TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [S] [H]

Madame [D] [K] épouse [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04665 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZW3

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 04 décembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [H], demeurant [Adresse 2][Adresse 5]

comparant en personne

Madame [D] [K] épouse [H], demeurant [Adresse 2][Adresse 5]

non comparante et non représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffier, lors des délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 décembre 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffier, lors des délibérés,

Décision du 04 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04665 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZW3

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 janvier 1979, l’OPHLM de la ville de [Localité 6], aux droits duquel vient l’ EPIC [Localité 6] HABITAT OPH, a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [K] épouse [H] et M. [S] [H] sur des locaux situés au [Adresse 1] ([Adresse 3]) à [Localité 7].

Par décision en date du 15 février 2018 rendue par le Tribunal d’instance de PARIS, ledit contrat de location a été résilié.

Par acte en date du 23 mai 2022, les parties ont néanmoins conclu un nouveau bail à effet au 16 février 2018 portant sur les mêmes locaux, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 313,35 euros outre une provision pour charges locatives.

Par actes de commissaire de justice du 20 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5543,04 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [K] épouse [H] et M. [S] [H] le 21 novembre 2024.

Par assignations du 25 avril 2025, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [K] épouse [H] et M. [S] [H] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7197,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 26 septembre 2025, l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 septembre 2025, s’élève désormais à 10942,99 euros. L’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH considère néanmoins, qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, compte tenu du virement de 629,53 euros effectué le jour de l’audience par les défendeurs.

M. [S] [H] expose que son épouse est hospitalisée. Il confirme avoir effectué un virement de 629,53 euros le jour de l’audience au profit de son bailleur. Il précise être en proie à d’importantes difficultés financières par suite du recouvrement en cours d’une dette fiscale, lequel absorberait l’essentiel des revenus de son foyer.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [D] [K] épouse [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

M. [S] [H] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [S] [H] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 20 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5543,04 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 janvier 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [D] [K] épouse [H] et M. [S] [H] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois pendant six mois, puis 200 euros par mois pendant trente mois, en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [S] [H] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement EPIC [Localité 6] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 septembre 2025, Mme [D] [K] épouse [H] et M. [S] [H] lui devaient la somme de 10942,99 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 7197,18 euros, suivant décompte arrêté au 14 mars 2025.

Mme [D] [K] épouse [H] et M. [S] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024 sur la somme de 5543,04 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [D] [K] épouse [H] et M. [S] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [D] [K] épouse [H] et M. [S] [H], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 mai 2022 entre l’établissement EPIC [Localité 6] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [D] [K] épouse [H] et M. [S] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (1er étage, escalier B, porte 17) à [Localité 7] est résilié depuis le 21 janvier 2025,

CONDAMNE solidairement Mme [D] [K] épouse [H] et M. [S] [H] à payer à l’établissement EPIC [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 7197,18 euros (sept mille cent quatre-vingt-dix-sept euros et dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024 sur la somme de 5543,04 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme [D] [K] épouse [H] et M. [S] [H] à se libérer de leur dette en réglant la somme minimale de 50 euros (CINQUANTE euros) par mois pendant six mois, puis 200 euros (DEUX CENT euros) minimum par mois pendant trente mois, en plus du loyer courant afin de régler leur dette, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [D] [K] épouse [H] et M. [S] [H],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 janvier 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [K] épouse [H] et M. [S] [H] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [D] [K] épouse [H] et M. [S] [H] seront solidairement condamnés à verser à l’établissement EPIC [Localité 6] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement EPIC [Localité 6] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [D] [K] épouse [H] et M. [S] [H] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 20 novembre 2024 et celui des assignations du 25 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge