MINUTE N° : /2025

JUGEMENT DU : 25 Novembre 2025

DOSSIER N° : 24/01571 – N° Portalis DB3A-W-B7I-D7S2

NAC : 28A

AFFAIRE : [Y] [A] [H] [D] C/ [X] [G] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me MARCOU, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me VERGNES, Greffière

PARTIES :

DEMANDEUR

M. [Y] [A] [H] [D]

né le [Date naissance 3] 1973 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sylvie SABATHIER, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle n° C810042023002149 du 25/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 9])

DEFENDEUR

M. [X] [G] [H]

né le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Catherine BABEC-ETIENNE, avocat au barreau d’ALBI, avocat postulant, M^e Eric PALAFFRE, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant

Clôture prononcée le : 23 Juillet 2025

Débats tenus à l’audience du : 16 Septembre 2025

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 Novembre 2025

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Madame [C] [J] et Monsieur [M] [H] [D] se sont mariés sans contrat préalable le [Date mariage 5] 1980.

De leur union sont issus deux enfants :

— [X] [H] né le [Date naissance 2] 1971,

— [Y] [H] [D] né le [Date naissance 3] 1973.

M. [M] [H] [D] est décédé le [Date décès 4] 1999 à [Localité 9] (81). Mme [C] [J] est décédée le [Date décès 6] 2005 à [Localité 13] (81).

Dépend notamment de la succession de Mme [J] un bien immobilier sis à [Adresse 16], cadastré section E n° [Cadastre 8].

Aucun règlement amiable n’ayant pu aboutir, M. [Y] [H] [D] a, par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, assigné son frère en partage.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 21 juillet 2025, M. [Y] [H] [D] sollicite :

— que soit ordonné le partage de la succession de Mme [C] [J],

— que soit désigné un notaire pour y procéder, sous la surveillance d’un juge commis par le tribunal,

— que soit rejetée la demande d’attribution préférentielle de l’immeuble indivis présentée par M. [X] [H],

— que soit ordonnée la licitation du bien sur une mise à prix de 65 000 euros, avec faculté de baisse du quart en l’absence d’enchères,

— que soit fixée l’indemnité d’occupation due par M. [X] [H] à la somme mensuelle de 450 euros à compter du 23 mai 2018,

— que soient rejetées les réclamations financières de M. [X] [H] au titre des taxes et assurances,

— que soient renvoyées les parties devant le notaire liquidateur aux fins de partage définitif,

— que soit condamné M. [X] [H] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, avec autorisation pour Maître SABATHIER, avocat, de recouvrer directement ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu de provision suffisante.

Au soutien de ses prétentions, M. [Y] [H] [D] fait valoir que l’immeuble en cause, qui appartenait en propre à Mme [C] [J], est occupé par son frère qui l’a investi après en avoir forcé les serrures.

Il expose que le bien est estimé à 65 000 euros, et que sa valeur locative est de 450 euros par mois.

Il conteste l’estimation produite à ce titre par son frère et expose qu’elle ne s’appuie sur aucun élément précis et ne reflète pas le prix du marché immobilier actuel.

Il conteste par ailleurs la demande d’attribution préférentielle formée par M. [X] [H] et expose que ce dernier ne justifie pas disposer de la capacité financière suffisante à régler la soulte dont il serait redevable. Il souligne que seule une demande de prêt est communiquée, à l’exclusion de toute réponse de l’établissement bancaire.

Il fait valoir d’autre part que M. [X] [H] est débiteur d’une indemnité d’occupation depuis le 23 mai 2018 et expose que la prescription quinquennale opposée par ce dernier est irrecevable devant le tribunal.

Enfin, il conclut au rejet des demandes de M. [H] en remboursement des taxes foncières et assurances dès lors qu’il ne justifie pas de leur paiement.

M. [X] [H], aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 10 avril 2025, sollicite :

— que soient ordonnées les opérations de compte, liquidation et partage judiciaire de l’indivision,

— que soient désignés un notaire et un juge commis,

— que soit ordonnée à son profit l’attribution préférentielle du bien indivis sis à [Adresse 17],

— que soit fixée la valeur de ce bien à 53 000 euros,

— que soit fixée la date de jouissance divise à la date du présent jugement,

— que soit donné mandat au notaire désigné de procéder au calcul du compte indivis sur les bases suivantes :

— indemnité d’occupation dont il est débiteur envers l’indivision à compter du 11 septembre 2019 jusqu’au jour de la jouissance divise : 265 euros par mois,

— montant de sa créance au titre des taxes foncières, des taxes d’habitation et des primes d’assurance réglées, du 11 septembre 2019 au jour de la jouissance divise,

— que soit débouté M. [Y] [H] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— que soit ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage.

Au soutien de ses prétentions, M. [X] [H] fait valoir qu’il occupe la maison en cause depuis plusieurs années, avec le plein accord de son frère, et qu’il est fondé à en réclamer l’attribution préférentielle. Il expose que la soulte n’est due qu’au jour du partage, ce qui lui laisse le temps de formaliser sa demande de prêt, et qu’aucune disposition n’exige qu’il dispose de la somme avant la date du partage.

Il indique par ailleurs que la valeur du bien a fortement diminué entre juin 2023, date de la première estimation, et novembre 2024, date de la seconde évaluation, de sorte qu’il propose de retenir une valeur moyenne de 53 000 euros.

Il ne conteste pas être débiteur d’une indemnité d’occupation, mais dans la limite de la prescription quinquennale à compter de la date de l’assignation en justice. Il sollicite à ce titre que soit fixée la valeur locative du bien à 265 euros par mois, compte tenu du caractère insalubre des lieux et de la précarité de l’occupation.

Il expose enfin avoir réglé, pour le compte de l’indivision, l’ensemble des taxes foncières dues depuis 2019, outre la taxe d’habitation de 2019 et les primes d’assurance.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 23 juillet 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 815 du Code civil prévoit que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

En l’espèce, il y a lieu, conformément aux demandes des parties, concordantes sur ce point, d’ordonner le partage judiciaire de la succession de Mme [C] [J], les parties précisant que la succession de M. [M] [H] [D] ne comportait pour sa part ni actif, ni passif.

Mme [C] [J] étant décédée le [Date décès 6] 2005, ce sont en principe les dispositions antérieures à la loi du 23 juin 2006 qui s’appliquent.

Toutefois, les dispositions relatives au régime légal de l’indivision résultant de la loi du 23 juin 2006 sont applicables dès leur entrée en vigueur (1er janvier 2007) aux indivisions existantes et aux successions ouvertes non encore partagées à cette date.

Il en est de même pour les dispositions relatives à l’attribution préférentielle issues de la loi du 23 juin 2006.

— Sur la demande en partage judiciaire

L’article 840 du Code civil énonce que le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837.

L’article 1361 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l’article 1378 sont réunies.

Lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage.

L’article 1364 du même code précise que si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations.

Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal.

Un notaire, en la personne de Me [K] [Z], notaire à [Localité 9], sera désigné pour y procéder.

Un juge sera par ailleurs commis pour surveiller les opérations.

— Sur les demandes d’attribution préférentielle du bien indivisaires et de licitation

L’article 831-2 du Code civil prévoit que le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut demander l’attribution préférentielle :

1° De la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d’habitation s’il y avait sa résidence à l’époque du décès, et du mobilier le garnissant (…).

(…)

En l’espèce, au-delà du fait que M. [X] [H] ne justifie pas être en capacité financière de s’acquitter d’une soulte au profit de son frère, il apparaît surtout qu’il ne démontre pas avoir eu sa résidence dans les lieux à l’époque du décès de sa mère. Il résulte en effet de l’attestation immobilière établi par Me [W] [L] le 17 février 2009 qu’à cette date, M. [X] [H] résidait en ANDORRE (PAS DE LA CASE) [Adresse 10], à la même adresse que son frère. Aucun élément n’est produit quant à son lieu de résidence en mai 2005.

M. [X] [H], qui ne justifie pas en réunir les conditions légales, sera en conséquence débouté de sa demande d’attribution préférentielle.

L’article 1377 du Code civil prévoit que le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281.

En l’espèce, s’agissant d’une maison à usage d’habitation, elle ne peut être facilement partagée. M. [Y] [H] [D] s’oppose à ce qu’elle soit attribuée à son frère et les conditions d’une attribution préférentielle ne sont pas réunies.

Dès lors, sa licitation sera ordonnée.

M. [Y] [H] [D] produit une estimation datée du 8 juin 2023, fixant à 65 000 euros la valeur vénale du bien.

M. [X] [H] produit pour sa part une estimation en date du 8 novembre 2024, fixant à un prix compris entre 50 000 et 56 000 euros la valeur vénale du bien.

Au regard de ces éléments, et dans un souci d’attractivité du bien objet de la procédure de licitation, la mise à prix sera fixée à 55 000 euros, avec, à défaut d’enchères atteignant cette mise à prix, une faculté de baisse d’un quart.

Le cahier des conditions de la vente sera établi par M^e Sylvie SABATHIER, avocat au barreau d’Albi conformément aux dispositions de l’article 1275 du Code de procédure civile et déposé au greffe du tribunal.

— Sur la fixation d’une indemnité d’occupation

M. [Y] [H] [D] réclame le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 450 euros par mois à compter du 23 mai 2018 sans établir que son frère occuperait les lieux depuis cette date.

M. [X] [H] se reconnaît pour sa part débiteur d’une indemnité mensuelle d’occupation depuis le 11 septembre 2019, invoquant pour le surplus la prescription quinquennale.

S’il est constant que M. [X] [H] est irrecevable à soulever toute prescription devant la présente juridiction faute de l’avoir fait devant le juge de la mise en état, force est toutefois de constater que le tribunal ne dispose d’aucun élément pour fixer la date à laquelle il est entré dans les lieux.

Dans ces conditions, le tribunal ne pouvant statuer infra petita, la date du 11 septembre 2019 sera retenue comme point de départ de l’indemnité d’occupation due par M. [X] [H] à l’indivision au titre des dispositions de l’article 815-9 alinéa 2 du Code civil.

Il résulte des deux estimations produites que la valeur locative du bien est comprise entre 300 à 350 euros par mois d’une part, et 450 euros d’autre part.

Une valeur médiane de 400 euros par mois sera retenue et due par M. [X] [H] à l’indivision à compter du 11 septembre 2019 au titre de son occupation.

— Sur le paiement des taxes foncières, taxe d’habitation et primes d’assurance

M. [X] [H] affirme avoir réglé seul taxes foncières, taxe d’habitation et primes d’assurance pour le compte de l’indivision depuis 2019.

Il peut être déduit des éléments produits aux débats que M. [X] [H] a réglé, à partir du compte bancaire FR76 1120 6200 120X XXXX XXX2 259 dont il est seul titulaire :

— la somme de 1348 euros au titre de la taxe foncière 2024,

— la somme de 1298 euros au titre de la taxe foncière 2023,

— la somme de 1211 euros au titre de la taxe foncière 2022,

— la somme de 1137 euros au titre de la taxe foncière 2021,

— la somme de 1136 euros au titre de la taxe foncière 2020,

— la somme de 1123 euros au titre de la taxe foncière 2019.

Les échéanciers annuels précisant le compte à débiter sont produits aux débats, de même que les avis d’impôts mentionnant les acomptes versés.

Le paiement des taxes foncières antérieures ainsi que celui de la taxe d’habitation 2019 ne sont en revanche pas justifiés (seules des mises en demeure étant produites aux débats).

Quant à l’assurance de la maison, son paiement par M. [X] [H] n’est établi qu’au titre des années 2023, 2024-2025 et 2025-2026 mais concerne une assurance de propriétaire occupant, de sorte qu’elle ne peut être considérée comme bénéficiant entièrement à l’indivision.

La créance de M. [X] [H] sur l’indivision sera en conséquence fixée à la somme de 7 253 euros (taxes foncières 2019 à 2024), sans préjudice des taxes réglées depuis dont il devra justifier auprès du notaire pour qu’il lui en soit tenu compte.

Le surplus sera rejeté.

— Sur les autres demandes

Il appartiendra au notaire désigné de procéder au partage de la succession de Mme [C] [J] en fonction des droits légaux respectifs des ayants-droits dans la succession et des dispositions ci-dessus.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu de la nature du litige.

Les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Ordonne le partage judiciaire de la succession de Mme [C] [J],

— Désigne, pour y procéder, Maître [K] [Z], notaire à [Localité 9],

— Dit qu’en cas d’empêchement il sera remplacé par simple ordonnance à la requête de l’une ou l’autre des parties,

— Rappelle que les parties devront remettre au notaire désigné toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— Dit que l’acte de partage sera établi en fonction des droits respectifs des parties tels que résultant de la loi et des dispositions ci-après,

— Rappelle que le notaire commis devra dresser un projet d’état liquidatif dans le délai d’un an à compter de sa désignation,

— Commet le Président du Tribunal judiciaire d’ALBI ou à défaut tout juge de la chambre civile pour surveiller ces opérations,

— Déboute M. [X] [H] de sa demande d’attribution préférentielle du bien immobilier sis à [Adresse 15],

Préalablement à ces opérations et pour y parvenir :

— Ordonne, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence des autres parties, ou celles-ci dûment appelées, la licitation, à l’audience des saisies immobilières du tribunal judiciaire d’ALBI, du bien ci-après désigné, dépendant de la succession, sis à [Adresse 14], cadastré section E n° [Cadastre 8],

— Fixe la mise à prix de ce bien à la somme de 55 000 euros, avec possibilité de baisse de mise à prix d’un quart, à défaut d’enchères,

— Dit qu’il appartiendra à M^e Sylvie SABATHIER, avocat au barreau d’Albi, d’établir le cahier des conditions de vente et de le déposer au greffe du tribunal,

— Dit qu’il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité prévues aux articles R 322-30 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Dit que M. [X] [H] est débiteur envers l’indivision d’une indemnité d’occupation de 400 euros par mois à compter du 11 septembre 2019,

— Dit que M. [X] [H] a réglé pour le compte de l’indivision la somme de 7 253 euros (taxes foncières 2019 à 2024), sans préjudice des taxes réglées depuis, dont il devra justifier auprès du notaire, et qu’il lui en sera tenu compte,

— Déboute M. [X] [H] du surplus de ses demandes,

— Rappelle que les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable,

— Déboute les parties de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage et dit qu’ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leur part dans l’indivision.

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT