TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 24/54762 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C42XR

N° : 6-DB

Assignation du :

02 Juillet 2024

15 Mai 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 novembre 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [Z] [L] [M] épouse [A]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Virginie ALAIN, avocat au barreau de PARIS – #K0118

DEFENDEURS

Monsieur [I] [P] es qualité de fils héritier de Madame [E] [W]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Madame [E] [W], décédée

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentés par M^e Isabelle ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS – #E2000

S.E.L.A.R.L. [C] & [G] ROUX NOTAIRES

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Sébastien MOUY, avocat au barreau de PARIS – #G0418

DÉBATS

A l’audience du 30 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Suivant acte authentique établi le 28 juillet 2004, M. [O] [J] et Mme [T] [S] ont acquis de Mme [E] [W] la propriété d’un appartement, constituant le lot numéro 26 d’un immeuble sis [Adresse 5], dont une partie du prix de vente a été convertie en rente viagère et assortie d’un droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur.

Le 7 mai 2007, M. [J] et Mme [S] ont vendu à Mme [Z] [J] la propriété de cet appartement, avec maintien de la conversion d’une partie du prix de vente en rente viagère et du droit d’usage et d’habitation au profit de Mme [W].

Exposant que l’appartement était dans un état de vétusté avancé, engendrant des risques pour la sécurité de l’immeuble compte tenu des anomalies relevées sur l’installation électrique, et que la crédirentière ne s’acquittait pas du paiement des charges de copropriété, Mme [J] a, par exploit délivré le 2 juillet 2024, fait citer Mme [W] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins essentielles de la voir condamnée à laisser l’accès à son appartement pour faire exécuter des travaux de mise en sécurité et au paiement d’une provision au titre d’un arriéré de charges de copropriété.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2024, les parties ayant été invitées à rencontrer un conciliateur de justice à l’issue de leur plaidoirie. Le délibéré a été prorogé au 29 janvier 2025 à la demande de la requérante, celle-ci ayant informé la juridiction que les parties se conciliaient.

[E] [W] étant décédée le 5 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’une interruption d’instance par mention apposée au dossier le 29 janvier 2025, le président enjoignant la partie requérante à faire toutes diligences pour permettre la reprise de l’instance par les héritiers de la défenderesse en vue de l’audience du 3 juin 2025.

C’est ainsi que par exploit délivré le 15 mai 2025 et en vertu de l’article 373 du code de procédure civile, Mme [J] a fait citer en intervention forcée M [I] [P] en qualité d’héritier et la société [C] & [G] Roux, notaire en charge de la succession, aux fins de voir :

— condamner M [P], à lui payer la somme provisionnelle de 5845,43 euros, avec intérêts de retard au taux légal, à compter du 1er janvier 2020, au titre d’arriérés de charges, sur les cinq dernières années ;

— le condamner au paiement de la somme de 17 284,94 euros, qui sera actualisée au jour du prononcé de l’ordonnance à intervenir, au titre des travaux d’entretien à la suite de la libération des lieux ;

— condamner M [P] et le cas échéant, le notaire en charge de la succession, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dont le juge se réservera la liquidation, à compter du prononcé de la décision, à lui communiquer les relevées bancaires de la défunte de la période de septembre 2024 à ce jour,

— rendre commune la décision à intervenir à la société [C] & [G] Roux,

— condamner M [P] ou tout succombant au paiement de la somme de 10 420 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens dont distraction, en ce compris les frais de commissaires de justice et de l’expert judiciaire intervenu dans le cadre des opérations de conciliation.

A l’audience du 3 juin 2025, la requérante a sollicité un renvoi afin de mettre en cause M [V] [P], second fils de la défunte.

A l’audience du 30 septembre 2025, Mme [J] expose que M [V] [P] a renoncé à la succession. Elle sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de la provision au titre de l’arriéré de charges de copropriété à la somme de 6349,48 euros, arrêté au mois de décembre 2024.

Elle se désiste de ses demandes à l’encontre de la société [C] & [G] Roux.

En réponse, Monsieur [P] indique reprendre à son compte les écritures déposées par sa mère le 12 novembre 2024, de sorte qu’il conclut au rejet de l’ensemble des prétentions adverses et sollicite la condamnation de la requérante au paiement de la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

La société [C] & Roux maintient sa demande de condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de donner acte à la requérante qu’elle se désiste de ses demandes formées à l’encontre de la société [C] & Roux.

Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le droit du vendeur d’un immeuble par contrat avec rente viagère, qui s’est réservé un droit d’usage et d’habitation, s’apprécie selon les règles de l’usufruit.

Les articles 628 et 629 du code civil disposent que « Les droits d’usage et d’habitation se règlent par le titre qui les a établis, et reçoivent, d’après ses dispositions, plus ou moins d’étendue. » et qu’en l’absence d’indications dans le titre sur l’étendue de ces droits, ceux-ci sont réglés par les articles 630 et suivants du même code.

* Sur l’arriéré de charges de copropriété

Mme [J] soutient qu'[E] [W] ne s’est jamais acquittée des charges de copropriété afférentes au bien qu’elle occupait, alors même qu’il est expressément prévu par la loi et par le contrat de vente instituant la rente viagère que les charges de copropriété doivent être réglées par le crédirentier. Elle explique que le syndic de l’immeuble a toujours appelé l’intégralité des charges auprès d’elle, sans faire de distinctions entre les charges dues par le crédirentier et celles dues par le débirentier. Elle souligne avoir acquitté l’intégralité des charges et sollicite à ce titre la restitution de la somme de 6349,48 euros correspondant aux charges courantes arrêtées au mois de décembre 2024.

En réplique, M [P] conteste les montants de charges sollicités par la requérante, faisant observer que les documents produits à l’appui de cette demande ne sont pas probants et qu’aucune régularisation de charges n’est versée aux débats, ce qui l’empêche de déterminer quelles sont les charges imputables au crédirentier.

En l’espèce, l’acte de vente du 7 mai 2007 stipule que « Le bénéficiaire du droit d’usage et d’habitation maintiendra les fractions d’immeuble en bon état de réparations d’entretien pendant toute la durée de son droit de manière qu’elles soient livrées à la fin de celui-ci en bon état desdites réparations et conformes à l’état des lieux qui sera dressé contradictoirement entre les parties dans le délai d’un mois de ce jour.

Il supportera toutes les grosses réparations décidées par l’assemblée des copropriétaires, quelle que soit la durée des travaux.

De son côté, l’acquéreur supportera, dans les charges de copropriété, le coût des grosses réparations définies par l’article 605 du Code civil.»

Cette seconde clause qui règle les rapports entre le crédirentier et le débirentier, fait supporter le coût des grosses réparations définies par l’article 605 du code civil au débirentier, tandis que les dépenses d’entretien sont à la charge du crédirentier.

Il résulte de la combinaison des articles 605 et 606 du code civil que les grosses réparations qui comprennent celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, demeurent à la charge du propriétaire, tandis que les autres réparations sont d’entretien.

Ainsi, il est établi que le coût des grosses réparations incombe à Mme [J].

Il n’est en revanche rien spécifié quant à la répartition des charges de copropriété entre les parties. Il convient donc d’appliquer les dispositions de l’article 635 du code civil dont il résulte que lorsque l’usager occupe la totalité du bien, il est assujetti aux frais de culture, aux réparations d’entretien et au paiement des contributions, comme l’usufruitier, en ce compris les charges de copropriété, auxquelles il convient de soustraire les dépenses de grosses réparations puisque leur coût pèse sur l’acquéreur du bien en application du contrat de vente.

Il n’est pas contesté en l’espèce que la demanderesse s’est toujours acquittée, seule, des charges de copropriété.

Au soutien de sa demande de provision, Mme [J] produit l’état des dépenses de l’immeuble relatif aux années 2020 à 2024 en pièce 49, qui ne permet pas d’établir l’état individuel des dépenses relatif au lot dont elle est propriétaire.

Si la demanderesse produit un document récapitulatif des charges pour les années 2020 à 2024, qui est d’ailleurs repris dans son acte introductif d’instance, il sera relevé que ce document a été établi de sa main et que les montants sollicités au titre de la « part locative » correspondent aux montants de la TVA appliquée sur les charges générales de l’immeuble comme il ressort de l’état général des dépenses de l’immeuble et non à la part locative individuelle correspondant au lot litigieux.

Toutefois, il n’est pas contestable que la crédirentière est redevable des appels de provision sur charges courantes, qui correspondent à la contre-partie de la jouissance des lieux. Dans son assignation initiale délivrée à l’encontre de Mme [W], la requérante avait d’ailleurs listé les provisions sur charges courantes facturées tous les trimestres depuis 2019.

Dès lors, compte tenu du montant de la demande, et après examen des pièces comptables produites qui permettent d’établir le montant des provisions sur charges trimestrielles appelées pour les années 2020 à 2024, ainsi que des régularisations de charges figurant sur les décomptes, la créance n’apparaît pas sérieusement contestable et il sera alloué à la requérante la somme de 6349,48 euros au titre des provisions sur charges courantes trimestrielles échues au 31 décembre 2024.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’un taux d’intérêt légal qui commencerait à courir à compter du 1er janvier 2020, dans la mesure où la somme de 6349,48 euros n’était pas exigible à cette date.

* Sur les travaux d’entretien

La requérante soutient que [E] [W] n’a fait réaliser aucun travaux d’entretien dans l’appartement qu’elle occupait, alors pourtant que le contrat de viager mettait à sa charge une obligation d’entretien des lieux. Elle souligne que l’appartement lui a été remis dans un état déplorable. Sur la base d’un devis établi à sa demande, elle soutient que le montant des travaux d’entretien qui auraient dû être exécutés par la défunte s’élève à la somme de 17 284,94 euros TTC.

En réponse, le défendeur souligne qu’aucun état des lieux n’a été réalisé au moment de la conclusion du contrat de viager et de la vente de l’appartement à Mme [J], de sorte que l’état du bien au moment de la transmission n’est pas établi. Il ajoute que le bien est actuellement proposé à la vente et que la requérante ne peut réclamer une provision au titre de travaux d’entretien alors même que l’annonce de mise en vente précise que l’appartement est à rénover.

En application de l’article 635 du même code, si l’usager occupe la totalité de la maison, il est assujetti aux réparations d’entretien comme l’usufruitier.

L’acte de vente du 7 mai 2007 stipule à ce titre que « Le bénéficiaire du droit d’usage et d’habitation maintiendra les fractions d’immeuble en bon état de réparations d’entretien pendant toute la durée de son droit de manière qu’elles soient livrées à la fin de celui-ci en bon état desdites réparations et conformes à l’état des lieux qui sera dressé contradictoirement entre les parties dans le délai d’un mois de ce jour.

(…)

Le bénéficiaire du droit d’usage et d’habitation jouira en bon père de famille des fractions d’immeuble vendues.»

Il s’ensuit que les travaux d’entretien incombent au crédirentier et que le bien doit être remis au débirentier au décès du crédirentier conformément à l’état des lieux établi lors de la mise en place du contrat de viager.

Si la requérante verse aux débats plusieurs compte-rendus relatifs à l’état de l’installation électrique, il n’est pas contesté que les travaux de mise en conformité de celle-ci ont été exécutés en cours de procédure.

Il résulte du constat de commissaire de justice dressé le 24 octobre 2023 que les revêtements de sol et de plafond de l’appartement sont en mauvais état voire hors d’usage pour certains, tout comme la robinetterie installée dans la salle de bain.

C’est ce qui ressort du constat établi en présence de la requérante et de M [P] le 4 avril 2025, le commissaire de justice indiquant notamment que le plafond, les murs et le sol de toute les pièces de l’appartement sont dans « un état de vétusté avancé », que les fenêtres, les éléments de plomberie et la moquette qui recouvre l’escalier sont vétustes, que le parquet de la pièce de vie est « particulièrement abîmé sous la moquette », que le linoléum de la cuisine « est décollé par endroit », que le plafond de cette pièce est fissuré et que les vitraux de la véranda sont fissurés et fêlés.

Mme [J] produit par ailleurs un devis établi le 8 avril 2025 par la société Bayadair d’un montant de 17 284,94 euros TTC, pour des travaux de dépose du lino, de la moquette des sols et de la chambre, la pose d’une nouvelle moquette, le ponçage et la vitrification du parquet, la pose de radiateurs dans l’appartement ainsi que la reprise des murs.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que l’appartement qui était occupé par [E] [W] était, au jour de l’établissement du constat du 4 avril 2025, dans un état global de vétusté avancée.

Toutefois, l’état des plafonds, du sol et des fenêtres, tel que décrit dans les deux constats, ne révèle pas d’autres dégradations que celles dues à la vétusté occasionnée par une très longue occupation, le premier viager contracté par [E] [W] datant du 20 septembre 1988.

Il sera également observé que M [I] [P] produit l’annonce de la mise en vente du bien par Mme [J], laquelle mentionne que le bien est « entièrement à rénover » par les futurs acquéreurs, ce qui établit un état d’usure et de vétusté des lieux.

De surcroît, il n’est produit aux débats aucun état des lieux concomitant à l’institution du droit d’usage et d’habitation au bénéfice d'[E] [W] en 2007, permettant de vérifier l’état antérieur des installations et des revêtements du bien litigieux, de sorte qu’il n’est pas établi, avec l’évidence requise en référé, que le bien remis au débirentier ne serait pas conforme à l’état des lieux tel qu’il existait en 2007.

En tout état de cause, la question se pose de déterminer si les dépenses relatives à la réfection des locaux dont l’état est de toute évidence consécutif à la vétusté entrent dans les dépenses d’entretien susceptibles d’être mises à la charge du titulaire d’un droit d’usage et d’habitation en vertu de l’article 635 du code civil.

Dès lors, l’obligation de remboursement des travaux sollicités par la requérante, qui sont des travaux de remise en état, rendus nécessaires par la vétusté naturelle des installations et des revêtements marqués par l’écoulement d’une longue période d’occupation, apparaît sérieusement contestable, et il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de transmission des relevés bancaire d'[E] [W]

La requérante sollicite la communication des relevés de compte d'[E] [W], indiquant qu’elle a perçu une rente mensuelle qui aurait dû lui permettre de faire les travaux d’entretien sur le bien. Elle estime ainsi être « légitime et bien fondée » à vérifier les comptes bancaires de la défunte.

Toutefois, la requérante ne précise pas le fondement juridique de sa demande. Si la demande repose sur l’article 145 du code de procédure civile, force est de constater qu’aucun motif légitime n’est démontré ni l’utilité d’une telle mesure ; si celle-ci repose sur l’article 835 du même code, l’existence d’une obligation non sérieusement contestable de communication de ses comptes bancaires ne l’est pas plus.

Cette demande se trouve par ailleurs injustifiée, la communication de relevés bancaires constituant une atteinte au respect de la vie privée, qui ne peut être justifiée que si elle se révèle indispensable et proportionné au but poursuivi, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, le seul souhait de « vérifier » si la défunte avait ou non les ressources nécessaires pour pourvoir à l’entretien du bien litigieux ne pouvant prévaloir sur le respect de sa vie privée.

Il n’y a en conséquence pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Il n’y a pas lieu de rendre la décision commune à une partie au litige et pour cette raison, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Aucune raison d’équité ne justifie d’allouer à la requérante une indemnité de procédure au titre des frais irrépétibles. En revanche, dès lors qu’une demande de communication a été formée à l’encontre du notaire dans l’acte introductif d’instance et que le désistement n’est intervenu qu’à l’audience, obligeant le conseil de la société [C] & [G] Roux à conclure et à se présenter à l’audience de plaidoirie, il lui sera alloué la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, succombant partiellement à l’instance, M [I] [P] sera condamné au paiement des dépens à l’exception de ceux concernant la société [C] & [G] Roux, qui resteront à la charge de la requérante, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Les frais exposés pour l’établissement des constats par commissaire de justice ne sont pas des dépens dès lors qu’ils n’ont pas été autorisés par un juge. Il en est de même du coût de l’expert judiciaire intervenu à titre privé. Ils ne sont donc pas compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Donnons acte à Mme [J] de son désistement à l’égard de la société [C] & [G] Roux ;

Condamnons M [I] [P] à verser à Mme [J] la somme provisionnelle de 6349,48 euros au titre des provisions sur charges courantes trimestrielles échues au 31 décembre 2024 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision ;

Condamnons Mme [Z] [J] à payer à la société [C] & [G] Roux la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M [I] [P] au paiement des dépens à l’exception de ceux concernant la société [C] & [G] Roux, dont distraction au profit de M^e Virginie Alain ;

Laissons à la charge de Mme [Z] [J] les dépens exposés à l’égard de la société [C] & [G] Roux ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 12 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Anne-Charlotte MEIGNAN