TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00748 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6733

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 30 juin 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], dont le siège social est sis FONCIA [Adresse 3]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique

assisté de Médéric CHIVOT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juin 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Médéric CHIVOT, Greffier

Décision du 30 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00748 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6733

EXPOSE DU LITIGE

[K] [Y] est propriétaire du lot n°12 dans l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré BJ[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété représentant 43/1000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA [Adresse 3] en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris [K] [Y], par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

5135,21 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et avec la capitalisation des intérêts,1000 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mai 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement, préalablement signifiées à étude le 6 mai 2025, par lesquelles il a actualisé ses demandes au titre des charges de copropriété à la somme de 6714,42 euros, appel du 2ème trimes 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 mars 2024 sur la somme de 1949,60 euros, de l’assignation du 18 décembre 2024 sur la somme de 5135,21 euros et des conclusions signifiées pour le surplus, avec capitalisation des intérêts, ainsi que la condamnation au paiement de 1000 euros de dommages et intérêts, 2000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Bien que régulièrement assigné à personne, [K] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de préciser que conformément aux prescriptions de l’article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif pas plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions des parties mais non reprises dans le dispositif.

En l’espèce, le dispositif de l’assignation puis celui des conclusions signifiées ne contiennent aucune demande au titre des frais de recouvrement, la demande principale visant expressément les « charges de copropriété ».

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 12, indiquant la répartition des tantièmes (43/1000èmes), établissant la qualité de copropriétaire de [K] [Y],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 20 septembre 2023 au 30 juin 2025,

l’historique du compte du 1er octobre 2023 au 25 avril 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6714,42 euros (en ce inclus 1792,21 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 8 mars 2023 et 3 juillet 2024 comportant : approbation des comptes des exercices 2022 et 2023,vote des budgets prévisionnels 2024 et 2025,fonds travaux 2023 et 2024,vote des travaux ou opérations suivantes : état néant,les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,les mises en demeure de payer la somme de 600,12 euros adressée le 24 novembre 2023 à [K] [Y] (délivrée le 30 novembre 2023, pli avisé et non réclamé),la lettre de relance par courrier simple du 11 décembre 2023,la sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024 valant mise en demeure sur la somme de 1822,04 euros en principal, le contrat de syndic.En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6714,42 euros portant sur la période allant du 1er octobre 2023 au 25 avril 2025, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1792,21 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 4922,21 euros (6714,42-1792,21).

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 6 mars 2024 valant mise en demeure à hauteur de 1822,04 euros et à compter de l’assignation du 18 décembre 2024 pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que [K] [Y] présente, de manière récurrente depuis 2023, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par [K] [Y]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 18 décembre 2024 pour les charges et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE [K] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société FONCIA [Adresse 3] :

— la somme de 4922,21 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er octobre 2023 au 25 avril 2025 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024 à hauteur de 1822,04 euros et à compter du 18 décembre 2024 pour le surplus,

— la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 18 décembre 2024,

CONDAMNE [K] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société FONCIA [Adresse 3], la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE [K] [Y] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Fait et jugé à Paris le 30 juin 2025

le greffier le Président