TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10056 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GN5

N° MINUTE : 5/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 avril 2025

DEMANDERESSE

ELOGIE-SIEMP, [Adresse 5], représentée par le cabinet de M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [C], [Adresse 1], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 10 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 10 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10056 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GN5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2023, la société ELOGIE-SIEMP a donné à bail à Monsieur [I] [C] un appartement à usage d’habitation (bâtiment 1, 1er étage, appartement n°4) ainsi qu’une cave (n°10) situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 349,09 euros et 163,19 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2024, la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [I] [C] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 5 653,59 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, la société ELOGIE-SIEMP a assigné en référé Monsieur [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques du défendeur ou dire que leur sort sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner par provision Monsieur [I] [C] à payer la somme de 6 689,53 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à septembre 2024 inclus ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à la libération définitive des lieux,

— condamner Monsieur [I] [C] à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

À l’audience du 14 janvier 2025, la société ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 5 425,02 euros selon décompte arrêté au 9 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus. La bailleresse a par ailleurs donné son accord à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par le locataire.

Monsieur [I] [C], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant sa dette de façon échelonnée.

Il explique être en arrêt travail et ne pas avoir perçu son salaire pendant plusieurs mois à raison de son absence à la visite médicale, avoir rencontré des problèmes avec sa banque et payer une pension alimentaire de 300 euros.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 25 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ELOGIE-SIEMP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), également par la voie électronique le 14 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le bail conclu le 28 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article 14) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 août 2024 pour la somme en principal de

5 653,59 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l’arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (aucune somme n’a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 octobre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [I] [C] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La société ELOGIE-SIEMP produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [I] [C] est redevable de la somme de 5 425,02 euros à la date du 9 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus.

Monsieur [I] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement à titre provisionnel de la somme de 5 425,02 euros.

Monsieur [I] [C] sera également condamné au paiement à compter de l’échéance de janvier 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Monsieur [I] [C] a repris le règlement du loyer courant et la société ELOGIE-SIEMP a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [I] [C] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Monsieur [I] [C] avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [C], qui perd le procès, sera condamné aux dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de ELOGIE-SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juillet 2023 entre la société ELOGIE-SIEMP et Monsieur [I] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation (bâtiment 1, 1er étage, appartement n°4) et la cave (n°10) situés [Adresse 2]) sont réunies à la date du 10 octobre 2024,

CONDAMNONS Monsieur [I] [C] à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 5 425,02 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [I] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ELOGIE-SIEMP puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Monsieur [I] [C] soit condamné à verser à la société ELOGIE-SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Monsieur [I] [C] à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Monsieur [I] [C] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Président