TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M LE PREFET DE PARIS

MME LA PROCUREURE DE

LA REPUBLIQUE DE PARIS

M^e Frédéric DROUARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03136 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4LZF

N° MINUTE :

8 JPC

JUGEMENT

rendu le mardi 18 février 2025

DEMANDERESSE

Société PARIS HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSE

Madame [L] [J], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Frédéric DROUARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0378

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024009815 du 02/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 février 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 18 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03136 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4LZF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17/02/2017 à effet au 17/02/2017, PARIS HABITAT OPH a donné à bail pour trois ans à Mme [J] [L] et M. [P] [I] un appartement à usage d’habitation, située au [Adresse 2], pour un loyer de 364.73 euros , outre provision sur charges.

A compter d’avril 2021 , Mme [J] [L] a adressé à PARIS HABITAT-OPH des courriers pour faire part de nuisances sonores de la part de deux voisins situés au 6ème étage et à son étage. Il lui était proposé une médiation à laquelle elle répondait favorablement le 27/04/2021.

Le 02/06/2021, elle était informée d’un courrier qui devait être adressé à ses voisins , avant tout processus de médiation.

Elle déposait plainte le 08/07/2021 pour dénonciation calomnieuse contre Mme [H] , plainte classée sans suite .

Une médiation était proposée à une date future le 02/12/2021 par le bailleur à Mme [J] [L].

A compter de mars 2022 , Mme [J] [L] a adressé des mails à PARIS HABITAT-OPH pour faire part de conflits aigus de voisinage avec ces deux mêmes voisins, après la visite de la médiatrice à une date non précisée. Deux mains courantes ont été déposées par Mme [J] [L] entre le 06/05/2022 et le 14/06/2022.

Par LRAR du 15/03/2022, PARIS HABITAT-OPH a adressé mise en demeure à Mme [J] [L] de mettre fin à des nuisances sonores notamment la nuit avec pétition de 7 voisins .

En 2022, des locataires ont établi des attestations pour des nuisances sonores et agressions verbales de Mme [J] [L] .

Un PV de constat a été établi le 24/06/2022 par M^e PROUST à la demande de PARIS HABITAT-OPH pour recueillir les témoignages de voisins de Mme [J] [L] : cinq personnes ont été entendues de différents étages .

Mme [J] [L] a adressé des courriers à divers services du bailleur entre mai 2023 et juin 2023 pour contester la pétition faisant état de nuisances sonores de sa part .

En 2023 des attestations ont été établies par des locataires pour les mêmes faits de la part de Mme [J] [L] .

Par courrier du 08/08/2023, PARIS HABITAT-OPH a demandé à Mme [J] [L] de mettre fin à des sollicitations inappropriées et rappelé la protection due à ses salariés.

Entre février 2024 et octobre 2024 , Mme [J] [L] a adressé d’autres courriers au bailleur pour faire état de faits de nuisances dénoncés à tort de sa part par quatre voisins, et a déposé deux mains courantes les 21/03 et 04/04/2024 pour faire part d’agressions verbales envers elle.

Une plainte pénale a été déposée par Mme [J] [L] le 13/05/2024 pour harcèlement et menace de mort réitérées contre X, mais évoquant Mme [H] et son fils mineur. Elle a redéposé plainte pour menace de mort le 15/10/2024 contre cette dernière.

En février , juin et juillet 2024 d’autres attestations de locataires de l’immeuble ont été établies pour des cris , agressions verbales de Mme [J] [L] sous l’emprise de l’alcool .

Une plainte pénale a été déposée par Mme [H] pour violences sans ITT et violation de domicile le 18/11/2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 04/03/2024, PARIS HABITAT-OPH a assigné Mme [J] [L] sur le fondement des articles 1728,1729 et 1741du code civil, l’article 7 de la loi du 06/07/89, les articles L411-1 à L433-3 , L441- à L 441-2-6 du code des procédures civiles d’exécution aux fins de :

— voir prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Mme [J] [L] aux torts exclusifs de cette dernière pour manquement à son obligation de jouissance paisible

— voir ordonner l’expulsion de Mme [J] [L] et tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou à défaut de la signification de la décision

— voir condamner Mme [J] [L] à payer à PARIS HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi , majorée de 30% et des charges locatives , jusqu’à libération effective des lieux

— voir supprimer le délai de deux mois suivant délivrance du commandement de quitter les lieux de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

— voir juger que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution

— voir juger que l’astreinte courra pendant un délai de 3 mois et que passé ce délai elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit

— voir ordonner la capitalisation des intérêts

— voir condamner Mme [J] [L] au paiement d’une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens

— voir dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été retenue le 09/12/2024.

PARIS HABITAT-OPH maintient l’intégralité de ses demandes en faisant valoir des troubles de jouissances causés par Mme [J] [L] depuis mars 2022 essentiellement pour des nuisances sonores, cris , insultes envers des voisins, provocations verbales .

Il relève les attestations et pétitions, les deux constats de commissaire de justice et une nouvelle plainte le 06/12/2024 . Il fait valoir que même si des troubles ne sont pas continus , leur gravité peut justifier le prononcé de la résiliation et même s’ils ont cessé depuis lors .

Il demande de voir résilier le bail avec suppression du délai suivant commandement de quitter les lieux .

Mme [J] [L] a été assistée . Elle fait état de ses doléances antérieures envers des voisins, pour indiquer qu’il a existé une volonté de lui nuire à partir de ce moment de la part essentiellement de trois locataires dans l’immeuble, car une voisine contre laquelle elle a porté plainte et décrit des comportements privés bruyants , a influencé les autres . Elle estime que la dernière plainte est déposée pour les besoins de la cause . Elle soutient que le contentieux entre voisins ne justifie pas la résiliation de son bail ; elle indique percevoir l’AAH et l’APL , avoir un logement aménagé pour son handicap.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail :

En application de l’article 7b de la loi du 06/07/89, le locataire doit user paisiblement de la chose louée.

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du locataire à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

Les manquements dont PARIS HABITAT-OPH demande de voir constater la gravité, telle qu’elle justifie la résiliation du bail, consistent en des atteintes à la tranquillité de ses voisins par des nuisances sonores, des insultes sous emprise de l’alcool notamment, des comportements de surveillance envers tous les locataires qui ont dénoncé des troubles de jouissance de la part de Mme [J] [L].

Mme [J] [L] s’y oppose en exposant qu’elle a dénoncé antérieurement des nuisances sonores, ce qui a provoqué un conflit avec des voisins , qui s’influencent pour obtenir son expulsion, qu’elle-même a déposé des mains courantes et plaintes .

Sur l’antériorité des troubles et la continuité de ceux -ci :

PARIS HABITAT-OPH date le début des troubles en mars 2022 à la suite de la pétition qu’il a reçue de sept locataires de l’immeuble .

Il n’a pas été évoqué cependant les propres demandes de Mme [J] [L] depuis avril 2021 ni de précisions sur les dates à laquelle mesure de médiation proposée et acceptée a été mise en œuvre . Il n’est pas notamment indiqué si celle-ci a eu lieu avant fin 2021 , ou en fin d’année 2021 ou début 2022, alors que Mme [J] [L] a mentionné par courrier du 22/03/2022, que depuis cette tentative de médiation , ces locataires s’en étaient pris à elle.

Il sera noté la concordance de dates entre cette pétition jointe au courrier de PARIS HABITAT-OPH du 15/03/2022 et la contestation du 22/03/2022 de Mme [J] [L] , puis son courrier du 25/04/2022 où elle observe que Mme [H] a refusé de participer à une tentative de médiation.

Or en application de l’article 6-1 de la loi du 06/07/89, après mises en demeure dûment motivés, le bailleur doit , sauf motif légitime, utiliser les droits dont il dispose en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Au cas présent , le bailleur qui a la responsabilité d’assurer la jouissance paisible de tous ses locataires , a adressé des mises en demeure à différentes personnes soit visées par Mme [J] [L] soit à Mme [J] [L] et a proposé une médiation, pour tenter de remédier à ces conflits.

Mais d’autres attestations sont versées pour les années 2023 et 2024.

Sur les cris et nuisances sonores :

Dans le constat du 24/06/2022, tous les pétitionnaires avaient été entendus ( M. [F], M. [N], Mme [S], Mme [H], Mme [T]) et ont mentionné des hurlements de jour et de nuit de Mme [J] [L] , des cris avec son compagnon et disputes sous empire de l’alcool .

Les nouvelles attestations de plusieurs voisins de Mme [J] [L] à plusieurs étages sont ensuite établies en 2023, puis en janvier , février , juin et juillet 2024 pour dénoncer des nuisances de Mme [J] [L] par des cris notamment lors de conflits de couple avec son compagnon , ou par de la musique mise à fort volume ( M. [N], Mme [T]).

En 2023 , dans le constat du 18/08/2023, il est noté une amélioration de la situation.

Dans les attestations de 2024, il est de nouveau indiqué que la musique est mise à fond de jour et de nuit, que des cris avec disputes violentes dans le couple de Mme [J] [L] se poursuivent, ou de la musique techno à fond les 12, 13 et 14 février 2024 ( Mme [T], Mme [S] ) puis encore en juin 2024 ( Mme [T] , Mme [S]) .

Sur des insultes :

L’ensemble des attestants a relevé des insultes soit directes envers eux, soit adressées à Mme [H] . Le contexte de ces faits a donné lieu à un conflit très aigu avec des plaintes réciproques , Mme [J] [L] portant plainte contre Mme [H] pour menaces de mort ou harcèlement en mai 2024 et octobre 2024 et Mme [H] contre Mme [J] [L] pour violences sans ITT et violation de domicile en novembre 2024, si bien qu’il convient de ne pas considérer les attestations de Mme [H], eu égard aux investigations à mener .

Mais indépendamment de cette voisine directe du palier de Mme [J] [L] , d’autres locataires ont entendus des insultes à leur égard (« la folle du 7ème ») envers Mme [S] , ou insultes envers M.[N] , Mme [T] .

Sur la surveillance des autres locataires :

Il résulte des différents constats ou attestations que plusieurs personnes relatent le fait que Mme [J] [L] sort sur son palier lorsqu’elles y passent , Mme [J] [L] exerçant une sorte d’hypervigilance envers ces voisins, ou tentant d’écouter des propos de leur part lorsqu’ils sont dans leur propre domicile .

Ainsi Mme [S] expose que Mme [J] [L] peut se présenter chez des voisins en cherchant une confrontation verbale par des propos vociférant ( attestation 17/01/2022 ou 23/11/2023 sous le prétexte d’une livraison trop bruyante )et ne répond pas lors d’intervention de la police en partant par l’escalier de service ( attestation 11/06/2024) .

Pour sa défense, une attestation produite par Mme [J] [L] mentionne (Mme [G]) que la voisine immédiate de Mme [J] [L] est bruyante avec , cris , insultes du jeune homme demeurant chez elle jouant aux jeux vidéo, ébats , vulgarité. Elle évoque un épuisement psychique de Mme [J] [L] de ce fait. L’autre attestation de M. [R] est peu exploitable , évoquant qu’un voisin ne peut témoigner en faveur de Mme [J] [L] , lui-même ayant vu sa responsabilité en cause pour manquements à ses obligations de locataire ( avec intervention des services de police, mais à tort ? ) .

Le service social a mentionné un suivi régulier et le fait que Mme [J] [L] relate des difficultés de voisinage qui entraînent des répercussions négatives sur sa santé.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’hormis un conflit plus personnel avec sa voisine directe de palier, d’autres locataires évoquent des nuisances régulières par Mme [J] [L] par des cris , de la musique , des insultes , des comportements de provocations verbales. Si Mme [J] [L] a pu signaler des difficultés de voisinage en 2021, il s’agissait plus de gênes dans la vie courantes , qui ne pouvaient aboutir aux demandes qu’elle formait de changement de mode de vie de ses voisins ( déplacer leur mobilier) et qui ne sont pas du même ordre que l’ensemble des faits ci-dessus appréciés.

L’influence que Mme [J] [L] décrit de sa voisine directe sur des voisins n’est pas démontrée, au regard des attestations précises et circonstanciées de ces personnes ont adressé au bailleur .

La réitération dans le temps de ces manquements après une période d’amélioration en 2023 ne permet pas de laisser se poursuivre le bail de Mme [J] [L] dans cet immeuble.

Il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [J] [L] à compter du présent jugement.

Il convient d’ordonner communication de la présente décision au Préfet de PARIS , afin que les services compétents apprécient les éléments de la situation personnelle de Mme [J] [L] qui bénéficie de soins et d’aménagement pour son handicap (reconnaissance de qualité de travailleur handicapé) et à Mme le Procureur de la République de PARIS, eu égard aux plaintes en cours.

Sur les conséquences de la résiliation :

Il y a lieu d’ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [J] [L] et tous occupants de son chef, au besoin avec assistance de la force publique et d’un serrurier, après commandement de quitter les lieux .

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de condamner Mme [J] [L] à payer à PARIS HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi à compter du jugement et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion. Aucune majoration n’est justifiée , au-delà de la valeur locative.

L’astreinte ne sera pas prononcée , en l’état des éléments liés à la situation financière de Mme [J] [L].

Il convient de noter l’absence de toute demande de PARIS HABITAT-OPH au titre d’un arriéré locatif .

Sur la demande de suppression du délais pour quitter les lieux :

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose :

Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

La demande de PARIS HABITAT-OPH repose sur les troubles de jouissance répétés des autres locataires . Cependant , eu égard à la situation personnelle de Mme [J] [L] qui nécessite une évaluation , il n’est pas justifié de la nécessité de suppression de ce délai légal prévu pour permettre un relogement.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aucune demande en paiement d’arriéré locatif n’étant formé , il n’y a pas lieu d’ordonner de capitalisation des intérêts dus sur une année entière .

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit .

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il convient de condamner Mme [J] [L] aux dépens, lesquels incluent les frais de l’assignation et de signification de la décision.

En équité il y a lieu de débouter PARIS HABITAT-OPH de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre PARIS HABITAT-OPH et Mme [J] [L] portant sur les lieux situés au [Adresse 2] , aux torts de Mme [J] [L] , à compter du jugement

ORDONNE , à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [J] [L] et tous occupants de son chef , au besoin avec assistance de la force publique et d’un serrurier, après commandement de quitter les lieux

DEBOUTE PARIS HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai suivant commandement de quitter les lieux de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE Mme [J] [L] à payer à PARIS HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi à compter du jugement et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

CONSTATE l’absence de demande à ce jour par PARIS HABITAT-OPH pour un arriéré locatif

DEBOUTE PARIS HABITAT-OPH de sa demande de capitalisation des intérêts

ORDONNE communication de la présente décision à M. LE PREFET DE PARIS

ORDONNE communication de la présente décision à M^me LA PROCUREURE DE LA REPUBLIQUE DE PARIS

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

CONDAMNE Mme [J] [L] aux dépens incluant les frais de l’assignation , de signification de la décision.

DEBOUTE PARIS HABITAT-OPH de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection