TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e QUIENE et M. [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08671 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5364

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 22 mai 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 9] HABITAT – OPH (anciennement OPAC de [Localité 9]),

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0096

DÉFENDEURS

Madame [U] [Z] épouse [B],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne, assistée de M^e Julien QUIENE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0389

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°N-75056-2024-010108 du 11/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

Monsieur [F] [B],

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Laura JOBERT, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 22 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08671 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5364

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 4 janvier 1994, [Localité 9] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [G] [Y] un appartement à usage d’habitation, de 4 pièces, situé [Adresse 4], escalier B au rez-de-chaussée, porte 10.

Madame [G] [Y] est décédée le 7 février 2022, le bail étant transmis à son époux, par avenant du 31 mars 2022. Monsieur [K] [Z] est décédé le 2 septembre 2023, à [Localité 8] en Algérie.

Par courrier du 5 février 2024, Madame [U] [Z] épouse [B] a sollicité le transfert du bail à son profit, en sa qualité de fille du défunt, ce à quoi s’est opposé par courrier du 6 mars 2024 la société [Localité 9] HABITAT-OPH, considérant que les conditions légales, notamment celle de cohabitation depuis plus d’un an, n’étaient pas justifiées. Elle a sommé Madame [U] [Z] épouse [B] de restituer les lieux par courriers des 6 mars et 29 avril 2024.

Par ailleurs, le bailleur social, RIVP, a indiqué à [Localité 9] HABITAT-OPH que Madame [Z] épouse [B] [U] était d’ores et déjà locataire d’un logement situé [Adresse 10] depuis le 11 octobre 2023.

C’est dans ce contexte que par actes d’huissier en date du 28 juin 2024 et du 16 juillet 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [U] [Z] épouse [B] et Monsieur [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à Madame [G] [Y] le 2 septembre 2023,

— ordonner l’expulsion de Madame [U] [Z] épouse [B] Monsieur [F] [B], et tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique au besoin, avec séquestration des biens et objets mobiliers dans un garde-meuble au choix de la requérante et aux frais, risques et péril du cité, avec astreinte de 50 euros par jour de retard, le juge se réservant la liquidation de l’astreinte,

— ordonner la suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Madame [U] [Z] épouse [B] et Monsieur [F] [B] à lui verser la somme de 4851,42 euros dette d’indemnités d’occupation arrêtée au 22 mai 2024, avec intérêts au taux légaux à compter de l’assignation, et une indemnité d’occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges jusqu’à libération des lieux, majorés de 30%,

— capitalisation des intérêts,

— maintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner solidairement Madame [U] [Z] épouse [B] et Monsieur [F] [B] à lui verser la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

A l’audience du 12 mars 2025, la société [Localité 9] HABITAT-OPH, représentée par son conseil, a déposé des écritures maintenant ses demandes, sauf à préciser que la dette s’est accrue, l’arriéré atteignant la somme de 12299,61 euros, février 2025 compris. Au soutien de ses demandes, le bailleur insiste sur le fait que les conditions du transfert du bail des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L.621-2 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas réunies, le défendeur ne justifiant pas de la condition de cohabitation d’au moins un an avant le décès du locataire, en ce que les pièces produites font état d’une autre adresse, aucun document n’étant, au surplus, apportée permettant de prouver la cohabitation dès septembre 2022, et les attestations, établies sur le même modèle les 6 et 7 mars 2025, ne sont pas conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile. Le bailleur ajoute que le défunt était au demeurant domicilié en Algérie, selon l’acte de décès présenté. De plus, la défenderesse ne verse aucune pièce sur sa situation fiscale, permettant de comprendre sa situation financière et familiale et d’évaluer ainsi les conditions d’octroi du logement.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [F] [B] n’a pas comparu.

Madame [U] [Z] épouse [B] comparait, assistée de son conseil, et dépose des conclusions. Au cours de l’audience, elle admet ne pas avoir donné congé du logement loué par la RIVP mais soutient qu’elle n’y vit plus. Elle demande un délai de paiement de 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire, dans ses écritures, outre un délai d’une année pour quitter les lieux. Malgré ce dispositif sans rapport avec les demandes du bailleur, elle soutient que les attestations produites permettent de justifier qu’elle cohabitait avec son père dès 2021 cette dernière étant malade, puis s’est définitivement installée en 2022. Elle précise remplir les conditions d’attribution du logement, ne percevant que 600 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

Selon l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l’occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d’un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l’habitation prévoient les conditions d’attribution des logements des organismes d’habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

En l’espèce, Madame [U] [Z] épouse [B] a précisé résider chez son père décédé ; lors de la délivrance de l’assignation, l’huissier de justice a pu constater que son nom figurait sur la boîte aux lettres et sur le tableau des résidents. Toutefois, si cette dernière a soutenu résider chez sa mère puis chez son père depuis l’année 2021, soit plus d’un an avant son décès, force est de constater qu’il ressort de l’acte de décès du locataire, que celui-ci était domicilié en Algérie. De plus, les pièces justificatives produites au bailleur font également état d’autres adresses, d’abord [Adresse 7] puis [Adresse 6], seul l’avis d’impôt 2024 pour l’année 2023, soit postérieurement, fixe une adresse au [Adresse 3]. Les attestations fournies, qui, au surplus, ne remplissent pas les conditions fixées par l’article 202 du code de procédure civile sont insuffisantes à établir la matérialité de la cohabitation de la défenderesse à l’adresse indiquée, une année avant le décès de son père.

Il est rappelé qu’en principe, une même personne physique ne peut pas posséder plus d’un logement social. Cette règle vise à éviter les abus et à s’assurer que les logements sociaux sont disponibles pour le plus grand nombre possible de personnes dans le besoin. Il existe des dérogations à cette règle qu’il convient néanmoins de justifier. Or, la défenderesse ne conteste pas bénéficier, ce que confirme la société RIVP, d’un logement auprès de ce deuxième bailleur social, selon un contrat signé le 11 octobre 2023. Elle précise ne pas avoir donné congé mais ne plus y habiter.

Dès lors, en l’état des justifications apportées, les conditions du droit au transfert du bail ne sont en l’état pas réunies de sorte que le bail s’est trouvé résilié à la date du décès du locataire, soit au 2 septembre 2023.

Madame [U] [Z] épouse [B] et Monsieur [F] [B] étant sans droit ni titre depuis le 3 septembre 2023, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

A ce titre, il convient de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette dernière disposant déjà d’un logement fourni par la RIVP. De ce fait, il ne sera pas fait droit à sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux, mais il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes en paiement au titre de l’indemnité d’occupation et des dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, Madame [U] [Z] épouse [B] et Monsieur [F] [B] seront ainsi tenus, in solidum, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi afin de compenser l’absence de restitution des lieux, en ce que rien de justifie de faire droit à la majoration de 30% sollicitée dès lors qu’il n’est pas discuté que Madame [U] [Z] épouse [B] remplirait les conditions d’attribution d’un logement HLM.

Le décompte produit fait état par ailleurs d’un arriéré locatif liquidé 12299,61 euros, février 2025 compris, ayant commencé postérieurement au décès de son père, soit au 2 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. En conséquence, Madame [U] [Z] épouse [B] et Monsieur [F] [B] seront condamnés au paiement de cette somme correspondant aux arriérés d’indemnité d’occupation échus entre le décès du locataire et le 1er mars 2025.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par le bailleur démontre que les défendeurs n’effectuent plus aucun règlement. Il ne peuvent pas justifier être en capacité de régler leur dette dans le délai légal de 24 mois.

La demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant [Localité 9] HABITAT-OPH et Monsieur [K] [Z] relativement au logement sis situé [Adresse 4], escalier B au rez-de-chaussée, porte 10, à la date du décès du locataire, soit le 2 septembre 2023 ;

CONSTATE que Madame [U] [Z] épouse [B] et Monsieur [F] [B] sont occupants sans droit ni titre de ce bien ;

ORDONNE en conséquence à Madame [U] [Z] épouse [B] et Monsieur [F] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

SUPPRIME le délai légal de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [Z] épouse [B] et Monsieur [F] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 9] HABITAT-OPH pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [Z] épouse [B] et Monsieur [F] [B] à verser à [Localité 9] HABITAT-OPH la somme de 12299,61 euros (décompte arrêté au 1er mars 2025, incluant la mensualité de février 2025), correspondant à l’arriéré d’indemnités d’occupation échue, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [Z] épouse [B] et Monsieur [F] [B] à verser à [Localité 9] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 2 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DÉBOUTE Madame [U] [Z] épouse [B] de sa demande de délais pour quitter les lieux et de sa demande de délais pour s’acquitter de la dette ;

DÉBOUTE [Localité 9] HABITAT-OPH de sa demande d’astreinte et de demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [U] [Z] épouse [B] aux dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection