TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e GUERRIER

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e BRAMI-CHIMON

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/16483 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3SCD

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 18 Novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [P] [W]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Maître Jessica BRAMI-CHIMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1148

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. FONCIA [Localité 9] RIVE DROITE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0208

Décision du 18 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/16483 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SCD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Alexandra GOUIN, Juge, statuant en juge unique

assistée de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 17 Septembre 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [I] [T] est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble situé [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’assemblée générale des copropriétaires réunie le 3 octobre 2023 a adopté une résolution n°19 portant sur la réalisation de travaux aux fins de suppression des vide-ordures pour impératif d’hygiène.

Par acte du 18 décembre 2023, M. [I] [T] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant ce tribunal en annulation de cette résolution.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2024, M. [I] [T] sollicite de :

« – DECLARER recevable l’intervention volontaire du syndic FONCIA [Localité 9] RIVE DROITE,

— JUGER que la résolution n°19 votée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] le 3 octobre 2023 est nulle,

— JUGER que le syndic FONCIA [Localité 9] RIVE DROITE a commis une faute engageant sa responsabilité,

En conséquence,

— JUGER que la résolution n'°19 ne produira aucun effet

— CONDAMNER le syndic FONCIA [Localité 9] RIVE DROITE à payer la somme de 5.000 euros à Monsieur [I] [T] à titre de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire, si le Tribunal considère que le syndic FONCIA PARIS RIVE DROITE n’est pas intervenu volontairement à la présente instance :

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic à payer à Monsieur [I] [T] la somme de5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic à payer à Monsieur [I] [T] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic aux entiers dépens. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande de :

« DEBOUTER Monsieur [I] [T] de sa demande de nullité de la résolution 19 de l’assemblée générale du 3 octobre 2023 comme étant sans objet.

CONSTATER que le syndic FONCIA [Localité 9] RIVE DROITE n’est pas intervenu volontairement et n’est pas partie à l’instance.

DEBOUTER Monsieur [I] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre du Syndicat des copropriétaires.

DEBOUTER Monsieur [I] [T] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [I] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]) la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [I] [T] aux entiers dépens. »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été ordonnée le 27 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 17 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de la résolution n°19

Sur le fondement des articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967, M.[I] [T] soutient en premier lieu que les copropriétaires n’ont pas été régulièrement convoqués. Sur la forme, il fait valoir que la convocation à l’assemblée générale était imprécise en ce que les vide-ordures de la copropriété, bien entretenus, ne posent pas de problème d’hygiène, sans que le syndicat des copropriétaires ne puisse invoquer une présomption d’insalubrité par la seule présence d’une colonne de vide-ordures. Le demandeur ajoute que l’ordre du jour de la convocation ne détaillait pas les raisons rendant nécessaire la suppression des vide-ordures.

Sur le fond, il expose que la convocation mentionnait à tort que la résolution relevait de la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’elle relevait de la majorité de l’article 25.

En second lieu, M. [I] [T] fait valoir que le syndic n’a mis à disposition des copropriétaires qu’un seul devis en violation de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 et du seuil de mise en concurrence de 3 000 euros adopté par l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires fait observer que la demande d’annulation de M. [I] [T] est sans objet dès lors que les copropriétaires ont finalement rejeté la suppression des vide-ordures, à nouveau soumise au vote lors de l’assemblée générale du 2 juillet 2024.

Il indique que le vote de la résolution contestée relevait de la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 appliquée à compter du 1er juin 2020, en sorte que la convocation n’était pas irrégulière. Le syndicat des copropriétaires précise que la majorité de l’article 25-1, à laquelle la résolution a finalement été votée, est la même que celle de l’article 24.

Quant à la précision de la convocation, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’outre le fait que la seule présence d’une colonne de vide-ordures pose nécessairement des questions d’hygiène et de salubrité, l’impératif d’hygiène est parfaitement établi en l’espèce par la nécessité de recourir quatre fois dans l’année à une société de traitement des nuisibles, ce qui a bien été détaillé dans l’ordre du jour de la convocation.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que l’exigence de mise en concurrence est réputée remplie dès lors que deux autres devis ont été demandés même s’ils n’ont pas été communiqués.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juillet 2024 que la résolution n°19, adoptée lors de l’assemblée générale du 3 octobre 2023, a été réduite à néant dès lors que l’assemblée générale a rejeté une résolution tendant à confirmer l’exécution des travaux de suppression des vide-ordures, ce que le demandeur ne conteste pas.

La demande d’annulation de cette résolution est donc devenue sans objet, et la demande de M. [I] [T] sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire

M. [I] [T] soutient que l’ensemble des irrégularités affectant la résolution n°19 objet de sa demande principale, ainsi que l’absence de consultation du conseil syndical pour établir l’ordre du jour conformément à l’article 26 du décret du 17 mars 1967, constituent des fautes du syndic au sens de l’article 1240 du civil. Il précise que lors de l’assemblée générale suivante en 2024, le syndic a rectifié la forme de la convocation et les modalités de vote de la même résolution, qui a été rejetée, ce qui démontre qu’il reconnaît ses fautes. Le demandeur indique que ces fautes lui ont causé un préjudice caractérisé par la détérioration de ses relations avec les autres copropriétaires, notamment au sein du conseil syndical, et l’a contraint à engager des frais de procédure. Il affirme que si son assignation était dirigée contre le syndicat des copropriétaires, le syndic est intervenu volontaire à l’instance en prenant des conclusions en défense et qu’en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires dispose d’un recours contre le syndic pour les fautes commises par celui-ci.

Le syndicat des copropriétaires expose que le syndic n’est pas partie à l’instance puisqu’il n’a pas été assigné et n’a pris aucune conclusions d’intervention volontaire. Il fait valoir qu’aucune faute du syndic n’est au surplus établie alors que l’exigence de mise en concurrence a bien été respectée et que le défaut de consultation du conseil syndical ne peut faire l’objet de sanction. Il ajoute qu’aucun préjudice n’est démontré, le demandeur sollicitant en réalité la prise en charge de ses frais de procédure relevant de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’égard du syndic

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 125 du même code prévoit que le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt.

Contrairement à ce que soutient le demandeur, le syndic n’est pas partie à l’instance. M. [I] [T] ne l’a en effet pas fait assigner et le syndic n’a pris aucune conclusion d’intervention volontaire. Comme le souligne le défendeur, le syndic figure seulement dans les écritures du syndicat des copropriétaires en tant que représentant de ce dernier dans la procédure, mais non à titre personnel.

La demande dirigée contre le syndic sera donc déclarée irrecevable.

A l’égard du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions.

La responsabilité du syndic fondée sur la faute dans l’exécution de sa mission entraîne la responsabilité du syndicat, sauf faute personnelle et exclusive du syndic.

Sur la précision de l’ordre du jour

Selon l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Il est constant que l’ordre du jour doit être rédigé de façon claire afin que chaque copropriétaire soit pleinement informé et puisse voter en toute connaissance de cause.

En l’espèce, le projet de résolution n°19 figurant à l’ordre du jour était rédigé comme suit :

« Historique :

Il a été signalé à plusieurs reprises au syndic la présence de cafard dans la colonne vidéo ordure de l’immeuble, qui remonterait dans les appartements par celle-ci.

Il est proposé aux copropriétaires de condamnée celle-ci pour des mesures d’hygiène.

Les entrées de la descente vide ordure présente dans les appartements devra être définitivement condamné. »

Dans ses conclusions, le demandeur critique essentiellement l’opportunité de la décision de suppression des vide-ordures au regard des factures d’entretien courant de la société TECH WAY produites par le syndicat des copropriétaires. Cependant, il n’appartient pas au juge d’apprécier l’utilité de la décision prise par l’assemblée générale mais seulement de s’assurer du niveau d’information dont disposaient les copropriétaires lors du vote.

Contrairement à ce que soutient M. [I] [T], les indications relatives à la présence de nuisibles dans la colonne de vide-ordures suffisaient à éclairer les copropriétaires sur l’impératif d’hygiène en cause ayant motivé l’inscription du projet de résolution à l’ordre du jour.

Le syndic n’a donc pas commis de faute à ce titre.

Sur la mise en concurrence

L’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

L’article 19-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

Il est néanmoins constant que l’obligation de mise en concurrence se trouve respectée dès lors qu’il existe une pluralité de demandes de devis, peu important qu’un seul devis n’ait été transmis. De même, l’obligation est respectée dès lors qu’il a été procédé à la demande de plusieurs devis, peu important que les entreprises consultées n’aient pas toutes répondu.

La convocation à l’assemblée générale du 3 octobre 2023 ne comporte en annexe que les devis de la société Christal du 29 juin 2023 d’un montant de 4 742,02 euros TTC pour le bâtiment sur rue et de 475,80 euros TTC pour le bâtiment sur cour.

Cependant, la convocation mentionne bien deux devis demandés respectivement aux sociétés Techmo Hygiene et Christal.

L’absence de réponse de la société Techmo Hygiène est sans incidence dès lors qu’elle a été sollicitée pour l’établissement d’un devis.

Le syndic a donc respecté l’obligation de mise en concurrence et n’a commis aucune faute à ce titre.

Sur la majorité

Selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, « I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

(…)

e) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ; »

L’article 25 de la même loi prévoit notamment que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

L’article 25-1 de la même loi dispose, dans sa version applicable au litige, que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Il est constant que l’indication sur l’ordre du jour ou le procès-verbal de l’assemblée de la majorité requise pour chaque décision ne présente qu’un caractère indicatif, l’appréciation définitive revenant au juge en cas de contestation, de sorte que l’indication d’une majorité erronée n’entraînera pas la nullité de l’assemblée générale dès lors que la décision a été effectivement prise à la majorité légalement prévue au cours de l’assemblée.

Pour rappel, il a été retenu ci-dessus que l’impératif d’hygiène justifiant la résolution était suffisamment motivé pour permettre l’information des copropriétaires, en sorte que la résolution relevait bien de la majorité de l’article 24 précité.

Lors de l’assemblée générale du 3 octobre 2023, la résolution a finalement d’abord été soumise au vote selon la majorité de l’article 25. Celle-ci n’ayant pas été atteinte, un second vote a été organisé dans les conditions de l’article 24 et la résolution a été adoptée à la majorité des présents.

La résolution a donc bien été votée conformément à la majorité légalement prévue, et qui était celle indiquée dans la convocation à l’assemblée générale.

M. [I] [T] ne démontre ainsi aucune faute du syndic à ce titre.

Sur l’absence de concertation du conseil syndical

Selon l’article 26 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.

Il est cependant constant qu’aucune sanction n’est édictée en cas de violation de cette obligation.

La responsabilité du syndic n’est donc pas susceptible d’être engagée de ce fait.

***

En définitive, aucune faute du syndic n’est établie.

Le demandeur ne justifie au surplus d’aucun préjudice spécifique autre que les frais de la procédure, lesquels relèvent de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande indemnitaire de M. [I] [T] sera par conséquent rejetée.

Sur les autres demandes

M. [I] [T], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens.

M. [I] [T], tenu aux dépens, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande réciproque à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 3 octobre 2023 ;

DECLARE irrecevable la demande indemnitaire dirigée contre le syndic ;

REJETTE la demande indemnitaire dirigée contre le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE M. [P] [I] [T] aux dépens ;

CONDAMNE M. [P] [I] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 9] RIVE DROITE, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [P] [I] [T] présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 18 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente