TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [C] [X] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emilie LARTIGUE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07493 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SII

N° MINUTE :

14/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 17 février 2025

DEMANDEURS

Monsieur [A] [S] [R] [M], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Emilie LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0687

Madame [U] [R] [H] [J] épouse [M], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Emilie LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0687

DÉFENDERESSE

Madame [C] [X] [E],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 février 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 17 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07493 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SII

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 01/06/2006, [A] [M] a donné à bail à [C] [E] et [O] [Z] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3], esc B, 5ème étage face, pour un loyer initial de 1250 par mois outre 80 euros de provision sur charges.

Par exploits de commissaire de justice du 30/06/2023, [A] [M] et [U] [J] épouse [M] ont fait signifier à [C] [E] et [O] [Z] un congé pour reprise au profit de leur fils à effet au 31/05/2024.

Par exploit de commissaire de justice du 30/10/2023, [O] [Z] délivrait congé pour le 01/12/2023.

Par acte de commissaire de justice du 22/07/2024 remis à étude, [A] [M] et [U] [J] épouse [M] ont assigné [C] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— valider le congé pour reprise délivré le 30/06/2023, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de la décision à intervenir ;

— dire que la défenderesse est déchue de tout titre d’occupation depuis le 31/05/2024 de l’appartement situé au [Adresse 5] face ;

— ordonner, à défaut pour [C] [E] d’avoir quitté le logement volontairement, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner la suppression du délai de deux mois visé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner [C] [E] au paiement d’une somme égale au montant des loyers majorés de 20% et des charges dues à compter du 31/05/2024, et subsidiairement à compter de la résiliation judiciaire du bail, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation ;

— condamner la défenderesse à leur payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la défenderesse aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 06/12/2024.

[A] [M] et [U] [J] épouse [M], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Au surplus, ils s’opposent à la demande d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux et ne formulent pas d’observation sur la demande de délais de paiement. Ils déclarent une dette locative de 8948,87 euros, après déduction du dernier versement de 700 euros de la défenderesse.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

[C] [E], comparant en personne, sollicite le rejet des demandes, et subsidiairement l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux et d’un délai de deux ans pour payer les loyers.

Elle indique être en recherche de logement social depuis plusieurs mois, via LOC’ANNONCES et la préfecture, en vain. Elle déclare un revenu égal au SMIC pour en emploi en CDI en tant que vendeuse. Elle dit avoir la charge de sa fille de 18 ans, qui vit dans le logement avec elle. Elle affirme avoir entamé un suivi avec une assistante sociale, et avoir effectué des démarches pour déposer un dossier de surendettement.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17/02/2025.

MOTIFS

Sur la validité du congé délivré par les bailleurs

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail consenti à [C] [E] pour une durée de trois ans à partir du 01/06/2006 a été tacitement reconduit pour la dernière fois le 01/06/2021.

Le congé des bailleurs délivré le 30/06/2023 par commissaire de justice a été régulièrement signifié plus de six mois avant l’échéance du 31/05/2024. Le congé émis par les propriétaires indivis rappelle bien qu’il a pour motif la reprise du bien loué, fait mention de l’identité de leur fils, [P] [M], et de la volonté de mettre à disposition à titre gratuit ce bien.

Le congé précise qu'[P] [M] est actuellement locataire d’un bien à [Localité 6], et que [A] [M] et [U] [J] épouse [M] sont cautions solidaires. Ces derniers produisent le contrat de bail de leur fils pour justifier du caractère réel et sérieux du motif.

La défenderesse ne conteste pas la validité du congé.

Dans ces conditions, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, est bien régulier.

Dès lors, le bail s’est trouvé résilié au 31/05/2024, par l’effet du congé signifié le 30/06/2023.

[C] [E], qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 01/06/2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, [C] [E] n’est pas entrée dans le logement pas manœuvres mais après signature d’un contrat de bail. Aussi, les bailleurs ne démontrent pas de la mauvaise foi de la locataire.

La demande sera rejetée, et il sera rappelée que l’expulsion ne pourra avoir lieux qu’à l’issue du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période de la trêve hivernale.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, à compter du 01/06/2024 et jusqu’au départ effectif d'[C] [E] constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi et de condamner [C] [E] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.

Par conséquent, [C] [E] sera tenue au paiement de la somme de 9472 euros au titre des indemnités d’occupations impayées entre le 01/06/2024 et le 06/12/2024, décembre 2024 inclus, hors frais.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, les bailleurs ne justifiant pas d’un préjudice financier supérieur à la perte du montant du loyer et des charges.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation de la défenderesse, du versement régulier de la somme de 300 euros, de l’absence d’opposition de la part des bailleurs, il y a lieu d’accorder des délais de paiement de deux ans pour apurer la dette, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles et d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, [C] [E] déclare être en recherche active de logement social, via le site de la préfecture et LOC’ANNONCES. Elle habite le logement avec sa fille, âgée de 18 ans, à sa charge. Elle ne produit pas de pièces au soutien de ses déclarations.

Les bailleresses, qui s’opposent à la demande de délais de grâce, ne produisent aucun élément sur leur situation financière et personnelle. Ils produisent le contrat de bail de leur fils.

Par conséquent, après un contrôle de proportionnalité et au regard notamment de la durée de l’occupation dans les lieux, de l’exécution de bonne foi des obligations pendant près de 15 ans, de la charge d’une enfant dans les lieux mais également de l’absence de pièces, il y a lieu d’accorder à [C] [E] un délai supplémentaire jusqu’au 31/07/2025 avant de quitter les lieux.

Ce délai lui permettra d’assurer un relogement dans des conditions décentes.

Sur les demandes accessoires

[C] [E], partie succombante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à [C] [E] par [A] [M] et [U] [J] épouse [M] d’un congé pour reprise relatif au bail à effet au 01/06/2006 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] étage face, sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31/05/2024 à minuit ;

ACCORDE à [C] [E] un délai supplémentaire jusqu’au 31/07/2025 avant de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour [C] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à compter du 01/08/2025, [A] [M] et [U] [J] épouse [M] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE [A] [M] et [U] [J] épouse [M] de leur demande de suppression du délai de deux mois ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation, due par [C] [E] à [A] [M] et [U] [J] épouse [M] à compter du 01/06/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au montant du loyer et charges qui auraient été payés si le bail avait continué ;

REJETTE la demande de majoration ;

CONDAMNE [C] [E] à verser à [A] [M] et [U] [J] épouse [M] la somme de 9472 euros au titre des indemnités d’occupations impayées entre le 01/06/2024 et le 06/12/2024, décembre 2024 inclus ;

AUTORISE [C] [E] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 100 euros de 390 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ;

CONDAMNE [C] [E] à verser à [A] [M] et [U] [J] épouse [M] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [C] [E] au paiement des dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge des contentieux de la protection