de jouissance paisible des biens, et délivrance des biens et de l’obligation de garantie.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instance au 16 octobre 2024 par ordonnance rendue le même jour.

Entendue à l’audience du 13 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 01 juillet 2025 ; délai prorogé au 25 juillet 2025, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

Par jugement du 25 juillet 2025, le tribunal judiciaire de BASTIA a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 18 novembre 2025, pour les observations des parties sur la recevabilité de la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCI S.I RAU DI CARDICCIA directement devant le tribunal, et a sursis à statuer sur le surplus des demandes.

Entendue à l’audience du 18 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les « dire », « juger », « dire et juger », « prendre acte » ou « donner acte » et « constater » lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le Tribunal n’est pas tenu de répondre.

I. Sur la demande de renvoi à la mise en état

Conformément à l’article 784 du code de procédure civile, " l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.[…] L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. "

En l’espèce, la SCI S.I RAU DI CARDICCIA sollicite le renvoi des parties devant le juge de la mise en état afin qu’il statue sur l’irrecevabilité d’une partie des demandes des communes de CALENZANA et de MONCALE, compte tenu de la prescription quinquennale qui serait intervenue le 07 juillet 2022.

Les communes s’opposent à cette demande.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instance au 16 octobre 2024 par ordonnance rendue le même jour.

La prescription visée par la SCI S.I RAU DI CARDICCIA est antérieure de plus deux ans à l’ordonnance de clôture, elle ne peut donc être qualifiée de cause grave révélée après l’ordonnance de clôture, dans le sens de l’article 784 du code de procédure civile.

Par conséquent, la demande de renvoi à la mise en état formulée par la SCI S.I RAU DI CARDICCIA sera rejetée.

II. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 789 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 01 janvier 2020 au 01 septembre 2024, disposait " Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. […]

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. "

A compter du 01 septembre 2024 et applicable aux instances en cours devant le juge de la mise en état, la rédaction de cet article a été modifiée par le décret dit Magicobus I, et dispose désormais " Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. […] Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. "

L’article 125 du code de procédure civile précise, depuis le 01 septembre 2024, que « Lorsqu’une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes. Sa décision a l’autorité de la chose jugée relativement à la question de fond et à la fin de non-recevoir ».

Ainsi, toute fin de non-recevoir qui survient avant le dessaisissement du juge de la mise en état doit être soumise au juge de la mise en état, le tribunal n’étant pas compétent pour statuer et les demandes doivent donc être déclarées irrecevables.

En l’espèce, la SCI S.I. RAU DE CARDICCIA demande au tribunal « de voir déclarer irrecevables les communes de CALENZANA et de MONCALE en leurs demandes portant sur des loyers antérieurs au 07 juillet 2017 compte tenu de la prescription quinquennale intervenue », estimant que la prescription est intervenue le 07 juillet 2022.

Il s’agit donc d’une demande relative à une fin de non-recevoir apparue avant le dessaisissement du juge de la mise en état en date du 16 octobre 2024 et qui ne peut être soulevée que devant le juge de la mise en état, exclusivement compétent pour trancher ces questions.

La SCI S.I. RAU DE CARDICCIA indique que le juge doit trancher une question de fond (la validité du commandement de payer) avant celle de la fin de non-recevoir. Néanmoins, les articles 125 et 789 du code de procédure civile prévoit la possibilité pour le juge de la mise en état de trancher préalablement la question de fond avant la fin de non-recevoir, ou de renvoyer devant la juridiction de jugement au vu de la complexité. Il n’en reste pas moins exclusivement compétent pour prendre cette décision.

Par conséquent, la demande soulevée par la SCI S.I. RAU DE CARDICCIA relative à la prescription des demandes des communes de CALENZANA et de MONCALE sera déclarée irrecevable, faute d’avoir été soulevée devant le juge de la mise en état.

III. Sur la validité du commandement de payer

L’article 649 du code de procédure civile dispose « La nullité des actes de commissaire de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure ».

Selon l’article 117 du code de procédure civile, " Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice. "

L’article 119 du code de procédure civile précise :« Les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse ».

La SCI S.I. RAU DE CARDICCIA affirme que le commandement de payer est entaché de nullité car il est délivré au nom de la commune de CALENZANA seule, alors que l’action aux fins de constat de résiliation du bail est un acte de disposition nécessitant le consentement de tous les propriétaires-bailleurs, y compris la commune de MONCALE.

En l’espèce, les communes versent aux débats un commandement de payer les loyers en date du 07 juillet 2022, rédigé « à la demande de la commune de CALENZANZA », ainsi que le bail initial en date du 09 novembre 1982, indiquant comme parties la commune de CALENZANA et la commune de MONCALE « agissant conjointement et solidairement entre eux, ci-après dénommés Le Bailleur ». La section origine de propriété mentionne « la commune de CALENZANA, dans la proportion de CINQ/SIXIEMES (5/6èmes) et la commune de MONCALE, dans la proportion de UN/SIXIEME (1/6ème) sont propriétaires de la parcelle de terre présentement loué, depuis des temps immémoriaux ». Il apparait ainsi à la lecture du bail que les communes ont agi en qualité de propriétaires indivis lorsqu’elles ont loué la parcelle.

Selon l’article 815-2 du code civil, « Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence ».

Sur le fondement de cet article, il est constant que le commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail constitue un acte conservatoire qui n’implique donc pas le consentement d’indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, et peut être réalisé par tout indivisaire seul.

Il apparait que la commune de CALENZANA a capacité pour demander à un huissier d’émettre un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et que le commandement de payer n’est pas entaché d’une nullité de fond.

Par conséquent, la demande de nullité pour défaut de qualité formulée par la SCI S.I. RAU DE CARDICCIA sera rejetée.

En application de l’article 114 du code de procédure civile " Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. "

En vertu de l’article 659 du code de procédure civile " Lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l’huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte.

Le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, l’huissier de justice envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie du procès-verbal, à laquelle est jointe une copie de l’acte objet de la signification.

Le jour même, l’huissier de justice avise le destinataire, par lettre simple, de l’accomplissement de cette formalité.

Les dispositions du présent article sont applicables à la signification d’un acte concernant une personne morale qui n’a plus d’établissement connu au lieu indiqué comme siège social par le registre du commerce et des sociétés. "

La SCI S.I. RAU DE CARDICCIA soutient que le commandement de payer est entaché de nullité car il a signifié par voie de procès-verbal de recherches, alors qu’aucune recherche n’a été entreprise par l’huissier instrumentaire, ce qui a empêché les héritiers de Monsieur et Madame [P] de s’opposer audit commandement.

En l’espèce, l’huissier de justice indique dans son procès-verbal de remise d’acte : " certifie m’être transportée ce jour, à l’adresse ci-dessus déclarée par le requérant ou son mandataire, comme étant l’adresse de la dernière demeure connue du défendeur, avoir constaté qu’à ce jour, aucune personne répondant à l’identification du destinataire de l’acte n’y a son établissement.

Vu les boites aux lettres du site dont aucun ne porte plus le nom de la société requise mais seulement les inscriptions « Camping » et « La Morsetta », poursuivant mes recherches, j’ai contacté un des voisins du lieu-dit l’Argentella qui m’a déclaré que le gérant de la SCI S.I RAU DI CARDICCIA ainsi que son épouse sont décédés depuis environ six mois.

Les recherches réalisées sur internet et l’annuaire téléphone ne me permettent pas d’obtenir d’information exploitable.

J’ai alors effectué une recherche au Registre du Commerce et des Sociétés près le greffe du Tribunal de Commerce de BASTIA qui ne révèle aucun changement d’adresse officiel de son siège ".

Contrairement à ce qui est soutenu, il apparait que l’huissier a réalisé des recherches qu’il a fait apparaitre sur son procès-verbal et qu’il ne lui était pas possible de contacter les héritiers en l’absence de la connaissance du notaire en charge de la succession ou du dernier domicile des défunts.

Il apparait ainsi que le commandement de payer n’est pas entaché d’une nullité de forme.

Par conséquent, la demande de nullité pour défaut de recherches de l’huissier formulée par la SCI S.I. RAU DE CARDICCIA sera rejetée.

IV. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

En l’espèce, les communes de CALENZANA et MONCALE ont conclu un bail à construction le 1er janvier 1982 avec Monsieur [V]. Le bail a été cédé le 22 juillet 2005 à la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA, géré par Monsieur [W] [P].

L’article 7 dudit contrat de bail à construction intitulé « Résiliation » indique :

« Le présent bail pourra être résilié de plein droit pour défaut de paiement de son prix ou d’exécution de l’une ou l’autre des charges et conditions du bail, conventionnelles ou légales si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou mise en demeure d’exécuter demeuré infructueux ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la SCI S.I. RAU DE CARDICCIA le 07 juillet 2022 et détaillant le montant de la créance comme suit : 32.968,98 euros au titre de la créance principale, 250,40 euros au titre du cout de l’acte, soit un total de 33.219,38 euros.

Il n’est pas contesté par la SCI S.I. RAU DE CARDICCIA que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

La SCI S.I. RAU DE CARDICCIA soutient qu’elle n’a pas payé les loyers dus car les communes n’ont pas assuré la jouissance paisible du bien loué, en raison de l’absence de la réalisation de travaux nécessaires à la sécurité du barrage l’ARGENTELLA situé au-dessus du camping et de la prise d’arrêtés de fermeture du camping géré par la société LA MORSETTA. La SCI S.I.I. RAU DE CARDICCIA demande donc l’application de l’exception d’inexécution.

Il est constant que, sur le fondement de l’article 1134 du code civil, l’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique comme le bail permet à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne, lorsque cette inexécution est suffisamment grave.

L’article « Charges et conditions » du contrat de bail indique « le preneur s’oblige à édifier ou à faire édifier à ses frais sur le terrain présentement loué toutes constructions nécessaires à l’exploitation d’un camping ». La cause du contrat de bail à construction est donc l’édification et l’exploitation d’un camping, conformément à ce qui est soutenu par la SC R.I. RAU DE CARDICCIA.

Les communes versent aux débats des bordereaux de situation arrêtés au 29 novembre 2022. Il fait apparaitre une dette de 6.693,26 euros de la société envers la commune MONCALE, avec une cessation des paiements depuis l’année 2016 compris, et une dette de 38.064,71 euros envers la commune de CALENZANA, avec une cessation des paiements depuis l’année 2015. La SCI S.I. RAU DE CARDICCIA ne conteste pas avoir arrêté de verser les loyers à ces dates.

La société verse l’arrêté du 19 aout 2015 du préfet de la Haute-Corse « portant mise en demeure des communes de CALENZANA et MONCALE, co-exploitantes du barrage de l’Argentella ». Ce document vise l’arrêté du 26 octobre 2007 qui dispose que « le système de vidange du barrage, actuellement hors d’état de fonctionnement, soit restauré, que le pied aval du barrage soit conforté, qu’un dispositif d’auscultation soit installé, entretenu et exploité, que des consignes de surveillance, d’entretien et mesures à prendre en cas de crue soient réalisées » et, considérant que « n’ont pas été effectués les travaux de mise en sécurité de l’ouvrage, notamment la réfection du système de vidange, le confortement du parement aval de l’ouvrage ainsi que l’installation d’un dispositif d’auscultation permettant de mesurer les sous-pressions hydrauliques, les débits de fuite, les déformations ou les déplacements » met en demeure les communes de notamment fournir plusieurs rapports, « de mettre en place un dispositif de surveillance et d’auscultation et de restaurer le système de vidange ». Les communes de CALENZANA et MONCALE ne contestent pas la véracité des faits explicités dans cet arrêté.

Néanmoins, la SCI S.I. RAU DE CARDICCIA ne fournit aucun élément de preuve que l’absence de réalisation des travaux nécessaires à la sécurité du barrage de l’ARGENTELLA par les communes a empêché la jouissance paisible du camping en 2015 suite à l’arrêté préfectoral. En effet, aucune mesure n’a été prise à ce stade à l’encontre du camping, géré à cette date par la SCI S.I. RAU DE CARDICCIA.

Les biens objets du bail à construction ont été donnés à bail commercial par la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA à compter du 8 juin 2017 à la SARL LA MORSETTA, également gérée par Monsieur [W] [P].

La SARL LA MORSETTA est un tiers au contrat de bail à construction, sans lien juridique avec les communes de CALENZANA et MONCALE et les communes n’ont donc aucune obligation contractuelle envers la SARL LA MORSETTA. Néanmoins, puisque l’obligation principale du contrat de bail à construction est l’exploitation d’un camping, si les communes empêchent l’exploitation du dit camping, même si celle-ci a été déléguée par la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA à un tiers, l’exception d’inexécution peut être mobilisée par le locataire du bail à construction, soit la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA.

Le premier arrêté de « fermeture temporaire des zones du camping Morsettta situées dans le périmètre sujet à la vague de submersion » date du 06 juin 2017. L’arrêté n’est transmis par aucune des parties de sorte qu’il n’est pas possible de connaitre les raisons précises ayant conduit à sa prise. La partie demandant le bénéfice de l’exception d’inexécution devant prouver une inexécution suffisamment grave de l’autre partie, la SCI S.I. RAU DE CARDICCIA ne peut donc se prévaloir de l’exception d’inexécution à cette date, faute de preuve.

De plus, la SCI S.I. RAU DE CARDICCIA avance que toute impossibilité d’exploiter le camping fait perdre au contrat de bail à construction sa cause. Néanmoins, nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude, la SCI R.I. RAU DE CARDICCIA doit démontrer pour mettre en jeu l’exception d’inexécution que les arrêtés n’ont pas été pris en raison de la gestion fautive du camping, quand bien même elle l’aurait déléguée par un autre contrat à une autre société, puisqu’elle demeure la preneuse du bail à construction imposant le bon entretien des édifications et des aménagements annexes.

En effet, le contrat de bail à construction indique dans son troisième alinéa « Entretien des constructions : Le Preneur devra tout au long du bail conserver les constructions édifiées et tous les aménagements qu’il y aura apportées en bon état d’entretien, et effectuer à ses frais et sous sa responsabilité les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telle qu’elles sont définies par l’article 606 du code civil et par l’usage ainsi que le remplacement de tous les éléments des construction et de leur aménagement au fur et à mesure que le tour se révélera nécessaire ».

La SCI S.I. RAU DE CARDICCIA verse aux débats le deuxième arrêté municipal ordonnant la fermeture temporaire du camping LA MORSETTA en date du 04 mai 2018. Parmi les considérants, la commune de CALENZANA note :

— " considérant que le barrage de l’Argentella situé en amont du camping de la Morsetta présente des faiblesses de structure ;

— considérant que le barrage de l’Argentella représente un réel danger pour la sécurité des occupants de la zone de submersion en cas de rupture ;

— considérant la mission de diagnostic confiée le 06 avril 2016 à la société SAFEGE pour que la commune puisse réaliser la mise en sécurité et la réhabilitation du barrage de l’Argentella

— considérant que la société SAFEGE a transmis à la commune le périmètre soumis à la vague

de submersion suivant la rupture du barrage ;

— considérant qu’une grande partie des emplacements du camping est située dans le périmètre ainsi défini ;

— considérant que le propriétaire n’a pas mis en place un système d’information optimal d’alerte et d’évacuation assurant la sécurité des occupants de son camping ".

L’arrêté « ferme au public la totalité du camping Morsetta jusqu’à la fourniture par la société exploitante du camping des documents de nature à démontrer la mise en sécurité de l’établissement et à la mise en place d’un système optimal de vigilance et d’évacuation du camping en cas de rupture du barrage ».

L’analyse de cet arrêté fait apparaitre deux causes à la fermeture du camping, soit le danger représenté par les faiblesses de structure du barrage de l’ARGENTELLA et des problèmes de respect des règles de sécurité par le camping. Cela n’est pas contesté par la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA qui vise dans ses conclusions comme cause des travaux portant sur la mise en sécurité du barrage et des travaux portant sur la mise en sécurité du camping.

L’arrêté fait également référence à l’avis défavorable de la sous-commission départementale pour la sécurité des terrains de camping et de stationnement de caravanes en date du 04 aout 2017.

La SCI S.I. RAU DE CARDICCIA transmet le procès-verbal de la sous-commission dans une forme incomplète ne comportant que le début des prescriptions sur l’accès au camping et la sécurité incendie. Le procès-verbal fait apparaitre que le camping est soumis aux risques suivants : inondation, transport de matières dangereuses, mouvement de terrain, feu de forêt, rupture de barrage, submersion marine. Néanmoins, elle transmet également un courrier du sous-préfet en date du 08 février 2021 qui fait référence à cette inspection ayant émis « un avis défavorable à l’unanimité après avoir constaté de nombreux manquements aux règles de sécurité. » et qui liste les mesures à prendre suivantes :

— " la rédaction du cahier de prescriptions,

— le débroussaillage et l’élagage du site,

— la vérification des installations électriques et des installations du gaz,

— rendre autonome l’éclairage de sécurité,

— la remise en état de divers points dangereux (suppression de barbelés, dalle à installer, vérification des installations sportives, fixation de pierres, etc),

— respect de la zone d’exclusion (présente de tentes dans la zone de propagation de la vague de submersion). "

Il apparait ainsi que si le manque d’entretien du barrage à participer à la fermeture du camping, le non-respect de plusieurs règles de sécurité, notamment liés à la prévention du risque incendie, a eu un rôle central dans la prise de décision par la commune de CALENZANA lors de la prise de l’arrêté de fermeture.

La SCI S.I. RAU DE CARDICCIA soutient qu’elle a effectué les travaux nécessaires à la réouverture, qui a été refusée par la maire. Elle transmet à ce titre un rapport de « diagnostic relatif à la sécurité contre les risques d’incendie dans les établissements recevant du public » de la société SOCOTEC du camping LA MORSETTA en date du 12 juin 2018, ainsi qu’un « avis sur le respect des consignes liées au risque de rupture du barrage de l’ARGENTELLA, définies dans le mémoire technique de SAFEGE du 01/06.2017 ».

Le rapport indique que « Les mesures décidées par l’exploitant répondent aux référentiels exigés par la SAFEGE, à l’arrêté préfectoral n°97/382 en date du 7 avril 1997 portant fixation des terrains et de caravanage situés dans les zones soumises aux risques » feux de forêt « et » inondation « et au guide national de la sécurité des terrains de camping (et surtout de les fiches pratiques n°1 (feu de forêt), n°2 (feu interne), n°3 (risque inondation), n°7 (risque de submersion marine) et n°9 ( risque de rupture de barrage et digue). ». Néanmoins, le rapport rappelle que « Seule l’autorité compétente peut évaluer si le système proposé, conforme aux référentiels réglementaires connus à la date du présent rapport, est optimal (comme demandé à l’article 3 de l’arrêté de fermeture temporaire du camping » et que « les mises en conformité de l’éclairage de sécurité et de l’alarme incendie de type 4 sont à prévoir dans le cadre de travaux de mise en conformité ». Le rapport en lui-même ne permet pas de conclure que l’ensemble des travaux de sécurité ont été mis en œuvre conformément à la législation.

De plus, un courrier du sous-préfet de CALVI en date du 08 février 2021 note " une réunion de travail a eu lieu à la sous-préfecture de CALVI le 26 juillet 2018. A cette occasion, il a été rappelé à M. et Madame [P] les phases à mettre en œuvre en vue de l’examen du dossier par la sous-commission camping. Le procès-verbal de cette réunion leur a été transmis. A ce jour, mes services n’ont pas été rendus destinataire des études et des aménagements réalisés par l’exploitant afin de répondre aux diverses demandes ". Il apparait que ce n’est pas la mairie de CALENZANA qui s’oppose à la réouverture du camping à la suite des travaux, mais la sous-commission camping de la sous-préfecture.

Ainsi, la lecture de l’ensemble des pièces transmises à la juridiction permet de conclure que les arrêtés de fermeture pris par la commune de CALENZANA ne constituent pas une inexécution de l’obligation de jouissance paisible car ils ont été pris principalement car la société exploitante du camping ne respectait pas les règles de sécurité, les conséquences de l’absence de travaux du barrage n’étant que secondaire et non suffisamment grave pour constituer à elle seule une inexécution justifiant l’arrêt du versement des loyers.

De plus, le commandement de payer en date du 19 avril 2022 de la SCI S.I. RAU DE CARDICCIA à la société LA MORSETTA vise des impayés de loyers de mars 2021 à août 2022, la SCI S.I. RAU DE CARDICCIA ne justifie d’aucune perte financière entre la prise du premier arrêté le 06 juin 2017 et le mois de mars 2021, pouvant justifier une inexécution de ses obligations.

La SCI S.I. RAU DE CARDICCIA ne soulève donc pas de moyens opérants pour expliquer l’absence de paiement suite au commandement de payer valide.

La SCI S.I. RAU DE CARDICCIA ne prouve pas non plus que les communes ont eu un comportement déloyal et donc que la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi.

Par conséquent, la clause résolutoire du bail à construction est acquise au 08 aout 2022 et le bail a donc été résilié de plein droit à cette date.

Le maintien dans les lieux, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de la SCI S.I. RAU DE CARDICCIA ainsi que celle de tous occupants de son chef, et dans un délai de trois mois suivant la signification de la présente ordonnance, avec, s’il y a lieu, l’assistance de la force publique.

Il convient également d’ordonner le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues.

V. Sur la demande en paiement au titre des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ». Il est constant que la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté peut forcer l’autre à l’exécution lorsque celle-ci est possible.

L’article 1728 du code civil précise : " Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1o D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2o De payer le prix du bail aux termes convenus ".

En l’espèce, les communes de CALENZANA et MONCALE ont conclu un bail à construction le 1er janvier 1982 avec Monsieur [V]. Le bail a été cédé le 22 juillet 2005 à la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA. Le loyer est fixé à 15.000 francs annuels, soit 2.287 euros, indexé selon le coût de la construction.

Le bail est résilié de plein droit au 08 aout 2022.

Les communes versent aux débats un bordereau de situation arrêté au 29 novembre 2022. Il fait apparaitre pour la commune de MONCALE une cessation des paiements par la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA en janvier 2016, ce qui n’est pas contesté par la société.

La dette totale inscrite sur le bordereau s’élève à la somme de 6.693,26 euros, en ce compris l’intégralité de l’année 2022. Il convient de proratiser le loyer dû pour l’année 2022 en fonction de la date de la résiliation, soit la somme de 594,50 euros dues pour les mois de janvier à juillet 2022.

Par conséquent, la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA sera condamnée à verser à la commune de MONCALE la somme de 6.268,62 euros au titre des arriérés des loyers et charges locatives dus au 8 aout 2022.

De même, le bordereau de situation fait apparaitre pour la commune de CALENZANA une cessation des paiements par la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA en janvier 2015, ce qui n’est pas non plus contesté par la société.

La dette totale inscrite sur le bordereau s’élève à la somme de 38.064,71 euros, en ce compris l’intégralité de l’année 2022. Il convient de proratiser le loyer dû pour l’année 2022 en fonction de la date de la résiliation, soit la somme de 2.972,51 euros dues pour les mois de janvier à juillet 2022. Au vu du bordereau, la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA doit la somme de 35.941,49 euros. Néanmoins, la commune de CALENZANA sollicite le versement de la somme de 32.968,98 euros, c’est donc ce montant qui sera retenu pour la condamnation.

Par conséquent, la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA sera condamnée à verser à la commune de CALENZANA la somme de 32.968,98 euros au titre des arriérés des loyers et charges locatives dus au 8 aout 2022.

A compter de la résiliation du bail, le locataire devenu occupant sans droit ni titre est redevable d’une indemnité d’occupation, laquelle doit être appréciée au regard de la valeur locative des lieux.

Les demanderesses sollicitent le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle ; soit la somme de 1.000 euros à titre d’indemnité d’occupation hors taxes et charges à compter du 8 août 2022 pour la commune de MONCALE, jusqu’à l’expulsion des lieux, et la somme de 5.000 eurospour la commune de CALENZANA.

La clause résolutoire étant acquise au 08 aout 2022, les loyers sont dus jusqu’à cette date. Toute somme due postérieurement à la résiliation du bail s’analyse en une indemnité d’occupation.

Au vu des bordeaux de situation produits, les sommes de 1.000 euros et de 5.000 euros demandées par les communes correspondent bien à la valeur locative du bien.

Par conséquent, la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA sera condamnée à verser à la commune de MONCALE la somme de 1.000 euros, et à la commune de CALENZANA la somme de 5.000 euros, au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 8 aout 2022, et ce jusqu’à l’expulsion de la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA des lieux.

VI. Sur la demande reconventionnelle formulée par la SCI R.I. RAU DI CARDICCIA

En vertu de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

L’article 1719 du code civil précise que " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ".

La SCI S.I. RAU DI CARDICCIA sollicite la condamnation des communes de CALENZANA et MONCALE en réparation du gain manqué résultant de l’inexécution de leurs obligations légales de délivrance conforme et de jouissance paisible des biens donnés à bail.

Les demanderesses s’opposent aux demandes reconventionnelles de la défenderesse, arguant que l’inexécution résulte de la SARL LA MORSETTA.

En l’espèce, comme explicité préalablement, la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA ne prouve que les communes ont manqué à leurs obligations de délivrance conforme et de jouissance paisible des biens donnés à bail, la fermeture par arrêté du camping étant principalement causée par le non-respect de l’exploitant du camping des règles de sécurité, notamment en raison du risque incendie.

Par conséquent, la demande indemnitaire formulée par la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA sera rejetée.

VII. Sur les demandes accessoires

a. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

b. Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA, condamnée aux dépens, devra verser aux communes de MONCALE et CALENZANA une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros. Par conséquent, la demande formulée par la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

c. Sur l’exécution provisoire :

Les articles 514 et suivants du code de procédure civile disposent que « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire. Elle ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande de renvoi à la mise en état formulée par la SCI R.I. RAU DI CARDICCIA,

DECLARE la demande soulevée par la SCI S.I. RAU DE CARDICCIA relative à la prescription des demandes des communes de CALENZANA et de MONCALE irrecevable,

REJETTE la demande de nullité du commandement de payer en date du 07 juillet 2022 pour défaut de qualité formulée par la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA,

REJETTE la demande de nullité du commandement de payer en date du 07 juillet 2022 pour défaut de recherches de l’huissier formulée par la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à construction en date du 1er janvier 1982, en raison de l’absence de paiement des loyers échus dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer du 07 juillet 2022, et DIT en conséquence le bail résilié à compter du 08 août 2022 ;

ORDONNE l’expulsion de la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA et de tout occupant de son chef de la parcelle cadastrée B n°403, devenue B n°528, située sur le territoire de la Commune de CALENZANA, et ce, dans le délai de trois mois suivant la signification de la présente ordonnance, avec, s’il y a lieu, l’assistance de la force publique ;

ORDONNE le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls de la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;

CONDAMNE la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA à verser à la commune de MONCALE la somme de 6.268,62 euros au titre des arriérés des loyers et charges locatives dus au 8 aout 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA à verser à la commune de CALENZANA la somme de 32.968,98 euros au titre des arriérés des loyers et charges locatives dus au 8 aout 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE à compter du 08 aout 2022, la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA au paiement d’une indemnité d’occupation de 1.000 euros hors taxes et hors charges, à la commune de MONCALE, et ce jusqu’à l’expulsion de la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA de la parcelle cadastrée B n°403, devenue B n°528, située sur le territoire de la Commune de CALENZANA, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE, à compter du 08 aout 2022, la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA au paiement d’une indemnité d’occupation de 5.000 euros hors taxes et hors charges, à la commune de CALENZANA, et ce jusqu’à l’expulsion de la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA de la parcelle cadastrée B n°403, devenue B n°528, située sur le territoire de la Commune de CALENZANA, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande indemnitaire présentée par la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA ;

CONDAMNE la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA à verser à la commune de CALENZANA et à la commune de MONCALE une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI S.I. RAU DI CARDICCIA aux entiers dépens,

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame Aurélie GIOCONDI, Président, qui l’a signé avec Madame Berdiss ASETTATI , Greffier.

Le Greffier, Le Président,