TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e HOFFMAN NABOT

■

Charges de copropriété

N° RG 24/06117 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3KX4

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des coproprietaires de L’ensemble immobilier [Adresse 8], représenté par son syndic, la Société ORALIA MEILLANT & BOURDELEAU, SARL, prise en la personne de son représentnat légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Maître Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1364

DÉFENDERESSE

Madame [V] [J]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/06117 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KX4

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 20 Mars 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 15 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[V] [J] est propriétaire des lots de copropriété n°212 à 220 d’un immeuble situé au [Adresse 6]).

Par lettre recommandée avec avis de réception du 03 novembre 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure [V] [J] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 26 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] a fait assigner [V] [J] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 11 septembre 2024.

Au visa de la loi n°65-557 des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 54 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

— condamner [V] [J] au paiement de la somme de 12.508,61 euros au titre des charges dues au 31 octobre 2023, charges du 4ème trimestre 2023 incluses, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, sauf somme à parfaire ;

— condamner [V] [J] au paiement de la somme de 4.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner [V] [J] au paiement des entiers dépens ;

— condamner [V] [J] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), [V] [J] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 septembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 20 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et d’une attestation immobilière que [V] [J] est propriétaire des lots n°212 à 220 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 9].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 juillet 2018, 07 février 2019, 17 décembre 2019, 18 janvier 2021, 16 décembre 2021 et 30 mars 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2019/20 au 30 septembre 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes pour les assemblées générales des 23 juillet 2018, 07 février 2019, 17 décembre 2019, 18 janvier 2021 et 16 décembre 2021;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 31 octobre 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de [V] [J], déduction faite des frais de recouvrement et de la condamnation suivant jugement 03/2 du 21 mars 2023 d’un montant de 600 euros, est débiteur de 11.536,31 euros.

La demande de paiement des charges sollicitées par le syndicat des copropriétaires à compter du 30 septembre 2022 jusqu’au 4ème trimestre 2023 pour un montant de 1.368,06 euros sera rejetée, faute de production des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes pour cette période.

[V] [J] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 10.168,25 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés au 31 octobre 2023 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 26 avril 2024.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

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— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 372,30 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de mise en demeure exposés les 03 décembre 2019, 19 mai 2020 et 23 octobre 2023 en ce qu’il n’est pas produit l’avis de réception, ni enfin des frais libellés « dernier avis avant poursuite » ou « frais de procédure », étant rappelé que les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent, en application du contrat de syndic et conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », en l’espèce ni démontrées, ni même alléguées.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par [V] [J] de ses obligations.

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

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À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que [V] [J] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 30 septembre 2019.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que [V] [J] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

[V] [J], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.200 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] les sommes de :

—  10.168,25 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 31 octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 ;

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/06117 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KX4

—  1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande au titre des frais de recouvrement;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE [V] [J] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 15 mai 2025.

La Greffière La Présidente