TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Laurent LOYER

UDAF

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07509 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SVE

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 27 février 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est Sis [Adresse 4]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par l’UDAF, curateur

représenté par M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 février 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 27 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07509 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SVE

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 30 mai 2023, IMMOBILIERE 3F a donné à bail à M. [W] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1].

Les échéances d’indemnité et de charges n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 22 novembre 2023 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [W] [T] pour paiement d’un arriéré de 2414, 72 euros en principal sous 6 semaines.

Par acte de commissaire de justice à étude en date du 30 juillet 2024, IMMOBILIERE 3F assigné M. [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1224, 1729, 1741 du code civil aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer sa résiliation judiciaire,

— ordonner l’expulsion de M. [W] [T] du local d’habitation susvisé ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs, à défaut de quoi il pourra être procédé à la vente des biens meubles par commissaire-priseur du choix de la requérante,

— condamner M. [W] [T] au paiement de la somme provisionnelle de 4102, 14 € au titre des arriérés locatifs, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner M. [W] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré de 50%, avec charges courantes en sus, et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner M. [W] [T] au paiement d’une somme de 350 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires par la procédure.

M. [W] [T] étant place sous curatelle renforcée, l’UDAF a également été assignée ès qualité par acte de commissaire de justice à étude en date du 30 juillet 2024.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 31 juillet 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, le conseil de IMMOBILIERE 3F, se référant à ses écritures, a réajusté sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 1105, 51 €, échéance d’octobre incluse, et , constatant la baisse de l’arriéré et la reprise du loyer courant de décembre, a consenti à la suspension de la clause résolutoire le temps d’un échéancier de paiement.

Le conseil de M. [W] [T] a proposé un échancier de 50 € sur 36 mois pour apurer la dette. Il a demandé l’exonération des frais irrépétibles compte tenu de sa situation sociale.

Assignée à étude, l’UDAF n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 20 novembre 2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 22 novembre 2023, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait au locataire de s’acquitter de la dette locative de 2414, 72 euros en principal sous six semaines.

Le bail ayant été conclu avant la promulgation de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui, modifiant en cela l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, impose désormais un délai de six semaines pour exécuter le commandement de payer, il faut considérer comme applicable la clause résolutoire insérée au bail stipulant un délai de deux mois et non le délai de six mois stipulé, ce pour quoi aucun grief n’est cependant soulevé par le locataire, qui a d’ailleurs réglé une partie de ses arriérés depuis lors, constatant ainsi le principe de la dette.

Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire n’ayant pas réglé l’intégralité de la dette de 2414, 72 euros dans les deux mois du commandement, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 23 janvier 2024.

Toutefois, compte tenu de l’accord du bailleur et de l’apurement possible par le locataire, qui a fait l’effort de payer son loyer en octobre et novembre 2024 ainsi que d’acquitter des échéances de 50 € pour apurer sa dette, il convient, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre d’office les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [W] [T] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats et pièces produits à l’audience et non contestés que M. [W] [T] reste devoir à cette date au bailleur une somme de 1105, 51 € au titre de son arriéré de loyers et charges, échéance d’octobre incluse.

Il convient en conséquence de condamner M. [W] [T] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sous réserve des échéances impayées depuis cette date, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il convient de dire que, sans préjudice du paiement du loyer courant, la dette sera apurée par vingt-deux mensualités de 50 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde selon les modalités fixées au dispositif.

III. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect de l’échéancier par M. [W] [T], et afin de préserver les intérêts du bailleur sans que ce dernier fasse état d’un préjudice spécifique, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, au montant du dernier loyer révisé et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [W] [T] au paiement de celle-ci à IMMOBILIERE 3F.

IV. Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [W] [T] aux entiers dépens, ce comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires par la procédure, conformément à l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

V. Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [W] [T] à payer à IMMOBILIERE 3F la somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE la SA IMMOBILIERE 3F recevable à agir,

CONSTATE à compter du 23 janvier 2024 la résiliation du bail du 30 mai 2023 conclu entre les parties portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3],

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE M. [W] [T] à payer à IMMOBILIERE 3F la somme de 1105, 51 euros au titre des loyers et charges dus, échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme de 2414, 72 euros et à compter du jugement pour le surplus,

AUTORISE M. [W] [T] à s’acquitter de la dette par vingt-deux (22) mensualités de 50 euros, payable en plus du loyer courant, au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant à majorer du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [W] [T] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que IMMOBILIERE 3F pourra, en ce cas, faire procéder à l’expulsion de M. [W] [T], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, IMMOBILIERE 3F à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE en ce cas M. [W] [T] à payer à IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation du 23 janvier 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DEBOUTE IMMOBILIERE 3F du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE M. [W] [T] aux dépens, ce comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires par la procédure.

CONDAMNE M. [W] [T] à payer à IMMOBILIERE 3F la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT